台灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第五七四號
上 訴 人 甲○○
複 代理 人 劉汶洋
被 上訴 人 中邑產業開發股份有限公司
法定代理人 陸文傑
複 代理 人 張琴華
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月三十一日臺灣臺中地方
法院八七年訴字第二一００號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、（甲）上訴人聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣，（下同）三百一十九萬零九百三十七元整，暨 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第一、二審之訴訟費用，均由被上訴人負擔。（四）上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
（乙）被上訴人聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（三）若受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人主張向被上訴人購買其興建之國家公園城皇家特區編號Ｂ１房屋連同基地 乙戶，經上訴人於初驗前發現上述房屋係建築在大坑山坡地上需要有較高之安全 維護施作，詎被上訴人公司僅簡易施作，經台灣省土木技師公會檢查結果發現社 區安全瑕疵嚴重，並經台中市山坡地安全檢查督導小組委員於八十七年三月二十 日評定為Ｂ級，並建議進行安全評估及加強監測。此後雖經被上訴人提出書面之 各面建議及隱定性分析，但八十七年十二月二十一日該小組進行複驗，所撰「國 家公園城社區安全檢查記錄表手冊」又列有五大缺失，評定結果仍為Ｂ級。八十 九年五月二十三日該小組在九二一震災之後進行最近一次現場勘測，復被認為有 地層滑動、傾斜管破壞、地表下陷等重大缺失，仍列為Ｂ級。業已大大減低系爭 房屋作為高級別墅之經濟價值，其安全堪慮更足以影響於居住者之生活品質。上 述安全上之瑕疪，自屬物之瑕疵，被上訴人理應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法 第三五十四條第一項、第三百五十九條規定，主張解除本件本件買賣契約，請求 返還己交付之買賣價金。為此訴請被上訴人應給付上訴人三百一十九萬零九百三 十七元整，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之 利息等語。
三、被上訴人則以其所興建之「中邑國家公園城」，經台中市山坡地安全檢查督導小 組檢驗時固被評定為Ｂ級，惟依「台中市政府住宅社區安全檢查複檢現況評估建 議及處理情形」表所示，所謂Ｂ級乃係指：「現況發現局部或部分設施有缺失（
瑕疵），建議住戶可考慮委請相關專業技師辦理安全檢測及改善處理」，並非上 訴人所謂之「安全上有何等瑕疵」。又系爭「中邑國家公園城」共分有「伯爵特 區」及「皇家特區」二部分，其中「伯爵特區」位於較高之坡地，山坡向下延伸 至「皇家特區」。故實際上有潛在危險可能性之社區乃指「伯爵特區」，甚至應 只有其中之Ｂ、Ｃ二區。上訴人所購買者乃係「皇家特區」中編號Ｂ１，無論如 何皆不致影響位於下方之「皇家特區」。再系爭「中邑國家公園城」經安檢列為 Ｂ級之後，被上訴人即積極進行安全防護工程，現均已施工完畢，嗣經被上訴人 委由天一土木結構大地工業技師事務所進行北側及東側邊坡穩定性評估，並進而 製作評估報告送交台中市政府報備後，台中市政府業認系爭社區無危險之虞而發 給使用執照，故上訴人主張系爭房屋存有安全上之瑕疵，顯與事實不符。縱上訴 人所主張之前開瑕疵為真正，上訴人因此即主張解除契約，顯失公平等語置辯。四、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人主張向被上訴人購買其興建之國家公園城皇家特區編號Ｂ１房屋連同基 地，總價金為一千二百萬元，上訴人業已繳交買賣價金三百十九萬零九百三十 七元，尚未交屋等情，有被上訴人所開立之統一發票影本十七張、上訴人之支 票正反面影本乙張及土地及房屋預定買賣契約書影本在卷憑參，且為被上訴人 所不爭執。
