臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
102年度南小字第674號
原 告 王繼俠
鄧建坤
兼上二 人
訴訟代理人 鄧建華
被 告 呂建德
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國103年1月20日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟肆佰壹拾叁元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰叁拾捌元，由被告負擔其中新臺幣貳佰貳拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國101年1月1日向訴外人即原告父親鄧炎承租門牌 號碼為臺南市○區○○路○段000巷0號1樓之1房屋（下稱系 爭房屋）及編號D-183之停車位（下稱系爭停車位），原告 鄧建華則以出租人鄧炎代理人之名義與被告於該日訂立租賃 契約（下稱系爭租約），並於同年月7日雙方合意租賃期間 由6年改為1年，即自101年2月l日起至102年1月31日止，每 月租金新臺幣（下同）7,500元，押金10,000元，每月管理 費500元由被告自行負擔，且於系爭租約第8條約定被告僅得 將系爭房屋其中一間空房分租給大學生，其餘房間仍應由被 告及其家人自行居住使用。
㈡詎被告於租賃期間內，未經原告同意，擅自將系爭房屋及停 車位全部轉租他人，依民法第443條之規定原告自得終止系 爭租約。又被告未經原告同意，私自將房間隔間及毀損玻璃 、地磚、牆壁等，已違反系爭租約第9條之約定，原告依系 爭租約第14條之約定得終止系爭租約。另系爭租約第3條約 定管理費由被告負擔，被告積欠101年2月1日起至102年3月 31 日之管理費7,000元、101年7月起至102年1月天然瓦斯費 用7,663元未為繳納，原告依系爭租約第14條亦可終止系爭 租約。原告曾於101年10月1日告知被告，因租期屆滿及被告 多所違反系爭租約之規定，原告得終止租約，請被告於102 年1月31日前搬離並回復原狀，被告竟置之不理，原告遂於1 02年3月11日以存證信函催告被告將物品全部清空，被告始 於同年月14、15日搬走部分物品，卻仍留置部分物品及垃圾
於屋內，且毀損房屋，原告曾要求被告回復原狀，其竟不予 理會，原告僅得代墊費用清理系爭房屋。
㈢被告上開毀損房屋、違約轉租及積欠租金等之行為，顯然違 反系爭租約，爰依系爭租約、民法第312條及不當得利之規 定請求被告給付81,757元，請求之項目及金額臚列如下： ⒈被告留置大型家具及垃圾棄物等，清潔費、僱車清運垃圾費 用及油漆費用約10,000元，與押金10,000元抵銷。 ⒉被告積欠102年1月份租金7,500元，及原告代墊電費469元、 101年2月l日起至102年3月31日止之管理費7,000元、101年 7月起至102年1月天然瓦斯費用7,663元。 ⒊被告破壞系爭房屋陽台燈之修復費用230元、冷氣孔之玻璃 修復費用2,000元。
⒋被告違法轉租系爭停車位，1年租金為5,000元，而訴外人即 承租人方寶惠於租期屆滿後之102年2月至4月仍占有系爭停 車位，是被告因違法轉租系爭停車位所得之不法利益為1,2 50元（5,00012×3＝約1,250）。 ⒌系爭租約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經 甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按 照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不 即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍 之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無 異議。」，系爭租約之租期於102年1月31日屆滿，被告卻拖 延至同年3月15日始行搬遷，依上開約款，原告得另外按月 請求相當於租金五倍即37,500元（7,500×5＝37,500）之違 約金，而自102年2月1日起至同年3月15日被告搬離止，原告 得請求之違約金合計為55,645元（37,500＋37,500×15/31 ＝約55,645）。
