臺灣高雄地方法院民事判決 105年度重訴字第143號
原 告 葉經民
訴訟代理人 葉孝慈律師
被 告 吳東翰
吳孟學
共 同
訴訟代理人 柯尊仁律師
上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國105 年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳東翰應給付原告新臺幣叁佰伍拾萬元，及自民國一百零四年十月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告吳孟學應將其就如附表所示土地所為之預告登記塗銷。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰伍拾萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣被告吳東翰擬向高雄市中山市場之土地所有權 人各別收購土地（下稱系爭整合案），伊乃與吳東翰於民國 103 年3 月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定吳東翰得以每坪新臺幣（下同）100 萬元，向伊購 買坐落高雄市○鎮區○○段0000○0000○0000○0000地號等 10筆土地（權利範圍原均為2531/7590 ，下合稱系爭A 土地 ）及同段1094－0027地號土地（權利範圍原為2531/7590 ， 下稱系爭B 土地）。其後，兩造復議定由吳東翰先向伊購入 系爭A 、B 土地之其中5.7 坪，價金為570 萬元。伊遂於同 年4 月11日將名下之部分系爭A 土地（權利範圍均153/7590 ）及系爭B 土地之應有部分，辦理移轉登記予吳東翰指定之 人即被告吳孟學，並於同日將系爭A 土地其餘部分供吳孟學 辦畢如附表所示之預告登記，然吳東翰僅給付220 萬元予伊 ，其餘價款350 萬元迄未給付。嗣兩造於同年4 月14日合意 增訂補充條款，約定系爭整合案若未能整合成功，則吳東翰 應補足已過戶坪數之款項即350 萬元，或將伊多過戶之坪數 即3.5 坪，辦理移轉登記回復至伊名下（下稱系爭補充條款 ），兩造並約定系爭整合案最後期限為104 年12月31日。詎 伊其後輾轉透過訴外人葉○童知悉其他地主即訴外人陳○蒼 不願將土地出售予吳東翰，系爭整合案亦已逾最後期限，可 見系爭整合案確定無法成功，伊自得請求吳東翰依約補足款
項350萬元；況吳東翰指定將前開應有部分登記在吳孟學名 下，致使吳東翰無法將「多過戶之坪數」移轉回伊名下，吳 東翰就此亦應負給付不能之責；又被告對伊既無所欲保全之 債權存在，如附表所示之預告登記自失所附麗，伊得主張所 有物妨礙除去請求權，請求吳孟學塗銷該預告登記；再者， 因吳東翰遲延給付餘款，造成伊未能按時繳納土地增值稅， 因而遭到稅捐機關課予滯納金8萬8,886元，吳東翰就此應負 遲延責任。退步言之，縱認吳東翰就系爭補充條款具有選擇 權，得選擇將多過戶之坪數即3.5坪土地辦理移轉登記回復 至伊名下，兩造現均同意將所稱之「多過戶之坪數」統一以 系爭B土地之權利範圍1974/7590之應有部分進行處理，伊得 備位請求吳東翰將該應有部分辦理移轉登記至伊名下，且應 賠付經比例折算後之滯納金5萬6,969元與土地增值稅48萬 6,965元，吳孟學則仍應將如附表所示之預告登記予以塗銷 ，復因被告擅自將系爭B土地提供予訴外人劉○蕾、邱○美 各設定擔保債權額110萬、30萬元之普通抵押權登記，造成 被告選擇將土地移轉回伊名下後，伊受有損害共140萬元， 吳東翰亦應就此負賠償之責，爰依系爭補充條款，民法第 227條第1項、第226條第1項、第229條第2項、第231條第1項 、第233條第1項、第3項及第767條第1項中段等規定，提起 本件訴訟等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈吳東翰應給付358 萬8,886元，及自調解聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。⒉吳孟學應將如附表所示之 預告登記予以塗銷。⒊上開先位第⒈項聲明，願供擔保，請 准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈吳孟學應將系爭B土地其中 權利範圍1974/7590之應有部分移轉登記予原告。⒉吳東翰 應給付194萬3,934元，及其中140萬元自105年6月28日民事 更正聲明狀繕本送達翌日起，其餘54萬3,934元自調解聲請 狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。⒊吳孟學應將如附表所示之預告登記予以塗銷。⒋上 開備位第⒉項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造並未約定最後履行期限，且系爭整合案涉及 多筆土地，吳東翰目前仍持續與陳○蒼洽談買賣事宜，除非 吳東翰主觀上已經放棄整合，否則即不得認定系爭整合案屬 於確定無法成功之狀態，原告不得請求吳東翰給付剩餘價款 350萬元或辦理系爭B土地之應有部分移轉登記，且就尚未完 成所有權移轉登記之其餘系爭A土地，仍有保全之必要，原 告亦不得請求吳孟學塗銷如附表所示之預告登記；又縱認系 爭整合案確定未能成功，吳東翰亦選擇將「多過戶之坪數」 移轉登記回原告名下，自無給付價金餘款之義務；再系爭買
