臺灣嘉義地方法院民事判決 102年度嘉簡字第70號
原 告 祭祀公業林璧晃
法定代理人 林順澤
訴訟代理人 黃木春律師
被 告 顏明輝
顏王麗卿
共 同
訴訟代理人 曾錦源律師
複 代理人 高景仁
共 同
訴訟代理人 鄧羽𪬃律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國102年12月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告顏明輝承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段○○○○○地號土地及同段八三八地號土地之應有部分均為二分之一應付之年租金，自民國一百零二年一月一日起調整為按當年度申報地價年息百分之五計算。
被告顏王麗卿承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段○○○○○○○○○○○地號土地及同段八三八之一地號土地中如附圖編號A１（面積二六八點一平方公尺）所示土地應付之年租金，自民國一百零二年一月一日起調整為按當年度申報地價年息百分之七計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第 255條第1項第2、3款、第262條定有明文。原告起訴時訴之 聲明為：「一、被告顏明輝承租原告所有土地坐落嘉義縣新 港鄉○○段00000地號土地面積1平方公尺，及同段838地號 面積368平方公尺，各2分之1，其租金自民國101年1月1日起 按照土地申報總價年息7％計算，101年1月1日起至同年12月 31 日止一年租金為新臺幣（下同）23,104元，於每年11月 15日繳納。二、被告顏王麗卿承租原告所有坐落嘉義縣新港 鄉○○段00000地號面積4平方公尺，同段836-3地號面積10 平方公尺，及同段838-1地號面積295平方公尺全部，其租金
自101年1月1日起依照土地申報總價年息7％計算，101年1月 1日起至同年12月31日止一年租金為50,261元，於每年11月 15日繳納」，嗣於本院審理時，因被告顏王麗卿抗辯其承租 嘉義縣○○段00000地號如附圖Ａ部分（面積26.9平方公尺 ）土地遭他人佔用，故原告於102年7月4日期日減縮第2項聲 明；復於102年8月7日言詞辯論期日時追加請求被告2人給付 101年年度之租金及遲延利息；再因被告2人已繳納101年度 之租金，而於102年8月28日言詞辯論期日時撤回追加給付租 金之請求（得被告當庭同意），並減縮該聲明為：「一、被 告顏明輝承租原告所有土地坐落嘉義縣新港鄉○○段00000 地號土地面積1平方公尺，及同段838地號面積368平方公尺 ，各2分之1，其租金自102年1月1日起按照土地申報總價年 息7％計算，於每年11月15日繳納。二、被告顏王麗卿承租 原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段00000地號面積4平方公尺 ，同段836-3面積10平方公尺，及同段838-1地號面積268.1 平方公尺，其租金自102年1月1日起依照土地申報總價年息7 ％計算，於每年11月15日繳納」，上開原告所為訴之變更、 追加，係屬擴張減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事 實同一，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告顏明輝承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○ 段00000地號及同段838地號土地之應有部分各2分之1，而被 告顏王麗卿承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段00000 地 號、同段836-3地號、及同段838-1地號土地全部。自早年承 租即已約定依地價之調整增加租金，但被告二人近多年來即 不同意增加租金，屢有爭執，致多年未調整，而被告顏明輝 、顏王麗卿2人自行計算民國99年、100年之租金，顏明輝之 部分為每年新臺幣（下同）7,972元，顏王麗卿部分為每年 13,351 元，兩造爭執甚久，而由被告於101年5月21日電匯 該二年租金15,944元及26,702元，惟依101年土地申報地價 ，顏明輝所承租之該2筆地號土地申報地價為330,056元，顏 王麗卿承租之上開3筆地號土地合計為718,008元，顏明輝、 顏王麗卿所付之年租金分別為所承租土地申報地價僅2.4％ 、1.9％，明顯過低。而因早期計算方式無明確約定，兩造 已爭執多年，因此參照土地法第97條第1項規定以申報總價 年息計算，以後土地價值之升降可以有明確依據，而系爭土 地在嘉義縣新港鄉奉天宮附近，是市中心繁榮區，而申報地 價係依據公告地價申報，因此申報地價不及公告現值5分之1 ，因此本件聲請增加租金額以申報總價7％計算，爰依民法 第442條之規定，聲請調整租金等語。並聲明：㈠被告顏明 輝承租原告所有土地坐落嘉義縣新港鄉○○段00000地號面
