臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第一三五號
上 訴 人 甲○○○○
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 王肇昕
右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十
一日臺灣台北地方法院八十八年度重訴字第二二七○號第一審判決提起上訴，本院判
決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補陳略稱： ㈠依房屋買賣契約第二五條之條文規定，可知：①乙方辦妥產權登記後，本約作廢 ，毫無其他條件。②至於作廢後，交付權狀之行為，已與契約作廢無關。③交付 權狀之行為，並非契約作廢之條件。是，被上訴人在原審抗辯：「然該買賣契約 書迄今仍為被告持有，未交付乙方或其指定代書情事，益證被上訴人之主張符合 土地買賣合約第七條但書規定無訛」云云，顯不正確。④況購買房屋款項，上訴 人已依約全部付清，而被上訴人仍拒不交付權狀，上訴人何能將契約交與被上訴 人。被上訴人一再強調「契約自由原則」，則雙方既然已在契約中表明「乙方辦 妥產權登記後，本約作廢」，則作廢後之契約，已不生任何解除之問題。 ㈡現行民法上債之關係乃建立在「給付義務」之上，學說上稱為主給付義務。所謂 主給付義務，指債之關係上，尤其是契約，固有、必備，用以決定債之關係類型 的基本義務。至於在補助實施債權人給付利益者，則為附隨義務。二者之區別， 有三：其一，主給付義務自始確定，並決定債之關係的類型，反之，附隨義務係 隨著債之關係的發展，於個別情況要求當事人的一方有所作為或不作為以維護相 對人的利益。其二，主給付義務構成雙務契約的對待給付，一方當事人於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（民法二六四條第一項），反之，附隨 義務原則上非屬對待給付，不發生同時履行抗辯。其三，因給付義務的不履行， 債權人得解除契約，反之，附隨義務的不履行，債權人原則上不得解除契約，但 就其所受損害，得依債務不履行規定，請求損害賠償。且為審判實務界所主張， 有最高法院七十年台上字第一三八五號判決，及八十六年台上字第四四○號判決 ，可資參照。
㈢討論並分別陳述已確定之交付房屋案件中，光暉建設股份有限公司 (以下簡稱光 暉公司) 主張解約並不合法；原確定案件之第二、三審判決，認定解約合法顯為 錯誤。
㈣依「土地買賣契約」與「房屋買賣契約」，二契約有不可分之關係，但如非上開
二契約所規定之事項，則無相互「不可分」「準用」或「援用」之可能。既然上 開土地買賣契約第一條規定之「標的」，限定於「二六、二七」地號部分，則非 二六、二七地號部分，即無由與「房屋買賣契約」相互準用或援用之情形。 ㈤按十五之六地號，並非七十五年三月十七日土地買賣契約規定之標的範圍，當然 無法與「房屋買賣契約」依土地買賣契約第七條之約定相互援用或適用之「不可 分」關係。茲被上訴人自稱以房屋買賣契約已解約，則十五之六地號之買賣契約 ，亦當然解除，自無依據。
㈥七十五年六月五日台北市工務局於起造人等所提「變更起造人申請書」中，核蓋 變更設計變更起造人印韱，其附註並載：「本申請書由起造人提出」。可證變更 起造人、變更設計均為起造人等權責，他人不可非法替代。 ㈦系爭土地一五之六地號土地，因與起造人等興建建物工程用地，二六、二七地號 土地，發生道路用地、邊界線等問題，施工至二樓，遭令停工。經起造人等於簽 「切結書」表願依法購買。足證申購該畸零地，一五之六地號土地，為起造人之 合法義務與權利，從在原審所呈被證五至被證十觀之，無論變更設計，申領執照 等均為起造人之權責，與原地主絲毫無關。
