臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1230號
原 告 周李嫩雲
周聰和
周月娥
周君芸
周君倚
王周月治
共 同
訴訟代理人 崔駿武律師
被 告 黃郁芳
林美華
洪國田
李宗憲
劉碧玲
徐曼雲
鄭雅惠
陳逸葳
林景富
羅胡中藻
共 同
訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經本院於民國102
年12 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴經撤回者，視同未起訴 。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第26 3 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款、第4 款、第 7 款分別定有明文。查本件原告起訴時原列周李嫩雲、周聰 和、周月娥、周君芸、周君倚等人為原告，嗣於民國102 年 8 月24日追加王周月治為原告，並追加被告陳強華，並追加 備位聲明為：請求被告陳強華應給付原告及其他全體繼承人 新臺幣（下同）5,509,824 元，及自100 年7 月30日起至清
償日止按年息百分之5 計算之利息，嗣再於102 年11月14日 撤回對陳強華起訴部分，追加羅胡中藻為被告，並變更備位 聲明為：被告應給付原告及其他全體繼承人4,662,161 元及 利息部分，其中被告黃郁芳應給付原告及其他全體繼承人1, 271,498 元及利息部分，被告林美華、洪國田、李宗憲、劉 碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳應各給付原告及其他全體繼 承人423,833 元及利息部分，被告林景富、羅胡中藻應各給 付原告及其他全體繼承人211,916 元及利息部分，經核請求 之基礎事實均係關於系爭新北市○○區○○段000 ○000 地 號土地之買賣，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，核與 前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠緣訴外人即被繼承人周祖幸於101 年5 月30日死亡，原告等 人於繼承其遺產並辦理遺產稅申報時，發現周祖幸於100 年 7 月14日因繼承訴外人周宗善而辦理繼承登記之土地，即坐 落新北市○○區○○段000 地號（面積2656.63 平方公尺， 應有部分1/42），及同段534 地號（面積233.19平方公尺， 應有部分1/42）2 筆土地，竟於翌日以買賣為原因，於7 月 26日移轉登記為被告黃郁芳等10人及訴外人王偲萍所共有（ 嗣王偲萍將其應有部分出賣予訴外人陳文煙，被告羅胡中藻 則將其應有部分移轉登記予訴外人林盈君），此有上開土地 異動索引及土地登記謄本可稽。然查，周祖幸並未因移轉上 開土地而取得土地價金680 萬元，顯見周祖幸實未與被告等 訂立買賣契約及所有權移轉之物權契約之意思表示甚明，故 本件不得僅以系爭土地之移轉公契上蓋有周祖幸之印章，即 逕認系爭土地已移轉為被告等人所共有，是系爭土地所有權 移轉物權契約，自屬無效不成立，而被告等取得系爭土地之 所有權，使原告因無法繼承取得系爭土地之所有權，受有損 害，爰依民法第767 條、第821 條、第1148條第1 項及第11 51條之規定，以先位聲明請求確認被告與周祖幸就系爭2 筆 土地之買賣法律關係不存在，並應將渠等為系爭土地所有權 之登記名義塗銷之。退步言之，倘系爭土地買賣契約為有效 存在，被告等人自應依其所購買系爭土地之所有權範圍給付 價金680 萬元，爰依民法第367 條、第369 條、第229 條、 第1148條、第1151條規定，以備位聲明請求被告黃郁芳等10 人依其應有部分給付價金。
㈡先位聲明部分：
