臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
102年度板簡字第353號
原 告
即反訴被告 林從朝
訴訟代理人 朱芳君律師
被 告 呂文龍
被 告
即反訴原告 鄒麗英
上列當事人間返還租賃房屋等事件，於中華民國102 年12月23日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○號二樓、三樓房屋全部回復原狀遷讓返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾貳萬柒仟伍佰元，並被告呂文龍自民國一百零二年三月二十一日起，被告鄒麗英自一百零二年四月五日起，均至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由要領
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有民事 訴訟法第255 條第1 項但書規定之各款情形之一者，不在此 限。本件原告起訴時原聲明請求「㈠被告呂文龍應將坐落新 北市○○區○○路0 段000 號2 、3 樓房屋全部回復原狀還 予原告。㈡被告呂文龍應自民國101 年2 月20日起至交屋日 止，按月給付租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元。㈢被告呂 文龍應自101 年8 月27日起至交屋日止，按月給付違約金7 萬5,000 元。㈣被告鄒麗英應無權占有坐落新北市○○區○ ○路0 段000 號2 、3 樓房屋，應立即騰空返還原告。㈤被 告鄒麗英應自102 年2 月6 日起至騰空遷讓返還上開房屋之 日起，按月給付原告1 萬5,000 元之損害金。」，其後於辯 論時，變更請求聲明為「㈠被告呂文龍、鄒麗英應將坐落新 北市○○區○○路0 段000 號2 、3 樓房屋全部回復原狀還 予原告。㈡被告呂文龍、鄒麗英應連帶給付原告64萬5,000
元，並自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月連帶給付 原告9 萬元。」，經核合於上揭規定情形，應予准許。二、原告主張：
㈠緣被告呂文龍於99年9 月8 日邀同被告鄒麗英為連帶保證 人，與原告簽訂房屋租賃契約，承租新北市○○區○○路 0 段000 號2 、3 樓房屋，租賃期間自99年9 月20日起至 102 年9 月20日止，每月租金為1 萬5,000 元，應於每月 20日前繳納，並交付押租金3 萬5,000 元。詎被告呂文龍 自101 年2 月20日起即未給付租金，積欠租金已達二個月 以上，原告先於101 年8 月6 日寄發存證信函催告限期付 清，惟被告呂文龍仍未履行，原告即於101 年8 月21日寄 發存證信函終止租約，並催告限期被告呂文龍應於同年月 27日前付清租金及遷讓房屋，惟被告呂文龍迄今仍未給付 欠付租金及拒未遷讓返還系爭租賃房屋。另被告呂文龍曾 向原告索取房屋稅單表示欲申辦營利事業登記，惟至100 年11月起原告陸續收到新北市政府城鄉發展局、工務局函 文，始知被告呂文龍自99年10月起即有違法使用承租房屋 之違約情事；再被告呂文龍於鈞院另案庭訊時曾稱其已於 100 年10月間房屋頂讓予訴外人蘇旻倢，然原告全然不知 ，被告呂文龍亦已違約私自將系爭租屋頂讓他人，依上述 違約事由，原告亦得終止系爭租約。按被告呂文龍自101 年2 月起至101 年8 月21日以存證信函終止租約時止，共 積欠101 年2 月至同年8 月租金共計10萬5,000 元（1 萬 5,000 元×7 個月）；次自系爭租約終止後，被告呂文龍 未返還系爭租屋，應依不當得利法律關係，按月給付原告 相當租金之不當得利1 萬5,000 元，至本件起訴（102 年 2 月25日）前止共計9 萬元（1 萬5,000 元×6 個月）， 被告呂文龍並應自起訴狀繕本送達翌日起，繼續按月給付 上開相當租金不當得利1 萬5,000 元至交屋時為止；再依 系爭租賃契約第6 條約定，被告呂文龍於租約終止後未即 時遷讓返還租屋，原告得請求被告呂文龍自租約終止日起 至遷讓返還系爭租屋之日止，按月給付租金5 倍之違約金 7 萬5,000 元，計至本件起訴前時共計45萬元，自起訴狀 繕本送達翌日起，仍應繼續按月給付此違約金7 萬5,000 元至交屋日止。其後經原告申請至新北市中和區調解委員 會調解，雙方意見不一，亦調解不成立。復按被告鄒麗英 為系爭租約之連帶保證人，且為系爭租屋現使用人，無權 占有系爭租屋，依約應連帶負損害賠償責任，並拋棄先訴 抗辯權，故應與承租人被告呂文龍所負一切法律責任連帶 給付，並返還系爭租屋。為此，提起本訴，依租賃契約之
