臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第647號
原 告 黃文智
訴訟代理人 劉承斌律師
被 告 賴理學
訴訟代理人 李文傑律師
宋慧亨
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記之訴事件，本院於民國
103 年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與訴外人黃秀嬌（即原告之二姊）原共有坐落臺北市○ ○區○○段0 ○段00地號土地（應有部分1/4 ），及其上同 段同小段1513號建物，門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段 00 0巷0 號3 樓之房地（下稱系爭房地），由原告及黃秀嬌 各所有上開土地應有部分1/8 、前揭房屋應有部分各2/1 。 而黃秀嬌自13歲即剃髮出家，系爭房地原係黃秀嬌之信徒即 訴外人陳愛桂於民國76年9 月間所出資購買，並登記為黃秀 嬌與陳愛桂兩人共有，以利黃秀嬌修行之用。惟於91年間陳 愛桂往生後，陳愛桂所有之系爭房地應有部分所有權乃由訴 外人張陳愛卿、楊陳愛璋繼承，因與黃秀嬌常因系爭房地之 稅捐、使用等細節發生爭議，黃秀嬌乃央求親友協助，而黃 秀嬌二哥之子黃國豐乃於95年1 月25日出資向張陳愛卿、楊 陳愛璋購買渠等自陳愛桂處所繼承系爭房地之應有部分所有 權，黃國豐並將系爭房地隔間為5 房，以利部分房間得以出 租收益。因黃秀嬌認為房屋出租干擾其修行生活，乃再拜託 原告出面與黃國豐協商，原告遂於95年7 月24日以新臺幣（ 下同）600 萬元之數額向黃國豐購買系爭房地應有部分1/2 之所有權，而系爭房地則仍由黃秀嬌繼續使用，僅其中一間 套房留由原告所使用，故原告乃持有系爭房地之鑰匙，並繳 納其後之房屋貸款及相關稅捐。
㈡於97年10月間黃秀嬌對原告陳稱：系爭房地可再行補登記先 前未登記之陽臺面積，以增加其價值，原告原以忙於新竹土 地之繼承分割無暇辦理為由予以拒絕，然黃秀嬌表示其有時 間可代為辦理，原告不疑有他，乃陸續依黃秀嬌指示將系爭 房地之所有權狀、印鑑證明書、印鑑章等交予黃秀嬌，以供 其辦理陽臺補登之程序，原告則專心持續忙於新竹土地繼承 分割事宜。迨於98年1 、2 月間黃秀嬌乃再向原告表示：其
長期無工作收入，希望能將系爭房地已隔間之房間出租收益 ，一來賺取生活費用，二來可以房租支付房貸，以減輕原告 之壓力，原告應允後，即由黃秀嬌全權處理系爭房地之出租 事宜，並以該租金繳納房屋貸款，餘額則完全供作訴外人黃 秀嬌之生活費用。詎於101 年1 月間黃秀嬌因骨癌住院，原 告於前往探視黃秀嬌之時，始經三哥黃文宏告知系爭房地已 過戶予被告（即原告之外甥），原告乃於多位親人在場下， 當場質問被告，被告則當場推拖其完全不清楚，且從未主張 係其所購買。然經原告多方查詢始知系爭房地已於98年1 月 間以買賣為原因全部移轉予被告所有。惟原告對系爭房地亦 有一半之所有權，竟就該買賣之事完全不知情，且亦未收取 任何款項。原告調閱當時過戶之相關資料，得知當時辦理過 戶之地政士為張陳貴美，其乃急尋張陳貴美地政士以了解當 時情形。而依陳貴美所述，系爭房地過戶當時係由被告、被 告之母黃貴美（即原告之四姐）及黃秀嬌持系爭房地之所有 權狀、黃秀嬌及原告之印鑑章和相關所有權移轉資料委任地 政士張陳貴美辦理。而地政士張陳貴美從未見過原告，亦未 有任何書面授權書，且其亦不知黃秀嬌及被告間之買賣資金 流向，是原告乃要求被告提出當時購買系爭房地之資金流向 及交付買賣價金之證明，然被告均一再藉故推拖遲不提出說 明，且原告為顧及親屬之誼，曾多次申請調解，然被告亦均 拒絕到場與原告洽談，原告迫於無奈只得提起本件訴。 ㈢而被告雖提出資金證明文件以證明其確有支付價金購買系爭 房地，然該等匯款資料分別為①98年2 月11日之86萬元、② 98年3 月17日之111 萬元及③100 年11月28日之5 萬元，總 計匯款202 萬元，然其中100 年11月28日匯款之5 萬元部分 係於系爭房地98年1 月間移轉後之2 年9 個月始行給付，顯 與系爭房地之移轉無關，被告強將此資金列入，顯其臨訟硬 湊；又扣除該5 萬元後，被告所匯出資金總計僅餘197 萬元 ，顯與被告所主張之生活費200 萬元齟齬，且該金額非屬整 數，而為特定數額，可知被告上開之資金往來確與系爭房地 之移轉無關。