臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第161號
原 告 丁俊萍
訴訟代理人 羅凱正律師
複代理人 張志朋律師
被 告 陳家淇
訴訟代理人 何方婷律師
被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
被 告 張峯樹
上二人共同
訴訟代理人 蔡奕廷
上列當事人間返還價金事件，本院於民國102年12月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）新臺幣壹拾叁萬陸仟零捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款規定自明。查原告起訴先位原請求被告陳 家淇、太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）、張 峯樹（上三人下合稱被告，分則稱其姓名）不真正連帶給付新 臺幣（下同）1430萬元及其法定遲延利息，嗣於起訴狀送達後 ，言詞辯論時，變更聲明請求被告給付1410萬及其法定遲延利 息。核原告所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆之首開規定 ，自應准許。
貳、實體部分：
原告起訴主張：伊前與太平洋公司訂立不動產經紀契約，由太 平洋公司指派其所僱請之經紀人張峯樹為伊辦理仲介業務。伊 透過張峯樹，於民國101 年5 月10日仲介向陳家淇購買坐落臺 北市○○區○○段0 ○段000 地號土地及其上同小段4110建號 、門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號6 樓之房屋（ 下稱系爭房屋），買賣價金為1430萬元，並於101 年5 月10日 就系爭房屋簽訂房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於同 年6 月6 日完成所有權移轉登記。伊亦已將兩造協議扣除系爭 房屋氯離子超標減少價金後之總價金共計1410萬元，全數給付 完畢。然伊於102 年3 月間由鄰居告知系爭房屋曾發生居住人 自殺之非自然身故事件，乃透過張峯樹向陳家淇求證，張峯樹
回稱：陳家淇坦承確實知悉有人於系爭房屋內服藥自殺。伊並 於102 年3 月要求陳家淇出面協商，並向陳家淇表示解除系爭 買賣契約。系爭房屋內既曾發生自殺之非自然死事故，依系爭 買賣契約第5 條第3 項規定（下稱系爭凶宅條款）應視為物之 瑕疵。伊既已依民法第359 條解除系爭買賣契約，伊自得先位 依民法第259 條第2 款請求陳家淇返還已支付之價金1410萬元 及法定遲延利息。又縱使解除系爭買賣契約有失公平，伊亦得 對陳家淇主張依民法第359 條請求減少價金30％，並備位依不 當得利之規定，請求陳家淇返還減少價金429 萬元及法定遲延 利息。又張峯樹係受伊委任處理系爭房屋經紀事務之專業仲介 人員，但顯違反善良管理人注意義務，對於系爭房屋有無非自 然死事故未盡基本之向系爭房屋鄰居查證之責，顯然有違不動 產經紀業管理條例（下稱不動產條例）第23、24條規定，而屬 違反保護他人法律之侵權行為。太平洋公司為不動產經紀業者 ，張峯樹為太平洋公司所雇用或聘用之經紀人員，因執行系爭 房屋買賣契約仲介、代銷業務，違法侵害伊之權利，伊自得依 民法第188 條、不動產條例第26條第2 項規定，請求太平洋公 司與張峯樹連帶賠償。故伊得先位依侵權行為法律關係請求張 峯樹、太平洋公司連帶賠償已支付之系爭買賣契約價金1410萬 元及其已支付之30萬仲介報酬之損害及其法定遲延利息。並依 同一法律關係備位請求太平洋公司、張峯樹連帶賠償系爭房屋 減少價金429 萬元、已支付30萬仲介報酬及法定遲延利息。且 上開請求於先位1410萬元、備位429 萬元內，均於陳家淇、太 平洋公司、張峯樹任何一人給付範圍內，其餘三人各依給付額 免責（按為不真正連帶債務，下就以上法律關係統稱系爭先備 位標的）。