臺灣高雄地方法院民事判決 105年度小上字第114號
上 訴 人 曾皆盛
被 上訴人 郭存書
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105 年6 月30
日本院高雄簡易庭105 年度雄小字第448 號第一審判決提起上訴
，經本院於民國106 年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣柒仟伍佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由上訴人負擔新臺幣貳佰貳拾伍元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按對於小額程序之第一審判決之上訴，非以判決違背法令為 理由，不得為之，而所謂判決違背法令，乃指判決不適用法 規或適用不當，或有民事訴訟法第469 條第1 款至第5 款所 列情形，民事訴訟法第436 條之24第2 項、第436 條之32第 2 項，準用同法第468 條，分別定有明文。又法院依調查證 據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之 判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（最高法院69年台 上字第771 號判例參照）。另當事人提起上訴，如依民事訴 訟法第468 條規定，以小額程序之第一審判決有不適用法規 或適用法規不當為理由時，其上訴狀或理由狀應有具體之指 摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則 ，應揭示該法則之旨趣，倘為司法院解釋或最高法院之判例 ，則應揭示該判解之字號或其內容，如依民事訴訟法第469 條第1 款至第5 款所列情形為理由時，其上訴狀或理由書應 揭示合於該條款之事實。查上訴人以其於原審已提出民國10 4 年3 月18日存證信函通知被上訴人終止租約，然原審對此 重要事實棄置不顧，違反經驗法則為由，提起本件上訴，因 其已對第一審判決如何違背法令為具體內容並符合規範之指 摘，其上訴應屬合法，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於101 年間向被上訴人承租門牌 號碼高雄市○○區○○街00巷00弄0 號2 樓3 全棟房屋（下 稱系爭房屋），兩造並簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金 新臺幣（下同）7,500 元，租期自101 年2 月26日起至102 年2 月25日止，租約到期後，因上訴人續住於系爭房屋並繳
付租金，兩造即成立不定期租賃。惟上訴人自104 年1 月26 日起未繳付租金，至104 年11月24日始交還系爭房屋鑰匙， 104 年11月份租金以5,000 元計算，上訴人尚欠104 年1 月 26日起至同年11月24日止共計80,000元租金未給付，爰依租 賃之法律關係，請求上訴人給付租金等語。於原審聲明：上 訴人應給付被上訴人80,000元。
二、上訴人則以：系爭房屋漏水嚴重，伊多次告知被上訴人處理 ，卻未修繕，造成伊因居住環境不良經常生病，故以104 年 3 月18日存證信函通知被上訴人退租及交還系爭房屋，以押 租金扣抵104 年2 月及3 月租金，並於104 年3 月23日搬離 ，另向他人承租房屋居住，因被上訴人不收鑰匙，伊將鑰匙 掛在系爭房屋門上，已返還系爭房屋予被上訴人，且伊於承 租期間租金、水電費、電話費均已繳納完畢，並未積欠被上 訴人任何費用等語，資為抗辯。於原審聲明：被上訴人之訴 駁回。
三、原審審理結果，以上訴人未舉證終止租約及返還系爭房屋為 由，准許被上訴人請求自104 年1 月26日起至同年11月24日 之租金72,500元，扣除押租金15,000元，判命上訴人應給付 被上訴人57,500元，而駁回被上訴人其餘請求（被上訴人敗 訴部分，未據被上訴人提起上訴而告確定）。上訴人不服原 審判決，提起本件上訴，除援引原審陳述及主張外，另補陳 ：伊於原審已提出104 年3 月18日存證信函通知被上訴人終 止租約，然原審對此重要事實棄置不顧，違反經驗法則，且 伊將系爭房屋鑰匙交給被上訴人，被上訴人不收，伊交給管 委會轉交，管委會亦不收，故於104 年3 月23日搬離當日， 將鑰匙插在系爭房屋門上等語。並聲明：㈠原判決不利於上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁 回。被上訴人則聲明：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第38頁）：
（一）兩造於101 年2 月25日簽訂租約，上訴人向被上訴人承租 系爭房屋，約定每月租金7,500 元，租期自101 年2 月26 日至102 年2 月25日。
（二）上開租約屆期後，上訴人繼續居住並繳付租金，被上訴人 亦繼續收取租金，兩造間成立不定期租賃契約。（三）被上訴人對上訴人提起侵占刑事告訴，上訴人於104 年11 月24日於偵查庭交還系爭房屋鑰匙，業經檢察官為不起訴 處分確定。
（四）被上訴人同意104 年11月份之租金以5,000 元計算。五、本件之爭點：㈠上訴人以104 年3 月18日存證信函終止租約 ，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付自104 年1 月26日
至104 年11月24日之租金，有無理由？金額為若干？本院分 述判斷意見如下：
（一）上訴人以104 年3 月18日存證信函終止租約，有無理由？ ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未 定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之 習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知， 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期 限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之 ；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第450 條、第451 條分別定有明文。又未定期限之租 賃，當事人一方依民法第450 條第2 項規定，固得隨時終 止契約，惟依同條第3 項規定，終止契約應於該條項規定 之相當期間前預行通知，而法律規定須預行通知，其目的 在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租 賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間 ，應解為經過上開第450 條第3 項所定之相當期間後，即 發生終止之效果（最高法院95年度台上字第1466號判決意 旨參照）。
