臺灣屏東地方法院民事判決 101年度訴字第621號
原 告 許麗容
訴訟代理人 吳聲增
原 告 鄧秋鳳
訴訟代理人 張弘龍
共 同
訴訟代理人 徐桂枝
被 告 徐世光
馮桂蘭
徐廷光
共 同
訴訟代理人 林肇明律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國102 年12月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐世光、馮桂蘭應將坐落屏東縣內埔鄉○○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號B 部分、面積三十二平方公尺之土地返還與原告鄧秋鳳；將坐落屏東縣內埔鄉○○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號A 部分、面積八十七平方公尺之土地返還與原告許麗容。並應將如附圖所示丙丁連線之圍牆拆除。被告徐廷光應將坐落屏東縣內埔鄉○○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號D 部分、面積九十六平方公尺之土地返還與原告鄧秋鳳；將坐落屏東縣內埔鄉○○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號C 部分、面積一四八平方公尺之土地返還與原告許麗容。並應將如附圖所示甲乙連線之圍牆拆除。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條 第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告依民法第78 條第2 項及同法第767 條第1 項中段之法律關係，起訴請求 被告徐世光、徐廷光移除位於原告所有坐落屏東縣內埔鄉○ ○○段0000○0000地號土地（下稱系爭41-1、41-4地號土地 ）上之柵欄，嗣於102 年2 月7 日以書狀追加被告馮桂蘭， 並於102 年12月12日、12月31日變更請求權基礎為所有權返 還及妨害除去請求權，並聲明：㈠被告徐世光、馮桂蘭應將 屏東縣潮州地政事務所屏潮法字第49300 複丈成果圖（下稱 附圖）所標示B 部分，面積32平方公尺之土地返還與原告鄧 秋鳳；將標示A 部分，面積87平方公尺之土地返還與原告許
麗容；並應將如附圖所示丙丁連線之圍牆拆除。㈡被告徐廷 光應將附圖所示編號C 部分面積共148 平方公尺土地返還與 原告許麗容；將附圖所示編號D 部分面積共96平方公尺之土 地與原告鄧秋鳳；並應將如附圖所示甲乙之圍牆拆除。被告 對於上開訴之追加、變更並無異議，而為本案之言詞辯論（ 見本院卷第11 1、112 、180 、198 頁），應視為同意追加 ，是原告所為訴之變更、追加，於法均無不合，應予准許。二、原告起訴主張：系爭41-1地號土地為原告鄧秋鳳所有、系爭 41-4地號土地為原告許麗容所有，與被告徐廷光所有之屏東 縣內埔鄉○○○段00000 地號土地相鄰，被告徐廷光本已可 藉同段41 - 1、41-2、、41-3、41-4及42地號土地之道路通 行至公路而得對外聯絡，卻未經原告二人同意，無權占用如 附圖所示編號C 、D 部分土地，並以如附圖所示甲乙連線之 圍牆為界，將C 、D 部分土地作為道路使用，渠等無權占用 之行為妨害原告等就系爭二筆土地所有權之完整性。又被告 徐世光、馮桂蘭平均共有坐落屏東縣內埔鄉○○○段0000地 號，惟被告徐世光、馮桂蘭未經原告二人之同意，擅自占用 系爭二筆土地上如附圖所示編號A 、B 部分土地並設立如附 圖所示編號丙丁連線之圍牆加以阻隔。被告3 人無權占用系 爭2 筆土地，爰依民法第767 條第1 項中段及前段，訴請被 告將占用土地返還予原告二人並拆除設置於系爭土地上之圍 牆並等語，並聲明如主文所示。
三、被告之抗辯
