臺灣高雄地方法院民事判決 104年度鳳簡字第404號
原 告 鄭曉玲
訴訟代理人 杜海容律師
被 告 詹陳憶華
訴訟代理人 陳君聖律師
複
訴訟代理人 謝孟璇律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國106 年1 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬零肆佰捌拾元，及自民國一百零四年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹拾柒萬零肆佰捌拾元為原告預供擔保，免為假執行。
事 實
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、被告於訴 之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，不在此限， 民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款及同條第2 項， 分別定有明文。查原告起訴時聲明為：被告應給付原告新臺 幣（下同）30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 嗣變更為：（一）先位聲明：被告應給付原告235,000 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。（二）備位聲明：被告應給付原告235,000 元， 及自104 年10月24日（即原告民事訴之追加聲請狀繕本送達 翌日，見本院二卷第33頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並均願供擔保請准宣告假執行（參原告104 年 11月11日民事準備五狀）。嗣又變更為：（一）先位聲明： 被告應給付原告170,480 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）備位聲明： 被告應給付原告177,203 元，及自104 年10月24日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。並均願供擔保請准宣告 假執行（參原告105 年8 月23日民事減縮聲明暨辯論意旨狀 ），核與上開規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告於103 年2 月27日經由訴外人中信房屋之加盟店高鳳房
屋仲介有限公司（下稱高鳳仲介公司）之居間仲介，與被告 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以237 萬元之價金向被告買受座落高雄市○○區○○段○000000○ 000000號地號、權利範圍80分之1 土地，及其上同段6965建 號即門牌號碼為高雄市○○區○○○路000 巷00○0 號（權 利範圍：全部）之房屋（下稱系爭房屋），點交日為同年5 月20日前，被告出售系爭房屋時，曾向原告保證系爭房屋屋 況良好且未有滲漏水情況，並於系爭契約第9 條第3 項約定 被告就系爭房屋無滲漏水情事負擔保責任、第16條其他約定 事項載明「本標的依賣方告知確無漏水情形，自交屋日起半 年內如有漏水，由賣方負責修繕物」等字樣，以及於房地產 標的現況說明書（下稱現況說明書）之第13項「建築改良物 是否有滲漏水情形」一欄勾註「否」，原告因此信賴被告所 言而與其簽約購買系爭房屋。未料入住後不逾數月，竟發現 系爭房屋有滲漏水情形，經詢問鄰人後始發現系爭房屋本有 嚴重漏水之情，被告蓄意不告知且企圖掩飾，而將系爭房屋 重新粉刷整修後出售與原告，原告旋經由高鳳仲介公司告知 被告上開系爭房屋瑕疵情事，並請求被告減少價金，經協商 後，被告曾就系爭房屋進行漏水修繕工程，惟修繕仍無效果 。至於被告主張原告已逾物之瑕疵擔保之6 個月除斥期間， 原告認為被告有民法第365 條第2 項之故意不告知瑕疵情形 ，故不適用6 個月之期間規定。先位請求依民法第359 條或 同法第179 條（擇一）減少買賣價金；備位請求依民法第36 0 條買賣物缺少出賣人所保證之品質之債務不履行損害賠償 。並聲明請求：（一）先位聲明：被告應給付原告170,480 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。（二）備位聲明：被告應給付原告177,203 元，及自104 年10月24日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