㈣並聲明：被告應給付原告81,757元，並由原告鄧建華代為受 領。
二、被告則以：
㈠原告鄧建華於101年1月1日代理其父親鄧炎與被告簽訂系爭 租約，嗣後雙方並無合意將租賃期間更改為1年，同年月16 日交屋時雙方又簽訂1份房屋委託代理約定書（下稱系爭委 託書），當時鄧炎亦在場並口頭答應第1年管理費由原告繳 納，合約為6年，至107年始終止，被告為投資者，系爭房屋 當然得以轉租。然原告竟於102年1月18日在系爭房屋加裝鐵 門並更換門鎖，使被告無法進出，同年3月11日原告又寄發 存證信函通知被告搬遷，被告因無鑰匙而無法進入屋內搬運 家具及物品，但被告於同年3月16日曾會同原告夫妻至系爭 房屋請木工拆掉隔間，同年2月8日、3月28日亦曾寄發存證
信函欲與原告協調，原告卻置之不理。原告以不當手段占用 系爭房屋，已違反系爭租約及委託書之約定並構成侵權行為 ，竟還要求被告賠償。
㈡原告於102年1月業已侵害被告權利，故被告不需繳納102年1 月租金7,500元。而管理費之部分，因當初已將系爭租約第3 條關於管理費500元共計8,000元之記載予以刪除，且雙方對 管理費有所爭議便擱置，101年1月16日被告向訴外人鄧炎表 示被告在大林國宅承租多間房屋，管理費均由屋主繳納，鄧 炎口頭承諾原告鄧建華若不同意第2年管理費由出租人負擔 時，管理費才應由被告負擔，故101年2月1日至102年3月1日 管理費被告並未繳納。又電費、瓦斯費之部分，被告不知道 承租之學生是否繳納，而基於使用者付費，該費用應係由承 租之學生繳納等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如 下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告鄧建華於101年1月1日曾代理其父鄧炎與被告簽立系爭 租約，該房屋之所在地為臺南市○○路○段000巷0號1樓之1 。
⒉原告曾於102年3月11日寄發存證信函，通知被告於系爭租約 終止後，將系爭房屋之租賃物搬除。
⒊系爭房屋積欠101年7月至102年1月欣南瓦斯費共7,663元。 ⒋原告清除系爭房屋之清除費用、油漆費用共計10,000元。 ⒌被告迄今未繳納予原告102年之租金7,500元，系爭房屋尚積 欠102年2月4日至同年4月7日電費469元。 ⒍原告修繕系爭房屋之陽台燈及冷氣孔玻璃共計2,230元。 ⒎系爭房屋於102年1月31日由被告所出租之學生孟卓志、徐孟 廉、侯建任、詹尚儒（下稱孟卓志等4人）將鑰匙交還給原 告。
㈡兩造爭執事項如下：
⒈原告鄧建華有無於101年1月16日代理訴外人鄧炎與被告簽訂 系爭委託書1紙？
⒉兩造所簽訂之系爭租約期間究為1年抑或6年？ ⒊兩造間之系爭租約是否業經原告合法終止？
⒋原告請求被告應支付清潔費、油漆費共計10,000元，是否有 理由？
⒌原告請求被告支付租金7,500元、管理費7,000元、天然瓦斯 費7,663元、電費469元是否有理由？
⒍原告請求被告應支付陽台燈及冷氣孔玻璃共計2,230元，有
無理由？
⒎原告請求被告應支付違法轉租之停車位之不當得利為1,250 元，是否有理由？
⒏原告主張依系爭租約第6條請求被告給付違約金55,645元， 是否有理由？
四、得心證之理由：
㈠原告已合法終止契約：
本件原告主張業已於102年1月31日終止系爭租約，係因兩造 於101年1月7日同意將系爭租約期間由6年改為1年，故系爭 租約於102年1月31日業已終止，且被告未繳納管理費、天然 氣費用、租金及擅自將系爭房屋予以隔間而毀損玻璃、地磚 、牆壁，均已違反系爭租約第14條之規定，原告得隨時終止 契約；又被告擅自將系爭房屋轉租予他人，依民法第443條 之規定原告得終止系爭租約等語。查：
