臺灣臺北地方法院民事判決 102年度簡上字第292號
上 訴 人 傅文程
訴訟代理人 張權律師
馮浚銓律師
被 上訴人 陳惠華
訴訟代理人 盧穩竹律師
上列當事人間請求返還訂金等事件，上訴人對於民國一百零二年
四月三十日本院臺北簡易庭一百零二年度北簡字第一一五○號第
一審判決提起上訴，本院於民國一百零二年十二月十三日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國一百年間在591 網頁上看見新 北市○○區○○路○段○○○巷○弄○號三樓房屋及坐落土 地（下稱系爭房地）欲出售之消息，網頁下方聯絡人為上訴 人，由系爭房地所有權人即原審先位被告蔣貽鈞委託出售， 伊有意購買遂與上訴人聯絡接洽，上訴人乃於一百年十一月 九日代理蔣貽鈞與伊簽立買賣同意書（下稱系爭同意書）， 議定系爭房地總價款新台幣（下同）五百二十萬元，伊當場 簽立二十萬元即期支票交付上訴人收受作為訂金，約明雙方 將於同年十一月十九日至代書處簽訂正式買賣契約及用印， 如買方逾期不買則買賣作廢、訂金沒收，賣方不賣則訂金加 倍退還；詎該日屆至後上訴人一再以蔣貽鈞尚未回國為由推 拖，數月後伊認上訴人根本無履約誠意，只得於一百零一年 六月二十八日寄發存證信函，請求依約返還二倍訂金四十萬 元，上訴人於同年六月二十九日合法收受，惟僅返還五萬元 予伊；後伊於原審先位訴請蔣貽鈞加倍返還訂金四十萬元（ 該部分之訴經原審判決駁回，被上訴人未提起上訴而確定， 不在本院審究範圍內）經開庭審理後，始知蔣貽鈞雖曾委由 其母谷棣委託上訴人代為出售系爭房地，然於一百年十二月 十九日終止委任前之約定出售價格為六百四十萬元，上訴人 與伊見面看屋後，未向蔣貽鈞或其母谷棣確認，即於一百年 十一月九日以蔣貽鈞代理人名義與伊簽訂系爭同意書，收受 伊交付訂金二十萬元，自屬無權代理，嗣蔣貽鈞於一百零一 年一月十九日已將系爭房地另行買賣過戶予訴外人，系爭同 意書已確定不能履行，爰依民法第一百十條規定，請求上訴 人負加倍返還定金四十萬元，扣除已返還五萬元後三十五萬 元之損害賠償責任，即應給付伊三十五萬元，及自原審民事
追加訴之聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息等語。
二、上訴人則以：受伊蔣貽鈞委任後，即將委售系爭房地之訊息 張貼在591 售屋網頁，被上訴人從上開網頁即已知悉委售價 格為六百四十萬元，乃於一百十一月九日看屋時出價五百二 十萬元，並提出銀行貸款四百五十萬元之條件，與伊簽立系 爭同意書，並交付二十萬元斡旋金，委託伊代為向賣方蔣貽 鈞斡旋及向銀行洽談貸款事宜，伊有表示如賣方不賣則契約 不成立，支票會退還，是被上訴人簽立系爭同意書，僅屬表 達願以五百二十萬元購買系爭房地之意願，屬要約之意思表 示，伊僅受託為賣方報告訂約之機會並為雙方訂約之媒介， 並無受託代理賣方與被上訴人簽立買賣契約，故在「收款人 簽章」欄簽章，僅表示接受被上訴人委託，代為向賣方斡旋 議價，賣方蔣貽鈞尚未在「業主親自同意簽認」欄簽章，買 賣契約尚未成立，該二十萬元如要轉訂金會再重新簽立訂金 收據；嗣伊簽完系爭同意書後跟賣方蔣貽鈞代理人即其母谷 棣見面，其表示價格太低且買方需貸款，因條件不合而不賣 ，故只要退還訂金，並無沒收訂金或賠償訂金之事，後因伊 與被上訴人失去聯絡，故僅返還五萬元，未將其餘訂金返還 ，伊很樂意將其餘十五萬元返還給被上訴人，為此聲明：駁 回上訴人之訴等語置辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人三十五萬元，及自一百零二 年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分未聲明不 服，該部分業已確定，不在本院審究範圍內）。上訴人就其 敗訴部分不服提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分 廢棄；上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審簡易之訴。被 上訴人則聲明：駁回上訴。