⒈系爭買賣契約書附件上並未有賣方周祖幸及買方即被告本人 或被告之共同代理人陳強華之簽名，自難遽認雙方就系爭土 地買賣契約必要之點之意思表示已為合致，蓋系爭土地與原
告周李嫩雲名下之新北市○○區○○段000 地號土地，分別 於100 年6 月7 日與被告等人簽訂，而依系爭買賣契約書之 約定，價款各分3 期給付，亦即第1 期130 萬元、第2 期25 0 萬元、第3 期300 萬元，惟於約定第2 期給付價金時，仲 介即訴外人簡捷始提出系爭土地買賣契約書之附件要求履行 有周祖幸之女婿即訴外人王皓旭簽名於上，然依王皓旭之證 詞可知，其並未複述內容予周祖幸了解，另原告王周月治於 備忘錄上簽名之證述亦為：我會在備忘錄上面簽名是因為當 日父親臨時叫我回去，因為父親年紀大看不清，父親叫我簽 ，我問是否都談好了，父親說對，我就在上面簽名了，簽名 前我沒有複述備忘錄之內容給父親聽等語，又稱：父親急著 出售這些地，我們只是被叫去陪他而已，父親叫我簽買賣契 約時，我就簽了，沒有幫忙確認書面文件，是因為都是父親 在作主等語，從而，於未有第3 人將內容複述予已年逾90歲 且視力嚴重退化之周祖幸確認下，自無法逕認該附件及備忘 錄之內容為周祖幸之真意甚明，況依其友人即高成福之證述 ，周祖幸當初並未委託簡捷代為找尋系爭土地之買主，是簡 捷片面擬定之備忘錄，自非可採，亦即周祖幸並無欲將系爭 土地贈與簡捷作為仲介555 地號之佣金，否則周祖幸何須再 找高成福代為尋找系爭土地之買主，否則周祖幸又何須向高 成福抱怨委託簡捷出賣土地沒有保障，並發現系爭土地竟被 出賣後，大感忿忿不滿，顯見簡捷之所為，均非周祖幸真意 ，從而，本件契約之解釋自應依系爭買賣契約所欲達成經濟 上之契約目的及依照一般買賣交易常情審酌之，即自周祖幸 所得合理預期之給付目的與契約利益本質，以探求周祖幸生 前之真意，進而確保原告等人之權益，始為合法妥適。而以 結果觀之，周祖幸出賣系爭土地後，買賣價金竟分文未取得 ，衡諸常情，出賣人若知悉出賣土地後將無法取得價金，一 般人斷無會大費周章將土地出賣，足證周祖幸生前必無以被 告及證人簡捷所述之條件以締結系爭土地買賣契約（含系爭 契約附件）之真意，系爭契約應非有效存在甚明。 ⒉另證人簡捷之證詞諸多悖於常情，亦即簡捷稱其為達到土地 整合之目的，如有部分土地未出售，大部分的買方會退縮不 買，故以王偲萍充當買方，使陳強華不致起疑等語，然何以 被告等人知情系爭土地權利範圍各有2/13沒有買主後必不想 買？被告等人全數或其中1 人或數人可就該2/13權利範圍追 加購買，抑或就該11/13 權利範圍先行出售，剩餘部分嗣再 找尋買家亦可，且縱使將系爭土地各2/13權利範圍掛名於王 偲萍名下，之後仍是會賣出予第三人，亦不見得會配合被告 等人而達到簡捷所謂之土地整合。且依555 及系爭地號土地
之地籍圖可知，3 筆土地皆為袋地，僅555 地號既難以出售 ，何以加上系爭土地，就會吸引買家上門，況周祖幸對於系 爭土地之所有權並非全部，分別僅有1/42，系爭土地買家高 達11人（含代理締結契約卻無所有權登記名下之陳強華，不 含掛名之王偲萍），如此多人購買後之所有權分別僅為土地 之3/546 （買受人黃郁芳）、2/546 （掛名買受人之王偲萍 ）、1/546 （被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼 雲、鄭雅惠、陳逸葳）、1/1092（被告羅胡中藻、林景富） ，如此勞師動眾糾集購買，卻於締結契約時全數未出面，而 僅口頭授權陳強華代為締結，是所有被告等買受人對於購買 系爭土地之態度竟會一致，顯有悖交易常情。且對照以王偲 萍掛名買方購買之買賣價金高達590 萬元，反觀簡捷仲介之 被告等人之買賣總價金僅680 萬元，系爭土地權利範圍大之 買賣價金卻遠低於王偲萍掛名所出售之價金，衡諸常情，自 非周祖幸之真意。再者，其餘被告購買與否，應與陳強華無 涉，何以簡捷擔心陳強華知情後起疑，故被告等人之主觀意 思是否均聽命於陳強華，事實上並無購買系爭土地之意，不 無疑問。另對照555 地號之土地買賣契約書及系爭土地買賣 契約書可知，買方人數、姓名及購買權利範圍均如出一轍， 不排除另有圖謀而簽訂2 份契約。且若真如簡捷所稱，找尋 買主花了3 個月之時間，又豈會於簽訂系爭土地買賣契約時 ，因要花一天簽約而嫌麻煩，皆僅由陳強華代表締約，甚至 連個別之買賣契約亦付之闕如。綜上，簡捷如此偏袒被告等 人之草率作法，更凸顯其證言之矛盾及不符常情。從而，被 告等人與周祖幸間並無締結買賣系爭土地之合意，買賣關係 自不存在。
