臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第299號
原 告 慶隆開發有限公司
法定代理人 黃淑麗
訴訟代理人 周仕傑律師
被 告 蕭吉松
蕭慶璋
林健民
被 告 允成企業股份有限公司
法定代理人 林太平
被 告 陳明貴
被 告 李松峰
前列六人共同
訴訟代理人 陳俊言律師
吳奎新律師
複代理人 陳添信律師
被 告 王簡富子
林健一
林彩卿
林彩美
林健雄
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102年12月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告子○○、丑○○應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號上附圖所示編號436(5)、436(37)、436(39)、436(46)、436(4)部分房屋與增建部份拆除（即新北市○○區○○路○○○號一樓即新北市○○區○○段○○○○號與後方加蓋、屋前雨遮），並將土地返還予原告及全體共有人。
被告甲○○○、丁○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號附圖所示編號436(5)、436(31)、436(33)、436(37)、436(39)部分房屋與增建部份拆除（即新北市○○區○○路○○○號二樓即新北市○○區○○段○○○○號與後方加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。被告允成企業股份有限公司應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號附圖所示編號436(5)、436(31)、436(33)、43 6(37)、436(39)部分房屋與增建部份拆除（即新北市○○區○○路○○○號三樓即新北市○○區○○段○○○○號與後方加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。
被告壬○○、乙○○應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號上附圖所示編號436(5)、436(33)、436(39)、436(5)部分房屋與
增建部份拆除（即新北市○○區○○路○○○號四樓即新北市○○區○○段○○○○號與後方加蓋與頂樓加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣壹拾肆萬叁仟柒佰玖拾肆點柒捌元，並自民國一百零二年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告子○○、丑○○應給付原告新台幣伍仟肆佰零伍點捌貳元，及自民國一百零二年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告各應自一百零二年四月一日起至返還土地之日止，按月依附表1-3所示之金額給付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆佰貳拾萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟貳佰伍拾伍萬叁仟玖佰陸拾伍元或等值合作金庫可轉讓定期存單為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由
被告甲○○○、丁○○、辛○○、庚○○、己○○均未於言詞 辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮 應受判決事項之聲明，該訴訟標的對於數人必須合一確定時， 追加其原非當事人之人為當事人者，不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結者不在此限，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或 法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條 第1項第3款、第5款、第7款、第256條分別載有明文。經查： 原告原起訴聲明請求「⑴被告子○○、丑○○應將坐落新北市 ○○區○○段○000地號（以下簡稱系爭土地）土地上門牌號 碼新北市○○區○○路000 號1 樓（○○區○○段000 建號） 房屋拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。⑵被告卯○○ 、戊○○應將坐落系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○路 000 號2 樓（○○區○○段000 建號）房屋拆除，並將土地返 還予原告及全體共有人。⑶被告允成企業股份有限公司（下稱 允成公司）應將系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○路000 號3 樓（○○區○○段000 建號）房屋拆除，並將土地返還予 原告及全體共有人。⑷被告壬○○、乙○○應將系爭土地上門 牌號碼新北市○○區○○路000 號4 樓（○○區○○段000 建 號）房屋拆除，並將土地返還予原告及全體共有人。⑸被告應
