給付管理費
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,102年度,1428號
TCDV,102,訴,1428,20140113,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1428號
原　　　告　中港商業大樓管理委員會
法定代理人　宋錦銘
訴訟代理人　黃偉鏻
　　　　　　吳松香
　　　　　　熊靖宇
被　　　告　陳江愛玉
訴訟代理人　黃紫芝律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年12月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬貳仟壹佰零叁元，及自附表一所載利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔3分之1，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但上揭規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民 事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲 明求為：「被告應賠償原告新台幣（下同）1,046,045元， 及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之10計算之利息。」之判決，於本件審理中幾度變更請求之 金額、利息，後於102年11 月14日言詞辯論時更正其聲明求 為：「被告應給付原告1,080,530元，及自附表二所載利息 起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」 之判決，核原告所為訴之聲明之變更，係屬擴張或減縮應受 判決事項之聲明，與首揭規定無違，應予准許，合先敘明。貳、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：被告應給付原告1,080,530元，及自附表二所載利 息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 。
二、陳述要旨：
㈠原告為「中港商業大樓」（下簡稱中港大樓，坐落臺中市 ○區○村路○段00號）之管理委員會，被告為屬中港大樓 之臺中市○區○○○段0000○號建物（門牌號碼：臺中市 ○區○村路○段00號7樓之2，建物總面積：114.95坪，下 稱系爭建物）所有權人，為中港大樓之區分所有權人，應 依中港大樓規約之規定按時繳納管理費，惟原告自86年11 月1日起至102年6月30日止之管理費（每3個月一期、每期 17,243元）均未繳納，計積欠管理費1,080,530元及自各



期管理費限繳日翌日起之法定遲延利息，爰依公寓大廈管 理條例第10條及中港大樓規約第10條之規定，請求被告給 付管理費及法定遲延利息。
㈡中港大樓於86年10月19日召開第一次區分所有權人會議（ 下稱第一次區權會），由大樓起造人俊聯建設股份有限公 司（下稱俊聯公司）負責人劉甫欽（原負責人楊連卿已變 更為劉甫欽）擔任該次會議召集人，並於該次會議中討論 通過「臺中市中港商業大樓規約」，並依中港大樓規約之 規定選任大樓執行委員（兼管理委員），而成立執行委員 會（兼管理委員會）；該次會議出席人數391人，出席人 數占總戶數496戶之比例為391/496=78.83%，實際出席所 有權比例為9244/10000，按84年頒布之公寓大廈管理條例 第29條第3項規定：「任一區分所有權人之區分所有權占 全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算」 ，則減除區分所有權人即俊聯公司超出之部分後，修正出 席所有權比例應為6041/6797＝88. 88%，該次會議之會議 紀錄及成立管理委員會之相關文件，業經原告於87年2月 17日報請臺中市西區公所准予核備在案。再依中港大樓規 約第5條規定：「........本項管理委員選舉於本大樓 整體規劃、統一經營或統一出租營業後舉行，在未選任前 ，有關管理委員會之職務暫由執行委員兼任執行之。」及 第20條：「本大樓未組成管理委員會時，由執行委員會代 行職務。....」，故中港大樓係執行委員兼任管理委員， 執行委員會之主任委員即為管理委員會之主任委員，原告 以後者之身分向地方主管機關（即臺中市西區區公所）申 請備查，應無不合，原告已合法組織成立與備查。又原告 為討論管理費之收取標準，先後於86年11月5日召開第二 次執行委員會（兼管理委員會）及90年10月7日召開第二 次區分所有權人會議（下稱第二次區權會），討論通過中 港大樓各區分所有權人應分攤繳交管理費之標準為：營業 戶每月每坪100元，空戶50元，以每3個月為一期、每期第 一個月之15日為繳納期限，並追溯至86年11月1日起適用 。第二次區權會出席人數310人，出席人數占總戶數496戶 之比例為310/496＝62.5%，實際出席所有權比例為7830/1 0000，依前項條例減除萬泰銀行超出部分後（原俊聯公司 持有第8樓及第10至13樓共計四個樓層於90年6月由萬泰銀 行買受），修正出席所有權比例應為6856/9026＝75.96% ，會中表決贊成票數計292人，占出席人數比例為292/310 ＝94.19%。依中港大樓規約第3條第8款規定：「區分所有 權人會議討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所



