臺灣宜蘭地方法院民事判決 102年度宜訴字第4號
原 告 游秀炎
訴訟代理人 簡坤山律師
被 告 陳劉秀霞(劉世信之繼承人)
劉瑩嫺(劉世信之繼承人)
劉兆輝(劉世信之繼承人)
劉兆鳳(劉世信之繼承人)
劉送華(劉世信之繼承人)
曾靖容(劉世順之繼承人)
藍劉莉萍(劉世順之繼承人)
劉智祥(劉世順之繼承人)
劉哲松(劉世順之繼承人)
劉香(劉世順之繼承人)
劉兆源(劉世順之繼承人)
前 一 人
訴訟代理人 劉振興
高劉玉英(劉世順之繼承人)
劉阿葉(劉世順之繼承人)
劉秀琴(劉世順之繼承人)
呂劉阿友(劉世順之繼承人)
劉兆庚(劉安决之繼承人)
訴訟代理人 劉春城
劉松豪(劉安决之繼承人)
劉玉蘭(劉安决之繼承人)
林劉玉嬌(劉安决之繼承人)
劉游杏(劉世禮之繼承人)
劉有福(劉世禮之繼承人)
劉有添(劉世禮之繼承人)
劉香甘(劉世禮之繼承人)
劉兆能(劉世禮之繼承人)
李建昌(劉世禮之繼承人)
李月霞(劉世禮之繼承人)
李月女(劉世禮之繼承人)
劉佳惠(劉世禮之繼承人)
司洪湧(劉世禮之繼承人)
司洪洌(劉世禮之繼承人)
司洪濤(劉世禮之繼承人)
司文麗(劉世禮之繼承人)
司文君(劉世禮之繼承人)
司文琪(劉世禮之繼承人)
范碧雲(劉兆龍之繼承人)
上列當事人間調整租金事件，本院改依通常程序，並於民國103
年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告於原告所有坐落宜蘭縣員山鄉○○○段○○○地號土地上，設定由收件年期為民國三八年字號（空白）字第00000號，權利人為劉阿清，設定權利範圍為全部，並以建築改良物為目的之地上權，其地上權租金應自民國一百零二年十一月二十九日起，調整為每年新臺幣柒萬零伍佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
（一）被告陳劉秀霞、劉瑩嫺、劉兆輝、劉兆鳳、劉送華、藍劉 莉萍、劉智祥、劉哲松、劉香、高劉玉英、劉阿葉、劉秀 琴、呂劉阿友、劉兆庚、劉玉蘭、林劉玉嬌、劉游杏、劉 有添、劉香甘、李建昌、李月霞、李月女、劉佳惠、司洪 湧、司洪洌、司洪濤、司文麗、司文君、司文琪、范碧雲 經合法通知，均未於辯論期日到場；被告劉兆能、劉兆源 、曾靖容則未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。
（二）按因訴之變更、追加或提起反訴致其訴之全部或一部，不 屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人繼續合意繼 續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常程序，並由原 法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文，本件 原告起訴依民法第833條之1、第442條規定，請求被告應 自本院100年度訴字第353號（下稱前案）判決確定之日即 民國101年10月4日起柒年之地上權，自101年10月4日起至 108年10月3日止，地上權租金調整為每年新臺幣（下同） 64,166元，並由被告等人連帶給付。其後於102年5月29日 依同一法律關係請求被告等之地上權租金調整為98,716元 ，並由被告等人連帶負擔，而被告未全部到場表明同意依 簡易程序進行，因原告請求之金額已超出50萬元，已非民 事訴訟法第427條第1項及第2項之訴訟，兩造復未合意本 件繼續適用簡易程序，是經本院於102年7月26日裁定將本 事件改用通常程序繼續審理。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告陳劉秀霞、劉瑩嫺、劉兆輝、劉兆鳳、劉送華、范碧
雲、曾靖容、劉智祥、劉哲松、藍劉莉萍、劉香、劉兆源 、高劉玉英、劉阿葉、劉秀琴、呂劉阿友、劉兆庚、劉松 豪、劉玉蘭、林劉玉嬌、劉游杏、劉有福、劉有添、劉香 甘、劉兆能、李建昌、李月霞、李月女、劉佳惠、司洪湧 、司洪濤、司洪洌、司文麗、司文君、司文琪等35人，係 被繼承人劉阿清之繼承人，此一繼承事實，有本院100年 度訴字第353號確定判決可參。
（二）坐落宜蘭縣員山鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地 ），面積1,469平方公尺為原告所有，系爭土地於民國38 年間，由原告先祖（即訴外人游朝明）將之提供予被告之 被繼承人劉阿清興建房屋，並以建築改良物為目的，設定 不定期限之地上權設定登記（下稱系爭地上權），迄今己 60餘年，而被告復未就其被繼承人劉阿清之地上權辦理公 同共有之繼承登記，原告為促進地利，已於100年9月29日 ，依民法第833條之1規定，起訴請求被告應辦理公同共有 之繼承登記外，並酌定上開地上權之存續期間，嗣本院以 前開100年度訴字第353號民事確定判決，確定系爭地上權 之存續期間為自判決確定之日起7年，即自101年10 月4日 至108年10月3日（應為102年3月6日至109年3月5日）。（三）系爭土地之地租金原約定為每年「稻穀540台斤」，折現 為6,900元，惟查：系爭土地自38年迄今，土地價值已增 長百倍以上，然所約定之地租卻迄未調漲，系爭土地101 年的公告現值每平方公尺為9,300元，則被告所使用之系 爭土地價值至少在13,661,700元以上﹙即9,300元×1,469 ㎡﹚，然被告於100年所給付予原告的地租金僅6,900元， 依此換算，系爭土地每平方公尺的年租金僅4.7 元，甚不 合理。況且，系爭土地之租用契約第4條後段約定：「前 項租金如物價變動得隨時重行商議訂定，但最高不得超過 其租用地申報總價額年息百分之十為限。」（見本院卷二 第87頁），系爭土地聯外道路便捷，距離湖東產業道路僅 數十公尺距離，經由湖東產業道路，可通往茄東路及員山 路，直通員山鄉市區，員山鄉公所及員山國小、員山國中 等公家機關學校皆位於員山鄉市區內，且自來水公司及員 山生態教育館亦位於員山市區，市區距離系爭土地約兩公 里，行車僅需五分鐘即可抵達，因此系爭土地距離員山鄉 市區行車時間不長，極有發展潛力，而原告僅以申報總價 額年息百分之七為請求，洵屬合理。從而，系爭土地101 年12月前之申報地價每平方公尺為624元，102年1月後申 報地價每平方公尺為960元，依土地法第105條準用同法第 97條規定，以申報地價年息百分之七作為租金調整之計算