積1平方公尺，及同段838地號面積368平方公尺，各2分之1 ，其年租金自102年1月1日起依照當年度土地申報總價年息7 ％計算，於每年11月15日繳納。㈡被告顏王麗卿承租原告所 有坐落嘉義縣新港鄉○○段00000地號面積4平方公尺，同段 836-3地號面積10平方公尺，及同段838-1地號土地內面積 268.1平方公尺，其年租金自102年1月1日起依照當年度申報 總價年息7％計算，於每年11月15日繳納。三、被告則以：
㈠被告等所承租之上開地號土地歷年來之實際價值並無變動， 故租金無調整增加之必要性：因訴外人顏明良、顏明雄係承 租836-4、838地號土地其餘2分之1之應有部分，其租金於99 年為9,500元，101年之租金反而調降為9,220元，是否因原 告認此處之土地經濟價值不高，方對顏明良、顏明雄調降租 金，然而被告所承租之土地與顏明良、顏明雄承租之土地係 相同及相鄰地號土地，原告卻獨向被告2人請求將系爭土地 租金調高，顯為無理之差別待遇。而申報地價可能因原告不 按公告地價申報逕自提高系爭地號土地之申報地價，故申報 地價並無法反應公告地價歷年來之走向，又系爭地號土地歷 年來並無買賣移轉之紀錄，亦無土地實際之交易價額可資參 考，故無任何客觀之標準可供參考下，原告請求調整租金顯 無理由。
㈡縱使法院認有調整租金之必要，仍應以兩造原租金參以物價 波動之漲幅及系爭土地實際之利用情形為參考依據： 原告主張被告顏明輝租金從每年7,972元調高至23,104元， 而顏王麗卿租金從每年13,351元調高至50,261元，分別為原 租金之2.9倍及3.8倍，其租金之驟增顯逾最近1次調漲租金 年度物價之漲幅。且系爭土地位於窄巷裡，車輛難以出入， 而系爭土地之出入口僅能供機車通行，對被告承租人利用系 爭土地之經濟價值及所受利益亦大受影響，故原告主張顯然 過鉅。
㈢此外，被告顏王麗卿所承租之部分，有部分土地尚遭第三人 所占用，經被告顏王麗卿多次向原告反應，原告均置之不理 。故被告顏王麗卿租金之部分，若要調整，亦應依被占用部 分之比例予以扣減。
㈣聲明：原告之訴駁回。
四、經查，被告顏明輝承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段00 000地號及同段838地號土地之應有部分各2分之1，被告顏王 麗卿承租原告所有坐落嘉義縣新港鄉○○段00000地號、同 段836-3地號、及同段838-1地號土地，而被告於101年5月21 日電匯99年、100年租金15,944元及26,702元，另838-1地號
編號Ａ部分面積26.9平方公尺遭他人占用建造樓房，故被告 顏王麗卿實際承租838-1地號土地附圖編號Ａ１面積268.1平 方公尺（計算式：295-26.9）等情，業據原告提出系爭土地 土地登記謄本、嘉義縣新港鄉農會活期存款存摺影本等件為 證，且經本院會同兩造及嘉義縣大林地政事務所人員勘驗屬 實，並製有土地複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭執， 自堪信為真實。
五、原告主張系爭土地之租金應調整為按照當年度土地申報總價 年息7％計算乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 ，是本件之爭點厥為：原告依據民法第442條之規定，請求 請求法院調整被告顏明輝、顏王麗卿承租系爭土地應給付予 被原告之租金，於法是否有據？若是，其金額應以若干為適 當？茲分述如下：
㈠原告依據民法第442條之規定，請求法院調整被告顏明輝、 顏王麗卿承租系爭土地應給付予原告之租金，於法是否有據 ？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。其立法目的係因不動產之價值，在經濟流通之 社會，常多變動，時有升降。其租賃定有期限者，當事人自 有遵守期限之義務，無論該租賃物價值升降如何，均不得於 期限內請求增減租金。若為不定期限之租賃，則租賃物價值 升高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承 租人亦必聲請減少租金，升降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定 得向法院聲請增減其租金，以免當事人爭議，並期增減之允 當。
⒉原告主張系爭土地出租年代已久，係因祭祀公業土地無書面 契約，管理鬆散，而自60年後未再調漲，已有多年均未調整 乙節，則為被告所否認，並提出80年至89年度之租金收據等 件為證，且觀該等收據蓋有原告印章，堪認被告所辯自80年 起至89年間原告已調整系爭土地租金並非無稽，堪以採信， 而原告復未提出其他證據以實其說，故無從以60年之系爭土 地價值作為判斷應否調整系爭土地租金之基礎。 ⒊被告雖辯稱：系爭土地自99年起未再調漲云云，惟原告所提 張巧妍律師郵局存證信函載明：「茲據當事人顏明輝、顏王 麗卿、顏明良、顏明雄四人委稱：…「(一)吾等四人就林璧 晃祭祀公業來函通知繳納承租其公業土地之九十六及九十七 年度租金乙事，就其單方調高租金均表示不同意，吾等四人 仍依照九十五年度之租金額度繳納上開二年度地租…」等文 字，且被告自承：後來林家祖先及其子女弟子每到年節冬至