再者，太平洋公司與伊定有系爭房屋仲介契約，本 身亦有依委任意旨對系爭房屋查證之注意義務，故其亦有違反 民法第535 條、第544 條、第567 條規定之注意義務，伊亦得 本於上開注意義務違反之債務不履行法律關係，先位請求太平 洋公司賠價金1430萬元、支付30萬仲介報酬及法定遲延利息； 備位請求賠償應減少價金429 萬元及法定遲延利息，且此一法 律關係，與系爭先備位標的為選擇合併關係，請擇其一有利者 為判決等語。並先位聲明：㈠陳家淇應給付原告1410萬元及自 起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ㈡太平洋公司、張峯樹應連帶給付原告1410萬元及自起訴狀送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢於㈠㈡ 陳家淇、太平洋公司、張峯樹任一被告已為給付時，他被告於 給付範圍內同免責任。㈣太平洋公司、張峯樹應應連帶給付原 告30萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠陳
家淇應給付原告42 9萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。㈡太平洋公司、張峯樹應連帶給 付原告429 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。㈢於㈠㈡陳家淇、太平洋公司、張峯樹任 一被告已為給付時，他被告於給付範圍內同免責任。㈣太平洋 公司、張峯樹應應連帶給付原告30萬元及自起訴狀送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈤願供擔保，請准 宣告假執行。
陳家淇則以：㈠伊自86年12月11日至101 年5 月10日均居住於 系爭房屋內，未曾聽聞系爭房屋前曾發生過非自然死事件，且 伊居住期間亦無發生過任何非自然死事件，故系爭房屋並非凶 宅。㈡系爭買賣契約之系爭凶宅條款所定之非自然事故，應僅 限於伊居住持有期間所發生，且死者必須死於系爭房屋內為限 ，但伊持有居住系爭房屋期間，並未有此等事故發生，且伊買 受之前即便有發生自然死事故，死者可能亦非死於系爭房屋內 ，故系爭房屋顯非屬系爭凶宅條款所定之凶宅。㈢縱使系爭房 屋於其買受之前曾發生非自然死事故，然至今超過15年以上， 不安早已消除，應不再構成會影響系爭房屋價值、品質或通常 效用之瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
太平洋公司、張峯樹則以：㈠陳家淇於委託出賣系爭房屋時， 從未告知執行本件系爭房屋仲介事務之張峯樹系爭房屋曾發生 非自然死事件。張峯樹亦從未自系爭房屋鄰居或社區住戶聽聞 過相關資訊。而不動產買賣標的物之專有部分是否曾有發生兇 殺或自殺致死事件，目前並無具有公信力之管道加以揭露或得 加以查詢，多僅能透過賣方主動告知，仲介人員始能知悉。伊 等均已向賣方陳家淇詢問並使其填寫系爭買賣契約之標的物現 況說明書，聲明系爭房屋並無發生過任何非自然死事件。伊等 實已盡善良管理人之注意，而為適當之查證，並無原告所指查 證義務違反之過失等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。兩造不爭執之事項（見本院102 年11月4 日言詞辯論筆錄，本 院並依據書類需要，調整其順序，並為行文通順，修正其文字 ，另刪除當事人已表明有爭執之部分）
㈠原告曾與太平洋公司訂立不動產經紀契約，買方經紀人即張峯 樹。原告向陳家淇購買系爭房屋，買賣價金為1430萬元，並於 101 年5 月10日就系爭房屋簽訂本院卷第12頁以下之系爭買賣 契約。兩造並於同年6 月6 日完成所有權移轉登記。系爭房屋 價金已經支付，並交屋完畢。陳家淇並係由楊國邦代理簽訂系 爭買賣契約。陳家淇於系爭買賣契約協商簽約期間均未出面，