再細觀建物登記謄本所載：系爭房地之買賣原 因發生日期為98年1 月6 日、登記完成日期為98年2 月20日 ，何有可能於登記完成後始再給付上開98年3 月17日之111 萬元，再佐以被告所提出之承諾書2 紙，不僅係被告單方承 諾，而難認真實，且與常情相違，茲否認其形式及實質真正 ，加諸上開承諾書2 紙之日期均係98年4 月9 日，與系爭房 地之移轉日期均無關，是被告上開之資金往來、承諾書顯均 與系爭房地之移轉無關，應係被告與黃秀嬌之其他資金關係 ，由被告臨訟強加於本案，且本件類推票據法第14條第2項
規定，益顯被告確非善意之第三人，而難認被告得享有系爭 房地之權利。
㈣另黃秀嬌雖持有系爭房地之所有權狀及原告之印鑑證明、印 鑑章等物，然此係因黃秀嬌為辦理陽台登記而要求其提出， 而其因信賴其姊且不了解相關法令，始依指示陸續提出，此 觀系爭房地確曾辦理陽臺補登程序，且所使用之印章確係原 告之印鑑章即明，故原告雖交付黃秀嬌上開物品，惟並無授 權黃秀嬌移轉原告所有系爭房地應有部分所有權之意思。且 依最高法院78年台上字第2473號判決意旨，亦難認原告之行 為符合表見代理之規定。至被告辯稱系爭房地係由黃秀嬌一 人居住使用及房屋稅、地價稅、房貸由訴外人黃秀嬌繳納云 云，與真實情況並不相符，且上開被告所辯稱之表見事實亦 非被告於辦理系爭房地移轉過戶時所顯見，而係被告事後逕 行更換系爭房地大門鎖後所查看到原告放置於該處之資料、 單據所得知，亦難認被告於系爭房地移轉時有何信賴表見事 實之情形。再系爭房地移轉之物權法律行為需以文字書面為 之，故其代理權之授與自亦須以書面為之，惟系爭房地移轉 過戶予被告之程序竟無任何原告所為之書面授權書，顯難認 被告有何信賴原告授權之表見事實。又系爭房地係經地政士 張陳貴美辦理移轉登記，然其竟於原告完全未予到場及確實 核對身分之情況下，受託辦理系爭房地之移轉登記，致侵害 原告權利，此部分業經臺北市政府懲戒決定確定在案，是張 陳貴美難謂無故意或過失侵權行為之情形。而地政士張陳貴 美係受被告委託辦理，是被告亦難認無故意或過失共同侵權 行為之情事，依民法第213 條自應回復原狀，返還系爭房地 予原告。再據被告所述黃秀嬌出售系爭房地所開之2 點條件 可知，黃秀嬌係以其個人名義出售系爭房地予被告，並非以 原告之名義出售，是兩造間自難認有成立任何民事買賣契約 ，則被告受讓原告所有之系爭房地應有部分，縱認其物權行 為有效，然因兩造間欠缺債權行為，被告受讓其所有之系爭 房地應有部分所有權部分自應屬無法律上原因，則原告亦得 依民法第179 條之規定請求被告將系爭房地土地部分應有部 分1/8 及建物部分應有部分1/2 所有權登記返還予原告。 ㈤而被告陳稱黃秀嬌以200 萬元之生活費為條件出售系爭房地 予被告，然倘系爭房地為黃秀嬌一人所有，以系爭房地步行 至大安森林公園不到3 分鐘路程，系爭房地當時市價至少價 值3,000 餘萬元，則黃秀嬌自可出售系爭房地後，償還500 餘萬元之貸款，再將剩餘之2,400 餘萬元中之1,000 萬元購 買他屋，則其餘1,400 萬元足供黃秀嬌終老，然黃秀嬌僅以 200 萬元之生活費出售系爭房地予被告，顯與常情相違。另
系爭房地已隔有5 間房間，黃秀嬌亦僅需將其中4 間房間出 租，其每月所收之租金亦顯逾500 萬餘元之每月貸款本息， 是被告辯稱：黃秀嬌負擔不起銀行貸款本息，擔心系爭房地 會因無法繳納貸款本息，而遭致拍賣云云，顯與事實相悖。 ㈥又被告雖辯稱原告係與其姊黃秀嬌間有借名登記契約，故黃 秀嬌有權辦理本件買賣移轉登記云云。然被告並未就其所述 提出證據以實其說，且黃秀嬌雖持有系爭房地之所有權狀、 印鑑證明及印鑑章等物，然此係因黃秀嬌為辦理陽台登記而 要求原告所提出，已如上述，且原告向黃國豐購買系爭房地 應有部分之1/2 時，不僅有原告與黃國豐所簽訂之不動產買 賣契約書可證，且亦可傳訊證人黃國豐作證為憑。況若原告 僅係借名登記之出名者，則其又何可能持有系爭房屋之鑰匙 ，並留有一間套房使用，是被告辯稱原告僅係借名登記之出 名者確非事實。
