臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第223號
原 告 董淑婉
訴訟代理人 李富祥律師
被 告 黃永洸
王選傑
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國102 年12月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王選傑應將坐落新北區樹林區樹德段六一七地號土地上如附圖編號B 所示面積四十九平方公尺、及坐落同地段六一八地號土地上如附圖編號A 所示面積四十一平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○號之房屋）拆除，將該建物所占有之土地返還原告。
被告黃永洸應自前項如附圖所示A 、B 部分、面積合計九十平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋）遷出。
被告王選傑應自民國一０二年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣肆仟貳佰玖拾元。
本判決第一項、第二項之履行期間為陸個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王選傑負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰玖拾貳萬玖仟元為被告王選傑、黃永洸供擔保後，得為假執行。但被告王選傑、黃永洸如以新台幣伍佰柒拾捌萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以屆期期間按每期新台幣壹仟肆佰元計算之金額為被告王選傑供擔保後得為假執行；但被告王選傑如以屆期期間按每期新台幣肆仟貳佰玖拾元計算之金額為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第7 款 定有明文。查原告起訴時以黃永洸為被告，並聲明請求：被 告應將坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（下稱 系爭土地）上門牌號碼新北市○○區○○街00號之房屋（下 稱系爭房屋）拆除，將土地返還原告；被告並應自民國102 年1 月1 日起至交還土地日止按月給付原告新台幣（下同）
9,200 元（見卷第3 頁起訴狀）。嗣被告黃永洸具狀抗辯系 爭房物為王選傑所有，原告乃於102 年6 月11日追加王選傑 為被告，之後並於本院測量建物面積後變更聲明為：被告王 選傑應將占有系爭土地上之如附圖所示編號A 、B 建物即○ ○區○○街00號防房屋拆除，並將土地返還原告；黃永洸應 自前開房屋遷出；王選傑應自102 年1 月1 日起至交還前開 土地之日止按月給付原告8,580 元（見卷第45、46、81頁） 。經核原告上開追加被告王選傑及變更聲明，不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結，且係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前 揭規定，應予准許。
二、本件被告黃永洸經合法通知後，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告起訴之意旨：原告所有系爭新北市○○區○○段000 ○ 000 地號土地上，存有新北市○○區○○街00號之未辦理保 存登記房屋，經測量後占用系爭土地如附圖所示共計90平方 公尺，且被告均不爭執系爭房屋為被告王選傑所有，現為被 告黃永洸居住使用，經原告多次與被告協商拆屋還地但未獲 置理，原告自得訴請被告黃永洸自系爭房屋遷出，及請求被 告王選傑拆除該建物暨按申報地價年息百分之10計算之不當 得利。為此依民法第767 條、第179 條之規定，聲明：被告 王選傑應將占有原告所有系爭土地上如附圖所示編號A 、B 建物即○○區○○街00號房屋拆除，將土地返還原告。黃永 洸應自前項房屋遷出。被告王選傑應自102 年1 月1 日起至 交還前開土地之日止按月給付原告8,580 元。原告並願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告黃永洸未於言詞辯論期日到場，然提出書狀陳述及於本 院至現場勘驗時陳述略以：原告所述不實，系爭618 地號之 土地原為黃永洸所有，系爭房屋則為王選傑所有，現由黃永 洸居住使用，然訴外人黃成雄於101 年1 月12日在被告等人 均不知情下，暗中將系爭618 地號土地所有權移轉為己有， 此節已經被告提出刑事告訴並偵查中，且原告依理應與就房 屋部分與被告王選傑訂立租約，故本件原告顯係誣告等語。 ㈡被告王選傑則以：被告王選傑於90餘年時向被告黃永洸購買 系爭618 地號土地及系爭房屋，其中房屋已於100 年時過戶 ，土地部分則因需繳納土地增值稅約100 餘萬元故未過戶， 然被告黃永洸已就系爭房屋所占用之土地同意給王選傑永久 使用。另外原告主張其為土地所有權人並非實在，原告所提
出92年間之調解書係訴外人黃成雄所偽造，被告黃永洸並已 對黃成雄提出偽造文書之刑事告訴。退步言之，若鈞院認定 土地是原告所有，被告王選傑之房屋亦有地上權存在。答辯 聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：