⒈原告雖主張系爭租約期間為1年，並提出系爭租約為證，系 爭租約其上原本記載「租賃期限經甲乙雙方洽訂為6年即自 101 年2月1日起至107年12月31日止」，因被告於101年1月7 日電話交談中同意將租期改為1年，故原告才以筆塗改為「 租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年即自101年2月1日起至102年1 月31日止」，且於該系爭租約第1條旁以括號表示「101.1.0 7下午2：10雙方電話中同意租期改為1年」，故系爭租約期 間為1年等語。惟被告所否認，並辯稱未曾於電話中同意將 系爭租約由6年改為1年，並提出被告自己所保留之系爭租約 及系爭委託書1紙為證。原告主張系爭租約期間由原本6年改 為1年，乃因被告曾於101年1月7日電話中同意將系爭租約改 為1年云云。惟證人高永三即原告鄧建華之夫於本院審理時 證述：原告於101年1月1日與被告在石鼓文化村簽訂系爭租 約，伊當時在場，當時原告鄧建華簽立契約書後馬上就向被 告說要將系爭租約改為1年，被告說沒問題隨時都可以改等 語（見本院卷第96頁反面、97頁）。是以系爭租約由6年改 為1年究係被告於101年1月7日於電話中答應原告鄧建華將原 本期間6年改為1年抑或於101年1月1日簽約當時原告鄧建華 隨即向被告表示欲將系爭租約改為1年，被告也同意而更改 等情，即屬有疑。至於原告鄧建華雖稱被告提出之系爭委託 書1紙乃為被告偽造並業已提出刑事告訴云云。然觀諸系爭 委託書，其上有關「代理人：鄧建華」、「甲方代理人：鄧 建華」簽名之運筆方法及姓名之簽署方式與原告提出之系爭 租約其上有關「代理人：鄧建華」簽名之運筆方法及姓名之 簽署方式均為相同，且系爭委託書其上文字、內容並無任何 不連續或突兀之處，是足認房屋委託代理約定應為原告鄧建
華所簽署等情無訛。又觀諸系爭委託書係原告鄧建華代理訴 外人鄧炎於101年1月16日與被告所訂立，並約定系爭房屋委 託被告代理6年，租期自101年2月1日起算，則倘如原告所稱 於101年1月7日電話中被告同意將系爭租約改為1年，何以於 101年1月16日簽訂系爭委託書時，仍約定6年，顯與一般常 理相違。故被告辯稱系爭租約期間為6年，伊並未同意改為1 年等情，自屬有據。從而原告主張系爭租約期間為1年，租 約於102年1月31日業已終止云云，自非可採。 ⒉原告雖又主張被告擅自將系爭房屋予以隔間而毀損玻璃、地 磚、牆壁，已違反系爭租約第14條之規定，且將系爭房屋違 約轉租給他人，自得終止系爭租約云云。惟查參酌被告提出 之系爭租約，其上第8條有關被告不得將系爭房屋轉租之記 載，也遭刪除，而係以括號記載「乙方可分租大學生但如有 任何問題乙方需負全責」等情，有被告提出之系爭租約1份 在卷可稽（見本院卷第65頁），原告雖主張僅同意被告將系 爭房屋其中一間空房出租，其餘房間由被告及其家人居住云 云，然觀諸原告所提出之系爭租約，其上第8條有關被告不 得將系爭房屋轉租之記載，均已刪除，且其上亦以括號記載 「乙方可分租大學生」等情，有原告提出之系爭租約1份在 卷可稽（見本院卷第16頁），是以觀諸兩造所提出之租賃契 約，其上均將第8條有關不得將系爭房屋轉租之規定予以刪 除，並均記載被告可分租給大學生，足認兩造當時於簽立系 爭租約時，原告乃係同意被告得將系爭房屋予以轉租等情無 訛。至於原告主張當時僅同意被告將系爭房屋其中一間房間 轉租他人云云，雖提出系爭租約1份為證，然原告於系爭租 約上面自行加註「僅同意被告將系爭房屋其中一間空房出租 ，其餘房間由被告及其家人居住」等字語，然被告否認當時 約定之情形如原告所主張，且原告亦未舉證以實其說，是原 告主張僅同意被告將系爭房屋其中一間空房出租，其餘房間 由被告及其家人居住云云，自非可採。復觀諸系爭委託書備 註欄記載：甲方（即原告）同意提供20,000元供乙方（即被 告）修繕房屋及購買熱水器、流理台等設備，費用由乙方先 支付，再由房租扣除等情，有系爭委託書1紙在卷可稽（見 本院卷第47頁），足認原告於出租系爭房屋之初乃同意被告 修繕系爭房屋。從而被告修繕及分租系爭房屋之際，將系爭 房屋隔間而有損壞玻璃、地磚、牆壁等事由，乃屬修繕系爭 房屋所伴隨產生之情況，自不得以此遽認被告有何違反系爭 租約第9條規定，而得依系爭租約第14條規定予以終止租約 。從而原告以被告擅自將系爭房屋全部轉租予他人並將系爭 停車位轉租給他人有違系爭租約及民法之規定，得予以終止