法律關係及民法所有物返還請求權、不當得利、侵權行為 等規定，請求㈠被告呂文龍、鄒麗英應將坐落新北市○○ 區○○路0 段000 號2 、3 樓房屋全部回復原狀還予原告 ；㈡被告呂文龍、鄒麗英應連帶給付原告系爭欠租10萬5, 000 元、不當得利9 萬元、違約金45萬元等共計64萬5,00 0 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至交屋日止，按月連帶 給付原告不當得利1 萬5,000 元、違約金7 萬5,000 元等 合計9 萬元。
㈡並提出系爭房屋租賃契約書、建物登記謄本、原告101 年 8 月6 日催告被告限期給付積欠租金之存證信函、101 年 8 月21日終止租約存證信函、新北市政府城鄉發展局100 年11月2 日北城開字第0000000000號函、新北市政府工務 局101 年1 月5 日北工使字第0000000000號、101 年1 月 13 日 北工使字第0000000000號等函、新北市中和區調解 委員會101 年10月16日、101 年10月23日調解筆錄、系爭 租屋電費查詢等影本為證。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈被告鄒麗英所述於系爭租屋開店投資問題，與本件租屋 返還無關，且本件系爭租約之承租人即被告呂文龍，與 訴外人廖學忠、蘇旻倢等無關，實因簽約時廖學忠拿不 出證件，故由被告呂文龍簽立租約。至被告呂文龍辯稱 其有經原告同意始將房屋轉與蘇旻倢使用云云，絕非事 實。
⒉其次，本件系爭租約內容，並無約定原告有提出任何保 證，原告僅係單純將系爭租屋提供被告呂文龍承租使用 ，至於被告就系爭租屋做如何營業使用，則係被告個人 問題，與原告無關，被告使用系爭租屋自應符合法令規 定。
⒊被告鄒麗英所稱拆招牌問題，係因其設立招牌後，經新 北市政府工務局函知違法，原告才請被告鄒麗英先拆除 招牌，原告並無任何賠償義務，亦無對被告鄒麗英保證 系爭租屋用途。至被告鄒麗英主張之裝潢損失，很多係 其可自行移走，且租約亦已載明其裝潢於租約終止後須 自行移走。被告迄今逾一年未支付租金，持續無權占有 系爭房屋，原告損失重大，被告鄒麗英反編造損失，要 求鉅額搬遷費用，顯屬無據。
三、被告抗辯：
㈠被告呂文龍部分
⒈本件系爭租屋，原係由訴外人廖學忠所承租，並與被告 鄒麗英合夥經營泰式按摩店，之後因伊頂下廖學忠該按
摩店之出資股份，伊就承接系爭房屋租約，後來伊又於 100 年10月底，將該店出資股份讓受給訴外人蘇旻倢， 伊就無使用系爭租屋，此事前伊有徵求原告同意，並由 原告提供房屋權狀讓蘇旻倢去申請工作室，故伊認為本 件租約應已由蘇旻倢承受，原告應不能向伊主張請求。 被告呂文龍非契約簽訂人，亦非契約承租人，僅為出資 股東身分，原告將伊列為被告，訴訟主體有所爭議。爰 聲明駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
⒉聲明傳訊證人廖學忠到庭作證。
㈡被告鄒麗英部分
⒈本件系爭租屋原係伊與訴外人廖學忠合夥開按摩店而一 起承租，租約自承租日起至101 年1 月20日前，均有按 時繳納房租。後因新北市政府城鄉發展局於100 年11月 2 日函知系爭租屋位於工業區，從事按摩行為已違反都 市計畫法臺灣省施行細則第18條規定，應立即停止營業 。其後新北市政府工務局又於100 年11月2 日函知系爭 租屋以住宅從事供按摩場使用，未依核定使用類組使用 ，違反加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第4 點 規定，限期改善，否則停止供水供電，甚至強制拆除， 另系爭租屋第二層頂疑似違章建築，通知拆除。因原告 簽約前後均未事先告知系爭租屋分區不能作為按摩營業 使用，致使伊與廖學忠於不知情下簽訂租約，後經雙方 多次溝通協商，於101 年2 月5 日協議約定伊先配合辦 理撤銷營業登記及拆除戶外廣告招牌，原告同意暫停收 取房租，因此伊自101 年2 月份起暫停營業迄今均未能 開店營業，未料原告竟於101 年8 月以存證信函通知被 告，要求給付自101 年2 月份起至同年8 月份之6 個月 租金，不付房租即要求被告無條件立即搬離。