㈠、被告徐廷光以：附圖所示編號C 、D 部分土地係由原地主即 訴外人賴飛之母賴鍾金妹於55年8 月4 日出賣與被告徐廷 光之父即訴外人徐維光，供作同段260-2 地號土地之出入道 路使用。而原告二人購買系爭41-1、41-4地號土地時，已經 由前手告知買賣範圍不包含被告徐世光占用之部分，自應受 上開買賣契約之拘束而不得請求被告徐世光返還。㈡、被告徐世光、馮桂蘭則以：附圖所示編號A 、B 部分則係由 訴外人徐達喜以其所有同段42地號土地連接41地號土地之部 分於55年9 月1 日與賴鍾金妹相互交換使用，嗣被告徐世光 於86年4 月30日向徐達喜購得同段40-5地號土地，而土地交 換使用之性質實為租賃，則被告徐世光、馮桂蘭就該編號A 、B 部分土地應有民法第425 條買賣不破租賃之適用。且原 告二人向購買系爭41-1、41-4地號土地時，亦經前手告知上 開買賣範圍不包含被告徐世光、馮桂蘭占用之部分，自應受 上開買賣契約之拘束而不得請求被告徐世光、馮桂蘭返還等 語置辯。
㈢、被告均聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執暨爭執事項：
㈠、下列事項為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、買賣契約書 、屏東縣潮州地政事務所102 年4 月26日屏潮法字第00000- 00000 號土地複丈成果圖、賴鍾金妹與徐維光之土地買賣契 約書（下稱土地買賣契約）、徐達喜與賴阿珍之同意書（下 稱土地交換使用契約）、土地現況照片在卷可證（見本院卷 第67至69、79、80至108 、183 至191 、201 頁），並經本 院到場勘驗明確，有勘驗筆錄附卷可徵（見本院卷第131 、 132 頁），堪信為真實。
1、 坐落屏東縣內埔鄉○○○段0000地號土地於89年6 月29日由 賴飛出賣予鄧秋鳳，並完成所有權移轉登記予鄧秋鳳。2、 坐落屏東縣內埔鄉○○○段0000地號土地由賴飛出售予劉 育珍，並完成所有權移轉登記予劉育珍，再由劉育珍於99年 1 月25日出賣予許麗容，並完成所有權移轉登記予許麗容。3、 坐落屏東縣內埔鄉○○○段00000 地號土地為徐廷光單獨所 有。
4、 坐落屏東縣內埔鄉○○○段0000地號土地為徐世光及馮桂蘭 平均共有。
5、 屏東縣潮州地政事務所102 年4 月26日屏潮法字第00000-00 000 號土地複丈成果圖所示編號A （面積87平方公尺）、B （面積32平方公尺）部分之土地為徐世光、馮桂蘭所占用， 供作農地使用，並在其上建造丙丁連線之圍牆。6、 上開土地複丈成果圖編號C （面積148 平方公尺）、D （96 平方公尺）部分之土地為徐廷光所占用，供作道路使用，並 由其等使用複丈成果圖所示甲乙連線之圍牆作為道路界線範 圍標明使用。
7、 原地主賴玉飛之母親賴鍾金妹曾於上開土地複丈成果圖編號 C 、D 部分與被告徐廷光之父徐維光於55年8 月4 日訂立土 地買賣契約。
8、 屏東縣內埔鄉○○○段00○00地號土地原為訴外人徐達喜所 有，並於55年9 月1 日以其所有42地號土地連接41地號土地 之部分與原地主賴玉飛之父賴阿珍就上開土地複丈成果圖編 號A ，B 部分訂立土地交換使用契約，嗣40地號土地分割出 40之5 地號土地後，由被告徐世光於86年4 月30日向徐達喜 買受40之5 地號土地2 分之1 應有部分，並由被告馮桂蘭於 99年4 月20日再取得40之5 地號土地之另外2 分之1 應有部 分。
㈡、爭執事項：
1、 被告徐世光、馮桂蘭就系爭二筆土地如複丈成果圖所示編號 A、B 部分土地得否爰引上開本院卷第80頁土地交換使用之
約定對原告主張合法占有權源存在？
2、 原告請求被告徐世光，馮桂蘭返還如複丈成果圖所示編號A 、B 部分土地並拆除丙丁連線之圍牆，有無理由？3、 被告徐廷光就系爭二筆土地如複丈成果圖所示編號C 、D 部 分土地得否爰引上開本院卷第79頁之買賣契約對原告主張合 法占有權源存在？