共同給付原告新台幣（下同）84,525元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑹被告等應自 民國（下同）102 年4 月1 日起至返還土地之日止，共同按月 給付原告1, 607元。」，因卯○○已於100 年6 月29日死亡， 原告於102 年7 月9 日具狀追加被告卯○○之繼承人甲○○○ 、丁○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○後，並更正訴之 聲明第2 項為「被告甲○○○、丁○○、辛○○、戊○○、庚 ○○、己○○應將系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○路 000 號2 樓（○○區○○段000 建號）房屋拆除，並將土地返 還予原告及全體共有人。」（見本院卷1 第129 頁）。再於 102 年11月4 日具狀擴張及更正聲明為：「⑴被告子○○、丑 ○○應將附圖所示編號436( 5) 、43 6(37)、43 6(39)、43 6(46) 、436(4)部分房屋與增建部份拆除（即新北市○○區○ ○路000 號1 樓- ○○區○○段000 建號與後方加蓋、屋前雨 遮），並將土地返還予原告及全體共有人。⑵被告甲○○○、 丁○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○應將附圖所示編號 436(5)、436(31) 、436(33) 、436(37) 、436(3 9)部分房屋 與增建部份拆除（即新北市○○區○○路000 號2 樓- ○○區 ○○段000 建號與後方加蓋），並將土地返還予原告及全體共 有人。⑶被告允成企業股份有限公司應將附圖所示編號436(5) 、436(31) 、436( 33)、436(37 )、436(39) 部分房屋與增建 部份拆除（即新北市○○區○○路000 號3 樓- ○○區○○段 000 建號與後方加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。 ⑷被告壬○○、乙○○應將附圖所示編號436(5)、436(33) 、 436(39) 、436(5) 部 分房屋與增建部份拆除（即新北市○○ 區○○路000 號4 樓- ○○區○○段000 建號與後方加蓋與頂 樓加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。⑸被告應將附 圖所示編號436(10) 、436(12) 、436(14) 、436(30) 、436( 31) 、436(33) 入口鐵皮雨遮與圍籬拆除，並將土地返還予原 告及全體共有人。⑹被告應依附表一之一所示之金額給付原告 及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。被告子○○、丑○○另應依附表一之二所示之金額 給付原告及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。⑺被告應自民國102 年4 月1 日起至返還 土地之日止，按月依附表二所示之金額給付原告。」，（見本 院卷2 第39頁），並於102 年11月19日言詞辯論期日減縮聲明 ，減縮利息起算日為送達最後一被告之翌日起算法定遲延利息 （見本院卷2 第50頁），揆之前開規定，本件訴訟標的對於數 人必須合一確定時，原告追加其原非當事人之人為當事人者， 及擴張、減縮應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。
貳、實體上理由
原告起訴主張：原告為系爭土地之共有人，應有部分為7/60 。被告等所有之建物，即被告子○○、丑○○共有門牌號碼為 新北市○○區○○路000 號1 樓（○○區○○段000 建號，以 下簡稱000 號1 樓房屋），被告甲○○○、丁○○、辛○○、 戊○○、庚○○、己○○共有門牌號碼為新北市○○區○○路 000 號2 樓（○○區○○段000 建號，以下簡稱000 號2 樓房 屋），被告允成企業股份有限公司所有門牌號碼為新北市○○ 區○○路000 號3 樓（區○○段000 建號，以下簡稱000 號3 樓房屋），被告壬○○、乙○○共有門牌號碼為新北市○○區 ○○路000 號4 樓（○○區○○段000建號，以下簡稱000 號4 樓房屋），未經原告及其他全體共有人同意，無權占有原告之 土地，且未無支付對價獲有相當於租金之不當得利，爰請求被 告應返還97年4 月1 日起至102 年3 月31日止相當於租金之不 當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地止，按月給付 相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條、第179 條規定之 法律關係，提起本訴，並聲明：⑴被告子○○、丑○○應將附 圖所示編號436(5)、436(37) 、436(39) 、436(46) 、436(4) 部分房屋與增建部份拆除（即000 號1 樓- ○○區○○段000 建號與後方加蓋、屋前雨遮），並將土地返還予原告及全體共 有人。