賣契約與系爭補充條款已約定土地增值稅應由原告負擔，原 告備位請求給付土地增值稅，與兩造間之約定不符，至原告 遲延繳納稅捐所衍生之滯納金，原告應自負其責，與伊等無 涉，伊等並無給付不能或給付遲延之情事，無庸負擔賠償責 任等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均 駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈吳東翰擬自行向高雄市中山市場土地之所有權人各別收購 土地而存在系爭整合案，故原告與吳東翰於103 年3 月10 日簽訂系爭買賣契約，約定吳東翰以每坪100 萬元之價格 ，向原告購買其所有之系爭A 、B 土地（見院一卷第6 頁 至第9 頁正面）。其後，兩造同意由吳東翰先以每坪100 萬元之價格，向原告購買系爭A 、B 土地之其中5.7 坪， 價金570 萬元，吳東翰已就此給付價金220 萬元予原告， 原告乃於同年4 月11日將系爭A 土地之一部分（即各地號 土地之權利範圍均153/7590）與全部系爭B 土地（權利範 圍2531/7590 ），辦理所有權移轉登記予吳東翰指定之人 即吳孟學，並於同日以吳孟學為預告登記請求權人，就系 爭A 土地之其餘部分（即各地號土地之權利範圍均2378/7 590 ），辦畢如附表所示之預告登記（分見院一卷第69頁 至第111 頁、第112 頁至第116 頁）。
⒉兩造於同年4 月14日合意增訂系爭補充條款，其第2 點約 定略以：系爭整合案若未能整合成功，則被告應補足已過 戶坪數之款項，或僅移轉已付款項之坪數，多過戶之坪數 應於確定未能全部整合成功時，移轉回原告之名下（見院 一卷第9 頁反面）。又兩造於訴訟中，均同意所稱之「多 過戶之坪數」以系爭B 土地其中權利範圍1974/7590 之部 分為統一處理（分見院一卷第210 頁、第181 頁）。再者 ，依系爭買賣契約第6 條約定，土地增值稅應由原告負擔 。系爭補充條款第1 點則約定略以：原告同意第一次過戶 之增值稅延後於買方再次移轉時繳納，但此一款項仍應由 原告負擔，並於售價中預先扣除。
⒊系爭整合案成功與否，係僅就吳東翰能否成功收購高雄市 中山市場全部土地為判斷標準（見院一卷第139 頁）。 ⒋劉○蕾、邱○美各於103年5月19日、同年9月30日，先後 就系爭B土地分別設定擔保債權額110萬、30萬元之普通抵 押權登記（見院一卷第88頁至第89頁）。
⒌高雄市西區稅捐稽徵處前鎮分處於104 年3 月24日行文原 告，函知其重新核定原告與吳東翰間之11筆地號土地移轉
，應繳納之土地增值稅總額為59萬2,630 元（其中系爭B 土地之應納土地增值稅為48萬6,965 元）。因前開稅款逾 期未繳，該分處遂於104 年6 月16日再次行文原告，函知 其因滯欠應納稅捐68萬1,516 元（即土地增值稅總額59萬 2,630 元加計滯納金8 萬8,886 元，又其中針對系爭B 土 地之滯納金為7 萬3,044 元），乃函請有關單位辦理禁止 高雄市○鎮區○○段0000○0000地號土地（權利範圍2378 /7590 ）移轉或設定他項權利登記（分見院一卷第149 頁 至第150 頁、第151 頁，院二卷第5 頁至第9 頁）。 ㈡爭執部分：
⒈原告先位請求吳東翰應給付價金餘款350 萬元與滯納金8 萬8,886 元，吳孟學則應將如附表所示之預告登記予以塗 銷，有無理由？
⒉承上，如先位請求為無理由，則原告備位請求吳孟學應將 系爭B 土地之一部分應有部分（權利範圍1974/7590 ）辦 理移轉登記予原告，並請求吳東翰應給付140 萬元、吳孟 學應給付54萬元3,934 元及塗銷系爭預告登記，有無理由 ？
四、本院得心證之理由：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。是解釋私人之契約，應通觀全 文，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷標準，並斟 酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，不能拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失真意，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解，最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號及 17年上字第1118號等判例著有明文。又債務人非依債務本旨 實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235 條所明定 。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者 ，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，最高法 院著有31年上字第2481號判例可參。而契約成立生效後，債 務人除負有主給付義務外，為準備、確定、支持及完全履行 之主給付義務，尚負有從給付義務，以確保債權人之利益能 獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現（參見 最高法院100 年度台上字第171 號判決意旨）。 ㈡兩造間就系爭整合案之成功與否，係僅就吳東翰能否成功收 購高雄市中山市場全部土地為判斷標準，並無爭執，惟就吳 東翰目前是否已確定無法完成收購，則存有爭執。經查，系 爭買賣契約與系爭補充條款乃各於103 年3 月10日、同年4 月14日所簽立，佐以證人葉○童到庭結證：中山市場乃伊等