有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之 。」，上項會議之出席人數及權利比例已符合中港大樓規 約之規定，其決議自屬合法有效。
㈢被告雖就原告請求給付之系爭管理費中逾5年部分主張時 效抗辯，惟系爭管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所 有權應屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所 有權人自治決議所訂定之規約議定數額而收取之費用，其 本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便 而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理 委員會之定期給付，與民法第126條規定之利息、紅利、 租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付 性質不同，自無該條5年短期時效之適用。
㈣被告另以中港大樓因分別將地下一樓至地上七樓及停車場 出租而有租金收入，主張以租金收入與本件原告所請求之 管理費為抵銷。然中港大樓地下一樓至地上七樓部分，原 告雖曾於90年7月13日與訴外人旺潤綜合股份有限公司（ 即ATT，為吸引力綜合百貨股份有限公司之關係企業，下 稱ATT）簽訂租約，惟嗣後因ATT招商不成，故從未開幕， ATT亦未支付原告任何租金，原告自亦無從將租金之收益 交付被告，被告主張以該租金收入抵銷其應繳之管理費， 顯非有理。又中港大樓為商業大樓，顧客、商家、住戶難 以辨識，故由原告就地下二、三樓之持分共有停車場設柵 統一管理，嗣經中港大樓第一屆第四、五次執行（管理） 委員會會議決議，將該停車場公開招租，於87年11月起將 中港大樓地下室停車場統一租予訴外人普瀛企業有限公司 （中星停車場）經營，且簽訂「中港商業大樓地下室停車 場租賃契約書」，租賃期間自87年11月1日至110年12月31 日，每月基本租金75,000元，大樓之營業樓層增加時，再 另行協議提高租金，每增加一營業樓層租金提高25,000元 （因營業樓層迄今仍僅三樓層，故未曾調增租金），原告 就每月所收取之停車場租金數額，已依中港大樓第一屆第 四次執行委員會之決議，將停車場租金收入記入管理費公 共基金帳戶，以所收取之租金收入全部撥歸大樓為管理基 金俟管理基金累積到相當金額後，再酌減管理費之繳納， 且中港大樓共有區分所有權人496戶，停車場租金每月分 配於各區分所有權人，顯有困難，而大樓停車場除住戶仍 可免費停車外，每一樓層或每一區分所有權人均無專用停 車位，且全部租金收入己悉數撥歸大樓管理基金帳戶，未 分配給任一區分所有權人，故被告另主張以系爭停車場應



受分配之租金收入抵銷應繳之管理費，亦無理由。參、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：
㈠依卷附臺中市西區區公所函檢送之資料，中港大樓之起造 人係俊聯公司、負責人楊連卿，然中港大樓第一次區分所 有權人會議之召集人卻為「劉甫欽」，且被告並未收受該 次會議之任何書面開會通知，中港大樓第一次區權會之召 開，有與公寓大廈管理條例第28條第1項及同法第30條第1 項規定未合之瑕疵，其進而作成之決議內容恐亦有瑕疵。 又中港大樓第一次區權會所通過之中港大樓規約第5條規 定，關於大樓經營型態、業態、業種統一經營管理等事項 ，係由「各樓層指派或選任」之「執行委員」組成之「執 行委員會」行之，至於大樓之區分所有關係所生事務，則 由「區分所有權人及住戶互選」之「管理委員」組成之「 管理委員會」行之，而依臺中市西區區公所函檢送之資料 ，中港大樓第一次區權會所決議選出者係為「執行委員會 執行委員」，並無「管理委員會管理委員」，而執行委員 在執行委員會會議選出主任委員之後，卻以管理員會主任 委員之身分向主管機關申請備查，原告管委會之成立於法 未合，其是否為本件適格當事人，實不無疑問。 ㈡原告雖依中港大樓第二次區權會關於管理費繳納方式及追 溯繳納之決議，而為本件起訴之主張。惟被告既未收受召 開第二次區權會之開會書面通知，且依中港大樓規約第12 條第2項之規定，區分所有權人會議尚未議決管理費分擔 之前，各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之， 然原告第二次區權會竟違反上揭規約規定，在第二次區權 會始決議管理費分擔內容方式之後，又決議追溯至86年11 月1日開始行之，此一追溯繳納之決議，與規約第12條第2 項之規定相違背，當無效力。再依原告第二次區權會會議 紀錄所示，中港大樓執行委員會於90年7月13日就該大樓 地下一樓至地上七樓與ATT簽訂十年租約，然原告卻從未 將出租被告所有系爭建物之租金交付被告；此外，原告亦 將被告之共有部分出租予第三人作為停車場使用，被告亦 同樣未取得任何租金給付，則倘認原告本件請求有理由， 爰以被告應交付而未交付之租金與被告應負之管理費給付 義務，主張相互抵銷。另原告請求被告給付之管理費期間 為自86年11月1日起至102 年6月30日止，其中超過5年部 分之管理費，被告則主張時效抗辨。