就自動向我們收租...每到時節一到林家大小一群人登門收 租一直到現在，可惜是租金多少由他們喜愛收多少算多少 ...林家地主於96年6月8日發給我們兩人正式扣繳95年使用 地租共計20,500元...伊從95年2人共支付租金20,500元自動 調整4％給付等語明確（見本院101年度簡抗字第9號被告所 提郵局存證信函），足認原告主張系爭土地租金自96年開始 調漲，但被告自96年起就拒不繳納，一直拖延積欠滿兩年， 方於98年4月7日發存證信函表示不同意原告調高租金，仍照 95年租金額繳交，而被告2人自行計算兩人租金，原告不同 意，被告就一直拒繳等情屬實，而單純自行繳納租金亦無從 認定原告已就系爭土地之租金有默示同意，故被告上開所辯 ，並不足採。
⒋綜上情節以觀，兩造自95年後就系爭土地之租金未有合意， 而系爭836-4地號土地(與同段836-1、836-3地號土地於98年 11月分割自836地號土地)95年度及102年度之公告土地現值 分別為8,665元及10,250元；系爭838地號土地95年度及102 年度之公告土地現值分別為8,380元及10,880元；系爭836-1 地號土地95年度及102年度之公告土地現值分別為8,665元及 10,348元；系爭836-3地號土地95年度及102年度之公告土地 現值分別為8,665元及10,250元；系爭838-1地號土地（於98 年11月分割自同段838地號土地）95年度及102年度之公告土 地現值分別為8,380元及18,290元，有嘉義縣大林地政事務 所102年11月7日嘉林地價字第0000000000號函附系爭土地之 歷年公告土地現值等地價資料一覽表在卷可稽，足認被告顏 明輝所承租之土地漲幅為30％【計算式：(1平方公尺×10,2 50元×1/2)＋(368平方公尺×10,880元×1/2)/(1平方公尺 ×8,665元×1/2)＋(368平方公尺×8,380元×1/2)）×100 ％，小數點以下四捨五入】；被告顏王麗卿所承租之系爭土 地漲幅為107％【計算式：(4平方公尺×10,348元)＋(10 平 方公尺×10,250元)＋(268.1平方公尺×18,290元)/(4平方 公尺×8,665元)＋(10平方公尺×8,665元)＋(268.1平方公 尺×8,380元)×100％，小數點以下四捨五入】，足認此段 期間土地價格確有增加，然兩造租金自95年後仍維持舊例， 且兩造間就系爭土地之租賃關係既為不定期限，則依前述， 原告主張調整租金，即屬可採。
㈡系爭土地之租金以如何調整為適當？
⒈按租用基地建築房屋租金之限制，依土地法第105條準用第 97條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分 之10為限。又此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地
之經濟價值及所受利益等項並與鄰地租金相比較，以為決定 。被告雖辯稱：如有調整租金之必要，應以兩造之前租金按 系爭土地相等漲幅調整云云，惟因情事變為增加給之判決， 非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一切 因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其 他實際情形，以定其增加給付之適當數額，故被告上開所辯 ，實難可採。
⒉查系爭土地附近住家多，後方步行約三分鐘有整條街之市場 ，無行政機關，距離約150公尺有新港藝術高中，距離新港 奉天宮後門約80公尺，目測可見新港奉天宮，距離新港派出 所約200公尺；而836-4、838、838-1等地號土地蓋有一層磚 造平房及廁所，房前有一片空地，平房至外通聯道路之出入 口狹長，僅可通行機車而無法通行汽車，平房外之通行道路 寬度僅可通行一部汽車，會車困難等情，此經本院現場勘驗 明確，並製有勘驗筆錄為憑，並為兩造不爭執。由系爭土地 所在位置及利用現況觀之，系爭土地位於新港鄉之中心，雖 位於巷弄中通行略有不便，惟附近均屬住家、市場，堪認系 爭土地附近之人車往來頻繁、商業活動發達、生活機能佳。 ⒊本院審酌系爭土地所在位置、利用情形、居住生活機能是否 完整、商業活動是否繁榮等現況，以及公告地價與公告現值 逐年之差距、被告顏明輝及顏王麗卿承租土地漲幅等一切情 狀，且兩造亦不爭執系爭土地租金以新台幣計算（見102年 11月28日言詞辯論筆錄），認被告顏明輝、顏王麗卿系爭承 租範圍之土地租金應分別以申報地價年息5％、7％計算為適 當。
六、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求被告顏明輝、 顏王麗卿就系爭土地租金自102年1月1日起調整為按申報地 價年息5％、7％計算，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 楊朝舜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 1 月 8 日
書記官 莊良坤