4、 原告請求被告徐廷光返還如複丈成果圖所示編號C 、D 部分 土地並拆除其上甲乙連線之圍牆，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠、按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與 他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互 為租賃關係（最高法院82年度台上字第1357號判決意旨參照 ）。又「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務 人免給付義務。又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方 之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第225 條第1 項、第266 條第1 項定有明文。上開67-1、67-2地號 土地，因被徵收，致上訴人無從再將其提供與被上訴人使用 ，係不可歸責於兩造之事由。依上開法條規定，上訴人免其 提供該被徵收之土地與被上訴人使用之義務，被上訴人亦免 其提供系爭土地與上訴人使用之義務，交換使用關係即當然 從此消滅」、「兩造間之土地交換使用契約，縱得認係互為 租賃關係。惟上訴人所負之給付義務，既因不可歸責於雙方 當事人之事由，致給付全部陷於不能，依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項之規定，被上訴人即免為對待給付之義 務，則兩造間之土地交換使用關係，自應當然從此消滅（最 高法院台上字第258 號、86年度台上字第2635號判決意旨參 照），是依上開說明，土地交換使用之租賃關係係在雙方各 自提供自己有權使用之土地為對價而使用他人之土地，若一 方已無法交付土地供他方使用，該土地交換使用之目的即無 法達成，因此所生之租賃關係亦應歸於消滅。原告主張渠等 不知上開土地交換使用契約，被告徐世光、馮桂蘭為無權占 有系爭2 筆土地如附圖所示編號A 、B 部分等語。被告徐世 光、馮桂蘭抗辯原地主賴鍾金妹與屏東縣內埔鄉○○○段00 ○0 地號土地原地主徐達喜存在土地交換使用關係，其等就 系爭2 筆土地如附圖所示編號A 、B 部分土地為承租人，依 買賣不破租賃原則對受讓人之原告亦有效力，自可主張有權 占有等語，經查：
1、 屏東縣內埔鄉○○○段00○00地號土地原為徐達喜所有，並 於55年9 月1 日以其所有42地號土地連接41地號土地之部分 與原地主賴鍾金妹就附圖編號A 、B 部分訂立土地交換使用
契約等情為兩造所不爭執，是被告抗辯賴鍾金妹曾就系爭土 地A 、B 部分與徐達喜存在土地交換使用租賃關係之事實， 應堪採信。惟徐達喜所提供交換使用之42地號土地已於79年 10月15日由訴外人徐達榮買受取得，有42地號土地之人工登 記謄本在卷可按（見本院卷第106 頁），是徐達喜該時雖仍 占有使用系爭2 筆土地A 、B 位置，惟其已非42地號土地之 所有權人，被告復未舉證徐達喜於所有權人更易後，仍有權 提供該筆土地供賴鍾金妹使用，則依上開說明，雙方土地交 換之目的已無法達成，租賃關係即告消滅。是被告馮桂蘭、 徐世光雖購買屏東內埔鄉○○○段00○0 地號而占用系爭土 地A 、B 部分，惟其等於購買該地前，前手徐達喜與賴鍾金 妹、賴玉發間已無土地交換使用之租賃關係，其等自無從承 繼徐達喜就系爭土地A 、B 部分之承租人地位。又證人賴玉 飛於本院證稱：「我沒有跟劉育珍、鄧秋鳳土地交換之事實 」等語（見本院卷第157 頁反面），是被告抗辯原告於購買 系爭土地時經前手告知土地交換使用契約乙節，已屬無據， 且被告徐世光、馮桂蘭現亦非42地號土地之所有權人，其等 亦無法繼續提供該筆土地與原告使用而繼續土地交換使用契 約，故其等除無從承繼徐達喜前揭土地交換使用契約之承租 人身分，亦無法達成上開土地交換使用之契約內容，難謂被 告2 人與原告2 人間尚存土地交換使用之租賃關係，而得以 土地承租人身分對抗原告，被告抗辯被告徐世光、馮桂蘭為 承租人，有買賣不破租賃原則適用等語，並無理由。原告主 張被告徐世光、馮桂蘭無權占用，洵屬正當。
