臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1430號
原 告 陳嘉智
訴訟代理人 洪士宏律師
蘇辰雨律師
被 告 温宏碩
兼訴訟代理 温宏穗
人
被 告 盧輝哲
楊升雄
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年1月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市大樹區竹寮段一O九五地號土地（地目：田，面積一四二六點O四平方公尺）分割方法如附圖一所示，分割後取得位置與面積各如附表一所示。
原告應給付被告各如附表二所示之補償金。
訴訟費用由兩造各按如附表一所示應有部分之比例負擔之。 事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（地目： 田，面積1426.04平方公尺，下稱系爭土地）為兩造所共有 ，原告於民國96年1月3日因分割繼承取得應有部分18分之11 ，被告温宏碩、温宏穗因繼承分別取得應有部分54分之8、 54分之4，被告盧輝哲、楊升雄則因買賣各取得應有部分12 分之1。系爭土地為農業發展條例（下稱農發條例）所指之 耕地，兩造於分割後取得土地之面積雖均未達0.25公頃，惟 系爭土地為於89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，並無因 法令不能分割之情形，亦無依物之使用目的或協議不得分割 之情況。是兩造無法達成分割協議，原告即得訴請分割，並 依兩造於鄰近土地之使用狀況及土地使用之完整性為分割方 式。為此，爰依民法第823條第1項規定提起本訴。並聲明： 兩造共有之系爭土地按如附圖一（甲案）所示方式分割，如 附圖一所示編號甲2部分（面積871.47平方公尺）分歸原告 取得，如附圖一所示編號乙2部分（面積554.57平方公尺） 分歸被告取得並按原應有部分比例保持共有。
二、被告則以：被告同意分割系爭土地，但不同意如附圖一之分 割方案。系爭土地如附圖二（乙案）編號丙部分（即被告主 張之既成道路，但為繪製附圖二分割方案有作部分修正，下 稱系爭道路）自日據時代起即以寬約2.5至3公尺作為聯外道 路之唯一出入口供通行迄今，為既成道路，且尚須通行周圍 鄰地（即同段1080、1086、1089地號土地）與公路連結，為
免因系爭土地分割後產生通行糾紛，被告主張應維持系爭道 路使用現況，由兩造按原應有部分比例維持共有。又如附圖 二編號甲部分土地現由訴外人陳信夫、李勇造之地上建物（ 門牌號碼分別為高雄市○○區○○路00○0號、98號）占有 使用中，因陳信夫之父親於日據時代受僱於訴外人温阿林， 溫阿林係原告就系爭土地應有部分權利之前手之一，陳信夫 之父經温阿林同意建築並占有門牌號碼竹寮路98之6號建物 及坐落之土地，現由陳信夫續占有中，原告即應繼受前手温 阿林之義務，加以原告曾於103年12月3日在上開建物張貼公 告主張建物占有土地部分係其私有，復於104年初向臺灣高 雄地方法院檢察署對陳信夫、李勇造提出侵占告訴，後原告 同意無償由陳信夫、李勇造使用其等所有建物占有土地部分 至兩人辭世為止，是如附圖二編號甲部分土地既經原告主張 為私有管領，並以自己所有意思同意他人無償使用，即應分 割由原告單獨所有。而如附圖二編號甲1部分土地現由原告 栽種果樹、樹木管領使用中，故亦應分割由原告單獨所有。 另如附圖二編號乙1部分土地比鄰財團法人台灣基督長老教 會（下稱基督長老教會）所有之同段1155地號土地，而盧輝 哲、楊升雄分別為基督長老教會九曲堂教會之牧師及長老， 受教會委託借名登記為系爭土地共有人，故編號乙1部分土 地若供教會使用將可增加土地利用價值。並聲明：兩造共有 之系爭土地按如附圖二所示方式分割，如附圖二所示編號甲 、甲1部分（面積各458.66平方公尺、192.74平方公尺）分 歸原告取得，如附圖二所示編號乙、乙1部分（面積各264.3 4平方公尺、150.18平方公尺）由被告取得並按原應有部分 比例保持共有，如附圖二編號丙部分（面積360.12平方公尺 ）由兩造按原應有部分比例保持共有。
三、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地（重測前為九曲堂段313地號）為農發條例所指之 耕地。
(二)系爭土地為兩造所共有，各自應有部分如附表一所示。(三)系爭土地無因法令或因物之使用目的或協議不得分割情形。(四)系爭土地原即與公路無適宜之聯絡，為袋地。(五)被告願就系爭土地分割後之分得土地保持共有。四、本件之爭點：
系爭土地應如何分割始為適當？
五、本院得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，共有人不能協議決定者，法院得
因任何共有人之請求，為裁判分割，民法第823條第1項前段 、第824條第2項分別定有明文。另依農發條例第1項第3款、 第4款、第2項規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25 公頃者，不得分割。但本條例89年1月4日修正施行後所繼承 之耕地、本條例84年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割 為單獨所有；且分割後之宗數，不得超過共有人人數。查系 爭土地地目為田地，為農發條例所指之耕地，於農發條例89 年1月4日修正施行前，共有人為温東光、温重光、温宏碩、 温宏穗、陳林嬌共5人，於農發條例89年1月4日修正施行後 ，原告於96年5月14日以分割繼承為原因取得被繼承人陳林 嬌之持分，另盧輝哲、楊升雄於104年3月17日分別以買賣為 原因取得温東光、温重光之持分，現為兩造所共有，共有人 亦維持5人，各自應有部分如附表一所示，此有高雄市政府 地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）104年8月7日函文 檢送之系爭土地登記謄本及異動索引（本院卷一第48至56頁 ）可佐，則系爭土地經分割後，兩造分得面積雖未達0.25公 頃，惟於分割後之土地宗數不超過5筆之情形下，自仍得訴 請分割。