⒊原告周李嫩雲、周君芸、周君倚對於系爭土地買賣一事均不 知情。蓋締結系爭契約時，原告周李嫩雲名下之555 地號土 地亦併予出賣，是其以出賣人身分在場，自合情合理，然是 否可以逕為推論原告周李嫩雲亦確實知悉締結系爭土地買賣 契約等情，實有疑義。且簡捷提出系爭契約附件時，原告周 李嫩雲並未在現場，自對附件內容不知情，被告等徒以簽約 時在場逕認原告周李嫩雲知情，尚屬率斷而不足採信。另周 祖幸之媳婦即訴外人高雪貞並不在簽約現場，自當無法知悉 契約之內容，則在高雪貞不知情下，其女兒即原告周君芸、 周君倚豈會知悉系爭土地契約內容，另高成福雖曾證稱看到 高雪貞陪同周祖幸看過文件，王周月治亦稱高雪貞知道周祖 幸要締結土地買賣契約，然555 地號及系爭土地，均於100 年6 月7 日締約，高雪貞未必全然知情，況連原告王周月治 及王皓旭對系爭買賣土地相關事宜皆不知悉，衡諸常情，原
告周君芸及周君倚又怎會知情，是以被告之主張，已屬率斷 ，並非可採。又原告王周月治固於系爭土地買賣契約及備忘 錄上簽名，然其僅依周祖幸之指示簽名，均未確認所簽名文 件內容，自無法逕為認定知悉系爭土地買賣一事，已如上述 ，且觀其當庭證述，對於系爭土地買賣磋商、契約內容乃至 買賣之標的、價金等契約必要之點均回答沒印象、忘記了、 不知情等語，顯見王周月治對於周祖幸生前與簡捷間就系爭 土地討論之內容實不知情，故在原告王周月治不知情之情形 下，簡捷及代理被告締約之陳強華竟仍同意其簽下之備忘錄 及系爭土地買賣契約書，渠等之舉不排除係欲藉周祖幸年邁 且視力不佳，而王周月治亦不明瞭契約細節內容之情況下， 企圖瞞天過海而從中牟利。而原告王周月治之未能提起訴訟 ，乃因人身在國外，並非被告所指稱係出於心虛或囿於家族 壓力，被告恣意推測，不足採信。從而，本件買賣契約並不 符合買賣不動產交易之常情，周祖幸與被告間並無買賣系爭 土地關係之真意，故系爭買賣契約法律關係並不存在。 ㈢備位聲明部分：
⒈查簡捷尚未提出系爭買賣契約書附件前，土地買賣契約書已 於100 年6 月7 日簽訂時分成3 期，已如前述，而每期給付 買賣價金金額正好分別作為繳納稅款、簡捷之佣金、排除占 用物費用，絲毫未差、金額又為整數之安排，且對照簡捷自 行擬定之備忘錄，亦並無載明其買賣價金給付金額及用途明 細，顯見簡捷及被告等人早已計算安排，自始即不想支付買 賣價金分文予周祖幸，且周祖幸生前遭人倒債一千多萬，又 想留錢給配偶周李嫩雲，則周祖幸又怎會將系爭土地無條件 贈與簡捷，抑或以系爭土地之買賣價金全數當作簡捷之佣金 ，顯悖於常情。又周祖幸並未取得系爭土地買賣契約書正本 ，縱使被告主張系爭契約第14條約定，亦無法證明約附件係 於締結契約時即已提出，並得其同意，且王浩旭當庭證述： 系爭契約附件是在周祖幸家中簽的，當時是付第2 次買賣價 金，只有簡捷過來，當日我太太已經去澳洲了等語，顯與簡 捷所言有所歧異，而簡捷之證述，涉及其是否可從系爭土地 買賣價金中得到250 萬元佣金之利益，故其證詞自當避重就 輕，不可採信。另代書李婉瑜雖於另案臺灣高等法院102 年 度抗字第742 號假處分抗告案中曾證述：簽私契時就有這份 （指系爭契約附件），周祖幸有看到，他女兒也知悉，他們 有逐一對周祖幸說明云云，然其應係指締結買賣契約本文之 成交價金680 萬元，並分3 期給付方式乙節，並非係指王周 月治知悉該附件之內容，況周祖幸視力老化嚴重，李婉瑜如 何確信周祖幸確實看到契約附件，實有疑義。再者，若系爭