㈡、原告主張被告徐廷光無權占用系爭41-1、41-4如附圖所示編 號C 、D 部分，其等不知上開土地買賣契約存在；被告抗辯 上開部分為訴外人徐維光向系爭2 筆土地原地主賴鍾金妹購 買後做為道路使用，且原告明知購買系爭土地之範圍並不包 括上開被告徐廷光占用部分，被告徐廷光自得以上開買賣契 約對原告主張有權占用等語。查：
1、 系爭41-1地號土地於89年6 月29日由賴飛出賣予鄧秋鳳， 系爭41-4地號土地為劉育珍89年5 月2 日向賴玉飛購買後， 再於98年12月12日出售與被告許麗容。被告徐廷光占用系爭 2 筆土地如附圖編號C 、D 部分位置，並由其使用如附圖所 示甲乙連線之圍牆作為道路界線。上開占用部分乃原地主賴 玉飛之母親賴鍾金妹於55年8 月4 日出售與徐維光等情為兩 造所不爭執，並有買賣契約書2 份在卷可稽（見本院卷第16 3 、164 、188 至191 頁）。證人賴玉飛雖到庭證稱伊出售 系爭41-1地號土地與鄧秋鳳時，是原告鄧秋鳳先生接洽，伊 有和他指明買賣範圍，伊很小的時候伊母親就說路賣給被告
徐廷光，在買賣的時候伊也有跟原告鄧秋鳳的先生告知此事 及現況使用之狀態，伊當時有跟原告鄧秋鳳那邊說有一部分 土地在圍牆等語（見本院卷第155 頁反面）。惟證人賴玉飛 於出售系爭41-1地號土地前，曾先出售系爭41-4地號土地與 劉育珍，雙方曾因土地現況與權狀面積不符乙事發生爭議， 賴玉飛更無法取得尾款10萬元之事實，業據證人賴玉飛到庭 證稱：「在買賣的時候我也有跟劉育珍的先生告知，圍牆外 的土地已經賣給徐廷光；當時有三面土地都有減少及被占用 的狀況，而他們後來鑑界之後有發現這個問題跟我講，我有 很明確的跟他們說我賣的是圍牆內的土地，不包括其他已經 被作為道路使用及圳溝之部分。後來劉育珍的先生就保留10 萬元沒有給我，他要求要從徐廷光那邊通過，如果不能達成 協議，他10萬元不能給我，到現在我也都沒有拿到那10萬元 ，我也有跟鄧秋鳳的先生說，如果要向林先生這樣，我就不 賣你」等語明確（見本院卷第155 頁反面），核與證人林豐 智到庭證稱：「我鑑界後發現土地位置及現況跟我原本想像 有出入，土地鑑界完發現被告現在通行的土地是我買賣範圍 內的土地，甚至再延伸過去賴玉飛的爸爸跟土地公廟有交換 ，那也在我買受權狀範圍，我買地後自己想了解土地情形， 所以自己花錢鑑界，我發現這件事情，但是我那時尾款10萬 還沒有付清，我當時希望賴玉飛處理事情完後，我再把尾款 給他」等語一致（見本院卷第157 頁）。且原告鄧秋鳳與賴 玉飛之買賣契約甚將系爭41-1南邊土地已供人為道路用地乙 節（非系爭土地遭占用部分）列入不動產特別約定事項，則 證人賴玉飛在與劉育珍買賣過程產生滯礙後，為避免重蹈覆 轍，當會在嗣後與原告鄧秋鳳買賣契約明定此點以免徒生爭 議。惟本件雙方買賣契約不動產標示仍記載權利範圍「全部 」，除未提及或載明如附圖所示編號D 部分曾出售致權狀面 積與現況不符外，更約定賴玉飛負有鑑界之義務，顯與證人 賴玉飛所證之情相悖，是其所證伊有明確將上開土地買賣契 約乙事告知鄧秋鳳乙事，應不可採。
2、 又證人林豐智於本院審理中證稱：「我出賣系爭土地與原告 許麗容時，我本人到簽約時才有接洽，簽約當時仲介沒有說 土地問題，大家都沒有講土地問題就簽約。我不知道原告許 麗容是否知道該土地有問題，因為仲介說他會處理。買賣都 是仲介處理，我沒有印象原告許麗容希望了解土地。我當時 有跟仲介講這塊土地的問題，我主觀認知仲介應該有告知， 所以我也沒有參與指界跟鑑界」等語（見本院卷第156 頁） ，而證人即居間系爭41-4地號土地買賣契約之代書馮連開證 稱：「我99年間有介紹許麗容去買內埔○○○段0000地號土
