臺灣屏東地方法院民事判決 102年度屏簡字第184號
原 告 楊嘉玲
訴訟代理人 史雙全律師
被 告 劉麗琴
訴訟代理人 張簡勤峻
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國民國103 年1 月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼屏東縣屏東市○○路○○號之鐵皮房屋( 面積共計三百一十五平方公尺) 即附圖編號九一一之一０Ａ遷讓返還原告，並自民國一百零二年二月二十二日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬陸仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：原告與訴外人林信成於民國99年7 月1 日就附圖 所示911-10A 號未保存登記建物( 下稱系爭建物) 簽訂讓渡 書，由原告取得事實上處分權。又原告、被告及林信成曾於 101 年6 月15日本院101 年度屏簡續字第1 號請求繼續審判 案件開庭時，就系爭建物之租賃關係成立和解筆錄，約定被 告就系爭建物，應自101 年3 月15日起至105 年12月31日租 約屆至前，將每月租金新台幣( 下同)16,000 元逕交原告收 取，並匯入原告提供之中華郵政股份有限公司( 下稱中華郵 政) 帳戶( 下稱系爭租賃契約) 。詎被告自101 年8 月20日 起即未依約給付租金，積欠5 個月以上之租金，經原告催告 後被告仍拒不繳納，被告積欠之租金扣除押租金後已逾2 個 月，原告遂以101 年12月24日寄發存證信函對被告催告於函 到3 日內給付租金，並為逾期不付則終止系爭租賃契約之意 思表示，惟被告仍未支付，則兩造間系爭租賃契約既已終止 ，被告自應遷讓返還系爭建物予原告。為此依租賃物返還請 求權、和解筆錄、不當得利之法律關係，請求被告遷讓系爭 建物，並自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之不 當得利16,000元等語，並聲明：如主文第1 項所示。二、被告方面：原告雖依和解筆錄為請求，惟據和解筆錄所約定 之租金，其中4,000 元應由林信成繳納，被告先前幫林信成 代付每月租金4,000 元，林信成均未返還給伊，因此不願意 再繳納租金。又原告不應以和解筆錄為請求，兩造約定之租 金應以租賃契約書及公證書為據，故被告應繳納之租金為12 ,000元。縱被告現願意以每月16,000元向原告繼續承租系爭
建物，但原告必須保證承租期間不受第三人追討及影響營業 ，若有違反，由原告負賠償責任，倘原告不願接受此等條件 ，原告應返還被告於91年間支出之修繕費用179 萬元等語， 並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張之其為系爭建物之事實上處分權人，且與被告於 101 年6 月15日達成訴訟上和解，惟被告自101 年8 月即未 繳納租金，故於同年12日24日以存證信函催告被告函到3 日 內繳納等情，業據其提出系爭建物讓渡書、存證信函影本及 本院101 年度屏簡續字第1 號和解筆錄等件為證，且為被告 所不爭執，自堪信為真實。原告另主張系爭租賃契約已合法 終止，被告應返還系爭建物，並自102 年2 月22日起至返還 系爭建物之日止按月給付相當於租金之不當得利等情，則為 被告所否認，並以前詞置辨。是本件之爭點為：㈠原告終止 系爭租約是否合法？㈡原告上開請求是否有理由？茲分述如 下：
㈠原告已合法終止系爭租賃契約：
⒈按訴訟上之和解，一經成立，即與確定判決有同一之效力， 故此項和解有無效之原因者，當事人僅得於30日之不變期間 內，聲請繼續審判，並非當然無效，此觀民事訴訟法第380 條第1 、2 項之規定自明。查兩造前於本院提起101 年度屏 簡調字第7 號遷讓房屋案件，經調解成立後，於30日內請求 繼續審判，再於101 年6 月15日本院101 年度屏簡續第1 號 案件中成立訴訟上和解，並製作和解筆錄在卷足佐( 見本院 卷第9 頁) ，被告雖以租賃契約書及公證書約定之租金12,0 00元而為抗辯，且觀被告所提租賃契約書、公證書之製作， 均在和解筆錄前，因認兩造於本院成立訴訟上和解時，均已 同意依和解筆錄之內容為系爭建物租賃契約之約定，且兩造 成立訴訟上和解後，並無於30日不變期間內，請求繼續審判 等情，堪認此訴訟上之和解與確定判決具有同一之效力，是 被告上開所辯洵無足採。故依系爭和解筆錄約定，被告劉麗 琴應自101 年3 月15日起至105 年12月31日止，將每月租金 16,000元逕交原告收取，並匯入原告所有中華郵政股份有限 公司厚生郵局之帳戶。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。查被告自101 年8 月起即未繳納系爭建物之租金，原告於101 年12月24日以屏
東林森路郵局存證號碼000114號存證信函，催告被告於函到 3 日內繳清積欠房租，被告仍未給付之事實，且為兩造所不 爭執，故原告以本案起訴狀繕本送達作為和解筆錄租約之終 止，堪認原告業已合法終止租約，又系爭租賃契約既已終止 ，被告已失去使用收益系爭建物之權利，則應將系爭建物返 還予原告，被告對於系爭建物已無合法占有權源，原告自得 請求返還之。是以，原告依民法第455 條前段、第767 條第 1 項前段規定，請求被告返還系爭建物，為有理由，應予准 許。
㈡原告請求被告自101 年2 月22日起至遷讓返還系爭建物之日 止，按月給付16,000元相當租金之不當得利，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條規定定有明文。又無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294 號判決意旨參 照）。原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，被告 自系爭租賃契約終止翌日即102 年2 月22日起已無占有使用 系爭建物之正當權源，而被告迄今仍未遷讓返還系爭建物， 自屬無權占有系爭建物，應返還相當租金之不當得利。是原 告請求被告自102 年2 月22日起至遷讓返還系爭建物之日止 ，按月給付相當於約定租金之不當得利16,000元，即屬有據 。
四、至於被告所抗辯其曾就系爭建物支出修繕費用，屬於對系爭 建物支出之有益費用，原告應將被告所支出之有益費用返還 等語。查被告之上開抗辯，業據原告所否認在卷，況且按承 租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值，如出租 人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還 其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431 條固定有明 文，惟此有益費用償還請求權，與租賃關係終止後所負返還 租賃物之義務，非有對價關係，無民法第264 條第1 項同時 履行抗辯之適用，因此，本院於本件返還租賃物之訴訟，即 無斟酌之必要，在此敘明，因此，被告之上述抗辯，本院無 審酌之必要。
五、從而，原告依租賃物返還請求權、和解筆錄、不當得利之法 律關係，請求被告遷讓如附表所示房屋，並請求被告自起訴 狀繕本送達翌日( 即102 年2 月22日) 起至遷讓返還系爭建 物之日止按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規 定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 1 月 29 日
屏東簡易庭 法 官 施君蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 2 月 5 日
書記官 孫秀桃