㈧按「房屋買賣契約」當事人同意委託建商代刻印章，乃用於辦理水電、瓦斯、起 造人名義等合法權益，今地主竟稱上訴人（起造人），亦「比照」委託渠代刻印 章，辦理非法事項，如購售畸零地等，其非真實，不言而諭。至於所稱「系爭房 屋係由光暉建設股份有限公司為原始起造人興建‧‧‧，故應由光暉公司處理建 造及使用執照。又本件係屬合建分售性質，原告依合建契約負有取得完整土地交 付光暉公司興建之義務‧‧‧。」云云，實乃矇蔽法院，自欺欺人，按前陳更改 起造人（一人增為八人）地主（一人增為五人），已無關地主與建設公司，更何 能以揘撰，不具法律效力之「合建分售」「取得完整土地交付光暉公司興建之義 務」等託詞，取得畸零地承購權？
㈨關於十五之六號土地，兩造間土地買賣契約並未列入，此地縱已移轉登記為上訴 人所有，不論其原因如何，其在兩造間並無買賣關係，自非因解除買賣契約所可 請求移轉者，原審判決認本件買賣乃合建分售之性質，光暉公司既負有完成房屋 興建，即負有移轉房屋占有之基地面積予上訴人，則為順利完成興建房屋目的， 而以起造人名義購入第十五之六地號土地，堪認上訴人於買受前開房屋及基地之 際，已授權光暉公司及被上訴人處理房屋興建及土地移轉事宜。縱認未經上訴人 授權，該土地應有部分業已移轉予上訴人，有兩造不爭之土地登記謄本影本可按 ，此十五之六地號土地所有權之移轉並因意思實現而認屬於土地買賣契約所約定 買賣標的之列，應有誤會。蓋不僅無此授權，且既以起造人名義購買，起造人為 上訴人，則係上訴人與台北市政府間有買賣關係，與被上訴人何干？而所有權移 轉原因甚多，非僅為買賣，不能因有移轉，遽認為意思實現認有買賣。茲該土地 既非本件買賣標的，自無解除契約回復原狀問題。 ㈩土地買賣契約與房屋買賣契約，不僅出賣人不同，且買賣標的物亦有異，二者為 不同契約，如何能約定為有不可分之連帶關係。苟被上訴人因事實需要，認需一 併履行，亦應合併為一契約，不可為此約定。況不可分連帶關係究何意思，是否 為不可分債務或連帶債務不明，而此二者債務效果不同，不可混用，故被上訴人
就此主張應無理由。縱認被上訴人可為前開不可分連帶關係之約定，亦僅能謂有 解除事由，仍需另為解除契約之意思表示，不能因一契約之解除，認其效果當然 及於另一契約，蓋解除權為形成權，必需行使，始生形成效果，而不可分連帶關 係，尚不能解為效力及於另一契約。茲被上訴人就本件契約從未為解除表示，自 難認本件契約亦已解除。
解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字 業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解，另為解 釋。茲該二十五條已約定辦妥產權登記後，本約作廢，而所謂產權登記，就本契 約言，即指土地所有權由出賣人移轉買受人，此與房屋產權登記固有不同，但一 方面此係準用，並非完全適用，蓋就土地言，無起造人問題，當指土地所有權之 移轉。另一方面此契約係出賣人所印製，法理上為買受人利益，本應為有效之解 釋，故不論房屋之產權如何移轉，自不可以房屋起造人名義變更為上訴人，非「 辦妥產權登記之問題」為由，認不得準用。
被上訴人狀詞前後矛盾，且渠始終無法舉證已開列代為繳交之統一發票，然則豈 有既涉漏稅又復加罪上訴人不履行給付「價金」之理？上訴人既不涉遲延，自無 滯納金或遲延利息問題，再者，何以上訴人應付價金均已給付，對此些微價金外 之代付稅款，上訴人有無給付義務及被上訴人不能舉證已經繳交尚有爭執者，如 何能認定上訴人有遲延責任？