又系爭土地亦無因物之使用目的或協議不得分割之 情形，此為兩造所不爭執，是兩造就系爭土地之分割方案既 未能達成協議，原告依此訴請分割，洵屬正當，應予准許。(二)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 ，不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有未受分配，或 不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分 配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部 分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。又按 裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法， 固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共 有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並 不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度 台上字第1797號民事裁判要旨參照）；法院裁判分割共有物 ，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應 斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配 ，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以 金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例意旨參照） 。查：
1.系爭土地原即與公路無適宜之聯絡，為袋地，此為兩造所不 爭執（本院卷二第132頁反面），則無論採哪一造之分割方 案，分割後亦為袋地。參以農發條例第16條明定每宗耕地分 割之基本原則，其目的係在防止耕地細分，便利農場經營管 理，簡化耕地權屬複雜性，避免耕地分割過於零散（立法理 由參照），雖於分割後之土地未達0.25公頃，仍允許於符合 農發條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地、農發條例84 年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，但仍 以不細分為適當。系爭土地原面積已不足0.25公頃，被告既 願就分得土地保持共有，故為免分割後之土地過於零散、細 碎，自以分割後之筆數越少之分割方案為佳。本院考量如附 圖一所示分割方案，係將系爭土地分割為東西兩側2筆，原 告取得東側土地，被告取得西側土地保持共有，土地利用完 整，惟如附圖二所示分割方案，則將系爭土地分割為5筆， 兩造各自取得分開2處之土地，造成土地零散、細碎，利用 上有其不便，故兩相比較，自以如附圖一所示分割方案較為 妥適。
2.又兩造就分割方案之主要爭執，乃在系爭道路是否為既成道 路，而需由兩造保持共有。兩造間就系爭道路是否為既成道 路，雖有爭執，惟縱認系爭道路為既成道路，依如附圖一所 示分割方案，兩造所分得之土地均有部分系爭道路，而因既 成道路之所有權人對土地無從自由使用收益，行使權利應受 限制，且不得違反供公眾通行之目的，則縱未保持兩造共有 ，亦不因劃歸何方取得而剝奪另一方之通行權利，實無須遷 就該系爭道路需保持共有而為如附圖二所示細碎之分割。反 之，系爭道路若非既成道路，即更無保持共有之必要。故為 使土地利用更加完整，自以如附圖一所示分割方案為妥。 3.再與如附圖一編號乙2部分相毗鄰之同段1153、1154地號土 地分別為楊升雄、基督長老教會所有，有該2筆土地之登記 謄本可佐（本院卷一第119、123頁），而楊升雄、盧輝哲自 陳系爭土地係受基督長老教會之託借名登記（本院卷二第11 9頁），則將如附圖一編號乙2部分分歸被告保持共有，亦有 助於土地之完整利用。
4.至被告另辯稱原告之持分係源自温阿林，温阿林曾同意陳信 夫之父興建房屋使用，原告應既受其前手之義務，且曾同意 其2人就該建物占用之土地部分使用至辭世為止，故應以如 附圖二所示分割方案為妥云云。惟被告此部分主張，不僅為 原告所否認，且按共有人對共有物之特定部分使用收益，仍 須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部 或任何一部有自由使用收益之權利（最高法院62年台上字第
1803號民事判例參照），是縱有被告所指原告曾同意其2人 使用之事，惟未經全體共有人同意，仍屬無權占用。陳信夫 、李勇造既非系爭土地所有權人，且係無權占用系爭土地， 則本件分割方案自亦毋庸針對其2人無權占用之建物為考量 。