⑵被告甲○○○、丁○○、辛○○、戊○○、庚○○、 己○○應將附圖所示編號436(5)、436(31) 、436(33) 、436( 37) 、436(39) 部分房屋與增建部份拆除（即000 號2 樓-○ ○區○○段000 建號與後方加蓋），並將土地返還予原告及 全體共有人。⑶被告允成公司應將附圖所示編號436(5)、436( 31) 、436(33) 、436(37) 、436 (39)部分房屋與增建部份拆 除（即000 號3 樓- ○○區○○段681 建號與後方加蓋），並 將土地返還予原告及全體共有人。⑷被告壬○○、乙○○應將 附圖所示編號436(5)、436(33) 、436(3 9)、436(5)部分房屋 與增建部份拆除（即000 號4 樓- ○○區○○段000 建號與後 方加蓋與頂樓加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。⑸ 被告應將附圖所示編號436(10) 、436(12) 、436(14) 、436( 30) 、436(31) 、436(33) 入口鐵皮雨遮與圍籬拆除，並將土 地返還予原告及全體共有人。⑹被告應依附表一之一所示之金 額給付原告及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。被告子○○、丑○○另應依附表一之二 所示之金額給付原告及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。⑺被告應自民國102 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月依附表二所示之金額給付原告。 ⑻願供擔保請准宣告假執行。
被告子○○、丑○○、戊○○、允成企業股份有限公司則以：㈠本件被告所有前開房屋係屬合法建物，於63年間由起造人向當 時之台北縣政府取得建造執照（台北縣政府63年建字第478號 ）及使用執照（台北縣政府65年使字第1228號），並已取得實 質土地所有權人簡漢生祭祀公業管理人簡金圳、簡保全、簡阿 七等人出具土地使用權同意書建照，卯○○、被告戊○○為起 造人，其餘被告均是向前手購買繼受而得，並非無權占有。㈡系爭土地為簡漢生祭祀公業所有，雖登記為管理人名義，實際 為簡漢生祭祀公業所有，為支付稅金及管理費用，提供系爭土 地80坪供建商寅○○等合建，原起造人何以係部分為當時地主 之代表人及部分為購買預售建物之買受人，係因建商為節省營 業稅，而以登記之地主及買受人為起造人作為建造之申請人， 並由當時代表祭祀公業之地主出具土地使用同意書，始得取得 合法建照及第一次總登記，被告既已取得建物所有權或係信賴 登記而向登記之前手所購買而來，自非無權占有。據悉建商當 初預售屋出售系爭建物後，取得建物產權後先將建物交付起造 人，基地係要等分割後才為移轉，豈知之後因祭祀公業代表人 改組，致系爭基地無法分割而未能順利取得系爭土地，再移轉 予被告等人或其前手，因此，被告並非無權占用。㈢系爭房屋於71年辦理第一次所有權登記，系爭土地於94年始進 行分割及繼承登記，其中部分共有人出售土地予原告，原告於 99年11月間購買系爭土地時，既已知情系爭建物已取得合法登 記，系爭建物已存在30年，自應類推民法第425條之1規定，推 定房屋使用期限內，原告應默許被告等繼續使用系爭土地，且 原告知悉上開情形，卻訴請起造人或承買人拆屋還地，自屬違 反誠信及權利保護、權利濫用原則，影響社會經濟甚鉅，自應 繼續容忍建物買受人或興建者等人使用系爭土地，至該建物傾 毀、不能使用時為止之必要。
㈣簡漢生祭祀公業於47年6月4日於台灣台北地方法院成立調解， 簡再生（簡平聘之繼承人）、簡石根、簡水、簡子生（簡川流 之繼承人）、簡金圳（簡北之繼承人）、簡清山、簡榮華、簡 榮杉、簡德培（簡宇西之繼承人）、簡土樹、簡水龍、簡松柏 、簡黃告（簡阿雲及簡長慶之繼承人）、簡金傳（簡同麟）等 15人同意將坐落於台北縣板橋鎮新埔大字第169號土地移轉登 記為祭祀公業所有，有47年度調字第623號卷證可按，且祭祀 公業申請調解時，亦由當時鎮長劉順天蓋章，註記聲請是項屬 實，調解書及鎮長之書面為公文書，自應推定其為真正，調解 既經成立，自具有當事人能力及當事人資格，縱使祭祀公業未 經登記，自無礙於簡漢生祭祀公業之存在，且建造系爭房屋時 ，亦無人異議。
㈤並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供現金或合作金 庫可轉讓定期存單為擔保免為假執行。
被告甲○○○、丁○○、辛○○、庚○○、己○○方面： 被告被告甲○○○、丁○○、辛○○、庚○○、己○○未於言 詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。原告為系爭土地之共有人之一，應有部分為7/60，被告所有系 爭房屋占用系爭土地如附圖所示，業經本院於102年8月15日至 現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、新北市板橋地政事務所102年 10月14日新北板地測字第0000000000號函所附之複丈成果圖（ 即附圖），並有原告提出之土地及建物登記第二類謄本在卷可 稽（見本院卷2第4-5頁、第26-27頁、本院卷1第10-13頁）， 且為兩造所不爭，堪信為真實。