㈢至原告主張依規約第15條第1項第4款規定，關於大樓統一



出租管理及租金議定、租約簽訂，均授權執行委員會辦理 ，故系爭大樓停車場係於87年11月間經第一屆第四次執行 委員會決議通過對外招租，每月租金數額記入管理費公共 基金帳戶，依公寓大廈管理條例第19條規定，公共基金不 得抵銷等語。惟原告所提出之租金收入明細（92年3月至 101年10月）並無製作者之簽名或原告之簽核，亦無支出 存入之憑證，難認為真正。再關於管理費、公共基金之繳 納，依據中港大樓規約第10條之規定，區分所有權人係依 區分所有權人會議議決之規定繳交之，然原告提出中港大 樓第一次及第二次區權會會議紀錄，並無「公共基金」乙 項之收取或繳納等相關內容之決議，原告主張以出租區分 所有權人共有部分所收取之租金收入抵充公共基金之繳納 ，實屬無據。且查，原告僅提出第一屆第四次執行委員會 會議紀錄節本，其上僅有因代管之俊聯公司不願繼續代管 ，故決議地下二、三樓之停車場進行公開招租之決議內容 ，並無收取租金撥入管理基金之決議，足見原告主張出租 系爭地下二、三樓停車場之租金收入係撥進管理基金，確 屬無據，當無可採。
㈣原告提出之第一次區權會會議紀錄，關於出席會議之區分 所有權人人數及區分所有權比例，及進行表決時、同意之 區分所有權人人數與區分所有權比例，均無記載，被告亦 未收到召開會議之書面通知，是中港大樓規約未經合法程 序議決通過，原告據中港大樓規約之規定而為本件管理費 之請求主張，應屬無據。而原告提出之第二次區權會會議 紀錄，關於通過管理費收取辦法之議決，固有區分所有權 人人數及區分所有權比例之記載。但區分所有權比例既係 區分所有權人之專有部分與公寓大廈專有部分全部面積總 和之比（參照公寓大廈管理條例施行細則第2條之規定） ，故關於區分所有權比例之表決部分之記載，應以記名方 式而為記載始為合理且適法（蓋以記名方式表決，始能計 算該區分所有權人之區分所有權比例而確認是否達到決議 通過之門檻），故被告並未收受任何書面通知所召開之第 二次區權會議之表決，未見有合法之同意表決權數之表決 權人記載，顯然與法律規定有所未合而不適法，原告以第 二次區權會會議通過之管理費收取繳納內容作為本件起訴 請求之依據，亦非有據。
肆、得心證之理由：
一、原告主張被告為屬中港大樓之臺中市○區○○○段0000○ 號建物所有權人，為中港大樓之區分所有權人，及原告自 86年11月1日起至102年6月30日止均未繳納管理費之事實



，為被告所不爭執，且有建物登記謄本附卷可稽，堪信為 真正。
二、本件兩造爭執之焦點為：㈠原告是否為中港大樓合法成立 之管理委員會？㈡中港大樓第一次區權會及第二次區權會 所為決議是否合法有效？㈢中港大樓第二次區權會所為管 理費追溯繳納之決議是否有效？㈣被告所為時效抗辯是否 有理由？㈤被告所為抵銷之抗辯是否有理由？
三、中港大樓第一次區權會、第二次區權會之會議決議在法院 撤銷前，均屬合法有效，原告為中港大樓合法成立之管理 委員會：
㈠依公寓大廈管理條例第28條第1項「公寓大廈建築物所有 權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合 計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召 開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人 ，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」之規定，可知 公寓大廈建築物之第一次區分所有權人會議應由起造人為 召集人。被告以中港大樓第一次區權會係由無召集權之劉 甫欽所召集，抗辯中港大樓第一次區權會之召開與上揭規 定不合。惟查，中港大樓之起造人為俊聯公司，為兩造不 爭執之事實，且有臺中市政府工務局（81）中工建使字第 0664號使用執照影本在卷可考（見本院卷第一宗第46頁） ，而俊聯公司之負責人於中港大樓取得使用執照時固為楊 連卿，然於85年間其負責人即已變更為劉甫欽，亦有經濟 部公司執照影本在卷可按（見本院卷第三宗第16頁），劉 甫欽自85年起既為俊聯公司負責人，則於86年間自得以中 港大樓起造人俊聯公司法定代理人之身分召開中港大樓區 分所有權人會議，被告抗辯中港大樓第一次區權會非由有 召集權人所召開，已不足採。