5.是本院審酌兩造就系爭土地鄰地使用狀況、經濟效用、全體 共有人利益，被告表示願保持共有等情，認以如附圖一所示 之分割方案，即將如附圖一所示編號甲2部分分歸原告取得 ，如附圖一所示編號乙2部分分歸被告取得並按其原應有部 分比例保持共有，最能發揮系爭土地之經濟價值，有利土地 之整體利用，是本院認如附圖一所示之分割方案尚屬妥適。 6.又如附圖一所示之分割方案，係按兩造各自之應有部分比例 為分配，但因利用度、區域環境因素、臨路遠近位置等因素 之不同，將影響其所分配到土地之經濟價值高低，揆之上開 說明，自應就兩造依各自分得部分之價值與其等就系爭土地 原應有部分價值之增減，由價值增加者找補價值減少者，始 符公允。經本院將如附圖一所示之分割方案委由元貞不動產 估價師事務所鑑定各共有人分得土地之市價及彼此間應互相 找補之金額，該事務所估價師針對勘估標的進行產權、一般 因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用 分析，以及估價師之專業意見分析，採用比較法及收益法為 估價方法進行評估，先選取比準地並推估其價格，再據此修 正調整估算土地價格，依市場比較案例之交易價格，採百分 率法求得不動產價格，再依各基地條件之差異調整修正結果 及最終價格決定，計算應找補之金額為如附表二所示，有該 事務所出具之鑑定報告書可佐。本院審酌系爭土地本即為袋 地，兩造所分得之土地雖均無法與公路有適宜之聯絡，但如 因此有主張袋地通行權之必要，依鑑定報告書之勘估標的現 有通行道路與其他通行道路現況圖（鑑定報告書第31頁）所 示，系爭土地東側經同段1089、1086、1086地號土地之現有 巷道，可通往東側竹寮路（旗甲公路），北側經同段1085、 1097地號土地之巷道，可通往北側竹寮路，南側經1156、10 94地號單點臨路之巷道，可通往南側竹寮路，上開3巷道雖 均為3米寬以上，惟其中北側巷道接近出口處僅為可1人通行 之泥路，另南側巷道有圍牆隔著，需翻牆始能進入，如欲以 北側或南側供人車通行，勢必須另行打通處理，故自以通行 東側之現有巷道為最優，且對鄰地所有人損害為最小，則以 交通便利性而言，自以原告分得之土地最接近且臨接該巷道 而可通往東側竹寮路，而較為便利。又以地形而言，原告所 分得之土地較為狹長，被告所分得之土地較為方正，以利用
之完整性，則以被告分得之土地較優。另再綜合比較兩造分 得之面積大小等因素，認上開鑑定報告書之鑑定結果尚屬可 採。是本件應由原告分別給付被告如附表二所示之補償金。 7.至原告雖主張依如附圖一所示分割方案，兩造所分得之土地 均無適宜之道路與附近公路聯絡，鑑定報告所指東側現有通 行巷道僅係他人之土地且未經該土地之所有權人同意供通行 ，兩造分得土地價值自應相等方屬合理云云。惟以土地之價 值而言，地段為極重要之判斷因素，兩造所分得土地雖均未 臨路，但原告所分得之土地係直接臨他人土地上之巷道，而 可通往竹寮路，倘同以主張袋地通行權而言，仍較被告處於 更優勢之地位，其價值亦應相對提高。且袋地通行權乃法律 賦與袋地所有權人可主張之權利，自亦不因鄰地所有人之反 對而得以免其義務。故原告主張兩造分得之土地價值應屬相 當，自不足採。
六、綜上，原告依民法823條第1項規定，請求分割系爭土地為有 理由。本院審酌系爭土地之使用狀況及經濟利益等情事，准 予分割如主文第1項所示，並由原告分別給付被告如附表二 所示之補償金。
七、本件為共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互 易其地位，裁判結果仍無不同，故由敗訴之一造負擔全部費 用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用由兩 造各依如附表一所示其等應有部分之比例負擔為當，併予說 明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
民事第一庭 法 官 顏珮珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 16 日
書記官 李宗諺
附表一：
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│編號│所有人 │應有部分 │分割後取得位置與面積│
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│1 │陳嘉智 │18分之11 │如附圖一所示編號甲2 │
│ │ │ │部分、面積871.47平方│
│ │ │ │公尺。 │
├──┼─────┼─────┼──────────┤
│2 │温宏碩 │54分之8 │如附圖一所示編號乙2 │
├──┼─────┼─────┤部分、面積554.57平方│
│3 │温宏穗 │54分之4 │公尺，由被告按原應有│
├──┼─────┼─────┤部分比例保持共有（分│
│4 │盧輝哲 │12分之1 │得部分保持共有之應有│
├──┼─────┼─────┤部分比例：温宏碩：42│
│5 │楊升雄 │12分之1 │分之16、温宏穗：42分│
│ │ │ │之8、盧輝哲：42分之 │
│ │ │ │9、楊升雄：42分之9）│
│ │ │ │。 │
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附表二：應付補償及受補償之金額
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│所有權人 │應付/受補償(新台幣) │
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│陳嘉智 │應付被告補償共129,465元 │
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│温宏碩 │應受原告補償49,320元 │
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│温宏穗 │應受原告補償24,659元 │
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│盧輝哲 │應受原告補償27,743元 │
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│楊升雄 │應受原告補償27,743元 │
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附圖一（即鳳山地政土地複丈成果圖分割方案甲案）附圖二（即鳳山地政土地複丈成果圖分割方案乙案）