得心證之理由：
原告起訴主張被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不 當得利，致原告受有損害，被告則以前詞置辯，因此，本件爭 點㈠被告是否無權占有？㈡原告請求被告拆除附圖436（10） 、436（12）、436（14）、436（30）、（以下簡稱入口鐵皮 雨遮）之部分，是否有理由?㈡原告得請求相當租金之不當得 利金額為何？茲分述如下：
㈠被告是否無權占有？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第 767條第1項前段及第821條分別定有明文。又按以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無 權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨 參照）。依上開說明，被告自應就占有系爭土地之合法權源負 舉證之責。
⒉被告以系爭房屋已經由土地所有權人即簡漢生祭祀公業出具土 地使用同意書，始得申請建照云云，並聲請調取臺北縣政府調 取系爭房屋之建築執照及使用執照。惟查，
⑴土地使用同意書乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物 起造人於申請開發建築時，於基地非起造人所有時，由土地所 有人或使用權人或管理人基於特定法律關係同意起造人使用其 所有或管理之土地，而出具供起造人據以向主管建築機關申請 建造執照或雜項執照之證明文件，其法律上之性質屬建築管理 上之文件，亦即申請建築許可之必備文件，僅具有建築管理上 之效力，對主管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限，
自亦不生私權確定之效果。準此，建築主管機關縱使核發建築 執照、使用執照，然未經實體審查，對實體權利關係之爭議並 無拘束力，要難僅憑上開使用執照及建照執照，遽認被告所有 之系爭房屋已取得基地全體共有人之同意而占有使用系爭土地 。
⑵系爭土地之登記所有權人有簡平聘、簡石根、簡水、簡川流、 簡北、簡清山、簡榮杉、簡榮華、簡宇西、簡土樹、簡水龍、 簡松柏、簡長慶、簡同麟、簡阿燦等15人（下稱簡平聘等15 人），有系爭土地土地登記謄本可考（見本院卷1第156-163頁 ），可徵系爭土地之原所有權人並非係簡漢生公祭祀公業。然 查，系爭房屋之土地使用權同意書，其上記載土地所有權人為 祭祀公業管理人簡金圳及簡保全、簡阿七，有新北市政府102 年7 月2日北府工字第0000000000號函所附之土地使用同意書 可按，是被告辯稱系爭房屋係經其坐落基地之原所有權人即簡 漢生公祭祀公業之同意後而興建，亦不可採。
⒊被告復以系爭土地為簡漢生祭祀公業所有，有台灣台北地方法 院47年度調字第623號調解筆錄（以下簡稱47年調解筆錄）及 當時里長出具之證明書，因調解書及鎮長出具之證明書為公文 書，可推定為真正云云。惟查，
⑴47年調解筆錄係47年6月4日由簡文獻、簡水柳、簡八、簡清景 、簡呈道、簡保全、簡阿七等7人（下稱簡文獻等7人）以系爭 祭祀公業管理委員會管理人之名義，以簡再生（即簡平聘之繼 承人）、簡石根、簡水、簡子生（即簡川流之繼承人）、簡金 圳（即簡北之繼承人）、簡清山、簡榮華、簡榮杉、簡德培（ 即簡宇西之繼承人）、簡土樹、簡水龍、簡松柏、簡黃梏（即 簡阿雲及簡長慶之繼承人）、簡金傳（即簡同麟之繼承人）、 簡阿燦等15人（下稱簡再生等15人）為相對人，於臺灣臺北地 方法院成立調解），有卷附之47年調解筆錄可考（見本院卷1 第126頁）。依系爭調解筆錄之記載，僅簡文獻等7人有請求簡 再生等15人為所有權移轉登記之債權而已，而非簡再生等15人 已同意為登記名義人之變更或承認系爭土地所有權屬於祭祀公 業派下公同共有，業經本院94年度重訴字第389號、臺灣高等 法院96年重上更(一)字第196號、最高法院98年度台上字第152 號確認土地公同共有權存在事件，及本院94年度重訴字第390 號、臺灣高等法院96年重上更(一)字第134號、最高法院98 年 度台上字第2183號請求塗銷土地所有權登記事件，於判決理由 中詳為論述。可見縱使當時系爭土地之所有權人即簡再生等15 人同意將系爭土地之所有權移轉登記為簡漢生公祭祀公業管理 委員會所有，惟被告並未舉證證明簡漢生祭祀公業管理委員會 確已依該調解筆錄之內容辦妥系爭土地所有權之移轉登記之事
實，則該調解筆錄就系爭土地所有權移轉移轉登記，尚無與形 成判決同一之形成力，尚須當事人持調解筆錄辦理登記後，始 生所有權變動之效力。是被告自無從以上開調解筆錄證明簡漢 生公祭祀公業已取得系爭土地之所有權。
⑵觀諸本院調取系爭房屋之建築執照聲請書所附之土地使用權同 意書上，係記載祭祀公業簡金圳、簡保全、簡阿七等3人簽章 同意，並非47年度調解筆錄記載之管理人簡文獻等7人，從而 ，難認被告已舉證證明當時興建系爭房屋已徵得當時土地所有 人全體同意，是被告自無從執此主張其使用系爭土地具有合法 之權源。