（二）被上訴人所興建之國家公園城，經台中市山坡地安全檢查督導小組委員於八十 七年三月二十日評定為Ｂ級，並建議進行安全評估及加強監測。嗣於八十七年 四月十六日被上訴人向台中市政府提出護坡工程與監測系統建議；復於同年八 月二十七日委由專業技師提出北側邊坡穩定性評估報告，經委員建議補充，再 於同年九月二十五日補充提出東側邊坡穩定性評估報告，經小組委員依據內政 部指示於同年十二月二十一日複檢結果仍評定為Ｂ級。八十九年五月二十三日 該小組在九二一震災之後進行最近一次現場勘測結果仍列為Ｂ級之事實，有台 中市政府工務局八十八年一月十三日中工建字第九三二九二號函一件、山坡地 住戶社區安全檢查記錄表手冊一件、中邑國家公園城北區邊坡護坡工程與監測 系統建議及修正建議一冊、北側邊坡穩定性評估報告一冊、東側邊坡穩定性評 估報告一冊附卷足憑，且為兩造所不爭執。
（三）被上訴人所興建之國家公園城共分為「伯爵特區」及「皇家特區」二部分，其 中「伯爵特區」位於較高之坡地，山坡向下延伸至「皇家特區」，需做邊坡安 全防護者，係指「伯爵特區」之北側及東側等情，有上訴人提出之房屋預定買 賣契約書一件、土地預定買賣契約書一件，及被上訴人提出之社區分佈圖一件 附卷可稽，且為兩造所不爭執。
五、本件爭點為被上訴人所興建之國家公園城，經台中市山坡地安全檢查督導小組委 員檢測結果評定為Ｂ級，是否屬於民法三百五十四條所謂「物之瑕疪」？上訴人 是否得據此主張依同法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約？查：（一）所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依適常交易觀念，或依當事人之 約定，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵。本件 被上訴人所興建之國家公園城，經台中市山坡地安全檢查督導小組委員於八十 七年三月二十日檢測果以：「一、本區雜項程序尚未完備，勘驗較不確實，建
請承造人先行完成邊坡整治計畫後再行施工建築工程，至水保計畫，建請重新 檢討。二、上邊坡即是社區東北側的「六級坡」建請重新檢討邊坡整治計畫。 三、上邊坡區外相關排水、截水措施，建請儘速整理，至於有關用地問題，建 請起造人協調市府儘速解決。四、水塔設置地點有變化，並詳加調查。」等事 由，評定Ｂ級；並建議進行安全評估及加強監測。嗣於八十七年四月十六日被 上訴人向台中市政府提出護坡工程與監測系統建議；復於同年八月二十七日委 由專業技師提出北側邊坡穩定性評估報告，經委員建議補充，再於同年九月二 十五日補充提出東側邊坡穩定性評估報告，經小組委員依據內政部指示於同年 十二月二十一日複檢，結果認已設妥監測系統及做好邊坡整治工程之事實；惟 仍以有：「一、地下排水問題，請提供地下水位監測計畫及相關數據。二、植 被不好，請再提植生計畫。三、基地東側（擋土牆龜裂），建請市府通知鄰地 地主限期改善。四、施工中社區，排水溝淤積阻塞問題請改善。五、社區北側 擋土牆退縮距離依建築技術規則山坡地專章之規定檢討。」事由，仍評估為Ｂ 級。八十九年五月二十三日該小組在九二一震災之後進行最近一次現場勘測結 果，再以：「一、監測資料應持續記錄，並進行變位分析，滑動方向速率觀測 ，以決定地震後滑動面判斷，研判整個坡面是否穩定。二、傾斜管破壞，請說 明其破壞原因。三、503巷40弄7、8、9號後院北側邊坡地下水豐沛，地表有下 陷，應持續觀察地下水，並注意其安全性」等情，仍列為Ｂ級之事實，有台中 市政府工務局八十八年一月十三日中工建字第九三二九二號函一件、山坡地住 戶社區安全檢查記錄表手冊一件、中邑國家公園城北區邊坡護坡工程與監測系 統建議及修正建議一冊、北側邊坡穩定性評估報告一冊、東側邊坡穩定性評估 報告一冊附卷足憑，復據證人即台中市山坡地安全檢查督導小組成員陳廣祥於 本院結證明確。而依卷附「台中市大坑地區山坡地安全檢查報告服務書」第十 一頁之「台中市政府住宅社區安全檢查複檢現況評估建議及處理情形」表所示 ，所謂Ｂ級乃係指：「現況發現局部或部分設施有缺失（瑕疵），建議住戶可 考慮委請相關專業技師辦理安全檢測及改善處理」。是被上訴人所興建之國家 公園城，至今既仍以有上開缺失（瑕疵）存在而仍被評估為Ｂ級，自屬民法三 百五十四條所謂「物之瑕疪」。