地，土地四四方方，土地是林豐智賣給原告許麗容，土地的 面積是2 分7 釐多，但我不了解土地現況與權狀不符。介紹 當時，我不知道系爭土地有被占用情形，雙方簽買賣契約時 ，沒有人說要申請鑑界，林豐智沒有跟我說系爭土地有糾紛 ，如果他有說買賣就不會成功」等語（見本院卷第180 頁） 。且雙方確未就此點有特別於買賣契約中加以著墨並約定， 有買賣契約書在卷可證（見本院卷第188 至191 頁），是被 告抗辯原告許麗容於購買系爭41-4地號土地時業已知悉上開 土地買賣契約存在乙節，尚難採信，原告許麗容主張其對上 開土地買賣契約存在並不知情，應屬可取。
3、 被告復又抗辯原告曾陳稱渠等購買系爭土地過程中已看過土 地界標，復經原地主告知出售之範圍。原告許麗容更明知被 告徐廷光所有相鄰之屏東縣○○○段00000 地號土地為袋地 故占用系爭41-4地號土地做為道路使用，已具備一定公示作 用，原告自應受拘束等語。惟原告於本院審理時係陳稱：「 原地主有跟我說是土地是在圍牆裡面，但沒有跟我們說圍牆 外面也是我們的地，是鑑界後才知道我們的土地在圍牆外」 等語（見本院卷第112 頁），則賴玉飛、林豐智係僅告知圍 牆內為出售土地範圍，致原告誤認其等土地範圍僅限於圍牆 內，抑或明確告知甲乙、丙丁連線圍牆外土地亦屬原告購買 權狀面積範圍，惟已遭出賣之事實，猶具疑義，尚不得以此 即認原告明知或可得而知上開土地買賣契約存在。再者，占 用原因所在多有，無權占有亦具客觀可見之占有外觀，知悉 土地遭占用與知悉他人占用土地之原因乃屬二事，縱原告許 麗容於買受土地過程中知悉土地客觀上已遭被告徐廷光占用 行走，惟無證據可證其確實知悉上開土地買賣契約存在，即 無認其應受因上開土地買賣契約拘束之理。被告僅以原告等 曾受告知買受土地範圍及知悉遭占用之事實抗辯原告等明知 及可得而知上開土地買賣契約存在，殊難憑採。㈢、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。原告等分別為系爭2 筆土地之所有 權人，自得對無權占用土地或妨害所有權之人為返還及妨害 除去之請求。被告雖以前詞抗辯，惟系爭土地如附圖所A 、 B 位置之土地交換使用契約業以消滅，被告徐世光、馮桂蘭 並非系爭土地A 、B 位置之承租人，即無占用系爭A 、B 部 分土地之正當權源。又無證據證明原告等於買受系爭土地時 知悉上開土地買賣契約，被告徐廷光自不得以該債權契約對 抗原告之所有權並主張有權占用。被告等分別占用系爭土地 並以圍牆妨害原告2 人之所有權，致其等無法對系爭土地完
整使用收益，依上開說明，原告2 人請求被告等返還系爭土 地遭占用位置並拆除圍牆，於法自屬有據。
五、綜上所述，被告徐世光、馮桂蘭無權占用如系爭土地A 、B 部分、被告徐廷光無占用權源而占用如附圖所示C 、D 部分 、並各以如附圖所示甲乙連線、丙丁連線之圍牆對原告2 人 所有之系爭土地所有權為妨害，原告依民法第767 條第1 項 前段、中段請求被告返還如附圖所示A 、B 、C 、D 部分土 地並拆除圍牆，為有理由，應予准許。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與本件判斷結果不 生影響，自不逐一論列，併此敍明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條，判 決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 劉怡孜
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
書記官 林依靜