㈦另被告雖主張黃秀嬌以臺北市○○區○○路0 段000 巷00號 4 樓房地（下稱系爭西園路房地）贈與原告，以酬庸其借名 登記云云。惟系爭西園路房地原即屬原告所有，係原告於76 年9 月間贈與原告之子黃國崗。然因原告對其子黃國崗管教 甚嚴，且家中又無母親之從旁安撫協助，致黃國崗離家多年 拒不與原告聯絡，然黃國崗私下與訴外人黃秀嬌多有聯絡， 嗣於95年初黃國崗因在外積欠卡債無力清償，乃向黃秀嬌求 救，而黃秀嬌則轉知原告，其為免自身之房地遭拍賣，乃代 為清償黃國崗在外之40餘萬元債務，然請求黃秀嬌轉達要求 黃國崗將系爭西園路房地過戶移轉返還予原告，惟經黃國崗 所不同意，嗣經黃秀嬌從中協調，黃國崗僅同意將系爭西園 路房地過戶資料交予黃秀嬌，並移轉給黃秀嬌，故系爭西園 路房地於撤封後始過戶予黃秀嬌，然為原告所有。從而，被 告所辯：因上開西園路房地遭債權人聲請法院拍賣，黃秀嬌 不忍原告父子無屋可住，遂將其買下云云，顯非事實，此觀 諸斯時95年間訴外人黃秀嬌已無力購買系爭房地之應有部分 1/2 ，而要求黃國豐協助購買，則黃秀嬌又何有資力購買上 開西園路房地即得明證。況被告主張黃秀嬌購買系爭西園路 房地，自應就黃秀嬌當時之買賣價金流向提出證據以實其說 。
㈧綜上，本件被告無法提出系爭房地之買賣契約書、買賣價金 資金流向、給付證明等資料，顯見其買賣及移轉所有權行為 均屬通謀虛偽意思表示而無效等語。爰依據民法第767 條第 1 項、179 條、184 條第1 項及113 條等規定，提起本件訴 訟等語，並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段 00地號土地，應有部分1/8 ，及其上同段1513建號建物，應
有部分1/2 ，於98年2 月20日以買賣為原因所為之所有權移 轉登記予以塗銷。
二、被告則以：
㈠系爭房地原係黃秀嬌與陳愛桂於76年間所購買做為修行之處 所，其中建物部分由黃秀嬌與陳愛桂應有部分各1/2 ，坐落 之土地應有部分則各1/8 。於91年間，陳愛桂過世，其就系 爭房地應有部分所有權，由其繼承人張愛卿及楊陳愛璋所繼 承，而該部分所有權另於95年間再由黃秀嬌之侄兒黃國豐所 買受。嗣於黃國豐買受該所有權不久後，即找人將系爭房地 部分空間隔間，以出租他人。然因黃秀嬌乃在家修行之師傅 ，其慮及若由黃國豐將系爭房地之部分空間隔間出租他人， 將影響其清靜修行，遂於95年8 月間向黃國豐買下其就系爭 房地所持有之應有部分所有權。惟因斯時黃秀嬌現金不足， 需向銀行貸款600 萬元，以支付前開買賣價金，又因黃秀嬌 乃修行之出家人身分，無法提供支付能力證明等相關資予貸 款銀行，遂商請其弟弟即原告借用其名義登記為系爭房地之 所有權人，並藉原告之名義向銀行貸款，然該貸款本息均係 由黃秀嬌所繳納。於97年10、11月間黃秀嬌漸感無力負擔銀 行貸款本息，其擔心系爭房地因無法繳納本息而遭致拍賣， 遂向其姊妹甥姪等親戚尋求幫忙，並開出：「⑴房子便宜賣 ，但需要幫黃秀嬌還清600 餘萬元之貸款本息及另提供200 萬元之生活費、⑵房子要無條件免費讓黃秀嬌居住至終老」 之賣賣條件。由於該第⑵點條件時間長短無法預期，將大大 影響系爭房地之價值，故並無人願意接受此買賣條件。後來 黃秀嬌找到其妹即被告之母黃貴美希望其母購買系爭房地， 然因其母黃貴美經濟能力有限，遂找被告商量幫忙，經被告 與黃秀嬌幾番協議後，遂由被告買下包含黃秀嬌借名登記於 原告名下之應有部分之系爭房地。
㈡又系爭房地之建物應有部分1/2 及所座落之土地應有部分1/ 8 所有權自95年8 月起登記為原告名義迄至98年2 月間黃秀 嬌將系爭房地移轉登記予被告為止，該所有權狀均為黃秀嬌 所持有，原告未曾向地政主管機關申報或主張過該權狀遺失 之情事；且歷年來之房屋稅及地價稅均係由黃秀嬌一人所繳 納，甚至系爭房地於98年間移轉為被告所有，並由被告繳納 系爭房地之房屋稅及地價稅迄今，原告亦不曾聞問；且系爭 房地之貸款本息直至移轉登記予被告前亦均係由黃秀嬌一人 所繳納、其房屋之使用，迄至101 年4 月間黃秀嬌過世之日 前，亦均為黃秀嬌居住使用作為修行之處所，則倘系爭房地 確為原告所購買，原告何以從未保管所有權狀、亦從未繳納 房屋稅金及貸款本息，且就系爭房地均由黃秀嬌一人所居住