僅在交屋時出面辦理。
㈡陳家淇係於86年12月11日購買系爭房屋，至101 年5 月10日始 將之出售予原告。此期間內，陳家淇均與家人共同居住系爭房 屋房屋內。
㈢原告曾於102 年3 月以後，透過張峯樹向陳家淇求證系爭房屋 是否曾發生非自然死事件乙節。原告並於102 年3 月要求陳家 淇出面協商。
㈣系爭買賣契約第5 條第3 項有系爭凶宅條款之約定即：賣方應 保證系爭房屋專用部分、增建部分不曾發生兇殺或自殺致死之 案件，否則視為物之瑕疵。
㈤楊國邦於代理陳家淇出賣系爭房屋期間，未曾向原告或太平洋 公司、張峯樹表示曾聽聞系爭房屋曾有人服藥自殺。陳家淇亦 無此表示。楊國邦並於系爭買賣契約標的物現況說明書中，標 的物是否曾經發生兇殺、自殺致死之欄位勾選「否」。㈥張峯樹、太平洋公司於執行系爭房屋買賣過程中，對系爭房屋 曾否發生非自然死事件，並不知情。
㈦太平洋公司為不動產經紀業者，張峯樹為太平洋公司所雇用或 聘用之經紀人員。張峯樹替兩造從事系爭房屋之系爭買賣契約 事務為其執行仲介、代銷業務之範圍。太平洋公司因執行本件 仲介事務，依其與原告之仲介契約，受有原告30萬元之仲介報 酬。
㈧原告曾以系爭房屋有氯離子些微超標，要求被告陳家淇減少價 金，雙方業於101 年6 月22日簽立本院卷第21頁協議書，同意 由原告扣除系爭房屋尾款20萬元以為解決，故系爭房屋買賣價 金最後合意變更為1410萬元。
㈩系爭房屋自74年7 月17日至86年12月11日登記之所有權人為陳 家淇之前手林藎信。
本案起訴書繕本係於102 年4 月24日送達被告（如本院卷第26 至28頁所示）。
卷附如本院卷第45頁臺北市消防局（下稱消防局）102 年5 月 22 日 北市消指字第10234362200 號函（下稱系爭消防局函） 、本院卷第58至61頁臺北市政府警察局內湖分局（下稱內湖分 局）102 年6 月1 日北市警內分刑第10231299200 號函（下稱 系爭內湖分局函），形式均為真正。
上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本案爭點（以下為本案審理程序使用，於判決時本院可能會根 據論述順序或篇幅加以刪除、精簡或調整其順序）先位部分：
㈠原告對陳家淇主張依系爭凶宅條款、民法第359 條解除系爭買
賣契約，並依民法第259 條第2 款請求返還價金1410萬元及法 定遲延利息，是否有理由？
⒈系爭房屋是否有物之瑕疵存在？
⑴系爭房屋是否曾發生原告所主張之非自然死事故？何時發生？⑵陳家淇抗辯：系爭凶宅條款所定構成瑕疵之非自然死事故，限 於其持有期間所發生者為限，是否有理？
⑶陳家淇抗辯：原告主張之系爭房屋非自然死事故發生於10幾年 前，即便屬實，時日已久，不安已經消除，不再構成系爭房屋 價值、品質通常效用之瑕疵，是否可採？
⑷陳家淇抗辯：原告主張之非自然死事件即便屬實，死者並非死 於系爭房屋，而可能係死於送醫後，不構成系爭凶宅條款所定 瑕疵，是否可採？
⒉原告依民法第359 條主張解除契約，是否有理由？有無顯失公 平？
㈡原告主張：張峯樹違反不動產條例第23、24條規定，向鄰居等 查證之義務，屬違反保護他人法律之侵權行為，其得向張峯樹 請求賠償系爭買賣契約價金1410萬元之損害、已支付30萬仲介 報酬之損害及法定遲延利息，並依不動產條例第26條第2 項、 民法第188 條規定，請求太平洋公司連帶賠償，是否有理由？⒈系爭房屋是否有系爭物之瑕疵存在？
⒉張峯樹處理系爭房屋經紀事務有無違反善良管理人注意義務之 過失？對於系爭房屋有無非自然死事故，是否有未盡查證之義 務？
⒊若張峯樹執行業務有過失，原告所給付陳家淇、太平洋公司之 之系爭房屋價金、仲介報酬，是否均得認為所生損害？㈢原告主張：太平洋公司，違反民法第535 條、第544 條、第56 7 條規定之注意義務，請求賠償價金1410萬元、支付30萬仲介 報酬及法定遲延利息，是否有理由？
