臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第337號
原 告 涂桂美
訴訟代理人 廖煥明
被 告 黎玉蓮
凃淑貞
徐張耀文
凃嘉玲
凃志瑋
徐鳳青
凃新康
兼 共 同
訴訟代理人 凃新傳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102 年12月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○號房屋騰空遷出，返還予原告。
被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌佰捌拾玖元。被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。被告凃新康應自民國一○二年三月七日起至騰空遷出並返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰柒拾捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以肆佰參拾萬元預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣參仟柒佰元為被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青預供擔保後，得假執行，但被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青如每月以新臺幣壹萬零捌佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣柒仟柒佰元為被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青預供擔保後，得假執行，但被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青如每月以新臺幣貳萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告按月以新臺幣柒佰參拾元為被告凃新康預供擔保後，得假執行，但被告凃新康如每月以新臺幣元貳仟壹佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所定請求之基礎事實同一 ，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後 所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而 就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或 一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程式 得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴 訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471 號裁判意旨 參照）。本件原告起訴時請求：（一）被告應將桃園縣中壢 市○○路0 段00號（下稱系爭房屋）屋騰空遷出，返還予原 告；（二）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉 玲、凃志瑋、徐鳳青應自民國102 年3 月7 日起至騰空遷出 並返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2 萬 元；（三）被告凃新康應自102 年3 月7 日起至騰空遷出並 返還系爭房屋之日止，按月給付原告6000元；（四）願供擔 保請准宣告假執行。嗣於本院審理時，因認被告無權占有系 爭房屋，致原告受有未能將系爭房屋1 樓店面出租之損害， 基於損害賠償請求權追加請求：被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑 貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102 年3 月7 日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬 3000元，與原起訴請求之事實具有關連性，所用之證據資料 亦屬相同，核屬民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定請求 之基礎事實同一之情形，應予准許。
二、原告起訴主張：系爭房屋前經鈞院公開拍賣，原告行使優先 承購權，於民國102 年3月7日經鈞院發給權利移轉證書取得 所有權，並於同年月23日辦理登記。於斯時起，被告已無居 住於系爭房屋之權利，經原告分別於102年3月23日、102年4 月29日及102年5月21日寄發存證信函通知被告自系爭房屋騰 空遷出，被告迄今仍置之不理。被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑 貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青等一家人，現無權 占有使用系爭房屋1樓廚房、2樓南側房間、3樓全部、4樓南 側及頂樓鐵皮屋等，被告凃新康則無權占有使用系爭房屋2 樓房間。又系爭房屋1樓店面部分前以每月2萬3000元出租予 訴外人黃月娥經營早餐店，因被告未自系爭房屋遷出，致黃 月娥於102年7月9日終止租約。且被告並於102年10月28日於 鈞院審理本件時自承已將系爭房屋門鎖更換，造成原告無法