原告主張其為坐落新北市○○區○○段000 號、618 地號土 地之登記所有權人，上開二筆土地上現有以被告王選傑為納 稅義務人之如附圖編號A 、B 所示面積共計90平方公尺之未 辦理保存登記建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00號房 屋），該房屋現由被告黃永洸居住使用等事實，並未據被告 爭執，且經原告提有土地登記第二類謄本、照片為證（卷第 6 至9 頁），及據新北市政府稅捐徵處以102 年4 月1 日北 稅房字第0000000000號函檢送系爭房屋稅籍紀錄表、及以10 2 年11月20日北稅房字第0000000000號函檢送房屋契稅申報 資料等件可憑（卷第24、25、100 至103 頁），復經本院勘 驗現場並囑託新北市樹林地政事務所測量屬實，製有勘驗筆 錄、複丈成果圖及照片附卷可稽（見卷第65至75頁），堪認 為真正。
四、本件爭點及法院之判斷：
原告主張其為系爭土地所有權人，惟系爭如附圖所示編號A 、B 之建物無權占用系爭土地之事實，業據被告否認並以前 開陳詞置辯，是本件應審酌之爭點厥為：㈠系爭土地是否為 原告所有？㈡若是，則被告王選傑之房屋是否有權占用系爭 土地？㈢如屬無權占有，原告得請求之不當得利金額為何？ 茲分述如下：
㈠經查，原告為系爭617 、618 地號土地之登記所有權人，已 有土地登記謄本可參（卷第6 、7 頁）。而按不動產物權， 依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效 力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 民法第758 條、第759 條之1 第1 項定有明文。是系爭兩筆 土地既均登記為原告所有，可認原告主張其為系爭土地所有 權人一節，已盡相當之舉證。雖被告抗辯原告之前手黃成雄 係以偽造文書之手段取得系爭618 地號土地，然被告黃永洸 前因積欠向訴外人黃成雄承租系爭617 地號土地之租金243 萬2,000 元，被告黃永洸同意將其所有之系爭618 地號土地 含地上物即○○區○○街00號房屋，以積欠之租金價格售予 聲請人，兩造並在台北縣樹林市（改制為新北市樹林區）調 解委員會作成92年民調字第465 號調解書，上開調解書並經 本院法官核定之事實，業經原告提出調解書1 份為證（詳卷 第50頁），且經本院向新北市樹林區公所調閱上開92年民調
字第465 號調解事件卷宗，核閱屬實，堪認實在。嗣訴外人 黃成雄於101 年1 月9 日持前開調解書，向樹林地政事務所 辦理土地所有權移轉登記，經於101 年1 月12日以「調解移 轉」為原因完成所有權登記之情事，亦據新北市樹林地政事 務所以102 年11月20日新北樹地籍字第0000000000號函檢送 系爭618 地號之地籍異動索引、土地所有權移轉登記資料可 考（詳卷第104 、160 、108 至115 頁），是訴外人黃成雄 取得系爭618 地號土地之所有權，乃合法有據。且被告黃永 洸前以訴外人黃成雄持不實之調解書申辦土地所有權移轉登 記為由，對訴外人黃成雄提起偽造文書刑事告訴，案經台灣 新北地方法院檢察署檢察官認訴外人黃成雄係合法向地政機 關辦理所有權移轉，並無證據可認其有何偽造文書罪嫌，而 於102 年7 月18日以102 年度偵字第17946 號為不起訴處分 確定，有不起訴處分書1 份存卷可稽（卷第92至93頁），並 經本院調閱該偵查卷宗詳閱屬實。故被告抗辯訴外人黃成雄 係以偽造文書之手段不法取得系爭618 地號土地，自難採憑 。又原告係以買賣為原因向訴外人黃成雄買受系爭617 、61 8 地號土地，並完成所有權移轉登記，自已合法取得系爭土 地所有權，並得本於所有權作用向被告主張權利，被告否認 原告為系爭618 地號土地之所有權人，實非可採。 ㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又原告以無權占有為由提 起返還所有物之訴時，僅須證明其為系爭土地之所有人為已 足，若被告抗辯其非無權占有，或主張其占有他人土地係具 有得以對抗所有權人之合法權源者，自須就此有利於己之積 極事實負舉證責任。查原告主張其為系爭617 、618 地號土 地之所有人，既經認定屬實，然被告王選傑所取得之新北市 ○○區○○街00號房屋坐落在系爭土地上乙情，又為被告所 不爭執，被告王選傑自應就其之占有系爭土地具有正當權源 存在之事實，負舉證之責。被告王選傑固提出不動產買賣契 約書為據（卷第56至58頁），然上開文書僅能證明被告王選 傑曾於97年12月23日向黃永洸購買系爭618 地號土地暨其上 地上物，暨其對於○○區○○街00號房屋具有合法處分之權 利而已。惟不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及 變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條已規定甚明， 被告王選傑既未依據該買賣契約書，就系爭618 地號土地辦 理所有權移轉登記，自未取得該土地之所有權，被告王選傑 抗辯其係基於所有權而有權占有系爭土地，顯非正當。被告 王選傑又抗辯其基於地上權亦屬合法占有云云，惟觀之系爭 617 、618 地號土地登記謄本均無地上權之設定登記，被告