⒉又伊於系爭租屋已投入110 餘萬元資金裝潢及購買生財 營業設備，只使用一年多，裝潢成本尚未賺回，原告即 終止租約，伊豈能甘心，且當時曾談好等待數月，俟系 爭租屋營業之公共安全檢查及違章建築拆除之複檢期限 過後，原告即拿房屋稅單給伊重新設立登記營業，開始 營業時再給付租金，然迄今伊尚未能營業，原告卻翻異 指摘伊拒付房租，終止租約，實非公平。且伊投資裝潢 系爭租屋，增加其價值，原告依民法第431 條規定，應 償還增加價額。爰聲明駁回原告之訴，如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
⒊並提出101 年1 月20日給付系爭租金存入憑證、新北市
政府城鄉發展局100 年11月2 日北城開字第0000000000 號函、新北市政府工務局101 年1 月13日北工使字第00 00000000號等函、被告投入營業成本明細、營業裝潢現 場照片、100年營業稅核定稅額繳款書等影本為據。四、經查：
㈠原告主張之事實，業據其提出上開房屋租賃契約書、建物 登記謄本、催告被告限期給付積欠租金、終止租約等存證 信函、新北市政府城鄉發展局、工務局等函、新北市中和 區調解委員會調解筆錄、電費查詢等影本為證，而被告就 其自101 年2 月起迄今未付租金、原告上開限期催告給付 租金、終止租約及終止租約後仍由被告鄒麗英占有使用系 爭租屋等事實，並未爭執。被告雖另抗辯上開意旨云云， 但查就系爭租約所示及證人廖學忠於本院審理時證述情節 （見本院102 年6 月10日言詞辯論筆錄）核之，堪認本件 系爭租約之承租人仍係被告呂文龍，而被告鄒麗英則係連 帶保證人，雖係爭租約上原載承租人為廖學忠，惟依該租 約記載所示，業經被告呂文龍於該租約起首及末尾承租人 欄簽名蓋印，而廖學忠原簽名則已經刪除，足認被告呂文 龍確已承接為系爭租約承租人無誤，至被告呂文龍雖另辯 稱其後另已將合夥出資股份轉讓訴外人蘇旻倢由其承接承 租人云云，惟並未舉證以實其說，尚難採信，況被告其間 出資股份轉讓，係屬其合夥內部事務，與原告間之租約關 係無涉，非當然可據以認已有變更系爭租約承租人之合意 。又被告鄒麗英雖辯稱：簽訂租約時，原告未事先告知系 爭租屋分區不能作為按摩營業使用，致使伊與廖學忠於不 知情下簽訂租約，後經新北市政府先後函知上開違法經營 等情，已與原告協議同意暫停收取房租云云，惟查被告為 實際經營業者，其從事經營當事先瞭解知悉法令規定，況 原告與被告僅有租賃關係，僅係提供租屋供被告承租經營 店面使用，並未參與被告事業經營，自難要求應盡事先調 查告知被告承租租屋經營是否合於法令之義務，被告上開 所辯，顯無理由，又被告就所指稱原告有與其協議同意暫 緩給付租金一節，已為原告所否認，其復未能舉證以實其 說，亦尚難採信。另被告鄒麗英抗辯其已於系爭租屋投資 鉅額裝潢，增加其價值，依民法第431 條規定，原告應償 還增加價額云云，然原告否認有增加價額之情，且與其間 系爭租約約定不符，再按承租人所有民法第四431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租 賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有 益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上
字第2326號判例意旨參照），被告亦無從藉此抗辯原告終 止租約請求遷讓返還租屋及給付欠租等請求。
㈡承上，被告上開所辯，均不足採，是依本院調查之結果， 原告之主張堪信為真實。是原告依系爭房屋租賃契約之法 律關係及民法所有物返還請求權規定，請求被告王文龍、 鄒麗英遷讓返還上址租賃房屋及給付上開積欠之租金，並 給付相當租金之不當得利及違約金，尚非無據。惟另查， 其間上開租賃契約並約定被告交付有押租金3 萬5,000 元 ，係擔保承租人即被告之租金債務及損害賠償債務，本件 系爭租賃契約，既經終止契約而終了，被告所交付之上開 押租金，自應當然抵充被告上開積欠之租金債務，是原告 上開主張請求被告應給付之積欠租金10萬5,000 元，經以 上開押租金抵充後，僅餘欠7 萬元。