契約書之附件當時確實於締約時即存在，則依契約書之本文 ，買賣雙方之印章均用印於重要或明顯之處，且大多完整， 而附件部分僅有印章邊緣些許痕跡，完全不完整，作法顯與 契約之本文謹慎用印大相逕庭，即便作為騎縫章也因用印過 於模糊且用印面積實在過小，而無法達到騎縫章之功用，倘 李婉瑜有逐一比對上開內容並向周祖幸說明，兩份契約豈有 可能在半小時內全部簽完？準此，李婉瑜之證述亦有違常情 並有所矛盾，自不足以採信，縱上，被告之主張，並非可採 。
⒉另系爭備忘錄之當事人為簡捷及周祖幸，然於周祖幸可寫字 之前提下，為何僅由王周月治於其上簽名，且未加簽「代」 字，是王周月治之簽名效力如何及於本人周祖幸？且王周月 治對於備忘錄內容均不知情，已如前述，則其之簽名至多僅 能證明在場之周祖幸尚有意思能力外，應不具有其他法律上 意義。況備忘錄上亦未載明日期，更無1 式2 份，如此諸多 不符交易上簽訂契約文書之要件，顯見備忘錄形式上及實質 上均不具真正，已如前述，則備忘錄依法不備成立要件，自 然不生效力。另面額250 萬元支票既如簡捷所證稱，係周祖 幸親自簽名及收受後，再交還簡捷，則何以備忘錄及系爭契 約之附件，而未以相同之模式（即周祖幸親自簽名即可）為 之? 如此矛盾且做法不一之方式，更顯備忘錄及系爭契約附 件之內容，絕非周祖幸之真意，是備忘錄之內容並無法證明 周祖幸同意以系爭土地買賣價金中之250 萬元作為簡捷之仲 介佣金及其中300 萬元作為清除555 地號土地上之占用物費 用，且該備忘錄並非系爭土地買賣契約之一部分，自不得以 之作為解釋依據。被告縱主張約定備忘錄當時，原告周李嫩 雲亦在場、然依一般經驗法則，可推知備忘錄必於系爭土地 買賣契約之前簽立，故被告之推論，並不可採。再者，簡捷 先證稱系爭土地是周祖幸贈與其作為代為出售555 地號土地 之獎勵，復又改稱為佣金，說詞明顯前後矛盾，是否為周祖 幸生前之真意，實有待商榷。況若真為贈與，則周祖幸在55 5 地號土地完成交易並取得價金後，即可將系爭土地之所有 權辦理贈與登記予簡捷，又何需大費周章找了被告等10位買 主購買系爭土地而簽訂契約？又親筆寫下備忘錄之內容以系 爭土地之買賣價金作為支付佣金及價款？且周祖幸亦可比照 555 地號給付佣金之方式，簽立支票100 萬交付簡捷，為何 須於交付第2 期款250 萬元時，要求周祖幸於支票空白處簽 名後再取回該支票方式，以證明其有仲介費用250 萬元，對 照上開2 次給付仲介費之方式，系爭土地之仲介費顯有違一 般給付價金交易之方式，更足證周祖幸之真意，當非簡捷所
稱系爭土地係贈與或以出賣價金全數當作簡捷之佣金，故被 告之主張，並非真實。
⒊又依不動產經紀業管理條例第19條及內政部（89）台內中地 字第0000000 號函規定可知，一般民眾仲介不動產買賣，自 當比照經紀人員經營仲介業務收取合理之報酬，並以不動產 實際成交價金6 ％為上限。則簡捷出賣555 地號土地既以70 萬元為佣金代價，而系爭土地之成交金額為680 萬元，又豈 能再收取250 萬元之佣金？且周祖幸是七信之董事長，依常 情其非目不識丁、愚昧無知之人，何以周祖幸會同意給付高 達數倍之佣金與簡捷，實匪夷所思，更顯不符常情。另系爭 土地買賣價金中之300 萬元作為清除555 地號土地上之佔用 物之費用，亦有違交易常情及受託人應盡之善良管理人注意 義務，而簡捷上開所稱第2 期買賣價金250 萬元為其酬庸， 第1 期買賣價金扣稅後僅剩9,824 元，則周祖幸何須大費周 章出賣系爭土地？是以，周祖幸生前必無同意以買賣價金中 之第3 期款300 萬元作為被告等人排除555 地號之地上佔用 物費用之真意，至為明確。況周祖幸就555 地號及係爭土地 之所有權範圍均僅有部分持分，3 筆土地上之地上物佔用費 用竟高達300 萬元，且300 萬元之處理費用依據為何、如何 得出此數據，均付之闕如，復以何以此筆費用均由僅有3 筆 土地部分所有權之周祖幸全數負擔，被告及555 地號共有人 、系爭土地其他共有人全數均分文未出，顯非常情，系爭備 忘錄之內容應非周祖幸之真意甚明。