此項所辯亦顯無稽。再按使用借貸關係為無償契約，原屬貸 與人與使用人間之特定關係，除當事人另有特約外，自無移 轉其權利於第三人之可言，最高法院49年台上字第381 號判 例可參。是以，被告王選傑雖有陳稱其因無力繳納土地增值 稅致無法完成系爭618 地號土地之所有權移轉登記時，已與 被告黃永洸協議其取得之樹林街啟智街75號房屋得永久占有 系爭土地等語，然其所述縱認屬實，其與被告黃永洸間之使 用借貸關係，基於債之相對性，亦僅存於被告二人之間，並 不及於其後取得系爭土地所有權之原告，被告王選傑尚不得 依此對原告主張有合法權源占有系爭土地。除此之外，被告 並未另提出其他抗辯及證據，以資證明其有何正當權源得占 有使用系爭土地，則原告主張被告王選傑所取得如附表編號 A 、B 所示之建物係無權占有，應認可採。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。本件被告既未 舉證占有系爭土地之正當權源，則原告本於土地所有權人之 身分，依所有物返還請求權，請求被告王選傑應將如附圖編 號A 、B 所示之建物（即○○區○○街00號房屋）拆除，並 返還所占用之土地，核屬有理。又系爭房屋現由被告黃永洸 居住占有使用，然該建物既屬無權占有系爭土地應予除去， 則居住在該房屋內之被告黃永洸亦同屬無權使用系爭土地， 並妨害原告對於土地之管理，從而原告主張被告黃永洸應自 該建物遷出，亦於法有據，應予准許。
㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判例參照）。再按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地 法第97條第1 項定有明文，上開規定依同法第105 條規定， 於租用基地建築房屋準用之。又依土地法施行法第25條、土 地法第148 條等規定，可知土地法第97條第1 項所謂土地申 報總價即指該土地之申報地價而言。又依土地法第105 條準 用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報地價年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定 ，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院46年 台上字第855 號、68年台上字第3071號等判例意旨可資參照 ）。執此，本件被告王選傑既因無權占有原告之土地自受有
利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之 法律關係，請求被告王選傑給付自102 年1 月1 日起至返還 土地為止因占有使用系爭土地之所得利益，乃屬有據。次查 ，系爭617 、618 地號土地之地目均為建，102 年度之申報 地價均為每平方公尺11,440元，有土地登記謄本可參（卷第 6 、7 頁），又如附圖編號A 、B 所示○○區○○街00號房 屋為一層樓水泥造建物，房屋外觀及內部均老舊，現供原所 有權人被告黃永洸居住使用，該建物位於啟智街77巷旁，並 鄰近8 米寬之樹德街，附近為住宅區，有麵攤及小型超商等 小型商業活動，距離最近之大馬路為中山路約有1 公里等事 實，已經本院於102 年9 月11日履勘現場，並製有勘驗筆錄 及照片在卷可考（卷第65至73頁）。從而本院斟酌系爭土地 之位置、工商繁榮程度、被告王選傑利用土地僅供系爭房屋 坐落使用，並無從事商業或營利等情狀，認原告請求以系爭 土地申報地價按年息10 %計算相當於租金之不當得利，尚屬 過高，應以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，較 為允當。從而，原告請求被告王選傑自102 年1 月1 日起至 返還前述土地之日止，按月給付之不當得利金額應為4,290 元（計算式：11,440元×90平方公尺×5%÷12月＝4,290 元 ），超過此金額之請求部分，即非正當。
五、綜前所述，原告依民法第767 條之規定，請求被告王選傑應 將坐落系爭617 地號土地如附圖編號B 所示面積49平方公尺 、及坐落系爭618 地號土地上如附圖編號A 所示面積41平方 公尺等建物（即○○區○○街00號房屋）拆除，將如附圖所 示占有之土地返還，及請求被告黃永洸應自○○區○○街00 號建物遷出；以及另依據不當得利之規定，請求被告王選傑 應自102 年1 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原 告4,290 元，均為有理由，自應准許，逾上開範圍之不當得 利請求部分，則屬無據，應予駁回。又本件被告黃永洸年歲 已高，需時間安排居處、遷移等事宜，故被告自系爭土地上 之建物遷出並拆除該建物後返還占用土地，核其給付之性質 均非長期間不能履行，爰依法酌定其返還土地之履行期間為 6 個月。
六、又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告被告得供擔 保免為假執行（拆屋還地及遷讓房屋之部分，係以系爭土地 公告現值分別乘以占用土地面積，而為供擔保金額之計算） 。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 邱景芬
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
書記官 許清秋