⒉經查，兩造於101 年2 月25日簽訂租約，上訴人向被上訴 人承租系爭房屋，約定每月租金7,500 元，租期自101 年 2 月26日起至102 年2 月25日止，租約屆期後，上訴人繼 續居住並繳付租金，被上訴人亦繼續收取租金，兩造間成 立不定期租賃契約，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項㈠、㈡），則依民法第450 條第2 項前段規定，兩造各 得隨時終止租約。又上訴人於104 年3 月18日寄發高雄海 軍官校郵局第12號存證信函，通知被上訴人終止租約，被 上訴人於翌日收受等情，業據上訴人提出上開存證信函及 回執為證（見原審卷第26頁、第26-1頁，本院卷第15頁、 第33頁），上開存證信函載明「造成家中成員身心受創， 在忍無可忍情況下告知要退租，以押金15,000元抵104 年 1 月26日至2 月25日及2 月26日至3 月25日兩個月之房租 」等語，堪認已明確向被上訴人表示終止租約，被上訴人 雖辯稱：伊忘記是否有收到上開存證信函云云（見本院卷 第37頁），然上開回執所載地址確為被上訴人住處地址， 此為被上訴人所不否認（見本院卷第37頁），且上開回執 蓋有大唐御庭園管理委員會管理員簽收章，依民事訴訟法 第137 條第1 項規定，自已發生送達之效力。另上訴人以 上開存證信函向被上訴人表示終止契約，雖未附相當期間
預行通知，依前開說明，應解為經過民法第450 條第3 項 所規定之期間後發生契約終止之效力，因兩造原租約所約 定之租金以1 個月定其支付之期限（見原審卷第31頁）， 上訴人應以1 個月之末日為契約終止期，且應於1 個月前 通知，則上訴人所為通知經過1 個月且以該月之末日為契 約終止期即104 年4 月25日發生契約終止之效力，原審就 上訴人所提出之上開存證信函及回執置而未論，仍以上訴 人未能舉證於104 年11月24日前已通知被上訴人終止租約 為由，判命上訴人給付自104 年1 月26日起至同年11月24 日止之租金，顯有違誤，上訴人以104 年3 月18日存證信 函終止租約，洵屬有據。
（二）被上訴人請求上訴人給付自104 年1 月26日至104 年11月 24日之租金，有無理由？金額為若干？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條第1 項 前段定有明文。又租賃契約，依民法第451 條規定更新後 ，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件 ），並未隨同變更（最高法院81年度台上字第1973號判決 意旨參照）。經查，兩造原租約所約定之租金每月7,500 元，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠），又上訴 人以104 年3 月18日存證信函終止租約，於104 年4 月25 日發生契約終止之效力，已如上述，則被上訴人於上訴人 合法終止租約後，自不得再依租賃關係，請求上訴人給付 租金，縱然被上訴人主張上訴人於終止租約後仍繼續居住 系爭房屋等情屬實，亦非被上訴人依租賃關係所得請求， 而應另循其他法律途徑為救濟，附此敘明。準此，被上訴 人依租賃契約之法律關係，得請求上訴人給付之租金為自 104 年1 月26日起至同年4 月25日止共計22,500元（計算 式：7,500 ×3 ＝22,500），又上訴人於承租系爭房屋時 已繳給被上訴人15,000元之押租金，有房屋租賃契約書附 卷可稽（見原審卷第31頁），上開租金經扣除該押租金後 ，被上訴人僅得請求7,500 元（計算式：22,500元－15,0 00元＝7,500 元）。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人 給付租金7,500 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨 就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應 由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第2 項所示。 至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之 宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、末按，於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時， 應確定其費用額，民事訴訟法第436 條之19第1 項、第436 條之32第1 項規定甚明。本件第一、二審訴訟費用應由上訴 人負擔9% ，又第一、二審訴訟費用分別為1,000 元、1,500 元，合計2,500 元，故應由上訴人負擔225 元，餘則由被上 訴人負擔，併予確定如主文第4 項所示。
八、本件事證及法律關係已明確，兩造之其他主張陳述抗辯及證 據即無另予一一論述之必要，併予敘明。
九、結論：本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟 法第436 條之32第1 、2 項、第449 條第1 項、第450 條、 第79條、第436 條之19第1 項，判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 林幸頎
法 官 秦慧君
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
書記官 陳玉娥