臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
102年度南簡字第1245號
原 告 王柔媛
訴訟代理人 陳美好
丁士哲律師
被 告 呂復興
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國102 年12月25日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台南市○○區○○街○○號四樓之二房屋全部遷讓返還原告，並自民國一百零二年六月二十七日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣捌仟元。
被告應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國一百零二年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張被告向其承租門牌號碼台南市○○區○○街00號4 樓之2 房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定租賃期間自民國101 年6 月1 日起至10 2 年5 月31日止，每月租金新台幣（下同）8 千元，但被告 只有一開始支付過租金6 千元，嗣經原告屢次催繳，均未給 付。又兩造之租賃關係業於102 年5 月31日租賃期限屆滿而 消滅，被告仍繼續占有，即屬無權占有，原告自得請求被告 遷讓系爭房屋，並自系爭租約消滅時起，按月給付相當於租 金之損害賠償8 千元，爰依民法第455 條、第767 條規定提 起本件訴訟等語。並聲明：
（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告，暨自102 年6 月1 日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8 千元。（二）被告應給付原告9 萬元及自102 年11月20日民事準備書狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。
二、被告則以伊與原告之母即其訴訟代理人陳美好當時在交往， 並同住在系爭房屋，因被告缺錢需用系爭房屋貸款，故將系 爭房屋登記與原告，並貸款200 萬元，被告曾向陳美好說有 錢就會給，但不是給租金，系爭租約是陳美好要求被告簽來 申領租金補貼的。嗣被告要用200 萬元買回系爭房屋，因陳 美好開價220 萬元，再加30幾萬元奢侈稅，所以沒買成。但 200 萬元根本買不到系爭房屋，原告如果要求被告搬遷，應
該給被告合理的補償等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴 。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房屋於101 年5 月11日以於同年月2 日買賣為原因移 轉登記為原告所有。
（二）被告自101 年6 月1 日起迄今仍居住在系爭房屋。（三）陳美好為原告之母親。
四、本件兩造爭執之事項在於：（一）兩造有無系爭租約存在？ （二）如有，原告請求被告遷讓系爭房屋並給付租金與不當 得利，是否有理由？經查：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文。 而當事人主張有利於己之事實者，就其事實舉證之責任， 亦為民事訴訟法第277 條前段所明定。經查原告為系爭房 屋之所有權人，而被告自101 年6 月1 日起迄今，均居住 於系爭房屋，被告並持兩造簽立之系爭租約向臺南市政府 都市發展局（下稱臺南都發局）申請「101 年整合住宅補 貼資源實施方案－租金補貼」，經審核為辦理戶數外，而 未獲臺南都發局核撥租金補貼等情，有原告提出之土地登 記謄本、建物登記謄本各1 件為證，且有本院依職權函查 之臺南都發局102 年11月29日南市都更字第0000000000號 函檢附之系爭租約1 件在卷可稽，且為被告所不爭執，雖 被告另抗辯系爭租約乃陳美好要求簽來申請租金補貼之用 ，並非真有租約，伊給付的並非租金云云，惟未據被告舉 證以實其說，要屬空言抗辯，自無可採。參諸系爭房屋既 已登記為原告所有，原告並負擔200 萬元貸款債務，衡情 原告自不可能讓被告無償住用，是堪認兩造間確實成立系 爭租約，被告抗辯：伊曾向陳美好說有錢就會給，但不是 給租金云云，同無可採。
（二）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始 得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文 。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅 。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。 民法第450 條第1 項、第451 條亦有明文。而定期租賃契 約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無
即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代 價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價 之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用 收益代價之收取，其條例仍為不成就。亦有最高法院47年 台上第1820號判例意旨可資參照。是於定期租賃期間將屆 至之際或期滿之後，出租人仍限期承租人支付租金，迨承 租人逾期未支付，出租人始終止租賃契約，應認出租人並 無反對續租之意，則此定期租賃契約業已變更為不定期租 賃契約。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 亦為民法第455 條前段、第767 條第1 項前段所明定。