系爭租約云云，自屬無據。
⒊原告主張被告因未繳納天然氣費用、租金，故系爭租約於10 2年1月31日終止，並提出郵局102年3月11日存證信函為證。 觀諸系爭租約第14條規定「甲（即原告）乙（即被告）丙各 方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得 隨時解約收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」 ，而被告對於伊迄今並未繳納102年1月之租金7,500元，及 101年7月至102年1月之天然氣費用共計7663元等情，亦不爭 執，業如前述，被告雖辯稱上開積欠之天然氣費用應由其所 轉租之學生支付，與其無涉云云。然被告身為系爭租約之承 租人，而系爭租約無特別約定天然氣費用應由原告負擔，則 系爭租約存續期間所生之天然氣費用，被告自應予以負擔， 至於被告辯稱應由被告轉租之承租人支付云云，乃係被告與 被告轉租之承租人之租賃契約爭議部分，與本件無涉，自不 得以此為由據以主張拒絕支付101年7月至102年1月間於租賃 關係存續期間之天然氣費用。另被告雖又辯稱因原告於102 年1月31日終止系爭租約前，便已擅自更換鑰匙，使其無法 進入，故伊當然無需支付102年1月之租金云云。然查，系爭 房屋原告雖更換系爭房屋之鑰匙，惟原告業將更換之系爭房 屋鑰匙交付被告所轉租之承租人即孟卓志等4人，且孟卓志 等4人於102年1月31日已將系爭房屋鑰匙交還原告等情，為 兩造所不爭執，業如前述，孟卓志等4人為被告所轉租之承 租人，於102年1月間使用系爭房屋，等於被告間接於102年1 月間仍使用系爭房屋，自應支付系爭房屋102年1月之租金， 故被告上開辯稱因原告於102年1月間更換系爭房屋鑰匙，伊 無需支付102年1月租金，原告自不得據此終止系爭租約云云 ，自非可採。
⒋原告雖另主張依兩造之約定被告應給付系爭房屋之管理費， 然被告積欠系爭房屋管理費並未繳納，係違反系爭租約第14 條規定，原告自得終止系爭租約，並提出系爭租約1份為證 。然為被告所否認，並辯稱兩造於101年1月16日簽立系爭委 託書時，因訴外人鄧炎在場，口頭答應管理費不用繳納，伊 才在訴外人鄧炎面前將系爭租約其上記載「管理費500元另 付，共8000元整、管理費由乙方負擔」等文字刪除，故伊不 用支付系爭房屋管理費；當日伊不知訴外人鄧炎有無戴助聽 器，但當日鄧炎可以與伊自在交談1、2小時云云。惟查，參 諸訴外人鄧炎為21年生，於兩造簽立系爭租約之際年已80歲 ，且為聽障等情，有原告提出訴外人鄧炎中華民國身心障礙 手冊1紙為證（見本院卷第111頁），則訴外人鄧炎身為聽障 且當時年事已高，倘如被告辯稱伊與訴外人鄧炎當時交談之
時間長達1、2小時，理應得以清楚查覺訴外人鄧炎有配戴助 聽器，被告辯稱伊與鄧炎交談長達1、2小時，卻未發覺鄧炎 有無配戴助聽器，顯與一般常理有違。況被告於另案102年 度南小字第814號侵權行為損害賠償事件102年10月1日之言 詞辯論程序中，兩造對於被告迄今仍積欠管理費未繳一事予 以爭執時，被告乃係辯稱：伊房租、管理費、天然瓦斯費用 確實未繳，是因為原告都將學生趕跑了。伊租房子管理費及 天然瓦斯費請原告舉證證明伊沒有繳等語，有另案102年度 南小字第814號102年10月1日言詞辯論筆錄1份在卷可稽（見 本院卷第116頁）。是以倘如被告辯稱係訴外人鄧炎承諾伊 無須繳納管理費，故伊將系爭租約管理費之約定予以刪除， 則被告何以於另案對於鄧炎承諾伊管理費無須繳納一事未曾 提及，反係辯稱原告未能舉證證明被告未繳納管理費，亦與 常理相違，從而原告主張兩造約定管理費由被告負擔，僅因 簽約之際不知管理費每月正確金額，故先將系爭租約上記載 管理費每月500元，共計8,000元等記載刪除等情，較為可採 。故原告主張因被告自101年2月迄今均未繳納管理費，違反 系爭租約第14條規定，故主張於102年1月31日終止系爭租約 ，自屬有據。