⒌又被告主張基於債之相對性，系爭土地買賣之買受人係陳強 華云云，惟查系爭土地買賣契約第14條及簡捷之證述，皆足 證系爭土地買賣之買受人為本件被告等人，亦即渠等10人均 係口頭授權陳強華代表與周祖幸簽訂系爭土地買賣契約。倘 系爭土地買受人僅有陳強華1 人，何以有簡捷於該日所證述 ：第1 期款由陳強華開立80萬元支票、我開立40萬元支票、 陳逸葳開立10萬元支票，其中我開立之40萬元支票，包含20 萬元王偲萍價款、20萬元是林景富、羅胡中藻及鄭雅惠先支 付之現金等語，以及該3 紙支票影本在卷可稽？且自被告之 訴狀觀之，均明確表示系爭土地之「買方」可分為3 組，即 第1 組被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼寧、黃 郁芳，第2 組為被告鄭雅惠、林景富、陳逸葳、羅胡中藻， 第3 組為王偲萍，是被告10人為系爭土地之買受人，殆無疑 義。又本件並無間接代理之適用，被告之主張，顯不足採。 ⒍另被告並無證據足證被告等10人就555 地號土地價金有每期 溢付合計100 萬元交由簡捷先保管，3 期共溢付300 萬元， 並以簡捷簽發面額250 萬元支票交給周祖幸，作為系爭土地
第2 期買賣價金之用，且遍觀卷附資料，並未有被告與簡捷 約定被告等買方每人約定每期支出100 萬元之證明，況555 地號土地買賣價金給付款，被告每人支付之買賣價金金額不 盡相同，亦未有溢付情形，亦即互核被告所稱陳強華組、簡 捷組之各個被告所支付之價金，被告等人內部所支付之價金 均非相同，其中有330 萬元、有300 萬元，甚至有未明確列 出金額之被告黃郁芳所支出之價金（即被告黃郁芬每一持分 並未支付到300 萬元，僅有250 萬元），又簡捷雖分別於 100 年6 月7 日、6 月23日、6 月30日簽發面額250 萬元、 200 萬元、100 萬元之支票，另於6 月22日、6 月29日簽發 受款人為王偲萍，面額各100 萬元、200 萬元之支票，共計 金額850 萬元之支票5 紙，然其事實上均未交付予555 地號 土地之出賣人即原告周李嫩雲，亦即上開支票全數以未提示 兌現旋即交付予簡捷之方式，意圖營造出有支付買賣價金之 假象，是簡潔實際上並未代王偲萍支付555 地號土地之買賣 價金300 萬元，遑論555 地號土地之3 期價金有溢付達300 萬元之事實，而可作為支付系爭土地第2 期250 萬元買賣價 金之用，核與簡捷證述不符，被告之主張，並非可採。 ⒎從而，被告等應給付之系爭土地買賣契約價金總計680 萬元 ，扣除土地增值稅129,176 元後，餘款為5,509,824 元，被 告等10人依系爭土地買賣契約所載應給付之價金，茲計算如 下：（元以下四捨五入，下同）
①被告黃郁芳部分：
依系爭土地買賣契約，其購買之權利範圍為3/13，則其應 給付之價金為1,271,498 元（5,509,824 ×3/13＝1,271, 498 元）。
②被告林美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠 、陳逸葳部分：
渠等權利範圍均為1/13，各應給付系爭土地價金423,833 元（5,509,824 ×1/13＝423,833 ）。 ③被告林景富、羅胡中藻部分：
權利範圍均為1/26，故渠等應各給付系爭土地價金211,91 6 元（5,509,824 ×1/26＝211,916 ）。 ④共計4,662,161 元。（1,271,498 ＋423,833 ×7 ＋211, 916 ×2 ＝4,662,161 ）
㈣併為聲明：⒈先位聲明：⑴確認被告與周祖幸間就坐落新北 市○○區○○段000 地號、新北市○○區○○段000 地號土 地如附表1 所示之應有部分買賣法律關係不存在。⑵被告應 將坐落新北市○○區○○段000 地號、新北市○○區○○段 000 地號土地如附表1 所示之應有部分，於100 年7 月15日