使用等情未曾聞問，是原告上開行為顯與經驗法則及論理法 則相違。況系爭房地於98年自原告之名義移轉登記予被告時 ，該辦理過戶手續所需之印鑑證明及印鑑章等均係由原告所 交付，被告始能完成所有權移轉登記手續，則倘系爭房地確 為原告所購買，其怎可能配合提供印鑑證明及印鑑章以完成 所有權移轉登記。
㈢且事實上，原告於98年2 月間將其對系爭房地之應有部分移 轉登記與被告時，黃秀嬌同時亦將其當時名下所有之系爭西 園路房地以贈與為原因移轉登記予原告，以酬佣原告擔任借 名登記之人及作為向銀行貸款之債務人之勞。是黃秀嬌將系 爭房地出售予被告，原告始樂意提出相關所需印鑑配合辦理 移轉登記手續。又倘系爭房地之建物應有部分1/2 所有權及 所座落之土地應有部分1/8 所有權確為原告所購買，則黃秀 嬌何需將上開西園路之房地贈與並移轉登記予原告，是該情 顯與事實有違。且系爭西園路房地原係登記於原告之子即黃 國崗之名下，惟於95年間黃國崗積欠卡債該房屋遭債權人聲 請法拍，而黃秀嬌不忍原告父子無屋可住，乃將其買下並繼 續容由原告父子居住使用，是倘原告於95年間另有購屋之能 力，其怎可能任由其子黃國崗因積欠卡債而造成其所居住之 系爭西園路房地遭受法拍之結果。從而，以上開情事均足證 明系爭房地之土地應有部分1/8 、建物應有部分1/2 部分所 有權確係黃秀嬌借用原告之名義而登記，其二人確屬借名登 記關係。而黃秀嬌將其所有之系爭房地出售予被告，並移轉 登記予被告並無任何違誤。況本件黃秀嬌出售爭房地之土地 應有部分1/8 、建物應有部分1/2 部分所有權予被告時，系 爭房地之權狀正本為黃秀嬌所持有、原告亦提供其印鑑及印 鑑證明予黃秀嬌以供辦理系爭房地之所有權移轉登記手續、 系爭房地長期均由黃秀嬌一人居住使用、其地價稅、房屋稅 、房屋貸款本息等均為黃秀嬌所繳納，而原告長期均未聞問 ，是本件充斥各項表件代理之外觀事實，則依民法169 條之 規定，原告亦應對善意之買受人即被告負授權人責任，是原 告提起本件訴訟顯無理由。
㈣另原告雖主張其將系爭房地之權狀、印鑑證明及印鑑章等物 交予黃秀嬌係為辦理陽臺面積補登云云，然觀諸原證七土地 登記申請書所載，系爭房地之陽臺面積補登申請日期為97年 10 月21 日，處理期限為4 至5 天，換言之，系爭房地之陽 臺面積補登手續，至遲已於97年10月底全部完成。且觀諸前 開土地登記申請書所載，辦理系爭建物陽臺面積補登手續所 需附繳證件，僅為建物測量成果圖、身分證影本、建物所有 權狀等，並不包括原告所稱之印鑑證明，故原告陳稱其係於
97 年10 月為辦理系爭房屋之陽臺面積補登，而將印鑑證明 交付黃秀嬌云云，純屬虛偽。況依被證八所示，辦理系爭房 地所有權移轉登記時所檢附原告名義之印鑑證明，其獲准核 發日期為97年12月30日，不但與原告所稱於97年10月交付原 告名義鑑印予黃秀嬌用為辦理陽臺面積補登程序之時間不符 ，且此被證八之印鑑證明被核發時，原告所稱之陽臺面積補 登手續，早已完成，故原告所稱，其係於97年10月為辦理系 爭房屋之陽臺面積補登，而將印鑑證明交付黃秀嬌者，純屬 虛言。另觀諸被證八辦理系爭房地及所屬基地所有權移轉登 記所檢附之土地及建築改良物所有權買賣契約書所載立約日 期為98年1 月6 日，此與前述原告獲准核發印鑑證明之97 年12月30日之時間相符。足知被證八之印鑑證明，確係原告 為配合黃秀嬌辦理系爭房地所權移轉登記，而交付予黃秀嬌 者，則其辯稱係為補登陽台面積而交付云云，自無足取。 ㈤再關於原告就系爭西園路房地部分主張該房屋本屬其贈與其 子黃國崗，因其於95年間代其子清償債務後，乃要求其子將 該房屋過戶返還予原告，惟其子不同意，嗣經黃秀嬌居中協 調後，始將該房地過戶黃秀嬌再於98年間過戶返還原告云云 ，然系爭西園路房地，不論係於95年由黃國岡移轉所有權至 黃秀嬌名下，或於98年自黃秀嬌移轉所有權至原告名下，該 房屋所有之稅賦、費用包括規費、增值稅、契稅、贈與稅、 代書費全部，均由黃秀嬌負擔，此由被證九、被證十、被證 十一之費用明細、地價稅及房屋稅繳款書、增值稅繳款書， 足資證明。