原審判決，以另案解約，本案亦解約，自不適法。蓋⑴本件土地買賣契約被上訴 人尚未解除。⑵本件土地買賣契約無解除事由。⑶契約並未就該三筆款項約定應 於何時繳納，此屬給付無確定期間者，必需依民法第二百二十九條第二項催告發 生遲延效力，始可再催告而解除契約，其僅催告一次，應不生解除契約效力。 針對被上訴人在原審八十九年八月二四日、八九年九月二七日、八十九年十一月 三日、八十九年八月十五日所呈書狀，捏構不實之處，總結簡陳舉證之。據以說 明原審判決，對上訴人之駁陳、舉證，置之不理，有未盡調查之能事之違誤。 同時履行部分應為新台幣 (下同)四百四十七萬七千四百九十六元，依本件土地 買賣契約第二條土地價款為二百三十七萬元，上訴人均已付清。又依被上訴人主 張契約第七條認本件契約與房屋買賣契約有不可分連帶關係，並準用房屋買賣契 約第二十三條，則解除契約回復原狀時，被上訴人除應返還上開土地價款外，尚 應包括此一房屋部分。茲房地二者合計上訴人已付四百四十七萬七千四百九十六 元，原審為同時履行之判決，即應令被上訴人返還四百四十七萬七千四百六十九 元，然竟判決給付二百三十五萬元，縱認不包括房屋，亦應為二百三十七萬元， 是原審判決實有誤會，如鈞院認上訴無理由，亦應令被上訴人返還此一金額為同 時履行抗辯判決。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補陳略稱： ㈠參照最高法院十九年上字第二八號及五八號判例。本條約定乙方〈光暉公司〉辦 妥產權登記後，本約作廢，甲方〈上訴人〉所持有之契約書，應交付乙方或其指 定之代書，換領所有權狀（但貸款者，乙方將所有權狀影本交付甲方，正本提供
銀行擔保）。『應為正本交付銀行，辦理抵押權設定完竣發還正本，方屬正確』 ；即將契約書交付乙方或其指定代書換領所有權狀為前提，蓋此時買賣雙方所負 權利義務已完結，俾保障雙方權益，亦兼顧衡平原則。 ㈡房屋買賣契約書第二十五條約定「契約作廢」一詞，並非法律用語，究係指「無 效」、「解除」或「終止」，其要件與效果不同。依最高法院十八年上字第一二 七二號判例所示，解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不 失立約之真意。
㈢本件乃預售屋之買賣，雖依約於施工期間興建，但不具繼續性，亦無「終止權」 行使而使契約效力向將來消滅之可言。至上開契約條文為之「本契約作廢」等語 ，無非指契約當事人於各自履行契約義務後，即不再互負有契約義務之意，尚難 單憑契約文字即認房屋買賣契約書於不動產所有權移轉完畢後即行消滅，上訴人 既因遲延給付價金，違反房屋買賣契約義務，經光暉公司行使房屋買賣契約解除 權，且已生效，房屋買賣契約書乃因光暉公司解除權之行使而消滅，非如上訴人 所辯之因不動產所有權移轉予上訴人後即告消滅。 ㈣依房屋買賣契約書第七條規定，上訴人遲延繳納滯納金、營業稅等費用，為上訴 人所不否認，光暉公司援引房屋買賣契約書第十七條、第七條規定解除伊與上訴 人間之房屋買賣契約，本於私法自治原則，上訴人與光暉公司既為此違約事項得 以解除契約之約定，則依此規定行使解除權，自屬有據。從而上訴人與光暉公司 既有此解約條款之約定，則不論該等費用屬於附隨義務或主給付義務，上訴人既 該當房屋買賣契約書所約定之解約事由，光暉公司據以解除契約，亦屬正當。 ㈤房屋買賣契約書第七條乃針對同契約第五條款項逾期未付之滯納金條款，而該房 屋買賣契約書第五條之價金給付雖為有施工期間五十一期之約定，然觀之第五條 之文義：「房屋款付款辦法如附表。‧‧‧」等語，可知，附表乃房屋價金之給 付期間及金額之標準。又該附表明列「訂金」、「簽約金」、「開工」、「第一 期至第五十一期」、「銀行貸款」等項目，末項並有「總價款」之約定。準此， 第五條之價金給付，應指附表所列之各項，實非上訴人所辯之第一期至第五十一 期之分期款。另依各不同項目之價金給付，不失為房屋買賣價金之分期付款，而 第一期至第五十一期分期款，乃因應施工期間而為之約定，自非因此五十一期分 期之約定即認同契約第七條所稱之「各期價款」已限縮於此五十一期分期款。上 訴人既不否認遲延給付銀行貸款金額（即房屋尾款），光暉公司援引房屋買賣契 約書第七條約定，主張上訴人應給付遲延給付價金之滯納金，於法並無不合，上 訴人此項抗辯，亦難為採。