被告係於102 年11月間向訴外人即前手屋主周南衡買受系爭 房屋，而系爭房屋係於69年1 月28日辦理第一次保存登記， 因系爭房屋於取得第一次保存登記後迄102 年11月止已逾32 年之久，實已老舊，然因102 年11月間至103 年3 、4 月間 並無大雨發生，是以被告實不知系爭房屋有滲漏水之情形， 被告於103 年3 月27日將伊所有之系爭房屋以237 萬元出售 予原告，在系爭契約第1 條備註2 約定「以現況房屋點交」 ，系爭契約第9 條第3 項「本約標的物勾註無滲漏水」，於 現況說明書就滲漏水項目勾註「否」，系爭房屋並於103 年 4 月25日辦理完成所有權移轉登記，於103 年5 月2 日辦理
交付尾款及點交房屋之作業。況原告自103 年8 月初以系爭 房屋發生滲漏水之情，向被告要求進行滲漏水修繕作業，被 告乃於103 年8 月10日委託訴外人俞景祥代為處理系爭房屋 滲漏水事宜，於103 年9 月12日委請訴外人官漢彰，以24萬 2000元辦理系爭房屋各項防漏水工程，官漢彰已依約完成系 爭房屋各項防漏水工程，且依約防水保固2 年。施工辦理各 項防漏水工程期間，俞景祥代理被告與原告協商，由原告親 自繕寫協議書，並由雙方簽名協議「茲買方鄭曉玲購買鳳山 區五福二路100 巷28-4號5 樓今因房屋漏水103 年8 月初發 生，即開始修理，本賣方承諾於交屋日起6 個月內負責漏水 修理完畢。」。然原告又以高鳳仲介公司為相對人向高雄市 政府提出消費爭議申訴，於官漢彰依約完成系爭房屋各項防 漏水工程後，於103 年11月6 日、同年12月24日在高雄市政 府協商消費爭議，要求高鳳仲介公司轉知被告買方可主張減 少價金、要求延長保固期間、防漏工程修繕金額分攤等情， 而原告提出之修繕估價單金額為23萬5000元，估價工作內容 實含括於被告委由官漢彰施作之各項防漏水工程範圍內。後 於104 年1 月29日調解不成立。則本件兩造已於102 年9 月 22日就防漏水之瑕疵已為特別協議，且本件被告亦已依該特 別協議，以24萬2000元之報酬，委請官漢彰就防漏水之瑕疵 為修補，本件原告於發生滲漏水後7 個月，先為特別協議， 被告已依約完成特別協議，是本件原告實不得更依物之瑕疵 擔保責任而請求減少價金，且原告於逾6 個月除斥期間後， 始提出本件請求減少價金訴訟，應無理由。至於系爭房屋修 繕後仍有：①大門右側房間天花板滲水、②大門入口走廊牆 壁滲水、③公共樓梯間電燈處滲水、④系爭房屋樓下4 樓大 門左側房間廁所旁牆壁滲水、⑤大門入口外牆滲水之情，然 該滲漏水之情形，原告亦僅得依上開協議請求被告為修補， 而非逕依民法第359 條請求減少價金等語。並聲明：（一） 原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠查被告係於102 年11月間向訴外人即前手屋主周南衡買受系 爭房屋，並於102 年11月27日以買賣原因登記為系爭房屋所 有權人，且原告與被告係於103 年2 月27日簽訂不動產買賣 契約書，由原告向被告買受前述系爭房屋，約定買賣價金為 237 萬元，並於103 年4 月25日辦妥所有權移轉登記，復於 103 年5 月2 日交屋，為兩造所不爭執，並有系爭房屋不動 產賣賣契約書、房地產標的現況說明書（見本院卷第24至30 頁、本院卷第42至48頁）、土地及建物登記第一類謄本及異
動索引（見本院卷第68至77頁）等件影本附卷可證。 ㈡被告於系爭契約第9 條第3 項記載系爭房屋無滲漏水情事、 系爭契約第16條其他約定事項載明「本標的依賣方告知確無 漏水情形，自交屋日起半年內如有漏水，由賣方負責修繕， . . 」等字樣，以及於房地產標的現況說明書之第13項「建 築改良物是否有滲漏水情形」一欄勾註「否」，為兩造所不 爭執，並有系爭房屋不動產賣賣契約書、房地產標的現況說 明書（見本院卷第24至30頁、本院卷第42至48頁）等件影本 附卷可證。