且系爭西園路房地所有權自95年移轉至黃秀嬌名 義後，其房屋稅、地價稅亦均係由黃秀嬌負擔繳納，甚至連 95年辦理系爭西園路房地所有權移轉予黃秀嬌名義之土地及 建築物所有權移轉契約書正本、土地增值稅繳款書、契約繳 款書正本全部均係為黃秀嬌持有。是自上開事證均足證明， 系爭西園路房地確為黃秀嬌於95年自黃國岡買受取得，且為 真正之所有權人無訛，原告上開主張純屬虛言。倘系爭西園 路房地真正所有權人為原告，則何有可能包含95年、98年間 二次辦理所有權移轉登記時所有之規費、增值稅、契約、贈 與稅、代書費用及過戶後之房屋稅、地價稅等費用均由黃秀 嬌所負擔，且系爭西園路房地之所有契約書、權狀正本、稅 賦繳款書正本，亦長期來均由黃秀嬌持有，是原告所言，確 屬虛偽。況依原告主張系爭西園路房地原屬其所有，則原告 本可隨時或儘早向黃秀嬌要求將系爭西園路房地辦理所有權 移轉登記予其名義，何故延至98年間始以贈與為原因與系爭 房地同時辦理所有權移轉登記，且原告稱其子不同意將系爭 西園路房地過戶予其父親，然反而將該房地過戶予其姑姑乙
節亦與事理及經驗法則有違，另原告亦未能提出其曾代其子 黃國岡清償40萬餘元債務之相關事證，則其所言更無所據。 ㈥另以永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐商銀）永春分航 102 年2 月4 日永豐銀永春分行（102 ）字第00001 號函內 容可知原告既已於98年3 月3 日親往該行領取系爭房地他項 權利證明書及抵押權設定契約書及其他約定事項各一份，足 見原告於98年3 月3 日即已知悉於永豐商銀之抵押借款已因 清償而塗銷，則原告主張其於98年2 月後仍有繼續繳納系爭 房地貸款云云顯不相合。且退萬步言，縱原告對系爭房屋確 有一半之產權，然其既已同意黃秀嬌出售系爭房地予被告， 則其與黃秀嬌之內部關係為何，均不礙被告已合法取得系爭 房地所有權之效力等語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告與訴外人黃秀嬌為姊弟，門牌號碼臺北市○○區○○路 0 段000 巷0 號3 樓之房屋暨坐落土地（即系爭房地）之所 有權原登記為原告與訴外人黃秀嬌共有，應有部分各2 分之 1 。
㈡系爭房地之所有權於98年2 月20日以買賣為原因，移轉登記 至被告名下。
㈢訴外人黃秀嬌已於101年4月1日過世。
四、原告主張其與被告就系爭房地屬其應有部分之所有權並無任 何買賣或移轉登記之合意，系爭房地此部分以買賣為原因之 所有權移轉登記顯係黃秀嬌與被告間通謀虛偽所為，屬無效 之法律行為，故依據民法第767 條第1 項中段、179 條、18 4 條第1 項前段及113 條等規定，提起本件訴訟，則為被告 所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠訴外人黃秀嬌 與被告間關於系爭房地之買賣是否通謀虛偽成立買賣契約？ ㈡系爭房地是否係訴外人黃秀嬌借名登記予原告名下？㈢原 告有無授權訴外人黃秀嬌將系爭房地移轉所有權予被告？㈣ 原告是否應負表見代理之授權人責任？（見本院卷㈠第157 頁），茲析述如下：
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約。又房地登記係由國家機關作成，其 真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事 項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23 日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登 記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。且土 地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」，是以主