（三）經查原告以被告僅支付6,000 元後，即未再支付租金，已 積欠租金逾12萬元，而於102 年5 月寄發臺南小北郵局41 支局第52號存證信函催告被告於限期內支付租金，但未獲 被告置理，乃於同年6 月27日再寄發永康二王郵局第165 號存證信函（下稱第165 號終止函），向被告為終止系爭 租約之意思表示，並請求被告給付遲延之租金及遷讓返還 系爭房屋，經被告於同日收受該函等情，有原告提出之第 165 號終止函及中華郵政掛號郵件收件回執影本各1 件為 證，且為被告所不爭執，足認被告雖僅支付租金6,000 元 ，但原告仍無使系爭租約於屆期消滅之意，並於租約期滿 後，依民法第440 條第1 項規定催告被告交付租金，再以 被告積欠租金逾2 個月，且原告已踐行依法催告被告之程 序為由，向被告為終止系爭租約之意思表示，堪認系爭租 約於屆滿後已變更為不定期租賃契約，惟因原告寄發第16 5 號終止函經被告收受而於102 年6 月27日終止。原告主 張兩造之租賃關係業於102 年5 月31日租賃期限屆滿而消 滅云云，雖不可採，惟被告自系爭租約終止時之102 年6 月27日起，即無權繼續占有系爭房屋，是原告依民法第45 5 條前段、第767 條第1 項前段規定，請求被告將系爭房 屋全部遷讓返還予原告，要屬有據。被告雖辯稱系爭房屋 價值超過200 萬元，原告以200 萬元即取得系爭房屋所有 權，如要被告搬遷，原告應給被告合理的賠償云云，惟原 告購買系爭房屋是否物超所值，要屬契約自由範圍，不容 被告事後反悔或請求給付市價差額，況被告亦無法律可據 請求原告給予所謂之搬遷賠償，是被告抗辯原告應給付伊 搬遷賠償云云，同無可採。
（四）再按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段 有明文規定。經查被告既自101 年6 月1 日起至系爭租約 終止前之102 年6 月26日止，僅給付租金6 千元予原告，
則被告應依系爭租約給付上開期間未付之租金共96,933元 （8,000 ×12＋〈8,000 ×26÷30〉－6,000 ＝96,933〈 小數點以下四捨五入〉），是原告請求被告給付積欠之9 萬元租金，亦屬有據。
（五）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民 法第179 條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念， 有最高法院61年台上字第1695號判例可參，而房屋性質上 與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房 屋所受之利益，自應同此見解。經查被告自系爭租約於10 2 年6 月27日終止後，仍無權占有系爭房屋全部，自係侵 害原告之所有權，原告主張被告因而受有相當於租金之不 當得利，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明， 自屬可採。又系爭房屋每月租金為8 千元，則自102 年6 月27日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告主張被告 每月受有相當於租金之不當得利8 千元，致原告受有同額 之損害，亦屬可採，是原告請求被告自102 年6 月27日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8 千元之不當得利 ，亦屬有據，原告另請求自102 年6 月1 日起至同年月26 日止之不當得利部分，則屬原告得請求租金之範圍，是其 此部分之請求，要屬無據。
五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項 、第2 項亦有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高 者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第233 條 第1 項及第203 條所明定。經查原告請求被告給付之積欠租 金9 萬元，乃約定應於每月5 日前給付，且均已屆期，有系 爭租約1 件在卷可查，則原告請求自其102 年11月20日民事 準備書狀繕本送達被告之翌日即同年月21日起，按週年利率 百分之五計算之利息，同屬有據。
六、綜上所述，原告主張系爭租約業經原告合法終止，被告應將 系爭房屋遷讓交還原告，原告並得請求被告給付積欠之系爭 租金9 萬元，及自系爭租約終止日即102 年6 月27日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，每月8 千元之不當得利等情，均屬 有據，被告抗辯兩造並無租賃關係，原告應賠償被告搬遷補 償云云，則無可採。從而原告依民法455 條、第767 條規定 及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告 ，並自102 年6 月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告8 千元，並請求被告給付積欠之9 萬元租金，暨自 102 年11月21日起至清償日止之法定遲延利息，均有理由， 應予准許，原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。各當 事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形 ，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支 出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項及第79條分別定有 明文。本件訴訟費用為第一審應徵之裁判費1,220 元，本院 審酌原告之請求敗訴部分僅為計算不同所致，且差距甚微， 因認本件訴訟費用仍應由被告負擔，故被告應負擔之訴訟費 用如主文第4 項所示。
八、本判決原告勝訴部分係關於因建築物定期租賃關係所生之爭 執涉訟而適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院爰依職權 宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並一併繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
書記官 楊建新