㈡次按「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應 有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三 分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之： 一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良 。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重 建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五 、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算 ，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」、「各專有 部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者 ，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之 區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部



分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會 議時，得以書面委託他人代理出席。」修正前即84年6月 28日公布之公寓大廈管理條例第31條、第29條第2、3、4 項定有明文。復按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議 之召集程式、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事 時，應如何救濟以及效力如何，法雖無明文，惟依公寓大 廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其 他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要 係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召 開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為， 而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範 社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。是公寓大 廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關 總會決議撤銷與無效之規定。而關於出席之社員不足法令 或章程所定之額數，為決議方法之違反。又總會之決議方 法違反法令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該 決議應仍有效存在（最高法院96年度台上字第235號判決 參照）。
㈢原告主張其於86年10月19日召開第一次區權會，討論通過 中港大樓規約，並選任委員成立執行委員會（兼管理委員 會），且依據中港大樓規約第10條第3項之規定，再於90 年10月7日召開第二次區權會，並就管理費如何繳納問題 提案討論，經決議通過「㈠本大樓每個月共用部分、約定 共用部分之經常管理、維護費用（簡稱管理費）費，按區 分所有權人所有權狀面積（包括專有及公共設施部分）計 算分攤繳納，營業戶（居住戶）每坪每月分擔100元，未 營業戶（空戶）每坪每月分擔50元。....㈡管理費每三個 月繳納一次，於每三個月之第一個月15日以前繳納。㈢本 次決議案追溯自民國86年11月1日起適用。」之內容等語 ，業據其提出中港大樓規約、臺中市西區公所報備證明、 第一次區權會會議記錄（含會議出席委託書、區權人出列 席簽到簿）、第二次區權會會議記錄等為證，並有臺中市 西區區公所102年6月27日以公所社字第0000000000號函送 之中港大樓第一次區權會會議紀錄、會議出席委託書、中 港大樓區分所有權人出列席單位及人員附冊、中港大樓規 約等在卷可按（見本院卷第一宗第45至136頁），且前揭 二次區權會會議之出席人數及權利比例均符合修正前公寓 大廈管理條例第31條及系爭規約第3條第8款之規定，前揭 二次會議決議自屬合法有效。被告雖以其未收到上開二次 區權會之會議書面通知，並否認上開會議簽到簿之真正，



及上開會議未以記名方式表決，抗辯上開會議之決議不合 法等語。惟查，被告前揭所辯乃屬上開二次區權會會議之 召集程序或決議方法有無違反法令或規約之問題，依前述 說明，被告應於決議後3個月內請求法院撤銷決議，在經 法院判決撤銷確定前，上開二次區權會所為之決議仍屬合 法有效，而被告自認並未訴請撤銷上開二次區權會所為決 議，是應認原告於86年10月19日所召開之第一次區權會、 於90年10月7日所召開之第二次區權會所為決議均屬合法 有效。