⑶再者，當時里長蓋章證明，並由鎮長劉順天於證明書後蓋章註 記「聲請事項查證屬實」，並無任何確定私權之法律上效力， 。被告前開所辯，自不足取。
⒋被告以況祭祀公業是否存在，並不以登記為必要等語置辯。然 查:
⑴祭祀公業係以祭祀祖先為目的而由享祀者之子孫，或由設立人 之子孫所組成並設置獨立財產之家族團體。祭祀公業以其「設 立之方法」及「決定其派下權之方式」不同可分為「鬮分字的 祭祀公業」及「合約字的祭祀公業」。鬮分字的祭祀公業，係 於分割遺產時，以抽籤方式分析家產或遺產之一部，台灣祭祀 公業十之八、九屬於此類，無論為享祀人生前設立或死後設立 ，均由派下連署之「鬮分字」，「鬮分字」可視為公業設立之 字據，另在享祀人生前設立之公業，多係先抽出一定之財產， 為尊長之贍養費，待其死後，始將之組成為公業財產，為台灣 習俗之一般原則。至於合約字的祭祀公業是早已分財異居之子 孫，為慎終追遠祭祀共同始祖，乃醵資或提供產業設立公業， 故後者年代久遠，派下之範圍及人數均較前者為廣且多。在鬮 分字的祭祀公業，各房份均分平等，嗣後嫡傳子孫之各房，亦 各按該房所派出之男子人數而均分。合約字的祭祀公業，公業 設立之初雖亦各依房份均分，但亦可由各設立人相互間以合約 另定其可分配之權利義務，至各設立人之繼承人之分量，仍依 前述鬮分字的祭祀公業相同之方法定之。祭祀公業係以祭祀祖 先為目的設立，自有設立人存在，此設立人及其子孫，均稱為 派下，派下以男系孫為限，出嫁之女子不得為派下，但女子因 家無男子可繼承派下而招贅夫，或未招贅而生有男子或收養男 子者，該男子均得為派下，派下對於其所屬祭祀公業之權利義 務之多寡，稱為房份，其房份在鬮分字之祭祀公業，設立人各 房間均均分而平等，偶後各房派出之男子之人數而定，據此， 無論屬鬮分字或合約字，各原始房份權利義務有一定之比例， 原始房份之繼承人再依繼承人之人數比例分配原始房份之權利
義務。派下員所隸屬之原始房份，除影響於自己權利義務之分 配之比例外，並影響其他同一原始房份之派下員權利義務之分 配比例。祭祀公業係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，其 設立須有享祀人、設立人及獨立財產之存在，享祀人僅係公業 所祭祀之祖先，並非公業之所有人，公業之派下權之取得，原 則上以祭祀公業之設立人及其繼承人為限（見台灣民間習慣調 查報告，頁706、760，93年7月版）。因此，祭祀公業有派下 員、管理人、派下員大會，規約、組織。
⑵簡武雄聲請登記簡漢生祭祀公業設立登記，業經台北縣板橋區 公所駁回，有原告提出之即原證10台北縣板橋區公所93年8月 12日北縣○○○○0000000000號函可按（見本院卷2 第127 頁 ）。另訴外人簡素月即簡金圳之女兒於另案（本院99年度訴第 2411號事件）審理拆屋還地事件之證詞，並無法證明簡漢生祭 祀公業之派下員成員，且經合法之程序推選祭祀公業管理人等 情，有原證11之筆錄可按（見本院卷第128-130 頁）。另本院 依職權向新北市板橋區公所（當時為台北縣板橋市公所）查詢 並無簡漢生祭祀公業設立登記資料等情，有本院99年度訴字第 388 號、94年度重訴字第389 號、94年度重訴字第390 號、94 年度重訴字第391 號、台灣高等法院95年度重上字第223 號、 95 年 度重上字第297 號、95年度重上字第350 號、100 年度 上字第719 號等判決可按（見本院卷2 第85-126頁），縱使簡 漢生祭祀公業並未辦理設立登記，被告復未證明簡漢生公祭祀 公業具有派下員、規約、派下員大會等事實，因此，簡漢生祭 祀公業是否確實存在，自有可疑，是被告上開所辯，自無從採 信。
⒌被告復以類推民法第425條之1之規定，原告買受系爭土地明知 系爭房屋存在，自應默許系爭房屋致不堪使用時，被告為善意 之第三人，以金錢價購系爭房屋，被告訴請拆屋還地，已損害 其權益，原告僅願意每坪補償20萬元，不符市價，原告行使權 利，顯屬權利濫用云云。惟查，
⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時 ，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受 讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受 第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。 徵之其立法理由為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有 特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地 ，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜 爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證