以新北市中和地政事務所收件字號第189480號，以買賣為原 因所為之所有權移轉登記塗銷。⒉備位聲明：被告應給付原 告及其他全體繼承人4,662,161 元及自100 年7 月30日起至 清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。其中被告黃郁芳 應給付原告及其他全體繼承人1,271,498 元及自100 年7 月 30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，被告林 美華、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼雲、鄭雅惠、陳逸葳 應各給付原告及其他全體繼承人423,833 元及自100 年7 月 30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，被告林 景富、羅胡中藻應各給付原告及其他全體繼承人211,916 元 及自100 年7 月30日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠緣原告王周月治之女王偲萍於98年5 月間，任職於簡捷資產 管理有限公司，簡捷經由其介紹認識其祖父周祖幸，並代為 處理銷售周祖幸名下樂業街之房屋。嗣100 年初周祖幸將其 名下555 地號之土地，約109 坪，以贈與方式登記予原告周 李嫩雲名下，因委由他人銷售已久卻無法售出，乃委託簡捷 幫忙處理銷售事宜，並口頭委託願以每坪30萬元出售，佣金 70萬元，嗣經簡捷研究分析市調結果發現，555 地號土地為 一袋地，無法單獨興建，且其上有訴外人即佃農江德旺興建 之平和路94巷3 號房屋占用，而唯一對外道路即552 地號又 係占用人江德旺後代所有，故簡捷建議可先排除占用人及整 合其他所有權人一起出售較為妥適，然周祖幸認為曠日費時 ，且其年事已高無法等待，仍希望以現況銷售。其後周祖幸 又稱其父親周宗善名下尚有100 多坪土地未辦理繼承，經簡 捷與周祖幸到現場指界發現周宗善名下持分之土地即系爭55 7 、534 地號土地，其上約略有7 棟房屋占用更難銷售，且 周祖幸應繼分僅有1/7 ，辦妥繼承登記後亦僅有20.8坪，故 縱出售對所需現金亦無幫助。然周祖幸因被朋友倒債1,000 多萬元，故仍商請簡捷是否可想辦法將555 地號土地出售， 若該土地順利成交，其願將557 及534 地號地號土地應繼分 贈送予簡捷作為整合費，希望全力幫忙銷售等語。嗣簡捷為 求順利出售，向周祖幸提議需改變銷售策略及銷售對像，建 議將555 地號及系爭557 、534 地號3 筆土地合併出售，並 將其規劃分為13等分，每等份9.98坪，降低門檻讓有意投資 土地的一般客戶均能購買，惟如此銷售模式須儘可能找齊13 位買方，如要快速銷售，必須大量曝光及透過朋友、中人介 紹，其銷售成本將大幅增加，嗣簡捷調高售價以每33萬元出 售，並以每等份330 萬元募集買方，後經中人介紹由簡捷提
出投資建議後，陳強華及其配偶被告黃郁芳、友人即林美華 、洪國田、李宗憲、劉碧玲、徐曼寧乃共同購買其中8/13， 惟陳強華要求簡捷屆時也要自己或找人購買其餘5/13，始願 購買之。簡捷乃應允並表示會另有買方購買其餘5/13，即由 陳逸葳、林景富、羅胡中藻、鄭雅惠、莊榮源所購買，然簽 約前訴外人莊榮源因故反悔而缺少2 等分，簡捷為求順利使 陳強華等購買，與周祖幸私下達成協議，即先由王偲萍充當 買方購買，日後再將之出售，價金則先由簡捷開立支票墊付 ，以求順利出售。
㈡嗣於100 年6 月7 日，經由簡捷找齊被告等10人分別就原告 周李嫩雲所有555 地號土地簽訂不動產買賣契約書，價款為 3,600 萬元；另就周祖幸所有之系爭557 、534 地號土地簽 訂不動產買賣契約書，價款為680 萬元，上開契約皆以陳強 華之名義簽訂，並均於契約第14條附註「買方持分黃郁芳3/ 13、林美華1/13、洪國田1/13、李宗憲1/13、劉碧玲1/13、 徐曼雲1/13、鄭雅惠1/13、王偲萍2/13、陳逸葳1/13、羅胡 中藻1/26、林景富1/26」等語。又因系爭土地於系爭契約簽 定時尚未辦妥繼承登記而仍屬周祖幸與其他共有人公同共有 ，故待周祖幸於100 年7 月14日辦妥繼承登記後，始於100 年7 月15日以買賣為原因關係，翌日移轉登記於被告等名下 。又上開契約簽定時除周祖幸、原告周李嫩雲外，原告王周 月治亦陪同在場，並有代書李婉瑜辦理簽約事宜，則系爭契 約既係經雙方互相表示意思一致而簽訂，並交付價金完畢， 系爭買賣契約自屬合法有效甚明。