㈣被告另以中港大樓第一次區權會所決議選出者係為「執行 委員會執行委員」，並無「管理委員會管理委員」，而執 行委員在執行委員會會議選出主任委員之後，卻以管理員 會主任委員之身分向主管機關申請備查，原告管委會之成 立於法未合等語為辯。然查，中港大樓第一、二次區權會 所為決議均屬合法有效，已如前述，而中港大樓於第一次 區權會決議通過中港大樓規約，依中港大樓規約第5條： 「........本項管理委員選舉於本大樓整體規劃、統一 經營或統一出租營業後舉行，在未選任前，有關管理委員 會之職務暫由執行委員兼任執行之。」及第20條：「本大 樓未組成管理委員會時，由執行委員會代行職務。....」 之規定，中港大樓於整體規劃、統一經營或統一出租營業 前，乃係由執行委員兼任管理委員，而中港大樓迄未達成 整體規劃、統一經營或統一出租營業之目標，為兩造不爭 執之事實，則依中港大樓規約之前開規定，自應由執行委 員兼任管理委員，執行委員會之主任委員即為管理委員會 之主任委員，從而，原告以後者之身分向地方主管機關（ 即臺中市西區區公所）申請備查，要無不合，原告自屬已 合法成立之管理委員會，被告辯稱原告非合法成立之中港 大樓管理委員會云云，亦不足採。
四、基上，中港大樓第一、二次區權會所為決議均屬合法有效 ，第一次區權會所選任之執行委員（兼管理委員）所成立 之執行委員會（兼管理委員會）亦合法有效，則基於第一 次區權會會議本於私法自治之精神，自可決議授權原告決 定管理費之收費標準，原告決定之管理費收費標準復經第 二次區權會會議決議通過，被告為中港大樓區分所有權人 ，自應依中港大樓規約及第二次區權會決議之管理費收費 標準、方式繳納管理費。被告雖以原告在第二次區權會始 決議管理費分擔內容方式之後，又決議追溯至86年11月1 日開始行之，此一追溯繳納之決議，與中港大樓規約第12 條第2項之規定相違背而無效力等語為辯。惟按公寓大廈



管理條例於84年6月28日公布施行，固無溯及既往效力， 然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物 ，其共用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及 其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上為共有物之管 理費，被告為中港大樓之區分所有權人，就該社區共用部 分所生之上開費用，於該條例施行前依民法第799條、第 822條第1項之規定，除共有人間另有約定外，於該條例施 行後依同條例第10條第2項、第3項、第18條第1項第1款規 定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，均應各按 其所有部分之價值分擔之，是不論於公寓大廈管理條例施 行前後，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳 交其共用或約定共用部分之管理費用。本件中港大樓既已 於86年10月19日所召開之第一次區權會決議所有住戶應繳 納管理費，並於該次會議通過之規約第12條明文規定區分 所有權人應按共有之應有部分比例分擔共用部分之修繕費 用，全體住戶之管理費繳費義務即已存在，僅其繳納標準 尚未具體化，其後在90年間召開之第二次區權會決議管理 費繳納標準，不過是將共有物管理費用之繳納義務予以明 文化而已，則被告辯稱原告於第二次區權會作成追溯自86 年11月1日起按月追繳管理費之決議，違背中港大樓規約 第12條規定而無效，容屬誤會。
五、承前所述，被告應依中港大樓規約及第一、二次區權會所 為決議繳納管理費。茲就被告所提時效抗辯及抵銷抗辯分 述如下：
㈠按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不 及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不 行使而消滅。」為民法第126條所明定，凡屬上項定期給 付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且 不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年台上字第1960號 著有判例參照）。又公寓大廈之住戶繳付管理費，係依據 區分所有權人做成之決議或自治決議所訂定之管理規約， 係基於區分所有權人合致之意思表示所成立之契約關係， 亦即，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理 費之請求權，至公寓大廈管理委員會得向住戶收取管理費 ，則係來自全體區分所有權人之授權，代為收取，是若區 分所有權人約定管理費為按月或按季繳納，自屬於不及於 1年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效 適用。又公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負 有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期 間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付。復按民法