㈢原告自103 年8 月初發現系爭房屋有滲漏水之情，被告接獲 此情後，委託俞景祥與原告協商處理系爭房屋滲漏水事宜， 經協商後，被告曾就系爭房屋委由官漢章進行漏水修繕工程 ，惟修繕後，系爭房屋仍有：①大門右側房間天花板滲水、 ②大門入口走廊牆壁滲水、③公共樓梯間電燈處滲水、④系 爭房屋樓下4 樓大門左側房間廁所旁牆壁滲水、⑤大門入口 外牆滲水之事實，為兩造所不爭執，並有授權書、協議書、 估價單（見本院一卷第86至88頁）、被告答辯（三）狀及照 片8 張、本院104 年10月27日言詞辯論筆錄（見本院一卷第 164 至170 頁、本院二卷第13至14頁、第148 頁反面至153 頁、第152 至155 頁照片8 張）可證。
四、原告主張被告故意不告知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，亦保證 系爭房屋屋況良好且未有滲漏水情況，然系爭房屋缺少出賣 人即被告所保證之品質，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，先 位請求減少價金17萬480 元及遲延法定利息，備位請求債務 不履行之損害賠償17萬7203元及遲延法定利息等語。然為被 告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：（一）被 告是否應負故意不告知之物之瑕疵擔保責任？（二）原告是 否已逾物之瑕疵擔保責任之除斥期間？（三）原告請求被告 給付之金額是否有據？分述如后。
五、被告應負故意不告知之物之瑕疵擔保責任： ㈠原告主張被告於系爭契約第9 條第3 項記載系爭房屋無滲漏 水情事、並於房地產標的現況說明書之第13項「建築改良物 是否有滲漏水情形」一欄勾註「否」，係故意不告知系爭房 屋滲漏水之事實，固為被告所否認。然查，被告於出售系爭 房屋前，曾經僱工就系爭房屋之水電、管線及泥作土木進行 翻修工程，有被告提出之翻修工作照片32張（見本院一卷第 106 至106 頁）可證；又查，系爭房屋樓下之4 樓住戶即證 人葉許雪霞於本院證稱：「問：就你知道五樓的房子漏水漏 多久了？）答：約十年。」、「（問：這段期間你有沒有去 看過？）答：有，我去看過2 、3 次，因為都會滴到我的房
子裡面。在原告之前那個屋主我就有去看過。」、「（問： 你去看的時候漏水的情形如何？）答：之前就像水龍頭沒有 關緊那樣在漏水，會漏到我家，現在則不會了。只有像我剛 才陳述的牆壁有潮濕，油漆有突出。」、「（問：之前的屋 主姓什麼？）答：姓周吧。」、「（問：原告之前的屋主是 否看過？）答：不知道。我不知道名字。」、「（原告訴代 問：是否是坐在旁聽席的那二位？）答：是。」、「（法官 問：原告訴代提問之旁聽席那二位，請特定為何人？）答： 原告訴訟代理人旁聽席的二位指的是俞景祥、俞太太。」、 「（法官問：旁聽席之二位姓名年籍為何？）俞景祥答：我 是俞景祥、另一是我太太許秋圓。」、「（問：你有沒有跟 俞先生、俞太太他們說過五樓房子會漏水的事情？）答：有 。他們買了房子之後，他們在整理那間房子的時候我有去跟 他們講。」、「（問：他們在裝潢那個房子，裝潢有無包含 漏水的修理？）答：我不知道。」、「（問：五樓與四樓的 房子樓梯間都有壁癌？）答：是，已經十幾年了。」、「（ 問：俞先生夫妻賣房子之前有無把樓梯油漆過？）答：有。 」、「（問：油漆過就蓋住了，就看不見了？）答：對。現 在還有壁癌，要上去五樓那裡，還有五樓要上去樓頂那裡也 有。」、「（問：俞先生他之前的周姓屋主是否知道房子會 漏水？）答：知道。我有告訴他。」等語（見本院一卷第 136 至140 頁），參以證人俞景祥於本院證稱：伊有為詹陳 憶華處理買賣系爭房屋的事，前手屋主係由周亦辰與伊接洽 ，周亦辰有跟伊提過漏水的問題，稱在洗澡的時候水會漏到 4 樓，4 樓的大姐有說水會漏到4 樓。