標準，故調整後之租金101年12月之前，每年為64,166元 （即624元×1,469㎡×7％），102年1月之後，每年為98, 716元（即960元×1,469㎡×7％）。爰以起訴狀繕本之送 達，作為調整租金之意思表示之通知，並依民法第833條 之1、第442條規定，求為判決：被告就原告所有坐落宜蘭 縣員山鄉○○○段000地號土地上，於38年收件，權利人 為劉阿清，設定權利範圍為全部，並以建築改良物為目的 之地上權，經本院100年度訴字第353號民事確定判決，宣 示存續期間為自該判決確定之日起7年之地上權，自101年 10月4日起至101年12月31日止，地上權租金調整為每年新 台幣64,166元，102年1月1日起至108年10月3日止，地上 權租金調整為每年98,716元，應由被告連帶給付。二、曾到場之被告則以：依前案判決5年後伊等即歸還系爭土地 予原告，系爭土地位置不佳並無何價值，原告請求並不合理 等語置辯，並答辯聲明以：請求駁回原告之訴。三、經查，系爭土地為原告所有，被告就系爭土地設有系爭地上 權，其上並有如附圖所示之地上建物（其中設有門牌者為宜 蘭縣員山鄉○○○○路000巷00○00○00號），系爭地上權 經本院以100年度訴字第353號確定判決定存續期間為自該判 決確定之日起7年之事實，業經本院調取前案卷宗核閱屬實 。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442條前段有明文規定。原告主張伊與 被告就系爭地上權租金原為每年稻穀540台斤，折現為6,900 元，自38年迄今並未調整乙節，此為兩造所不爭執。次以系 爭土地101年公告現值每平方公尺達9,300元，則系爭土地價 值至少在13,661,700元以上﹙即9,300元×1,469㎡﹚，然被 告於100年所給付予原告之地租金僅6,900元，依此換算，系 爭土地每平方公尺年租金僅4.7元，甚不合理乙節，確有土 地登記謄本可徵，應可採信，而有調整之必要。又按於城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息 10％為限；所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有權人 依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第97條第1項 、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。且前開條 文所謂以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非一 律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地位置、工商 繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等 情事而定，最高法院亦著有68年台上字第3071號著有判例可 資參照。本件系爭土地坐落於宜蘭縣員山鄉大湖二二號111 巷內，需經約1.2公里之重劃農路始能到達最近之台九甲線
省道公路。而系爭土地周遭無商店，距離員山鄉大湖國小約 2、3公里，周遭均為農田與農舍，無商業機能發展跡象，系 爭地上物為三合院及增建鐵皮屋及棚架，門牌號碼分別為宜 蘭縣員山鄉○○○○路000巷00○00○00號等情，業經前案 勘驗無訛，且經兩造確認目前現況無變更，準此，其地租本 不應高估，惟查，目前農路至聯外之台九甲線尚稱便捷，且 系爭土地地目建，面積達1,469平方公尺仍具經濟價值，認 原告主張應以申報地價年息5％計算本件租金金額，堪為適 當，原告主張年息7％，尚屬過高。末按，房屋或土地之出 租人或承租人，以房屋或土地之價值昇降，而向法院提起增 減租金之訴，該項租金之增減，應自出租人或承租人為調整 租金之意思表示時起算（最高法院48年度台上字第317號第 521 號判決意旨、台灣高等法院暨所屬法院55年度法律座談 會民事類第5號法律研討結果參照）。查本件原告乃係於101 年11 月5日向被告為調整租金之意思表示，迨至102年11月 28日始全部送達予被告，則其租金之調整應自102年11月29 日起調整為依該土地年度申報地價年息百分之5計算即70, 512元之範圍內，乃為有理由，應予准許。至其逾前開範圍 所為之請求，則無理由，應予駁回。另原告請求被告連帶給 付地租，因被告係共同承租無連帶給付之問題，核無依據， 亦應予駁回。
五、從而，原告依民法第833條之1及同法第442條之規定，於請 求就系爭地上權於其存續期間內並自102年11月29日起就租 金調整為年租金70,512元之範圍內，為有理由，應予准許； 至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核 與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 17 日
書記官 吳慧芳