⒌綜上所述，被告於租賃契約存續期間積欠天然瓦斯費、租金 及管理費未繳，違反系爭租約第14條規定，經原告多次電話 催告被告倘不繳納上開積欠費用，並有102年3月11日存證信 函1紙為證，故原告主張系爭租約於102年1月31日業已終止 ，堪可認定。
㈡原告請求被告應支付清潔費、油漆費、租金、管理費、天然 瓦斯費、電費、陽台燈及冷氣玻璃費用、違法轉租停車位、 及未於租賃期間屆滿應給付違約金之認定：
⒈押租保證金之主要目的在於擔保租金之給付及租賃債務之履 行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行 時，其所交付之押租金，發生當然抵銷之效力。而於抵銷後 ，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字 第2108號判例及87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實 已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對 之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為 舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例可參 ）。
⒉有關清潔費、油漆費用共計10,000元部分： 原告主張系爭租約於102年1月31日終止後，被告於系爭房屋
仍放置部分物品及垃圾，伊請人清運垃圾費用為6,000元、 油漆系爭房屋費用為4,500元，並提出估價單2紙為證，故請 求被告應給付上開費用共計10,000元云云，惟被告所否認， 並辯稱原告僅提出估價單，並非提出發票，故對於原告僱請 他人系爭房屋之清運垃圾及油漆之費用是否如估價單所載之 數額乃有疑義云云。依上開說明，原告應就系爭房屋於租賃 關係終止後，原告是否支出清潔費及油漆費用共計達10,000 元負舉證責任。此部分原告固提出估價單2紙為證，惟觀諸 上開估價單之記載，其中102年3月28日估價單僅為「品名清 潔費6,000元」、另1紙102年3月25日估價單僅記載「油漆工 程1式4,500元」之內容，並未記載係清潔或油漆何處之費用 ，且僅為估價單，並非原告支付系爭房屋清潔費用及油漆費 用之收據或發票，故尚難僅依原告所提出之2紙估價單，即 認原告於系爭租約終止後，因被告於系爭房屋仍存留物品及 垃圾而支出清潔費及油漆費共計10,000元等情。是原告主張 被告應支付清潔費、垃圾費及油漆費共計10,000元乙節，自 屬無據。
⒊有關租金部分：
原告主張系爭租約於102年1月31日終止，被告迄今仍積欠原 告102年1月租金7,500元未支付等情，被告雖辯稱因原告擅 自於102年1月間更換系爭房屋鑰匙致其無法進入，故無須支 付系爭房屋102年1月份之租金云云。本件原告雖於102年1月 間更換系爭房屋鑰匙且未交付予被告，然原告乃將系爭房屋 鑰匙交付予孟卓志等4人，而孟卓志等4人仍使用系爭房屋至 102年1月31日始歸還系爭房屋，業如前述，是以被告所轉租 之承租人孟卓志等4人於102年1月間既仍使用系爭房屋，則 等同被告於此段期間亦間接使用、收益系爭房屋，故被告辯 稱因原告更換系爭房屋鑰匙致使其無法使用系爭房屋，故不 需支付系爭房屋102年1月份之租金7,500元云云，自無可採 。從而原告主張被告應支付系爭房屋102年1月份租金7,500 元，為有理由。
⒋有關管理費部分：
原告主張被告應支付系爭房屋自101年2月1日起至102年3月3 1日止之管理費共計7,000元等情，為被告所否認，並辯稱訴 外人鄧炎於101年1月16日口頭答應伊不用支付管理費，故伊 不需支付上開管理費用云云。惟查，被告依系爭租約之約定 ，應於系爭房屋租賃契約存續期間支付管理費，業如前述， 是以原告主張被告於系爭租約存續期間即102年2月1日起至 102年1月31日止，每月500元，共12月，應支付6,000元部分 ，為有理由。至於原告主張被告於系爭租約終止後即102年2