張與登記事實不同者，自應就此事實負其舉證責任。被告辯 稱系爭房地屬原告之應有部分，僅係借名登記於原告名下， 以便借用原告之名義向銀行貸款，然該貸款本息均係由黃秀 嬌所繳納等語，為原告所否認，並以取得系爭房地所有權一 半之實際原因為由其向訴外人黃國豐所購買等語為辯。是就 原告與黃秀嬌間就借名登記合意存在即應由被告負舉證之責 。經查，系爭房地屬原告應有部分之所有權係於95年8 月10 日以買賣為原因，登記於原告名下，此有系爭建物異動索引 本在卷可按（見本院卷㈠第52頁），而原告主張係其於95年 7 月24日向黃國豐以600 萬元所購買等語，業經證人黃國豐 證述在卷（見本院卷㈡第9 至13頁），並有原告與黃國豐就 系爭房地該應有部分所簽立之不動產買賣契約書及付款明細 表在卷可參（見本院卷㈠第104 至110 頁），且該買賣契約 書上所載第一期款15萬元業經原告於簽約時以現金支付，剩 餘款項則經原告向永豐商銀永春分行（原臺北國際商業銀行 ，現併入永豐商銀）貸款後轉匯到黃國豐之貸款銀行等情， 業經證人黃國豐證述明確（見本院卷㈡第10頁），並提出臺 北國際商業銀行匯款回條聯、經收款項明細表、95年契稅繳 款單在卷可參（見本院卷㈡第28至31頁），是原告主張系爭 房地屬其應有部分之所有權為其所購買，其為真正所有權人 等情，自非無據。被告雖辯稱原告向永豐商銀永春分行所為 之房屋貸款後續均由黃秀嬌繳納，房屋稅、地價稅等均由黃 秀嬌繳納，所有權狀等亦均由黃秀嬌所保管云云，尚屬不能 證明，此外，被告就其所主張原告與黃秀嬌間就系爭房地登 記於原告名下之應有部分所有權有借名登記之法律關係存在 乙節，並未再提出其他積極事證以實其說，被告此部分主張 ，自無可採。
㈡原告主張系爭房地屬原告應有部分之所有權買賣為通謀虛偽 意思表示，有無理由？
⒈按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意 為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並 須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當， 若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符 之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。第三人主張 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉 證之責（參照最高法院48年台上字第29號判例）。所以，原 告主張系爭房地買賣為通謀虛偽意思表示，應負舉證之責。 ⒉被告辯稱黃秀嬌將與原告所共有之系爭房地於97年底、98年 初出售予被告，約定由被告償還系爭房地原有之600 萬元貸 款，並再給付200 萬元之價金作為黃秀嬌之生活費，其共匯
款197 萬元予黃秀嬌，並加上曾以現金支付之代書費、稅款 等合計200 萬元業已付清，且系爭房地過戶後仍要供黃秀嬌 居住至百年，系爭房地復於98年2 月20日移轉登記予被告， 被告則以系爭房地向土地銀行長春分行擔保借款600 萬元， 並於同日以系爭房地設定最高限額抵押權720 萬元予土地銀 行，土地銀行長春分行則於98年2 月26日匯款5,886,343 元 至原告於永豐商銀永春分行之帳戶代償剩餘貸款，永豐商銀 永春分行於98年2 月27日出具抵押權塗銷同意書，並於98年 3 月3 日辦理原由原告以系爭房地向永豐商銀設定之最高限 額抵押權塗銷登記事宜，被告另於98年2 月11日、98年3 月 17 日 各匯款86萬元、111 萬元之價金予黃秀嬌，復於100 年11月28日匯款修復系爭房地漏水費用5 萬元予黃秀嬌等情 ，有系爭房地登記本異動索引、貸款交易明細、土地及建物 登記第二類謄本、臺北市大安地政事務101 年7 月23日北市 大地資字第00000000000 號函文暨所附資料、系爭房地異動 