又原告上開請求相當 租金之不當得利及違約金等部分，係依其間契約約定請求 ，且被告因租約終止未即時遷讓房屋，受有相當於租金之 使用利益，原告此部分請求尚非無據，惟其請求性質相同 ，並併予審酌，不得重複請求核計，又按「約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有 明文，本件觀諸其違約金約定內容，係屬損害賠償約定性 質，應依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減，核諸 本件原告因被告呂文龍於租約終止後未即時遷讓系爭租賃 房屋，仍由被告鄒麗英占用該屋，被告因此受有相當租金 之不當得利，使原告因此受有此損害，惟其損害並未達租 金5 倍及加計相當1 個月租金之不當得利等金額，顯有過 高，衡諸原告除上開相當租金之損害外，尚因耗時耗費以 訴訟或其他方式請求被告返還該屋，亦受有其他損失之可 能，爰酌予核減為按每月租金之1.5 倍即2 萬2,500 元核 計較為允當，逾此請求範圍，則尚非有當。依此核計，原 告請求之自租約終止至本件起訴前之系爭相當租金之不當 得利及違約金部分，應以15萬7,500 元（22,500元×7 個 月）為有理由，逾此範圍之請求，尚非有據。
五、從而，綜上所述，原告依上開租賃契約、連帶保證等法律關 係及民法所有物返還請求權、不當得利、侵權行為等規定， 請求被告應將坐落新北市○○區○○路0 段000 號2 、3 樓 房屋全部回復原狀遷讓返還原告，並連帶給付原告上開系爭 欠租7 萬元、終止租約後至起訴前之相當租金之不當得利及 違約金共15萬7,500 元等合計22萬7,500 元，及自起訴狀繕 本送達翌日即被告呂文龍自102 年3 月21日起、被告鄒麗英 自102 年4 月5 日起，均至遷讓返還上開房屋之日止，按月 連帶給付原告2 萬2,500 元，核屬正當，為有理由，應予准
許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。又本件事證已 臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘 明。
六、本判決係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易 程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行，並依被告 聲明諭知，被告如以180 萬元為原告預供擔保，得免為假執 行。另確定訴訟費用額為1 萬8,820 元，由被告連帶負擔三 分之二，餘由原告負擔。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 就與本訴之訴訟標的及其防禦方法相牽連者，提起反訴，民 事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。本件本訴被 告鄒麗英就原告主張上開同一契約法律關係之相牽連事實， 對本訴原告提起反訴，依民法第431 條規定，主張請求本訴 原告應返還給付系爭租屋支出增益之裝潢費用45萬元，合於 上揭規定，自應予准許。
二、反訴原告（即本訴被告鄒麗英）主張：
㈠緣兩造上開本訴租賃契約關係，因反訴被告未能事先告知 該租屋處不能作為按摩營業使用，致使反訴原告投下鉅額 金額裝潢修繕房屋，與當初簽約承租可作為營業目的不符 ，且現狀依法規只能作為住家使用，已明顯未能保持該租 屋事先約定使用、收益之狀態。該系爭租屋既已喪失作為 營業之使用價值，僅能提供住家使用，故反訴原告依民法 第423 條、第435 條規定得終止契約。又該系爭租屋出租 前均為空屋狀態，經反訴原告投入資金裝潢修繕後，以增 加該租屋之價值，且被告事先已知悉原告裝修之事，亦無 表示反對之意思，並曾至該租屋處瞭解裝修情形，依民法 第435 條規定，反訴原告得請求反訴被告返還上開已投入 裝潢費用之現存增價額。按原告裝潢之項目其中房間裝潢 隔間12萬元（3 樓3 個小房間）、6 萬元（2 樓一大房間 ）、木工裝潢3 萬元（2 樓洗腳台1 套）、2 萬元（2 樓 櫃臺1 座）、壁紙、輕鋼架及窗簾等14萬元、冷氣空調（ 2 樓2 臺、3 樓2 台）15萬元、水電配線（2 、3 樓）12 萬元、地板更換（2 、3 樓）7 萬元等合計71萬元，對系 爭租屋有增加價值，又本件系爭租約簽約時與反訴被告溝 通過，先簽3 年租約，到期後再續簽3 年，故此以6 年（ 72個月）為攤提折舊年限，自99年9 月起至101 年2 月停 業止共計16個月，共攤提折舊約為16萬元（71萬元×16/7