將系爭房屋1 樓店面出租予他人。故被告未得原告之同意， 無合法占有權源占有系爭房屋，為無權占有，爰依民法第76 7條第1項有關物上請求權之規定，請求被告自系爭房屋騰空 遷出，並將系爭房屋返還予原告。又因無權占用他人之房屋 ，可獲得相當於租金之利益，被告既無法律上之原因而占用 原告之系爭房屋而受有相當租金之利益，並侵害原告對系爭 房屋之所有權，受有相當於租金之損害，原告爰依據不當得 利及侵權行為之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當 得利與損害等語。並聲明：（一）被告應自系爭房屋騰空遷 出，並將該房屋返還予原告；（二）被告凃新傳、黎玉蓮、 凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102年3月 7 日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原 告2 萬元；（三）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文 、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102 年3 月7 日起至騰空遷 出並返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2 萬3000元； （四）被告凃新康應自102 年3 月7 日起至騰空遷出並返還 系爭房屋之日止，按月給付原告6000元；（五）願供擔保， 請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋於86年就設定最高限額500 萬元之抵押 權（下稱系爭抵押權）予原告，但訴外人即被告凃新傳之母 親涂鍾樑於86年間業已中風不省人事。被告認為系爭抵押權 之設定是有問題的，因系爭抵押權所擔保之500 萬債權係訴 外人涂新喜向原告借貸之借款，由訴外人即被告凃新傳之父 親即涂壬富擔任物上保證人及系爭房屋之抵押人，當時約定 日後將系爭房屋出售後，再將涂新喜分得價金之部分償還原 告，並無約定原告可聲請強制執行拍賣系爭建物等語，資為 抗辯。並聲明：（一）請求駁回原告之訴；（二）如受不利 判決，願供擔保請求免為假執行。
四、本院協助兩造整理爭執與不爭執事項如下：（一）不爭執事項
1、原告於102 年3 月7 日經拍賣及主張優先承購權取得坐落 桃園縣中壢市○○段00000 號地號土地，權利範圍全部之 所有權，並於102 年3 月22日辦理登記。
2、原告於102 年3 月7 日經拍賣及主張優先承購權取得坐落 桃園縣中壢市○○段00000 號地號土地，權利範圍全部之 所有權，並於102 年3 月22日辦理登記。
3、原告於102 年3 月7 日經拍賣及主張優先承購權取得系爭 房屋，權利範圍全部之所有權，並於102 年3 月22日辦理 登記。
4、被告目前均居住於系爭房屋內，原告無法自由進出系爭房
屋。
（二）爭執事項：
被告是否無權占有？
五、本院得心證理由：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又 主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須 具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己 之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年度台上字第 887 號判例意旨參照）。次按以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權 源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理 由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。倘 所有權人對於占用人依民法第767 條之規定，主張物上請 求權而提起訴訟時，按諸上揭舉證責任分配原則，原告僅 須證明其為所有權人及被占用之事實為已足，如被告抗辯 其有正當之占用權源，即應就所抗辯之事實負舉證證明之 責。本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋 現為被告所占用之事實，既為被告所不否認，依上說明， 自應由被告就其抗辯非無權占用之有利於己事實，負舉證 之責，且如被告不能證明，即應認原告之請求為有理由， 乃屬當然，合先敘明。
（二）原告主張系爭房屋前經本院公開拍賣，原告行使優先承購 權，於102 年3 月7 日經本院院發給權利移轉證書取得所 有權，其為系爭房屋之所有人，被告為系爭房屋之現占有 人，原告無法自由進出系爭房之事實，此有原告提出本院 102 年3 月7 日桃院晴101 司執玄字第59829 號權利移轉 證書1 紙、建物所有權狀、郵局存證信函3份 、系爭房屋 現況照片21張（見本院卷第8 頁、第12頁、第13頁至第15 頁及第80頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。 是原告為系爭房屋之所有權人，業經認定屬實，依上開舉 證責任分配原則，被告自應就其抗辯非無權占用之有利於 己事實，負舉證責任。
（三）被告抗辯系爭抵押權所擔保之500 萬債權係訴外人涂新喜 向原告借貸之借款，由訴外人涂壬富擔任物上保證人及系 爭房屋之抵押人，當時約定日後將系爭房屋出售後，再將 涂新喜分得價金之部分償還原告，並無約定原告可聲請強
制執行拍賣系爭建物云云，並未具體指出對原告而言，被 告究有何得以占有使用系爭房屋之法律上正當權源，且被 告未再就其有權占有系爭房屋之抗辯，提出其餘證據以供 本院審酌，是被告前開抗辯，並無可採，足認被告對於系 爭房屋屬無權占有。從而，原告本於民法第767 條第1 項 有關物上請求權之規定，請求被告自系爭房屋騰空遷出， 並將系爭房屋返還原告，自屬有據。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179 條定有明文。如前所述，被告既係無權占用原告所 有之系爭房屋，依社會之通常觀念，當可獲得免於支付租 金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條規 定，請求返還其占用系爭房屋相當於租金之不當得利。又 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限，土地法第97條定有明文。經查： 1、系爭房屋現由被告自行居住使用，屋齡為36年，且所在位 置鄰桃園縣中壢市龍岡路，附近商家林立，鄰近中壢國小 、東興國中、承安醫院及中壢火車站，交通便捷、生活機 能尚稱完足，系爭房屋公務用謄本、網路地圖各1 紙附卷 可參（見本院卷第31頁、第113 頁），又系爭房屋坐落桃 園縣中壢市○○段00000 ○00000 地號土地（下稱系爭46 -60 、46-70 地號土地），是本院審酌系爭房屋所在之位 置、交通狀況、工商繁榮程度及屋鄰，認原告所主張被告 應給付原告相當於租金之不當得利，以系爭房屋與其坐落 之土地即系爭46-60 、46-70 地號土地之申報總價額年息 10％計算為適當。
