臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1060號
原 告 李訓溪
被 告 吳葉阿玉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○路000 巷00弄000 號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟叁佰陸拾肆元，及自民國一百零三年十一月二十七日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項到期部分得假執行。但被告就本判決第一項如以新臺幣貳萬玖仟捌佰元，就第二項如以新臺幣貳萬壹仟叁佰陸拾肆元及到期部分每期以新臺幣貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告 應將坐落桃園縣大溪鎮○○路000 巷00弄000 號房屋遷讓返 還原告，並給付原告新臺幣（下同）1 萬2,760 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至遷讓之日止，按月給付原告2,500 元 。嗣於民國103 年12月18日言詞辯論期日，當庭變更聲明為 ：被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○路000 巷00弄000 號房屋 遷讓返還原告，並應給付原告2 萬1,364 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至遷讓返還前項房屋止，按月給付原告 2,500 元（見本院103 年12月18日言詞辯論筆錄）。經核原告所為 係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，自應准許，合 先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告將坐落桃園縣大溪鎮○○路000 巷00弄 000 號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自103 年1 月1 日起至103 年12月31日止，並約定被告應於每月5 日以前給 付租金2,500 元（下稱系爭租約），被告另有繳交2,500 元 之押租金。詎被告自103 年4 月起即未繳納租金，原告於10
3 年7 月16日以存證信函通知被告，被告積欠租金已達2 個 月以上（103 年4 月、5 月、6 月），被告應繳清積欠租金 並遷讓系爭房屋，然被告竟仍拒絕給付積欠租金，原告自得 主張終止系爭租約，並請求被告將系爭房屋返還原告，又因 被告於終止租約後無權占有使用系爭房屋之行為，業已獲有 每月租金2,500 元之利益，並使原告受有該租金之損害，併 依民法第179 條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得 利。為此，爰依租賃物返還請求權以及不當得利之法律關係 ，提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○ 路000 巷00弄000 號房屋遷讓返還原告，並應給付原告2 萬 1,364 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋 止，按月給付原告2,500 元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。
三、原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋建物登記第一類謄 本系爭租約、大溪郵局存證號碼000122號存證信函為證（見 本院卷第7 至10頁），核認屬實，是本院依調查證據之結果 ，堪認原告之主張為真正。
四、法院之判斷：
㈠ 原告是否已合法終止系爭租約？
⒈ 次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之 租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440 條第1 、 2 項分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收 回房屋：. . . 三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外 ，達2 個月以上時，土地法第100 條第3 款亦規定甚詳。另 按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達 2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得 收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋 ，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承 租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付 者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出 租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號 判例要旨亦可參照）。本件原告欲以被告積欠租金為由終止 系爭租約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保 金抵償外達2 個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠 租金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止系爭租約 。
⒉ 經查，原告主張被告雖繳有2,500 元之押租金，然已全數抵
充被告積欠之103 年4 月份租金2,500 元，則原告於被告所 欠租金已達2 月以上後，再定相當期限催告被告給付欠租， 而被告於期限內不為支付時，原告即得終止系爭租約。本件 原告雖曾於103 年7 月16日寄發大溪郵局存證號碼000122號 之存證信函通知被告繳清103 年4 、5 、6 月3 個月租金共 7,500 元，然因上開存證信函經大溪郵局以招領逾期為由退 回，有卷附退回信封存卷可參（見本院卷第11頁），是原告 寄發之上開存證信函自不生催告之效力，先予敘明。原告嗣 於103 年8 月22日以起訴狀催告被告繳納積欠租金，並以起 訴狀繕本送達翌日為終止系爭租約之意思表示，原告復依民 法第149 條之規定對被告聲請公示送達，將得領取起訴狀繕 本之內容登載於太平洋日報，自最後登載之日即103 年11月 6 日起算，於同年11月26日發生送達效力，被告既於起訴狀 繕本送達後至今仍未為支付積欠租金，則系爭租約已於 103 年11月27日發生合法終止之效力。
㈡ 原告依系爭租約及不當得利之法律關係得請求被告給付之金 額？
⒈ 按承租人應依約定日期，支付租金；另按系爭租約第3 條之 約定，被告應於每月23日以前以無摺存款方式繳納租金1 萬 元（見本院卷第9 頁）。是被告於系爭租約終止即103 年11 月20日以前，自有依約定日期給付租金之義務。而本件被告 既自103 年4 月起即未依約給付租金，是原告於抵償押租金 後，請求被告依約給付自103 年5 月起至103 年11月止，共 7 個月租金1萬7,500元，自屬有據。
⒉ 次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文，又因使用房屋必須繳納 之費用或日常生活上所需之消耗性物品、零件及水電費由乙 方（即被告）自行負擔，亦為系爭租約特約事項第1 項所明 定。經查，原告主張代被告繳納103 年3 月至同年9 月之電 費3,367 中及水費497 元等語，已提出收據在卷為證，而觀 諸上開收據之計費期間，確實為被告居住於系爭房屋期間， 依上開租約之約定，被告本應負擔上開費用，惟其未為給付 反由原告代為清償，因而受有各該費用債務消滅之利益，而 致原告受有金錢損失，且被告受有利益並無法律上之原因， 故構成不當得利，原告依不當得利法律關係，請求被告返還 其無法律上原因所受之利益共計3,864 元（計算式：3,367 元+ 497 元＝3,864 元），自屬有據。
⒊ 次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租 金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判 例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401 號判 決可資參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未 將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受 有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利 益與損害並均相當於系爭房屋之租金，是原告請求被告於原 告合法終止系爭租約後自103 年11月27日起至遷讓返還房屋 之日止，按月給付原告2,500 元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，其依租賃物返還請 求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約請求被告 給付2 萬1,364 元（計算式：1 萬7,500 元＋3,864 元）， 暨依不當得利之規定，請求被告自103 年11月27日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之不當得利2, 500 元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判 決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之 部分，依職權宣告假執行。另依同法第436 條準用同法第39 2 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。七、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 16 日
桃園簡易庭 法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
書記官 邱志堅