㈥春暉國會公園大廈土地買賣契約書第一條約定之買賣標的：座落台北市○○區○ ○段三小段第二六、二七地號土地之春暉國會大廈第五層第Ｂ號房屋壹戶所需之 基地持分。基地持分面積依本戶房屋面積與春暉國會公園大廈房屋總面積之比例 計算。其精確面積以登記完竣之土地所有權狀記載為準。上訴人卻故意忽略細譯 土地買賣契約第一條：買賣標的約定全文，僅片面擷取標的之前段，辯稱十五之 六地號並非上開買賣契約約定標的範圍，而就買賣標的後段之約定內容隻字不提 ，未顧及建物、土地持分產權之合一性及買賣標的之完整性，殊非適法。 ㈦上訴人所稱無論變更設計，申領執照（指使用執照）等均為起造人之權責，與原
地主絲毫無關，則被上訴人與其他買受人簽立之土地買賣契約將無法取得土地買 賣契約書中第一條後段所約定基地持分面積依本戶房屋面積與春暉國會公園大廈 房屋總面積之比例計算，造成房屋面積與基地面積持分不同，致房屋與土地所有 權使用、收益、處分欠缺完整性，無法符合現行公寓大廈管理條例第四條之規定 ，被上訴人依約應負債務不履行之責任。
㈧春暉國會公園大廈之建造執照係由光暉公司於七十四年八月十日取得被上訴人之 土地使用權同意書後向有關單位申請建造執照，並於七十四年十月二十四日取得 建造執照，由此可知起造人之申領執照僅需取得土地使用權同意書即可，並無必 須實質取得土地所有權之必要性，擔任第一手原始起造人之光暉公司尚且如此， 更遑論屬中途名義變更之上訴人。
㈨上訴人又以地主（即被上訴人）竟稱上訴人「比照」委託渠代刻印章，辦理非法 事項‧‧‧與事實不符，頗有斷章取義之嫌。
㈩上訴人所稱購買畸零地為其權利，必須另行出資購買，與土地買賣契約書第一條 後段之約定未符。而擁有畸零地本身無法獨立興建房屋，若非請領使用執照有礙 及履行土地買賣契約之義務，被上訴人勿庸多此一舉。上訴人亦無另行價購由被 上訴人移轉地號十五之六持分，此為兩造不爭。 上訴人企圖以該興建建築物工程遭令停工、申請復工之事由，以移花接木方式， 誤導為畸零地取得事項。
上訴人以被上訴人已將土地出售﹝指土地買賣債權契約﹞，何能越俎代庖？顯將 對內部關係與對外部關係，混為一談。
系爭土地買賣之契約第一條約定買賣標的：自應以使用執照（公園段三小段二六 、二七、十五│六地號）所載之基地為準據，含括購買房屋基地持分面積依該房 屋面積與春暉國會大廈房屋總面積之比例計算。其精確面積以登記完竣後之土地 所有權狀記載為準。
八十三年一月十一日公布之消費者保護法第十一條第二項固有所謂「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規定，而本件土地買賣契約書、 房屋買賣契約書雖為出賣人預提供予消費大眾，所擬定之制式契約，而該當消費 者保護法所規範之定型化契約。然上開房屋買賣契約第二十五條之「乙方（指光 暉公司）辦妥產權登記後，本契約作廢」條款，語意上雖不甚明確，但本於契約 成立及生效法理而論，該條文之約定，不具實益，對於上訴人未有任何不利益， 自無另為有利於上訴人解釋之必要。況於光暉公司解除房屋買賣契約書之前，更 須就房屋買賣契約仍屬有效加以解釋，較符合契約當事人對於預售屋買賣之期待 ，否則上訴人於另訴八十一年度訴字第一九六六號依買賣契約約定請求光暉公司 交付房屋請求權基礎即不存在，是上訴人此項辯解，亦屬無理，不能採取。 上訴人一方面主張土地買賣標的不包括十五之六號地號，一方面以系爭買賣契約 並無約定因土地增加需另加價款約定，豈不互相矛盾。上訴人另舉民法第一百二 十七條第八款之二年短期消滅時效期間，主張罹於時效消滅，亦有誤解土地買賣 適用消滅時效之規定。
上訴人另以土地使用同意書與合建契約當事人不同，質疑取得土地合法使用性， 惟合建契約存在被上訴人與光暉公司間關係，而土地使用同意書指申領證照具備
文件，與土地買賣主體無涉，然履行系爭契約主體者仍為被上訴人，依約已由被 上訴人移轉十五之六地號土地持分予上訴人，而不發生此項疑慮。 理 由