㈣被告陳家淇所為應移轉登記之同時履行抗辯，原告於返還價金 部分有對待給付之義務存在，是否有理由？法院應為何種判決 ？
乙、備位部分：
㈠原告對陳家淇主張依民法第359 條請求減少價金30％，並依不 當得利之規定，請求返還減少價金429 萬元及法定遲延利息， 是否有理由？
⒈系爭房屋是否有物之瑕疵存在？
⒉原告請求減少價金30％是否適當？
㈡原告主張：張峯樹違反不動產條例第23、24條規定，向鄰居等 查證之義務，屬違反保護他人法律之侵權行為，其得向張峯樹 請求賠償系爭房屋減少價金429 萬元、支付30萬仲介報酬及法
定遲延利息，並依不動產條例第26條第2 項、民法第188 條規 定，請求太平洋公司連帶賠償，是否有理由？
⒈系爭房屋是否有物之瑕疵存在？
⒉張峯樹處理系爭房屋經紀事務有無違反善良管理人注意義務之 過失？對於系爭房屋有無非自然死事故，有未盡查證之義務？⒊若張峯樹執行業務有過失，原告對陳家淇請求減少之系爭房屋 價金，是否均得認為違反委任意旨所生損害？
㈢原告主張：太平洋公司，違反民法第535 條、第544 條、第56 7 條規定之注意義務，請求賠償應減少價金429 萬元及法定遲 延利息，是否有理由？
茲分別論述如下：
甲、先位部分：
㈠原告對陳家淇主張依系爭凶宅條款、民法第359 條解除系爭買 賣契約，並依民法第259 條第2 款請求返還價金1410萬元及法 定遲延利息，並無理由。
⒈原告並未舉證證明系爭房屋有物之瑕疵存在，應不得依民法第 359 條規定解除系爭買賣契約，故亦無請求返還系爭房屋價金 之權利。
⑴原告就系爭房屋客觀上曾發生所主張之非自然死事故，應負舉 證責任，但未能舉證證明。
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條定有明文；次按民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證，以證實自 己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上 字第917 號判例意旨參照）。是買賣契約之買受人主張買賣標 的物有瑕疵，以債務人應負瑕疵擔保責任，請求賠償者，關於 買賣標的物有瑕疵之事實，自應由買受人負舉證之責任。②經查，原告主張系爭房屋為曾發生非自然死事故之凶宅，而有 影響其買受後影響居住安寧之通常效用瑕疵，然為被告所否認 ，自應由原告就系爭房屋客觀上確曾發生非自然死事故此一客 觀事實，負舉證之責，要屬當然。然原告雖舉其曾詢問系爭房 屋鄰居，有鄰居表示曾聽聞系爭房屋曾有發生非自然死事故云 云。然此項聽聞之事實，不僅並未據原告提出任何證據加以證 明，且即便屬實，亦不無屬街頭巷議、道聽塗說之傳聞，難以 憑據。又本院依原告聲請函請內湖分局、消防局查詢，業據消 防局以系爭消防局函稱略：該局自87年1 月1 日至102 年5 月 22日均未曾接獲系爭房屋有非自然死事故之報案相關資料等語 （見本院卷第45頁）。內湖分局亦以系爭內湖分局函函覆稱： 該局迄今檔存刑案記錄、鑑識現場勘查系統亦無系爭房屋曾發
生自殺、非自然死身故相關資料等語（見本院卷第58頁）。由 是可知，由目前主管機關檔存資料中，並無從得知或證明系爭 房屋曾有發生非自然死事故之情事。雖系爭內湖分局函所檢送 之員警向系爭房屋附近鄰居查訪資料中，曾有一名鄰居表示： 曾聽說有發生過自殺事件，自殺者送醫多日斷氣，但詳情不清 楚，僅是聽說等語（見本院卷第61頁）。然受訪鄰居既已表達 為「聽說」，已可見其資訊來源係屬傳聞，並不可靠。況內湖 分局亦同時查訪其他系爭房屋鄰居部分，則均稱：沒有聽說過 等語（見本院卷第60、62頁），更足見，系爭房屋是否真有發 生非自然死事故，更屬撲朔可疑。本院另依原告聲請函詢陳家 淇之前手，即系爭房屋前前屋主林藎信，亦據其回覆本院稱： 因年代久遠，實無印象等語（見本院卷第174 頁）。顯亦無從 資為系爭房屋曾發生非自然死故之證明，彰彰甚明。③又民法第359 條之規定，乃係買賣標的物有瑕疵時，買受人得 向出賣人主張之瑕疵擔保責任規定。是其適用之前提必為買賣 標的物客觀上存有瑕疵。原告既未能舉證證明系爭房屋有曾經 發生非自然死事故，影響其居住安寧之瑕疵存在，自無從符合 民法第359 條規定，其主張解除系爭買賣契約，請求返還系爭 房屋價金之權利，自屬無據。