周亦辰說伊修理房子 的時候，務必要把水管全部更新，伊在修理的時候，4 樓的 大姐也有來說，在洗澡的時候，水會漏到4 樓，是賣給被告 之後，我們就開始修，修完之後才賣給原告，針對漏水有施 作水管還有管路排水管全部換新，地板全部換新貼磁磚作防 水的修繕工程等語（見本院二卷第15至17頁），且證人俞景 祥就其前述修繕事宜亦證稱：被告有到現場去看過完全沒有 問題，伊也有口頭報告全部房子都已經翻修好了等語（見本 院二卷第18頁），則被告顯然知悉其於102 年11月間自前手 屋主買受系爭房屋時，系爭房屋有嚴重的滲漏水之瑕疵，且 須耗資大幅翻修甚明。而被告陳稱：因102 年11月間至103 年3 、4 月間並無大雨發生，是以被告實不知系爭房屋有滲 漏水之情形云云，惟系爭房屋既有如前述之嚴重滲漏水瑕疵 ，且嚴重程度須以大幅翻修工程來處理，且該期間內未有大 雨，則翻修工程之效果是否足使系爭房屋達到無滲漏水情形 ，自屬不明，亦即，既然於被告轉手賣出前，自承未有大雨
之天候，則被告何以可以確認系爭房屋已經確實無滲漏水之 瑕疵，竟然仍於103 年2 月5 日填寫房地產標的現況說明書 時，於第13項「建築改良物是否有滲漏水情形」一欄勾註「 否」，且於兩造於103 年3 月27日簽訂之系爭契約第9 條第 3 項記載系爭房屋無滲漏水情事！是被告在系爭房屋產權持 有期間，既然確實曾因系爭房屋嚴重滲漏水而大幅翻修進行 修繕，卻故意在系爭契約、及標的現況說明書選項中隱匿上 開事實，即有故意不告知瑕疵之情形，甚為明確。 ㈡按民法第354 條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並 應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，又按 「所謂出賣人故意不告知瑕疵，包括出賣人明知有瑕疵而不 告知瑕疵存在之情形在內，至出賣人是否知悉瑕疵之形成原 因，則非所問，故出賣人倘明知有瑕疵，縱令其不知瑕疵之 形成原因，而未將瑕疵存在之事實告知買受人，仍與故意不 告知瑕疵相當。」最高法院93年台上字第2357號民事判決要 旨參照。是本件被告隱匿系爭房屋曾因嚴重漏水而做大幅翻 修之修繕工程事實，且事後實質上確實並未完全修繕而仍有 滲漏水瑕疵，自應負故意不告知之物之瑕疵擔保責任。 ㈢至於被告主張原告已與被告代理人俞景祥簽立協議書協議如 下：「茲買方鄭曉玲購買鳳山區五福二路100 巷28-4號5 樓 今因房屋漏水103 年8 月初發生，即開始修理，本賣方承諾 於交屋日起6 個月內負責漏水修理完畢。」則本件兩造已於 102 年9 月22日就防漏水之瑕疵已為特別協議，且被告亦已 依該特別協議，以24萬2000元之報酬，委請官漢彰就防漏水 之瑕疵為修補，兩造既然已先為特別協議，縱使未全部修補 系爭房屋之滲漏水瑕疵，仍應依兩造約定之前開協議再行由 被告修補完成，原告實不得更依物之瑕疵擔保責任而請求減 少價金等語。然觀之前開協議書之記載，並未有限制或排除 原告依法得主張之物之瑕疵擔保請求權之內容，參以被告於 102 年11月間買受系爭房屋後即因滲漏水而大幅翻修、復於 出售系爭房屋予原告後，亦曾雇請官漢彰為滲漏水修繕工程 ，然均未使系爭房屋滲漏水之瑕疵修復完成，亦即，系爭房 屋於該等大幅及陸續修繕後仍有滲漏水情形，已如前述，則 被告執此協議書主張原告喪失民法所定之物之瑕疵擔保請求 權，不足採認。
六、原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，未逾越除斥期間 ：
按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人 故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「買受人因物有瑕疵，而 得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受 人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時 起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之。」民法第360 條、民法第36 5 條分別定有明文。再按「依民法第三百五十六條第一項之 規定，買受人固有依通常程序檢查、通知所受領之物之瑕疵 義務，但若物之瑕疵係為出賣人所明知而故意不告知買受人 者，買受人即可免除此項檢查及通知之義務，而不視為其承 認所受領之物，此觀同法第三百五十七條之規定自明。」