外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十 年之限制。」等語。本件並無土地及房屋同屬一人而先後轉讓 之情形，自無上開法條之適用，且被告既未能證明系爭房屋興 建時，已徵得系爭土地全體共有人之同意，自屬無權占有使用 系爭土地，已如前述。況辦竣建物所有權第一次登記與建物基 地是否經共有人全體同意而使用，二者間並無必然關係，被告 亦未證明其已取得使用系爭房屋坐落基地之合法權利。則被告 前開抗辯，自非可採。
⑵再者，被告於62年12月27日申請取得建照，並於66年1月14日 完成系爭房屋之所有權第一次登記，有原告提出之建物登記謄 本可按，但系爭房屋使用系爭土地迄今已達40年，被告從未繳 納系爭土地之地價稅等稅負，卻無償使用系爭土地長達40年， 然原告為取得系爭土地之所有權，並合法繳納稅負，係基於其 所有權之正當權利之行使，請求被告返還系爭土地，難謂有何 權利濫用可言。
⑶被告乙○○之母親向建商賴榮商購買系爭房屋時，其購買之標 的僅為房屋，而不及於系爭房屋坐落之土地，有被告提出之買 賣契約可按（見本院卷2第69-76頁），因此，被告購買時僅已 知悉並未買受系爭房屋所在之基地至明，已有違一般房屋買賣 交易常情。果系爭房屋係經由合法之祭祀公業出具土地使用同 意書，始用系爭土地，徵之常情，自應由房屋所有權人按月向 祭祀公業繳納地租，再由祭祀公業據此繳納地價稅等稅負，始 符事理之平，然被告等人從未向祭祀公業繳納系爭房屋所坐落 之基地之相關稅負，亦為被告所不爭，因而形成被告長期無償 占有使用系爭土地，系爭土地之所有權人卻需長期繳納鉅額之 稅負等不公平現象，因此，被告抗辯其為善意之第三人而購買 系爭房屋云云，自非可採。
⑷再參以證人即寅○○即建商於本院審理時證述:已忘記何那位 地主談合建，係因丁○○告訴我，土地是祭祀公業的，由丁○ ○管理，從未見過土地使用同意書，從未確認土地登記名義人 為何人等語（見本院卷2第134頁，102年12月31日筆錄），因 此，證人寅○○亦無從證明系爭土地確實經由簡漢生祭祀公業 管理人出具土地使用同意書後始興建等情，自難為有利於被告 之認定。
⒍綜上，被告未就其有何占用系爭土地之正當權源舉證以實其說 ，則其主張有權占用系爭土地云云，並非可採。故原告主張被 告為無權占用，依民法第767條第1項之規定，請求被告將無權 占用系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還原告，洵屬有 據，應予准許。
㈡原告請求被告拆除附圖436（10）、436（12）、436（14）、4
36（30）、（以下簡稱入口鐵皮雨遮）之部分，是否有理由? 原告主張被告應拆除入口鐵皮雨遮部分之鐵皮屋增建物，然該 增建物為新北市○○區○○路000 號、000 號8 戶住戶共同使 用之鐵皮屋增建物，亦即為系爭房屋及同區○○路000 號4 戶 住戶共同使用出入之房屋，經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄， 且為兩造所不爭（見本院卷2 第5 頁），被告並無具有拆除上 開部分之處分權能，準此，原告請求被告拆除入口鐵皮雨遮部 分之部分，並無理由，應予駁回。
㈢原告得請求相當租金之不當得利金額為何？
⒈次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。至請求人得請求返還之範圍， 應以對方所受之利益為度，非以其所受損害若干為準，無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念， 此亦有最高法院61年台上字第1695號判例可參。經查，本件被 告之系爭房屋無權占用原告所有系爭土地之面積及位置如附圖 所示，已如前述，被告消極地減免應支付使用系爭土地之代價 ，而受有使用系爭土地之利益，並致原告受有相當於租金之損 害，自已構成不當得利。是原告依民法第179條規定，請求被 告返還其占用系爭土地相當於租金之利益，核屬有據。至原告 得請求之不當得利之範圍及數額，詳如後述。
⒉按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規 定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條之土地價 額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定 地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所 申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於 地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期 間內自行申報之地價而言，如未申報則以土地之公告地價百分 之80為申報地價，平均地權條例第16條定有明文。又基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置， 工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年 息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）。經查，系爭土地於97年、98年至101年12月止、102年1 月之申報地價每平方公尺依序為17,399.2元、18,983.2元、 21,143.2元，有系爭土地之地價第二類謄本足參（見本院卷1 第18-20頁）。本院審酌系爭土地之地目為建，位於新北市板 橋區，四周為住宅，生活機能普通，交通狀況便利，被告所有 系爭房屋為4層樓建物，現由被告自行居住使用等情，認原告 主張不當得利數額應以系爭土地申報地價之年息百分之10計算 ，核屬適當。