⒉原告既無從舉證證明系爭房屋有其所主張之非自然死事故，而 有影響居住安寧之客觀事實，則被告所抗辯之系爭房屋所發生 之非自然死事故，依法或依系爭買賣契約約定，應不能評價為 瑕疵或原告解除契約是否顯失公平等節，即原列爭點㈠⒈⑵至 ⑷及㈠⒉即無深究必要。
㈡再者，原告主張：張峯樹違反不動產條例第23、24條規定，向 鄰居等查證之義務，屬違反保護他人法律之侵權行為，而向張 峯樹請求賠償系爭買賣契約價金、仲介報酬之損害，並依不動 產條例第26條第2 項、民法第188 條規定，請求太平洋公司連 帶賠償之前提；或主張太平洋公司，違反民法第535 條、第54 4 條、第567 條規定之注意義務，請求賠償之前提，亦均係以 ，系爭房屋客觀上確有曾發生非自然死事故之客觀事實為前提 。蓋倘無此客觀事實存在，太平洋公司、張峯樹於本件系爭買 賣契約仲介過程，根本不生任何查證義務可言，當然即無原告 主張之違反查證義務之情形。原告既無從舉證證明系爭房屋有 其所主張之非自然死事故，而有影響居住安寧之客觀事實，則 其依據上開規定，分別請求太平洋公司、張峯樹連帶或各別賠 償，即屬無據，不能准許。是原列於先位之訴之爭點㈡至㈣之 細項部分，均無庸再予申論究明之必要。
乙、備位部分：
㈠另查，原告對陳家淇依民法第359 條請求減少價金30％，並依
不當得利之規定，請求返還減少價金或主張：張峯樹違反不動 產條例第23、24條規定，向鄰居等查證之義務，屬違反保護他 人法律之侵權行為，向張峯樹請求賠償系爭房屋減少價金並依 不動產條例第26條第2 項、民法第188 條規定，請求太平洋公 司連帶賠償；又或主張：太平洋公司，違反民法第535 條、第 544 條、第567 條規定之注意義務，請求賠償減少價金等法律 關係，亦明顯均以系爭房屋客觀上確有曾發生非自然死事故之 客觀事實為前提。蓋倘無此客觀事實存在，則根本不可能符合 民法第359 條規定之要件，而得請求陳家淇負擔瑕疵擔保責任 ，且亦無使太平洋公司、張峯樹於本件系爭買賣契約仲介過程 ，根本生任何查證義務可言，當然即無原告主張之違反查證義 務之情形。原告既無從舉證證明系爭房屋有其所主張之非自然 死事故，而有影響居住安寧之客觀事實，則其依據此部分規定 法律關係，分別請求太平洋公司、張峯樹連帶或各別賠償減少 價金，即屬無據，不能准許。
㈡因此，原列於備位之訴爭點㈠至㈢細項部分，無論如何認定， 均與判斷無涉，自無贅言之需要，自不必分別分項再予詳細論 斷，應予指明。
從而，綜上所述，原告本於系爭先備位標的法律關係，請求被 告賠償損害，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附 麗，應併予駁回。
本院依職權確定本件訴訟費用額為13萬6080元（減縮後裁判費 ），並諭知由敗訴之原告負擔。
、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或 防禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第第78 條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
民事第二庭法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 28 日
書記官 陳琬婷
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