（二）買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者， 買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明；所謂顯失公平， 係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言 。而物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第三百七 十三條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，其物 縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不 得依民法第三百五十九條前段規定解除契約，以期買賣雙方當事人權益之平衡 。查：本件被上訴人所興建之國家公園城，經台中市山坡地安全檢查督導小組 委員於八十七年三月二十日評定為Ｂ級，並建議進行安全評估及加強監測後， 被上訴人於八十七年四月十六日向台中市政府提出護坡工程與監測系統建議； 復於復於同年八月二十七日委由天一專業技師提出北側邊坡穩定性評估報告， 經委員建議補充，再於同年九月二十五日補充提出東側邊坡穩定性評估報告。
依卷附「中邑國家公園城北側邊坡穩定性評估報告」第十九頁之記載，3.2.1 甲區邊坡「：：經分析各種可能滑動面所得安全係數如圖3.2及圖3.3所示，其 中假設為楔形滑動時安全係數最低，分別為：常時FS=1.807，地震時FS=1.254 ，暴雨時FS=1.549均能符合一般安全係數之要求」，3.2.2乙區邊坡「：：經 分析各種不同滑動面所得安全係數如圖3.5及圖3.6所示，各種條件下最小安全 係數為圖3.6所示楔形滑動面情況下者，常時FS=1.965，地震時FS=1.35 3，暴 雨時FS=1.230均能符合一般安全係數之要求」，同評估報告第四十一頁第6.1 節評估結果亦稱：「北側邊坡經穩定性分析結果顯示其安全係數均合於要求， 傾度管監測結果亦顯示其無異常移位，因北可認為無安全顧慮。由截水系統之 評估結果顯示，排水系統合乎規範要求，只要能經常保持排水溝之暢通，則因 為水往非預期位置之溢流而導致向源侵蝕現象不至於發生。」等語；另依「中 邑國家公園城城北區工址東側邊坡穩定性評估報告」第二頁肆、結論與建議之 記載：「經上述穩定分析結果顯示東側邊坡對可能之滑動具足夠之安全係數， 但仍應注意擋土牆上排水孔暢通性並應將地面水導入排水設施內避免因地表逕 流引致之侵蝕與沖刷。」等語，可證明被上訴人就台中市山坡地安全檢查督導 小組檢測結果之缺失，確已有委由相關專業技師辦理安全檢測，改善處理。且 該小組委員依據內政部指示於同年十二月二十一日複檢，結果認已設妥監測系 統及做好邊坡整治工程之事實，亦有台中市政府工務局八十八年一月十三日中 工建字第九三二九二號函在卷可證。至該次複檢雖認有：「一、地下排水問題 ，請提供地下水位監測計畫及相關數據。二、植被不好，請再提植生計畫。三 、基地東側（擋土牆龜裂），建請市府通知鄰地地主限期改善。四、施工中社 區，排水溝淤積阻塞問題請改善。五、社區北側擋土牆退縮距離依建築技術規 則山坡地專章之規定檢討。」等須改善檢討事項，惟難認有何安全上顧慮。台 中市山坡地安全檢查督導小組於八十九年五月二十三日九二一震災之後進行最 近一次現場勘複檢，已無前次複檢之缺失，其結論雖另稱：「一、監測資料應 持續記錄，並進行變位分析，滑動方向速率觀測，以決定地震後滑動面判斷， 研判整個坡面是否穩定。二、傾斜管破壞，請說明其破壞原因。三、503巷40 弄7、8、9號後院北側邊坡地下水豐沛，地表有下陷，應持續觀察地下水，並 注意其安全性」等情，而建議持續監測；然系爭國家公園城歷經八十八年九二 一集集大地震，樑柱結構尚好，並無安全之虞，此由八十九年五月二十三日之 山坡地住宅社區安全檢查紀錄表災害歷史說明乙欄記載：「八十八年九二一集 集大地震，樑柱結構尚可，道路下陷已修復」等語可證。