索引、兆豐國際銀行國內匯款查詢單、第一商業銀行匯款申 請書回條、被告書立同意將係張房地予黃秀嬌住至百年之承 諾書、臺灣土地銀行長春分行101 年11月1 日春放字第0000 00 0000 號函文暨所附買賣契約書、永豐商業銀行永春分行 102 年2 月14日永豐銀永春分行102 字第1 號函文、臺北市 大安地政事務102 年4 月10日北市大地資字第00000000000 號函文暨所附抵押權塗銷申請資料等件為證（見101 年度司 北調字第427 號卷第23至25頁、見本院卷㈠第14至37頁、第 51至54頁、第59頁、第61頁、第137 至141 頁、見本院卷㈡ 第50至57頁、第95至100 頁）。則上開原告原以系爭房地為 擔保向永豐商銀借貸之600 萬元貸款債務，於系爭房地移轉 登記予被告後，係由被告償還迄今，足認被告確有向土地銀 行申辦貸款以償還原告原積欠永豐商銀抵押貸款債務，並以 此方式作為取得系爭房地所有權之對價無訛。則被告辯稱： 伊確有支付買賣價金，併以代償系爭房地原有貸款餘額作為 取得系爭房地所有權之對價等語，尚堪採信。
⒊又被告辯稱於系爭房地自98年2 月移轉登記至被告名下後， 仍依約將系爭房地供黃秀嬌居住使用，100 年間因黃秀嬌有 更換大門門鎖，並曾交付給被告新的鑰匙，另系爭房地於98 年移轉登記為被告所有後，所有權狀係由被告自行保管等語 （見本院卷㈡第297 至299 頁）。原告亦陳稱其於101 年初 發現系爭房地門鎖遭更換，無法進入等語，有起訴狀在卷可 參（見101 年度司北調字第427 號卷第3 頁），亦可證系爭 房地現已非原告所保管、使用，而被告購置系爭房地後出借 予黃秀嬌繼續居住使用至百年後，此亦為被告對於系爭房地
之正當管理處分行為，難認有何違反常情之處。被告既於系 爭房地過戶後依約繳付價款，並實際代償原告積欠永豐商銀 之抵押貸款，並依約以將系爭房地供黃秀嬌居住使用之方式 管理、使用系爭房地，並自行管理系爭房地所有權狀，顯已 基於所有權人之地位，使用、管理系爭房地。又原告主張系 爭房地當時市價至少價值3,000 餘萬元，則黃秀嬌自可出售 系爭房地後，償還500 餘萬元之貸款，再將剩餘之2,400 餘 萬元中之1,000 萬元購買他屋，則其餘1,400 萬元足供黃秀 嬌終老，故黃秀嬌僅以200 萬元之生活費出售系爭房地予被 告，顯與常情相違等語。然證人黃國豐證稱：其之所以會於 95年間去購買系爭房地一半的產權，是因姑姑黃秀嬌希望其 可以幫忙買下，讓黃秀嬌可以完全居住，其也當作投資使用 ，其當時是以500 萬元購買，其有獲得黃秀嬌的同意將系爭 房地隔間出租，後來因為沒有人承租，其又有貸款的壓力， 無法負擔房貸，想要把房子作處理，黃秀嬌就說會找人來買 ，原本其是說要自己找人來買，但黃秀嬌擔心會賣給外人， 所以黃秀嬌就找原告來買，其在95年間把房子的產權賣給原 告，原告是以600 萬元來購買等語（見本院卷㈡第9 頁反面 至第10頁），足證系爭房地於95年間，在黃國豐無法順利繳 納貸款之情形下，黃秀嬌同樣係決意以洽詢親友購買系爭房 地一半產權之方式以達成其仍得以完整使用及居住在系爭房 地之目的，而非出售系爭房地以所得價金付清貸款、另外購 屋的方式予以解決，是被告稱黃秀嬌無法繳納貸款，不願將 系爭房地售予外人，而希望仍居住在系爭房地內，並以此作 為買賣系爭房地之條件乙情，並非全然無據。此外，原告迄 未提出任何其他得以證明被告對於系爭房地所為之買賣契約 為通謀虛偽意思表示之事實，以供本院認定，是其此部分主 張，洵無足採。
⒋綜上，黃秀嬌將其與原告所共有之系爭房地以買賣為原因移 轉所有權予被告，並非通謀而為虛偽之意思表示，自屬有效 。從而，原告以兩造間就系爭房地屬原告應有部分之所有權 ，本於買賣為原因於98年2 月20日所為之所有權移轉登記為 無效、不生效力，主張依民法第767 條、第179 條、第113 條規定請求，請求被告應將於98年2 月20日向臺北市大安地 政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，即屬無 據。