四、被上訴人主張之上揭其於一百年十一月九日與系爭房地所有 權人蔣貽鈞代理人名義之上訴人簽訂系爭同意書，並當場簽 發二十萬元即期支票交付上訴人收受，惟蔣貽鈞前委由其母 谷棣代理委託上訴人出售系爭房地，於一百年十二月十九日 終止委任前之約定出售價格為六百四十萬元，兩造見面看屋 後，上訴人未向蔣貽鈞或其母谷棣確認，即簽訂系爭同意書 ，嗣蔣貽鈞表示不同意上開價格，並將系爭房地出售且移轉 登記予訴外人，系爭同意書確定不能履行後，上訴人僅返還 五萬元予被上訴人等情，為原審認定屬實，並為上訴人所不 爭執，復有被上訴人於原審提出之系爭同意書、上訴人名片 、新北市地籍異動索引、土地暨建物登記第二類謄本、二十 萬元支票及收據等件（見原審支付命令卷第六頁、第七頁、
第十頁至第十四頁、原審卷第二三頁、第五頁）為證，且經 蔣貽鈞之代理人谷棣於原審到場陳明（見原審卷第二八頁、 第三九頁至第四○頁）無訛，自堪信為真正。
五、惟被上訴人主張上訴人應負加倍返還定金之損害賠償責任， 即應給付被上訴人扣除已返還五萬元後之三十五萬元及利息 等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間 之爭點在於：系爭同意書之性質為何？上訴人收受被上訴人 交付之二十萬元，究為斡旋金或為買賣定金？經查： ㈠本件上訴人曾於一百年十一月九日以系爭房地所有權人蔣貽 鈞代理人名義與被上訴人簽訂系爭同意書，並收受被上訴人 交付二十萬元即期支票，且蔣貽鈞前委由其母谷棣代理委託 上訴人出售系爭房地，於一百年十二月十九日終止委任前之 約定出售價格為六百四十萬元，兩造見面看屋後，上訴人未 向蔣貽鈞或谷棣確認，即簽訂系爭同意書，嗣蔣貽鈞表示不 同意上開價格，並將系爭房地出售且移轉登記予訴外人等情 為真正，為兩造所不爭執，已如前述；是以上訴人並無代理 蔣貽鈞允諾以五百二十萬元價格將系爭房地出售被上訴人之 權限，而其未事先徵得蔣貽鈞同意，即與被上訴人簽立系爭 同意書，事後又經蔣貽鈞表示不同意，復未將所收訂金交付 予蔣貽鈞，依民法第一百七十條第一項之規定，系爭同意書 對蔣貽鈞不發生效力等情，亦為原判決所認定無訛，則被上 訴人主張上訴人逾越授權範圍，逕與其簽訂系爭同意書並收 受其交付之訂金二十萬元，上訴人應就無權代理所為之法律 行為對其負損害賠償責任等語，即非無據。
㈡雖上訴人抗辯其收受被上訴人交付之二十萬元係斡旋金，而 非買賣契約之定金，系爭同意書僅為被上訴人委託其以五百 二十萬元價格向賣方斡旋議價之文件，該同意僅有其簽名， 尚未經賣方簽名確認，買賣契約未成立，並非其代理賣方訂 立買賣契約之文件云云。惟依被上訴人提出之兩造於一百年 十一月九日簽立之系爭同意書，記載：「茲收到陳惠華（指 被上訴人）小姐訂購蔣貽鈞（指系爭房地所有權人）所有座 落於新北市○○區○○路○段000巷0弄0號3樓房屋（連地） 乙戶之訂金新台幣貳拾萬元整..雙方議定總價款為新台幣伍 佰貳拾萬元整。房地以現況交屋並以權狀登記之坪數為準， 且言明於民國100年11月19日10：30 時，至邱明毅代書事務 所..簽訂買賣契約及用印手續..買方逾期不買，買賣作廢， 訂金沒收。賣方不賣，訂金加倍退還」等語，緊接其後明文 ：「..若未符業主委售條件，則依但書條款處理，請於但書 欄簽章..但書：若買主委任本公司與業主協議買賣條件：㈠ 應付委任總價款５％的預約金。㈡屋主若簽認同意則買賣成
立。㈢屋主若不同意則此書自動作廢，買主無條件同意預約 金原收無息收回。買主簽章（空白）年月日」等語（見原審 支付命令卷第六頁）明確，則依該記載之「買方逾期不買， 買賣作廢，訂金沒收。賣方不賣訂金加倍退還」字樣，且被 上訴人未於上開但書欄簽章，足見上訴人以系爭房地所有權 人蔣貽鈞名義與被上訴人簽立系爭同意書，係以記載特定標 的物及明確價格之方式而簽立，該二十萬元係以「訂金」為 名而收受，既非以但書記載之「買主委任..與賣主協議..」 之方式而簽立，亦非以「預約金」百分之五為名而收受，是 以上訴人抗辯該二十萬元僅係斡旋金，而非買賣契約之定金 ，系爭同意書僅為斡旋議價之文件，而非訂立買賣契約之文 件云云，顯非事實，不足採信。