益證被上訴人並無拒 絕瑕疪擔保之除去。再者本件被上訴人所興建之國家公園城共分為「伯爵特區 」及「皇家特區」二部分，其中「伯爵特區」位於較高之坡地，山坡向下延伸 至「皇家特區」。其經評定為Ｂ級而需做安全評估及加強監測者，係指位於上 方「伯爵特區」之北側及東側，並非上訴人所購買位於下方之「皇家特區」。 則上訴人以被上訴人所興建之國家公園城，有經評定為Ｂ級之瑕疪，主張依民 法第三百五十九條規定，解除買賣契約，揆諸前開說明，即不可採。六、綜上所述，上訴人以被上訴人所興建之國家公園城，有經評定為Ｂ級之瑕疪，主 張依民法第三百五十九條規定，解除買賣契約，請求被上訴人返還己交付之買賣
價金三百一十九萬零九百三十七元整，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日 止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判 決，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，七、上訴人於原審起訴就先訴之訴部分，除主張系爭房屋有如上經評定為Ｂ級之安全 上瑕疪外，另主張尚有：⑴所用石材與展示時不同，展示時之石材只舖設於玄關 ，其餘客廳、餐廳及梯面等改以劣質品代替。⑵玄關大門與展示不同。⑶４Ｆ通 往閣樓之樓梯，逕自變更為鐵製迴旋梯。⑷全棟房屋之樓梯欄杆及扶手施工粗糙 ，且上下各層樓均不一致。（5）４Ｆ之隔間牆與合約不同非ＲＣ牆而改為輕隔 間及木板。（6）廚具顏色及材質與展示時不同。（7）Ｂ１前社區柵門位置與銷 售海報不同，以致私有地未能連貫使用。（8）屋內柱位未如海報所稱柱位外移 。（9）２Ｆ陽台地坪舖設未能連貫欄杆施作不當且大短與鄰接之擋土牆處太粗 糙應比照Ａ１施作等瑕疪及未依約如期完工等事由。主張依第三百五十九條規定 及兩造所訂契約第七條第一項約定解除契約，請求返還價金。上訴人上訴後，於 本院言詞辯論期日陳述，捨棄其他部分瑕疪之主張，僅主張被上訴人所興建之國 家公園城，有經評定為Ｂ級之瑕疪，依民法第三百五十九條規定，解除買賣契約 ，請求返還價金。本院即無其他部分之主張，另為審究之必要。又上訴人於原審 備位之訴主張如認解約不能，爰依民法第三百五十七條規定，請求減少價金，至 已繳價金部分，以起訴狀代為減少價金之表示，則上訴人價金已全部清繳，被上 訴人自有依約履行辦理系爭房地過戶移轉登記之義務，求為判決被上訴人應將所 有坐落台中市北屯區○○○段二０八─五０七地號，面積一九五平方公尺，應有 部分全部之土地及其地上建物即建號一三三九，門牌號碼台中市○○路○段五０ 三巷三二弄一號四層樓房全部，辦理所有權移轉登記予上訴人。經原審就備位之 訴部分判決被上訴人應於上訴人給付新台幣玖佰拾捌萬元同時，將所有坐落台中 市北屯區○○○段二０八─五０七地號，面積一九五平方公尺土地及其地上建物 即建號一三三九，門牌號碼台中市○○路○段五０三巷三二弄一號四層樓房等所 有權全部辦理移轉登記予上訴人。上訴人提起上訴後；於本院準備程序中，具狀 撤回備位之訴之起訴，並經被上訴人同意。則其備位之訴，視為自始未繫屬法院 ，併此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘有關本件爭點之陳述與舉證，於判決結果不生影響 ，無予逐一審究之必要。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十四 日~B1民事第二庭審判長法 官 黃永泉
~B2 法 官 朱 樑
~B3 法 官 翁芳靜
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 詹錫朋
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十四 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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