2、系爭房屋102 年之課稅現值為29萬2000元等節，有桃園縣 政府地方稅務局102 年房屋稅繳款書在卷可查（見本院卷 第97頁），而系爭46-60 地號土地102 年1 月申報地價為 117 萬36 22 元（計算式：1 萬2099.297＝117 萬3622 ，元以下4 捨5 入，下同）；系爭46-70 地號土地102 年 1 月申報地價為10萬2400元（計算式：1 萬28008 ＝10 萬2400元），亦有系爭46-60 、46-70 地號土地公務用謄 本在卷可稽（見本院卷第27頁至第30頁），並按申報總價 額年息10％計算，經核算後被告無權占用系爭房屋每月所 受相當於租金之不當利益為1 萬3067元【計算式為（29萬 2000＋117 萬3622＋10萬2400）×10％÷12＝1 萬3067】 。
3、系爭房屋扣除1 樓店面及頂樓空間，2 樓以上尚有6 大空 間可資利用，此有被告自行繪製之系爭房屋平面圖附卷可
參（見本院卷第80頁），被告凃新康使用系爭房屋2樓 房 間，被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、 凃志瑋、徐鳳青則使用其餘5 個空間，依此計算如下： （1）原告請求被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉 玲、凃志瑋、徐鳳青自102 年3 月7 日起至騰空遷出並返 還系爭房屋之日止，按月給付1 萬889 元（計算式為1 萬 3067×5/6 ＝1 萬889 ），為有理由，逾此範圍，則屬無 理由。
（2）原告請求被告凃新康自102 年3 月7 日起至騰空遷出並返 還系爭房屋之日止，按月給付2178元（計算式為1 萬3067 ×1/6 ＝2178），為有理由，逾此範圍，則屬無理由。 （3）原告另主張因被告無權占有系爭房屋，致原告無法將系爭 房屋1 樓店面出租所造成之每月租金2 萬3000元之損害等 語。經查：系爭房屋附近商家林立，此有系爭房屋外觀照 片附卷可佐（見本院卷第112 頁），且系爭房屋所在位置 交通便捷、生活機能充足，應有相當之人潮，又原告曾以 每月租金2 萬3000元金額，將系爭房屋1 樓店面出租與訴 外人黃月娥經營早餐店，亦有房屋租賃契約書在卷可稽（ 見本院卷第92頁至第96頁），認原告請求被告凃新傳、黎 玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青自 102 年3 月7 日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按 月給付原告2 萬3000元，核屬適當，應予准許。 4、原告應受判決事項之聲明第二項及第三項，均以被告等應 「連帶保證」給付原告云云，然此部分原告所主張之前揭 請求權，被告均無「連帶保證」之給付義務，則原告此部 分主張，應屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項、同法第179 條及 同法第184 條第1 項等規定請求：（一）被告應自系爭房屋 騰空遷出，並將該房屋返還予原告；（二）被告凃新傳、黎 玉蓮、凃淑貞、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自 102 年3 月7 日起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月 給付原告1 萬3067元；（三）被告凃新傳、黎玉蓮、凃淑貞 、徐張耀文、凃嘉玲、凃志瑋、徐鳳青應自102 年3 月7 日 起至騰空遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬 3,000 元；（四）被告凃新康應自102 年3 月7 日起至騰空 遷出並返還系爭房屋之日止，按月給付原告2178元，均為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回 。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經 核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額併予准許之。又原告 敗訴之部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應
併予駁回。
七、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人 一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命 兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之 訴訟費用，民事訴訟法第87條第1 項及第79條分別定有明文 。查原告之訴為一部有理由、一部無理由，本院考量本件係 因被告之行為害及原告前揭請求之權利，致原告需以訴請求 ，故認訴訟費用均由被告負擔，較為合理，爰依職權確定上 開訴訟費用均由被告負擔。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方 法核均對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 103 年 1 月 21 日
民事第二庭 法 官 謝憲杰
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 21 日
書記官 蔡宜芳