葉姓家族親屬所有之土地，吳東翰以私人仲介身分找伊洽談 土地買賣事宜，但此次買賣規模甚鉅，伊要求吳東翰提出所 稱之開發公司或建設公司之具體名稱，但吳東翰無法提出， 伊復表示可以直接請財團來談，吳東翰也不願意，遂無法談 成後續買賣事宜，又伊與陳○蒼均未同意將土地出售予吳東 翰，吳東翰曾於104年1月初告知最大地主即陳○蒼不願意完 成簽約，系爭整合案無法繼續進行下去，系爭整合案等於破 局等語明確（見院一卷第177頁至第178頁），顯見吳東翰於 系爭買賣契約與系爭補充條款簽立後，迄今已近3年，猶仍 未能順利向葉○童、陳○蒼等人收購其等之應有部分。參以 被告庭呈之吳東翰與訴外人葉○英間所簽立之土地買賣契約 ，其內約定最終完成期限為105年5月31日，惟吳東翰未能於 此期限內完成相關整合乙情，業據被告陳明在卷（見院二卷 第17頁），益徵吳東翰確實未能順利進行系爭整合案之土地 收購事宜。至被告雖抗辯吳東翰尚未放棄系爭整合案等語， 然土地之整合開發，所涉之權利人、價款及相關權利義務關 係，雖可能牽連廣泛、規模甚鉅，致使耗時需久，惟衡諸情 理，其得否成功整合，當以一般客觀合理之狀況為判斷依據 ，無從僅繫諸於其中一人之主觀意念，本件兩造既為具有一 般經濟交易往來經驗之成年人，應亦無可能合意以吳東翰之 個人主觀想法作為履約基準。而被告就吳東翰已順利向除原 告以外之其他地主陸續議定、完成收購乙節，迄未舉出具體 事證以實其說，本院難以僅因吳東翰尚未放棄其主觀之收購 願望，即逕為有利於被告之認定，被告此部分抗辯，無從憑 採。從而，吳東翰無法順利完成中山市場全部土地之收購， 系爭整合案確定未能成功，堪可認定。
㈢次查，系爭補充條款之第2 點約定略以：系爭整合案若未能 整合成功，則被告應補足已過戶坪數之款項，或僅移轉已付 款項之坪數，多過戶之坪數應於確定未能全部整合成功時， 移轉回原告名下乙節，為兩造所不爭執，觀其文義記載，固 未載明以補足餘款為優先選項，然本件買賣屬雙務契約，吳 東翰所提出之給付，應符合債之本旨，而原告將前揭土地移 轉至吳孟學名下後，為確保後續誠實履約事宜，被告本不應 擅自在土地上任意增加負擔或為其他處分，以確保原告之利 益能獲得完全之滿足，俾使締結契約之目的得以實現，此一 從給付義務，無待於系爭買賣契約或系爭補充條款明文約定 。惟劉○蕾、邱○美現就系爭B土地各設定擔保債權額110萬 、30萬元之普通抵押權登記，為兩造所不爭，可見系爭B土 地其上業已增加相當之負擔，非屬圓滿狀態，此當非原告於 簽約時所預見，縱將之辦理移轉登記返還至原告名下，將來
可能因抵押權人實行抵押權而致使原告蒙受不利益，明顯不 利於原告，難認公允。是於系爭整合案未能成功之狀況下， 吳東翰主張其欲選擇將系爭B土地其中3.5坪應有部分返還予 原告，此一選擇權之行使，難認符合債之本旨，被告所欲提 出交付之物即系爭B土地其中3.5坪部分，其上存有前揭抵押 權設定登記之負擔，其權利狀態已非兩造所締約之情形，無 從認定與系爭補充條款訂定之內容相符，揆諸上揭說明，自 不得謂此為依債務本旨之提出。是經兼衡兩造間締約當時之 情形、契約之文義及上述諸節，茲認吳東翰無從選擇移轉已 付款項之坪數回原告名下，而應將已過戶坪數之款項即350 萬元補足交予原告，原告此部分之主張，當屬有據。 ㈣原告另主張被告應賠付土地增值稅所衍生之滯納金，此為被 告所否認。經查，系爭買賣契約第6 條明文約定：土地增值 稅應由原告負擔等詞，系爭補充條款第1 點亦約定略以：原 告同意第一次過戶之增值稅延後於買方再次移轉時繳納，但 此一款項仍應由原告負擔，並於售價中預先扣除等節，上開 契約文義為兩造所不爭執，是依文義解釋，兩造間就系爭A 、B 土地移轉所生之土地增值稅，顯已議定應由原告負擔， 且原告同意得延後繳納，並未見有何明文限制此部分約定僅 限於系爭整合案成功時方可適用之語句。而此一約定內容既 透過書面文字加以記載明確，揆諸上開說明，自不得反捨契 約文字而更為曲解。故本件原告主張系爭整合案未能成功而 無前開約定之適用，且原告尚未收受餘款即須負擔鉅額土地 增值稅，有違一般正常交易慣例與誠信原則，應由吳東翰負 擔土地增值稅等語，無足憑採。循此，原告未於法定期限內 向稅捐機關完成納稅事宜，致使衍生後續滯納金，尚非得遽 予歸咎於被告。況且，高雄市西區稅捐稽徵處前鎮分處早於 104 年3 月24日行文通知原告應繳土地增值稅59萬2,630 元 ，復於同年6 月16日函知原告其因滯欠應納稅捐，故應加計 滯納金8 萬8,886 元乙情，為兩造所不爭，而給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付 ，自受催告時起，始負遲延責任，此觀民法第229 條第2 項 前段規定自明，本件原告遲至同年8 月17日始聲請調解而向 被告為催告之意思表示，自不得回溯主張吳東翰就其於催告 前所受之損害，亦應負遲延之責，原告請求吳東翰應賠付上 開滯納金，非可憑採。
㈤再查，系爭買賣契約第9 條之「其他特約事項」略以：未過 戶之土地持分，原告不得再設定任何負擔或以所有權狀再質 借任何款項（否則吳東翰得逕為申請補發），並同意讓吳東 翰設定預告登記乙節（見院一卷第8 頁反面至第9 頁正面）