㈢另原告等質疑周祖幸並未因系爭土地之移轉取得任何對價云 云。然查被告等買方就系爭土地前與周祖幸簽訂有系爭契約 在案，而系爭契約第2 條之約定可知，系爭土地之買賣總價 款680 萬元乃分3 期給付，分別為130 萬元、250 萬元、 300 萬元，惟買賣當時系爭土地仍未辦妥繼承登記，故雙方 乃於附件約定：簽約款130 萬元由代書保管待增值稅單核發 連同完稅款同時給付等語，亦即雙方乃約定由被告等買方即 並依約開立面額分別為10萬元之華南商業銀行支票（支票號 碼XC 0000000）、40萬元之國泰世華商業銀行支票（支票號 碼AZ 0000000）、80萬元之台中商業銀行支票（支票號碼 SSA000 0000 ）3 紙作為支付第1 期款用，並先由代書李婉 瑜保管，待辦妥繼承登記而確定能依約過戶後始由周祖幸領 取，以保障被告自身權益，嗣周祖幸辦妥繼承登記而欲移轉 土地時，其就系爭534 、557 地號土地所應繳納之土地增值 稅分別為116,833 元、1,173,343 元，共計1,290,176 元， 然因該金額恰與第1 期款相當，故周祖幸為避免麻煩乃委由
簡捷代為辦理繳納事宜，即其先以自身財產代周祖幸繳納該 筆土地增值稅，再向代書取回前開3 紙支票並取消禁背後存 回自己戶頭，其差額9,824 元，則以現金方式交付予周祖幸 ，亦有李婉瑜於另案高等法院準備程式之證述可稽。 ㈣又第2 期款亦業已支付完畢，查原告周李嫩雲所有555 地號 土地之契約價款為3,600 萬元，亦分三期支付，每次價金1, 200 萬元，惟因每期所應支付之價金1,200 萬元若分成13等 分將無法整除（即每人每期需支付923,076.9 元，即12,000 ,000/13 ＝923,076.9 ），故基於被告等價款支付之便利考 量，被告等買方乃協議每期每人付款100 萬元，總金額為1, 300 萬元，溢付之100 萬元則約定先由簡捷保管，三期共計 溢付300 萬元（即100 ×3 ＝300 ）。並由簡捷開立面額為 250 萬元之國泰世華銀行支票予周祖幸簽收。然因周祖幸前 有與簡捷約定該第2 期款250 萬元將作為其協助辦理555 地 號及系爭土地交易之整合費及佣金，有備忘錄可稽，故上開 支票經周祖幸簽收，確認無誤後，乃再返還予簡捷，當場亦 有王皓旭在場陪同，而簽收後其欲如何處置該支票即非被告 所得過問，亦與被告無涉，是周祖幸與簡捷間之約定，本基 於契約自由原則，亦即整合費用之金額多寡本得由渠等自行 議定，要無應遵循任何交易習慣之理，亦非他人所得置喙， 是第2 期款業已依約支付甚明，故原告之主張，並非可採。 又依系爭契約附件之約定，該第3 期款（即尾款）乃作為被 告等買方排除555 地號土地地上物占用之費用，即原附件所 載535 地號乃誤載，嗣經周祖幸同意後更正，並經王皓旭簽 名表示見證，且系爭契約第14條、代書李婉瑜於臺灣高等法 院之證述及備忘錄上之內容皆可足證兩造間之約定，故被告 等買方並無須實際交付第3 期款，而係留待日後排除555 地 號土地地上物之用，則被告自無所謂尚未付款之情事。綜上 所述，周祖幸與被告等買方就系爭土地之買賣確實係經雙方 互相表示意思一致而簽訂系爭契約在案，且並有對價之約定 ，除無須實際支付之第3 期款外，其餘第1 、2 期款亦業已 依約支付，原告等之質疑誠屬誤會，則原告之主張，自無理 由。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈤茲就先位聲明部分答辯如下：