（ 最高法院86年度台上字第3671號判決要旨參照），查被告於 103 年5 月2 日交屋後，原告於103 年8 月初經由仲介告知 俞景祥、俞景祥再轉知被告關於系爭房屋有滲漏水情事，被 告隨即於103 年8 月10日出具委託書委託俞景祥與原告協商 等情，經證人俞景祥證述在卷（見本院卷第15至17頁），並 有委託書、估價單及協議書附卷為憑，堪認原告業已符合民 法第356 條第1 項從速檢查通知義務。更何況被告係明知系 爭房屋曾有嚴重滲漏水瑕疵，須以大幅翻修修繕工程處理， 且於修繕工程後短期間內即轉手出售予原告，已如前述，則 被告顯屬故意不告知瑕疵之情形，依上開法律規定，原告不 適用民法第356 條及第365 條之6 個月除斥期間之限制，則 原告於104 年3 月19日提起本件訴訟（見本院一卷第3 頁本 院收狀戳），尚在民法第365 條規定之5 年期限內，自屬合 法。
七、原告請求減少價金17萬480元應予以准許： ㈠經查，原告先位聲明請求減少價金17萬480 元，係包含系爭 房屋買賣點交時即103 年5 月2 日之污名價值減損9 萬4800 元、及被告委由俞景祥雇請官漢彰修繕後仍有滲漏水部分之 修復費用7 萬5680元，此有愷豐不動產估價師聯合事務所鑑 定報告書為憑（見鑑定書第12、45、50頁），本院審酌被告 已就系爭房屋滲漏水情形，曾委由俞景祥雇請官漢彰為修繕 工程，確已支出修補滲漏水之費用，則以官漢彰修繕後仍有 滲漏水之瑕疵情形所估算之修復費用，計入原告得請求之減 少價金數額，方屬公允，又系爭房屋滲漏水瑕疵亦產生交易 上之污名價值減損，其數額以系爭房屋點交時之減損情形為 據，亦屬有據，是原告請求減少價金17萬480 元（計算式： 9 萬4800元＋7 萬5680元＝17萬480 元），實屬有據，應予 准許。
㈡又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第22 9 條第2 項分別定有明文。從而原告請求被告給付17萬480 元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年5 月8 日（見本院一卷 第21頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於 法並無不合，應予准許。
八、本件原告先位請求減少價金已准許，則備位請求債務不履行 之損害賠償，即無庸審酌。至被告聲請調查證人周亦辰、證 人即被告買受系爭房屋後僱用之修繕人員戴嘉宏、洪瑞明， 依被告聲請調查證據狀所載及言詞補充說明之各證人欲證明 之事項（見本院一卷第145 頁至147 頁、本院三卷第88至90 頁），本院均認與前述本件爭點無相當之關聯及必要性，故 認無調查之必要，併此敘明。
九、綜上所述，被告故意不告知系爭房屋曾嚴重滲漏水並未完全 修復瑕疵，堪以認定，是原告依據物之瑕疵擔保請求權，請 求被告減少價金17萬480 元，應屬有據。從而，原告請求被 告給付17萬480 元及自104 年5 月8 日起至清償日止按年息 5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。十、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行 ，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請 為准駁之裁判。另被告已為免為假執行之聲請，爰依民事訴 訟法第392 條第2 項規定，依職權酌定相當金額如主文第三 項後段所示宣告被告預供擔保而免為假執行。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與 判決結果無影響，爰不另一一論述。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
鳳山簡易庭 法 官 黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書 記 官 邱靜銘