，佐以兩造並未爭執吳孟學設定如附表所示之預告登記，係 緣於原告與吳東翰間所簽立之系爭買賣契約與系爭補充條款 ，可見如附表所示之預告登記所欲保全者，實乃吳東翰得依 系爭買賣契約與系爭補充條款之約定，對土地出賣人即原告 所享有之請求權即系爭B 土地應有部分移轉登記請求權，該 預告登記具有從屬性。又系爭買賣契約第9 條復明定「買賣 標的物限於中山市場全部土地過戶完成辦理移交」（見院一 卷第8 頁），可見兩造間就如附表所示土地之移轉登記，其 履行以系爭整合案成功為前提，然系爭整合案已確定未能完 成，業如上述，可見被告已無從請求原告將其餘尚未完成所 有權移轉登記之土地另行辦理過戶予吳東翰或吳孟學，是以 ，如附表所示之預告登記之目的已不能達成，該預告登記失 其依據（最高法院100 年度台上字第608 號判決同此意旨） ，惟此預告登記之存在，足以妨害原告土地所有權之完整， 是其請求塗銷如附表所示之預告登記，應屬有據。五、綜上所述，原告本於契約之法律關係及其所有物之妨害除去 請求權之行使，先位請求吳東翰應給付350 萬元，及自調解 聲請狀繕本送達之翌日即104 年10月2 日（見院一卷第120 頁正面）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，且吳 孟學應將如附表所示之預告登記予以塗銷，為有理由，應予 准許；逾此範圍以外之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造 就主文第一項所示部分，分別陳明願供擔保，聲請宣告准、 免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告 敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。再原告先 位請求吳東翰給付剩餘價款350 萬元部分，既為有理由，則 其就此部分所為之備位請求，即無庸審酌，併予指明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 3 日
民事第五庭 法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
書記官 吳和卿
附表
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│編│土地坐落之地號 │收件日期 │
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│ │預告登記之限制範圍 │收件字號 │
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│號│ │預告登記請求權人 │
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│１│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│民國103 年4 月9 日 │
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│ │2378/7590 │103年前地字第000000號 │
│ │ │----------------------│
│ │ │吳孟學 │
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│２│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
│ │--------------------------------│ │
│ │2378/7590 │ │
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│３│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│４│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│５│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│６│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│７│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│８│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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│９│高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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││高雄市○鎮區○○段0000○0000地號│同上 │
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│ │2378/7590 │ │
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