㈢按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於 善意之相對人，負損害賠償之責，民法第一百十條定有明文 。又無權代理人責任之法律上根據如何，見解不一，而依通 說，無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特 別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於 所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵 權行為之損害賠償，最高法院著有五十六年台上字第三○五 號民事判例足參，是以相對人依該條規定請求損害賠償，不 得超過相對人因契約有效所得利益之程度（最高法院八十五 年度台上字第二○七二號民事裁判參照）。本件上訴人並無 以五百二十萬元價格代理蔣貽鈞出售系爭房地之權限，詎以 蔣貽鈞代理人名義以五百二十萬元價格與被上訴人簽訂出售 系爭房地之系爭同意書，自屬無權代理，被上訴人依前揭規 定請求上訴人負損害賠償之責，即屬有據。次按損害賠償， 除法律另有規定外或契約另有訂定外，應以填補債權人所受 損害及所失利益為限，民法第二百十六條第一項定有明文。 契約因可歸責於債務人之事由，致不能給付者，依民法第二 百二十六條第一項規定，債權人得請求損害賠償。又同法第 二百四十九條第三款規定：契約因可歸責於受定金當事人之 事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金， 此所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質。似前述情形，債 務人如為受定金之當事人，債權人若不能證明其所受之損害 ，固僅得依此規定向債務人為加倍返還定金之請求，但債權 人倘可證明其所受之損害，超過定金時，仍非不得依同法第 二百二十六條規定請求額外之賠償（最高法院七十一年度台 上字第四四一五號民事判決參照）。是以請求加倍返還定金 僅係損害賠償之最低限額，若債權人所受之損害超過定金時 ，要非不得依上揭規定請求債務人賠償其損害。本件被上訴
人買受系爭房地而給付上訴人訂金二十萬元，惟上訴人以未 得授權之價格出售該房地並與被上訴人簽訂系爭同意書，且 收受訂金二十萬元，未轉交該房地所有權人蔣貽鈞，嗣該房 地已確定無法出售被上訴人，又系爭同意書約定，如買方逾 期不買，訂金沒收，賣方不賣，訂金加倍返還等情，均已如 前述，足見被上訴人因系爭同意書之買賣契約無法履行，受 有至少請求加倍返還定金之損害，而系爭同意書係上訴人無 權代理所為，並未對系爭房地所有權人蔣貽鈞發生效力，被 上訴人就其所受損害不得向蔣貽鈞等情，亦如前述，揆諸前 開判決意旨，被上訴人依系爭同意書請求無權代理簽約並收 受訂金之上訴人加倍返還訂金，自屬有據。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權代理系爭房地所有 權人蔣貽鈞與其簽訂系爭同意書，應負加倍返還定金四十萬 元，扣除已返還五萬元後三十五萬元之損害賠償責任等情， 為可採信，上訴人所辯其收受二十萬元僅係斡旋金，而非買 賣契約之定金，系爭同意書僅為斡旋議價之文件，不足認為 訂立買賣契約之文件云云，為無可取。從而，被上訴人本於 民法第一百十條規定之法律關係，請求上訴人給付其三十五 萬元，及自原審追加訴之聲明狀繕本送達翌日即一百零二年 二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣 告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 3 日
民事第一庭審判長法 官 李國增
法 官 張宇葭
法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 1 月 3 日
書記官 高宥恩