⒈系爭不動產買賣契約書之附件並非事後所增加，而附件騎縫 章之目的乃在於擔保契約無抽頁或調換之情事，而原告稱附 件之騎縫章與前頁無法對齊云云，然經鈞院當庭勘驗，雖2 枚印章非蓋印於同一折頁上，然並無任何明文有規定騎縫章 需蓋印於同一折頁，僅須證明該附件無抽換或調換之情事已 足。況依系爭不動產買賣契約書第14條：特約事項詳如附件
等語，顯見雙方於簽訂系爭契約時該附件確已存在，又原告 周聰和就另案鈞院102 年度全字第152 號裁定提起抗告，前 經高等法院傳喚證人即代書李婉瑜，依其證述可知，不動產 買賣契約書之附件內容於簽約前，業經被告與周祖幸協定成 立，並於簽定時業已存在，且簽約當日陪同在場之原告王周 月治並有將契約之內容逐一對周祖幸作說明，顯見附件並非 所謂事後增加，簡捷之證詞亦可足證，且當時附件原所載53 5 地號因屬誤載，由王皓旭代為更正，已如上述，則若系爭 附件非於簽約時存在，周祖幸及在場之王皓旭怎會同意更正 並於其上蓋章簽名之可能，從而，原告之主張，顯屬無稽。 ⒉又所謂之備忘錄乃周祖幸與簡捷雙方約定，經雙方確認無誤 後，由原告王周月治親自代周祖幸簽名確認，嗣簡捷又於簽 約前再次與周祖幸確認其願意將系爭土地出售後之價金300 萬元直接補貼被告等買方作為排除地上物費用，並由王偲萍 事先繕打好系爭契約之附件，於簽約時交由李婉瑜及買賣雙 方審閱後，併入買賣合約，剩餘之250 萬元周祖幸則同意作 為簡捷佣金及整合費用，已如前述。嗣於100 年6 月7 日簽 約時，因買方人數太多，乃協定由被告陳強華代表簽約，並 於系爭買賣契約書第14條載明每人購買之持份。是以，簡捷 所得領取之整合費既業經周祖幸及原告王周月治之同意並清 楚載明於備忘錄上，並代周祖幸簽名於其上甚明，故原告之 主張自不足採。
⒊又原告等人對於系爭契約確實存在乙事皆清楚知悉，竟被告 等人為不實之指控，顯毫無誠信，蓋原告周李嫩雲、王周月 治於系爭契約簽訂時皆有在場，即渠等於簡捷與周祖幸商談 整合費用、以王偲萍充當買方及其代墊款如何退還予簡捷， 乃至於簽定備忘錄時亦皆在場，如何能不知系爭契約之存在 ？況依證人即原告王周月治證述可知，系爭契約之簽訂乙事 原告周君倚命其母高雪貞不得陪同前往簽約。而原告周君芸 乃原告周君倚之姐、高雪貞之女，渠等既為一家人，更無不 知之理，高成福證述亦可稽，且王偲萍充當買家而移轉持分 再賣出予訴外人陳文煙時，賣得之價金更直接轉入原告周君 芸之帳戶，則其更應知悉系爭土地出售之前因後果，從而， 原告周李嫩雲、王周月治、周君芸及周君倚對於系爭契約確 實存在乙事皆清楚知悉甚明，原告之主張，並非可採。原告 等一再故意否認系爭契約及收據之真正，並視訴訟進度及被 告能提出何等證據即承認何等之事實主張，顯見渠等主張， 並無理由。況依原告王周月治之證述，其固有簽名於系爭契 約上，惟當時未曾看過契約或附件內容云云。然原告王周月 治於簽約當時乃居住於桃園，當日係應原告周李嫩雲之託而
大費周章特地與丈夫王皓旭北上陪同簽約，身為周祖幸之女 兒，對於父親財產如何處置、出售價額若干，並非毫無利害 讓周祖幸簽訂系爭契約嗣再自己簽名於其上，否則其陪同又 有何意義，且起訴時王周月治並未一同起訴，即可推知其因 完全清楚知悉周祖幸與簡捷間之協議為何、系爭契約乃屬真 正，亦並無所謂未支付價金之情事，乃不願與其餘原告濫訴 等情，且原告王周月治既曾於簽約實逐一將契約內容向周祖 幸為說明，則該附件內容於簽約時即已存在，豈有未見過之 理，故應以代書李婉瑜於高院之證述較為可採。況周祖幸於 生前從未對陪同簽約之原告王周月治抱怨過被告等買方契約 價金之支付，顯見其並無任何爭議，則原告等人皆已知悉系 爭契約之簽定，現又主張契約不存在，顯有違誠信原則。 ⒋另證人高成福之證述：「（問：證人從頭到尾沒有受周祖幸 委託出售完成任何他名下或王偲萍名下的任何土地？）是。 連周李嫩雲也沒有。」等語可知，其從未參與系爭土地之整 合，也未參與系爭契約之協議或簽約過程，甚且連因系爭契 約移轉於王偲萍名下之持分再經周祖幸出賣予訴外人陳文煙 乙事亦無參與，縱其於事後有聽聞任何人談及系爭契約簽訂 或履約過程，亦皆僅係他人事後之意見，難謂與事實相符， 故其所為之證述應無任何證明力。且高成福既自承其未曾受