月1日起至102年3月31日止之管理費1,000元部分，兩造間系 爭租約，業於102年1月31日終止，業如前述，是以系爭租約 既已終止，被告自無須支付系爭房屋之管理費，故原告主張 於租賃契約終止後被告應給付管理費1,000元部分，自非可 採。
⒌有關天然瓦斯費部分：
因被告未支付系爭房屋於101年7月間起至102年1月間之天然 瓦斯費共計7,663元，原告代被告給付上開天然瓦斯費用， 原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付7,663元，並 提出欣南天然氣股份有限公司氣費通知暨收據聯1紙、用戶 抄表收費紀錄1紙為證（見本院卷第44頁、第44-1頁），復 經本院依職權詢問欣南天然氣股份有限公司有關上開收據之 計價方式，有本院102年12月27日之公務電話紀錄表1份在卷 可稽（見本院卷第103頁），被告雖辯稱應由被告所轉租之 孟卓志等4人負擔，與其無涉云云，然被告身為系爭租約之 承租人，兩造就系爭租約並無特別約定天然瓦斯費應由原告 負擔，則被告於租賃關係存續期間承租系爭房屋並予以轉租 他人使用，自應負擔天然瓦斯費用，是以被告於租賃契約之 存續期間所積欠之天然瓦斯費未繳，因原告代為繳納而受有 利益，而被告受此利益並無法律上之原因，故原告主張被告 應返還代繳系爭房屋積欠之天然瓦斯費7,663元，自屬有據 。
⒍有關電費部分：
原告主張被告應支付原告替其代繳系爭房屋102年2月間至3 月間之電費共計469元，並提出電子發票及臺灣電力公司電 費通知及收據為證，惟查，觀諸上開臺灣電力公司電費通知 及收據所載用電計算期間為「102年2月4日至102年4月7日」 ，而兩造系爭租約於102年1月31日業已終止，且原告於102 年1月間將系爭房屋鑰匙更換後，並未交付予被告，業如前 述，則被告於上開用電計算時間並未使用系爭房屋，故原告 主張被告應支付上開時間之電費469元部分，自屬無據。 ⒎有關系爭房屋陽台燈及冷氣孔玻璃之修復費用部分： 原告雖主張被告破壞系爭房屋陽台燈泡，原告因修繕陽台燈 泡所支出之230元，應由被告支付，並提出收據1紙為證，然 為被告所否認。經查，系爭租約自101年2月1日起至102年1 月31日止始終止，租賃契約存續期間為1年，此契約存續期 間並非短暫數月，且燈泡乃一消耗物品，有一定之使用壽命 ，原告雖提出購買燈泡之發票為證，然未舉證證明被告有何 故意毀損系爭房屋陽台燈泡之情事，是以於系爭租約存續期 間燈泡因自然耗損而無法使用，難認被告有何故意毀損燈泡
之情事，故原告主張應支付燈泡費用230元部分，自屬無據 。又原告主張被告於系爭租約終止後，未將系爭房屋冷氣孔 之玻璃予以回復原狀，原告找人修繕冷氣孔玻璃支付2,000 元應由被告支付，並提出送貨單1紙為證。經查，依系爭租 約第6條規定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租 外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」等語， 而兩造對於系爭租約原本約定租賃期限為6年，租期應於107 年12月31日始屆滿等情，業如前述，是以被告對於系爭房屋 應負回復原狀之義務，依系爭租約之約定，乃於租賃期間屆 滿時即107年12月31日，始負回復原狀之義務，而原告係因 被告未依系爭租約之約定給付管理費、租金、天然瓦斯費， 而提前終止系爭租約，致使系爭租約於102年1月31日終止， 亦如前述，是以被告對於原告租期尚未屆滿前即主張終止契 約，依系爭租約之約定，被告對於系爭房屋不負回復原狀之 義務，從而，原告主張被告因租期屆滿應負回復原狀之義務 對於原告所支付冷氣孔玻璃修繕費用2000元部分，亦屬無據 。
⒏有關停車位租金部分：