⒊被告所有系爭房屋1-4樓共同佔用面積為房屋主體79平方公尺 及後方增建物2平方公尺（如附圖編號436(5)，436（39），並 與同路000 號之住戶共同占用入口鐵皮雨遮之部分（附圖436 （10）、436 （12）、436 （14）、436 （30）、436 （31） 、436 （33），面積52平方公尺，合計133 平方公尺，原告請 求被告應給付97年4 月1 日起至102 年3 月31日之不當得利（ 計算式：申報總價×占用面積×應有部分×10%x日數，以下均 同，如附表1-1 ），為有理由。
⒋被告子○○、丑○○（以下簡稱子○○等二人）共同增建後方 加蓋及前方雨遮（附圖編號436(46)、436(4)），共計5公尺， 原告請求被告應給付97年4月1日起至102年3月31日之不當得利 （計算式如附表1-2），為有理由。
⒌綜上所述，原告請求被告給付不當得利之金額如前所述，逾此 部分，應予駁回。另被告自占用系爭土地迄今仍無拆除之意， 顯有繼續佔用之虞，則依民事訴訟法第246條之規定，原告請 求被告按月給付至返還土地止之不當得利，自屬有據。故被告 應自102年4月1日起至返還土地之日止，按月給付原告如附表 1-3所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則 無理由，不應准許。
㈣給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限 屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203 條分別定有明文。原告曾於102年3月13日以原證3之律師函催 告被告拆屋還地並應給付不當得利等語，有原告提出原證3之 存證信函可按（見本院卷1第14頁），自已踐行催告之程序， 因此，原告請求被告應自最後一被告之起訴狀繕本送達翌日起 算法定遲延利息，應屬有據。本件被告己○○於102年11月15 日經公示送達，有卷附之剪報可按（見本院卷2第65頁），於 102年12月10日合法送達，為最後一被告收受起訴狀繕本及追 加書狀繕本，因此，原告請求被告自102年12月11日起清償日 止至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。綜上所述，原告依據民法第767 條、第821 條及第179 條規定 ，請求㈠被告子○○、丑○○應將附圖所示編號436(5)、436( 37 )、436(39) 、436(46) 、436(4)部分房屋與增建部份拆除 （即000 號1 樓- ○○區○○段000 建號與後方加蓋、屋前雨 遮），並將土地返還予原告及全體共有人。㈡被告甲○○○、
丁○○、辛○○、戊○○、庚○○、己○○應將附圖所示編號 436(5)、436(31) 、436(33) 、436(37) 、436(39) 部分房屋 與增建部份拆除（即000 號2 樓- ○○區○○段000 建號與後 方加蓋），並將土地返還予原告及全體共有人。㈢被告允成公 司應將附圖所示編號436(5)、436(31) 、436(33) 、436(37) 、436 (39)部分房屋與增建部份拆除（即000 號3 樓- ○○區 ○○段000 建號與後方加蓋），並將土地返還予原告及全體共 有人。㈣被告壬○○、乙○○應將附圖所示編號436(5)、436( 33) 、436(39) 、436(5)部分房屋與增建部份拆除（即000 號 4 樓- ○○區○○段000 建號與後方加蓋與頂樓加蓋），並將 土地返還予原告及全體共有人。並將土地返還予原告及全體共 有人。㈤被告應給付原告143, 794.78 元，並自102 年12月11 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告子○○、 丑○○應給付原告5,405.82元，及自102 年12月11日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。被告各應自102 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月依附表1-3 所示之金額給付原告 ，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即失所據，應予 駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告 勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之
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