第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一 定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權 而言（最高法院28年上字第605號判例、81年度台上字第 3004號判決參照）。本件兩造爭執之系爭管理費既係基於 一定之法律關係而生，且每次以3個月期間之經過順次而 發生，依前開說明，管理費請求權自屬民法第126條所謂1 年或不及1年之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適 用（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會結論）。查 原告係於102年2月1日聲請本院對被告核發支付命令，本 院102年度司促字第4798號支付命令則於102年3月13日送 達被告，有支付命令聲請狀上本院收狀日期章戳及送達證 書在卷可按，原告對被告所為管理費請求之意思表示既於 102年3月13日到達被告，則原告請求被告給付繳費期限在 97年3月14日以前之管理費部分，其請求權即因5年時效期 間之經過而消滅，就該逾5年部分，被告所為時效抗辯， 即屬可採。從而，原告請求被告給付如附表一所示、自97 年4月1日起至102年6月30日止之管理費部分（共21期、每 期17,243元，合計362,103元）為有理由，應予准許。至 原告請求被告給付97年3月31日以前（繳費期限為97年1月 15日以前）之管理費部分，則無理由，應予駁回。 ㈡被告另抗辯原告將包含原告所有系爭建物在內之中港大樓 地下一樓至七樓出租ATT、將中港大樓區分所有權人共有 之地下二、三樓停車場（下簡稱停車場）出租，均未將租 金交付被告，而主張以其應得之租金與應繳納之管理費債 務相互抵銷。原告固不否認並未將租金交付被告之事實， 惟以因ATT於簽定租約後未順利完成招商開始營業，並無 租金收入，停車場租金部分則經中港大樓執行委員會決議 充為大樓公共基金等語為辯。經查，原告固曾就中港大樓 地下一樓至地上七樓部分於90年7月13日與ATT簽訂租約， 惟依卷附原告與ATT所簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷 第三宗第17頁）第二條「㈠甲方（按即原告）同意自本契 約簽訂之日起三個月供乙方（按即ATT）規劃招商不計收 租金，但如乙方提前完成招商則以本租賃物商場之開幕日 為正式起算租金日。如三個月屆滿而乙方仍無法完成招商 ，則依本約相同條件續約三個月，期滿非經甲乙雙方協議 ，本約自然終止。㈡本租約計租期間自開幕日起十年。.. ..」之約定，需ATT於締約日起三個月內或依相同條件再 延長之三個月內招商完成、商場開幕，ATT始須計付租金 ，亦即原告須待ATT招商完成、商場開幕後方有租金收入 ，被告並未舉證證明ATT有完成招商、商場開幕之事實，



則被告主張以原告應交付之系爭建物出租ATT之租金收入 與應給付原告之管理費為抵銷，洵無足採。又原告固自認 有將中港大樓停車場出租，每月租金收入75,000元，惟微 論被告雖否認原告所提出之租金收入明細之真正，然卻未 舉證證明該停車場出租租金之實際收入金額，致被告主張 抵銷抗辯之金額已無從審酌，且查，原告主張已將每月所 收取之停車場租金收入記入管理費公共基金帳戶，以所收 取之租金收入全部撥歸大樓為管理基金俟管理基金累積到 相當金額後，再酌減管理費之繳納，與中港大樓規約第15 條第1項第4款規定授權由執行委員會統籌辦理出租、租金 之規定相符，參之中港大樓共有區分所有權人496戶，停 車場租金每月分配於各區分所有權人，顯有困難，而大樓 停車場除住戶仍可免費停車外，每一樓層或每一區分所有 權人均無專用停車位，且全部租金收入己悉數撥歸大樓管 理基金帳戶，未分配給任一區分所有權人，故被告主張以 停車場應受分配之租金收入抵銷應繳之管理費，亦屬無據 。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分 之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件被告 依中港大樓規約第10條及第一次、第二次區權會之決議， 應以每3個月為一期、於每期第一個月15日以前繳納管理 費，已詳如前述，是被告如於每期第一個月15日前未依規 定繳納管理費，於每期第一個月16日起即應負遲延責任， 則原告請求被告就附表一所示各期管理費分別自「法定遲 延利息起算日」欄所示日期起計付週年利率5%之遲延利息 ，於法亦屬有據。
七、綜據上述，原告依公寓大廈管理條例第10條及中港大樓規 約第10條之規定，請求被告給付附表一所示21期管理費合 計362,103元，及就附表一所示各期管理費分別自「法定 遲延利息起算日」欄所示日期起計付週年利率5%之遲延利 息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則 無理由，應予駁回。