原告主張被告將系爭停車位出租予訴外人方寶惠1年之租金 為5000元，因被告於系爭租約102年1月31日終止後，仍於10 2年2至4月間出租予方寶惠，故被告從方寶惠方面所收取系 爭停車位102年2月至4月間之租金1250元，為不當得利，應 予返還等情。經查，系爭租約於102年1月31日終止，已如前 述，被告自102年2月份起即無出租系爭停車位之權利，然被 告仍擅自將系爭停車位於102年2月至4月間出租予方寶惠， 收取1,250元，自屬無法律上之原因，而受有利益，原告身 為系爭停車位之所有權人，請求被告應給付1,250元不當得 利之部分，自屬有據。
⒐有關違約金部分：
原告主張依系爭租約第6條之約定，被告於租期屆滿後仍拒 不搬遷，直至102年3月15日始搬離系爭房屋，故被告應賠償 原告相當於租金5倍之違約金55,645元等情。惟查，依系爭 租約第6條規定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，……， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請 求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保 證人丙方，絕無異議」等情，是以原告得請求被告賠償原告 違約金之時點，依系爭租約之約定，乃於租賃期間屆滿時即 107年12月31日，被告於租賃期間屆滿後仍不即時搬遷，原 告始有權向被告請求給付違約金，而原告係因被告未依系爭 租約之約定給付管理費、租金、天然瓦斯費，而提前終止系
爭租約，致使系爭租約於102年1月31日終止，亦如前述，是 以原告對於被告租期尚未屆滿前即主張終止契約，自不得依 系爭租約之約定向被告請求違約金之給付，從而，原告主張 被告因租期屆滿而仍拒不搬遷，應給付55,645元元之賠償金 部分，自非可採。
⒑綜上所述，本件被告於系爭租約存續期間尚積欠租金7,500 元、管理費6,000元及天然瓦斯費7,663元未給付，業如前述 ，被告於簽立系爭租約時所交付之押租金10,000元，當然發 生抵充之效力，被告應給付原告11,163元(計算式：7,500+6 ,000+7,663-10,000=11,163元），及被告應返還原告於系爭 租約終止後仍出租予訴外人方寶惠系爭停車位之不當得利1, 250元部分，故被告應給付原告12,413元。五、從而，原告依據兩造之租賃關係及不當得利提起本訴，請求 被告給付12,413元，為有理由，應予准許。逾此之請求為無 理由，應予駁回。至原告鄧建華主張被告應給付原告部分， 應由原告鄧建華代為受領云云。惟按債務人怠於行使其權利 時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但 專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條定有明文。 本件原告鄧建華雖主張於101年10月29日系爭房屋業已移轉 登記於其名下，惟原告鄧建華對於原告王繼俠、鄧建坤並無 債權存在，與原告鄧建華得代位行使權利之要件未合，故原 告鄧建華此部分之主張亦無理由，應予駁回。
六、又本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所 為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就原告 勝訴部分，應依職權宣告假執行。另本件訴訟費用額為1,53 8元（訴訟費用1,000元加上證人日費旅費538元），而本件 原告之請求，一部有理由，一部無理由，爰命被告負擔7分 之1即220元（元以下小數點四捨五入），餘由原告負擔。七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第436條之19、第436條之20，判決如主文。中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明(一)原判決所違背之法令及其具體內容；(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 2 月 11 日
書記官 陳姿利
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