㈢原告主張其並無移轉所有權之意思表示，亦未經合法代理， 故兩造間之物權行為無效，爰依民法第767 條、第179 條之 規定請求被告將系爭房地屬原告應有部分所有權之移轉登記 予以塗銷等語。經查：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向 其代理人為之者，準用之。民法第103 條定有明文。原告雖 否認有授與黃秀嬌代理權辦理系爭移轉登記之事實。然關於 被告與黃秀嬌間於辦理系爭房地移轉登記始末情形，經承辦 之代書張陳貴美到庭結證：伊認識黃秀嬌約6 、7 年，因黃 秀嬌是佛教青年會的比丘尼，但兩人沒有特別的往來。但黃 秀嬌如果有地政上或稅務上需要處理的事情就會問伊。伊於 98年年初有幫黃秀嬌辦理系爭房地所有權移轉登記事項。一 開始黃秀嬌來說要辦過戶，要先查問系爭房地稅捐問題、增 值稅是多少，後來黃秀嬌就說要賣系爭房地，伊就告訴黃秀 嬌要準備過戶的證件即印鑑證明和印鑑章、產權正本和稅單 。從伊告訴黃秀嬌過戶要準備的證件，到黃秀嬌拿出證件約 兩個月。黃秀嬌說原告的印鑑證明還沒有拿到，並說原告一 直沒有去申請印鑑證明，後來才去申請。後來黃秀嬌有拿原 告的證件來，伊有問黃秀嬌是如何拿到印鑑證明。黃秀嬌就 說她把西園路房子送給原告，原告去申請印鑑證明、印鑑章 拿給黃秀嬌。黃秀嬌有說原告把房地權狀都放在黃秀嬌那邊 ，之後是一起把原告的房地所有權狀跟印鑑證明一起交給伊 。伊當時有問黃秀嬌為何會有原告即系爭房地共有人的資料 ，黃秀嬌有說買系爭房地時的代書有說黃秀嬌不能貸款，因 為黃秀嬌沒有收入。黃秀嬌說當時代書叫她要找人頭，所以 就找原告共有2 分之1 ，由原告去做債務人，黃秀嬌就可以 貸款。黃秀嬌表示原告都沒有付錢。錢是黃秀嬌自己付的。 黃秀嬌還說臺北市○○區○○路0 段000 巷00號4 樓的房子 要送給原告，叫原告去申請印鑑證明來辦理。因為當時一直 拿不出印鑑證明，這是條件，系爭西園路房地的贈與登記也 是伊所辦理的，就是當天黃秀嬌同時拿系爭房地及系爭西園 路房地產權等資料，系爭西園路房地要給原告，系爭房地就 是要過戶給被告等語，有本院102 年1 月18日言詞辯論筆錄 在卷可參（見本院卷㈡第4 至13頁）。再者，辦理系爭房地 移轉登記，及辦理黃秀嬌將系爭西園路房地之所有權贈與登 記予原告之送件日期均為98年2 月間，且均委託證人張陳貴 美辦理，有臺北市大安地政事務所101 年7 月23日北市大地 資字第00000000000 號函文暨所附土地登記申請書、臺北市 建成地政事務所101 年12月3 日北市○地○○○0000000000 0 號函文暨所附謄本、異動索引及土地登記申請書等資料在 卷可參（見本院卷㈠第14至37頁、第171 至184 頁、第185 至202 頁、第203 至212 頁）；又黃秀嬌與被告間辦理系爭 房地所有權移轉登記所檢附之所有權買賣移轉契約書訂約日
期為98年1 月6 日，復由證人張陳貴美於98年2 月間持之辦 理移轉登記，而原告之印鑑證明係臺北市大安戶政事務所97 年12月30日所核發，有該印鑑證明在卷可參（見本院卷㈠第 33頁），時間確屬相近。堪認證人張陳貴美之證詞，應與事 實相符，自足憑採。承上所述，系爭移轉登記乃黃秀嬌以原 告代理人身分而為乙情，應堪認定。
⒉又原告雖否認有授與黃秀嬌代理權辦理系爭房地移轉登記之 事實。然而，原告已自承伊於97年10月間將系爭房地之房地 所有權狀、印鑑章及印鑑證明等相關文件一併交付黃秀嬌保 管等情。原告雖另主張其之所以交付上開印鑑證明、印鑑及 系爭房地所有權狀等予黃秀嬌，係為委由黃秀嬌代為辦理系 爭房地陽台補登乙事云云。惟將陽台面積登記為附屬建物面 積，並非須要原告之印鑑證明始得辦理乙節，業經張陳貴美 證述在卷（見本院卷㈡第7 頁），且黃秀嬌於97年10月21日 至臺北市大安地政事務所辦理系爭房地陽台補登時，係檢具 登記申請書、使用執照證明文件、身分證明文件、建物測量 成果圖、建物所有權狀等證明文件辦理之，有臺北市大安地 政事務所101 年12月11日北市大地登字第00000000000 號函 文暨所附土地登記申請書等資料在卷可參（見本院卷㈠第21 3 至225 頁），從該等登記資料中未見原告之印鑑證明，可