八、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 1 月 13 日




民事第二庭 法 官 呂麗玉
附表一：
┌──┬──────┬─────┬──────┬──────┐
│編號│管理費期別 │管理費金額│限定繳納日期│法定遲延利息│
│ │（年月份） │（新台幣）│ │起算日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ １ │97年4至6月 │17,243元 │97年4月15日 │97年4月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ２ │97年7至9月 │17,243元 │97年7月15日 │97年7月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ３ │97年10至12月│17,243元 │97年10月15日│97年10月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ４ │98年1至3月 │17,243元 │98年1月15日 │98年1月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ５ │98年4至6月 │17,243元 │98年4月15日 │98年4月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ６ │98年7至9月 │17,243元 │98年7月15日 │98年7月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ７ │98年10至12月│17,243元 │98年10月15日│98年10月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ８ │99年1至3月 │17,243元 │99年1月15日 │99年1月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│ ９ │99年4至6月 │17,243元 │99年4月15日 │99年4月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │99年7至9月 │17,243元 │99年7月15日 │99年7月16日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │99年10至12月│17,243元 │99年10月15日│99年10月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │100年1至3月 │17,243元 │100年1月15日│100年1月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │100年4至6月 │17,243元 │100年4月15日│100年4月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │100年7至9月 │17,243元 │100年7月15日│100年7月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │100年10至12 │17,243元 │100年10月15 │100年10月16 │
│ │月 │ │日 │日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │101年1至3月 │17,243元 │101年1月15日│101年1月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │101年4至6月 │17,243元 │101年4月15日│101年4月16日│




├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │101年7至9月 │17,243元 │101年7月15日│101年7月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │101年10至12 │17,243元 │101年10月15 │101年10月16 │
│ │月 │ │日 │日 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │102年1至3月 │17,243元 │102年1月15日│102年1月16日│
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┤
│  │102年4至6月 │17,243元 │102年4月15日│102年4月16日│
└──┴──────┴─────┴──────┴──────┘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 13 日
書記官 廖健雄