2 個月），剩餘價值為55萬元，本件反訴原告降低償還費 用只請求45萬元。為此，依上揭規定，請求反訴被告返還 反訴原告45萬元。
㈡並提出裝修項目明細表及現場照片、估價單、出貨單、國 內產製商品查驗證明、產品出廠證明、防焰性能購樣試驗 報告書等影本為證。
三、反訴被告抗辯：
㈠反訴原告並非系爭房屋租賃契約之承租人，僅係連帶保證 人，並無民法第431 條規定之租賃物增加價值返還請求權 ，應駁回其訴。
㈡次按民法第431 條第1 項之規定並非強制之規定，當事人 間如有相反之特約，自應依其特約辦理。本件系爭租約第 6 條、第9 條，均已約定有承租期滿後，承租人應無條件 回復房屋原狀，足見系爭租約有上揭規定相反之特約，本 件承租人自無依上揭規定請求償還有益費用。
㈢再者，反訴原告就其主張之系爭支出有益費用金額、何以 該支出對系爭租屋為有益等事實，並未舉證說明。蓋依系 爭租約內容、反訴原告主張施作項目即係爭租屋實際使用 情形觀之，反訴原告對系爭房屋之裝設變更，並非有益支 出，本應由承租人搬遷或拆離。且反訴被告出租系爭租屋 予承租人呂文龍時，系爭租屋狀態良好，均有水電，2 樓 地板為完好之磨石子地，3 樓則鋪有塑膠地磚，反訴被告 出租前並曾重新整修廁所、分刷牆壁，並無影響系爭租屋 一般用途而需整修之處。而反訴原告主張陳稱之施作項目 ，均係為其營業目的而裝設，非一般承租人所需，如更換 承租人反需花費大筆費用、時間拆除、清運，造成反訴被 告極大負擔，實非有益之變更支出，故系爭租約簽訂時除 契約書明載回復原狀外，亦曾口頭向承租人強調租約終止 後須回復原狀。另反訴原告主張之支出費用金額，雖提出 有上開現場照片、估價單、產品證明等資料，但全無支出 費用之發票或收據，尚難證明所列項目支出。此外，其主 張裝修項目明細表，尚有諸多項目係估價單所無，且內容 亦有不一。另反訴原告自行主張以預估承租期間6 年計算 折舊，於法毫無所據，亦非事實。
㈣並提出系爭房屋租賃契約書、出租前租屋狀況現場照片等 影本為據。
四、經查，依系爭租約所示，反訴原告並非系爭租約之承租人， 僅係連帶保證人，是反訴原告依民法第431 條第1 項規定， 主張請求系爭租約出租人之反訴被告償還系爭租屋支出增加 價值之有益費用，於法顯有未合，已難認有理由。次按民法
第431 條第1 項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反 之特約，自應依其特約辦理，而本件系爭租約第6 條、第9 條，均已約定有承租期滿交還系爭租屋時，承租人應負責回 復原狀，按照原狀遷空交還出租人，足見系爭租約已有上揭 規定相反之特約，是縱認反訴原告為本件系爭租約之承租人 ，亦無從依上揭規定請求反訴被告償還系爭支出增加價值之 有益費用。再衡酌反訴原告主張請求之系爭費用項目，均係 為其個人營業所需裝潢費用，且相對於反訴被告出租前之原 始屋況，尚難逕認該等裝潢費用均係有增加系爭租屋價值之 有益費用支出，況其後其他承租人使用狀況如有不同，則反 訴被告尚須另行花費拆除清空，始得提供合於其他承租人約 定使用、收益之狀態，則即難謂係對反訴被告為支出增加價 值之有益費用。此外，反訴原告就其主張之系爭項目費用， 亦有舉證不足。是據上所述，反訴被告上開所辯，尚非無據 ，故反訴原告之主張請求，尚難認有理由，不應准許。五、從而，綜上所述，反訴原告依上開系爭租賃契約法律關係及 民法規定，主張請求反訴被告返還系爭支出增加價值之有益 費用45萬元，於法非屬有據，為無理由，應予駁回。又本件 事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述， 併此敘明。
六、本判決反訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟 適用簡易程序所為反訴原告敗訴之判決，訴訟費用應由反訴 原告負擔。
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 彭 全 曄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃 炎 煌
中 華 民 國 103 年 1 月 17 日