一、被上訴人起訴：主張上訴人於七十五年三月十七日分別向被上訴人、第三人光暉 公司購買春暉國會公園大廈第伍層第Ｂ號房屋乙戶及其基地應有部分，簽有土地 買賣契約書、春暉國會公園大廈房屋買賣契約，並於土地買賣契約書第七條約定 ：「甲方（即上訴人）與第三人光暉建設股份有限公司另訂之『春暉國會公園大 廈房屋買賣契約書』與本契約書具有不可分之連帶關係，該契約書第六條、第七 條、第十八條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五 條及其他條款之規定，除其規定之性質與土地買賣情形不合，難以適用者外，雙 方同意援用或準用之。」，嗣被上訴人及光暉公司於七十八年二月二十七日依約 將附表二所示土地及其上建物移轉登記予上訴人，詎上訴人遲不給付價金，而因 可歸責於上訴人之事由，經光暉公司解除前開房屋買賣契約，並經最高法院以八 十五年度台上字第二四六五號判決及八十八年度台上字第一五０八號判決駁回上 訴人提起交付房屋訴訟確定。依前開土地買賣契約書第七條約定，準用買賣契約 第二十三條：「本契約、土地買賣契約及委託代辦增添設備契約，三者間具有不 可分之連帶關係，如違反任一契約之條款經解除契約者，上開契約全部視為解除 。」之約定，本件土地買賣契約亦視為解除。復再以存證信函加以催告上訴人履 行回復原狀事宜，然均無效果。為此依民法第二百五十九條規定，提起本訴。二、上訴人則以：雖上訴人前訴請光暉公司交付房屋之訴業經判決上訴人敗訴確定， 但該案當事人與本件並不相同，故本件並不受該判決所生既判力之拘束，且我國 實務不採爭點效理論，自應就被上訴人是否合法解除契約加以判斷。況前開確定 判決多有違誤，更不能加以援引。又依房屋買賣契約書第二十五條約定：「乙方 （指光暉公司）辦妥產權登記後，本契約作廢」等語，系爭土地出賣人即被上訴 人辦妥土地所有權移轉登記給上訴人後，該土地買賣契約作廢，稽其真意，即被 上訴人將系爭土地辦妥移轉登記給上訴人後，即不得再引用該契約其他之約定主 張解除或其他理由，使登記回復。故自土地所有權移轉登記辦妥後該契約向後失 效，即不得再行解除契約。再被上訴人主張之土地登記規則第七十二條第二項規 定之「共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移 轉於同一人。」業於八十四年七月修正時刪除，被上訴人以此為由主張實有不當 。且依八十三年公布之消費者保護法第十一條第二項及民法第一條等規定，本件 仍應朝有利消費者之解釋，亦即土地產權辦妥登記，本件買賣契約即作廢失效。 再者，依土地買賣契約書第一條約定，本件買賣標的並不包括十五之六地號土地 ，兩造復未就此地號土地另訂契約或為補充約定，則被上訴人本於系爭土地買賣 契約請求，即無依據，此與有無付款無關。況本件並無約定因土地增加需另加價 款約定，縱可另行請求，不僅被上訴人已主張解除契約，自不可再請求價金，且 亦逾民法第一百二十七條第八款之兩年時效，上訴人可拒絕給付。基此，被上訴 人之訴，顯無依據，應予駁回等語，資為抗辯。三、被上訴人主張上訴人於七十五年三月十七日分別向被上訴人、第三人光暉公司購 買春暉國會公園大廈第伍層第Ｂ號房屋壹戶及其基地應有部分，簽有土地買賣契
約書、房屋買賣契約，並於土地買賣契約書第七條約定：「甲方（即上訴人）與 第三人光暉建設股份有限公司另訂之『春暉國會公園大廈房屋買賣契約書』與本 契約書具有不可分之連帶關係，該契約書第六條、第七條、第十八條、第二十一 條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條及其他條款之規定，除 其規定之性質與土地買賣情形不合，難以適用者外，雙方同意援用或準用之。」 ，嗣被上訴人及光暉公司分別於七十八年二月二十七日將附表二所示土地及其上 建物移轉登記予上訴人等情，業經被上訴人提出土地買賣契約書、房屋買賣契約 書、土地登記謄本影本各乙份為證，且為上訴人所不爭，自堪信此部分事實之主 張為真正。
四、被上訴人復主張上訴人前訴請光暉公司交付房屋之訴，業經判決上訴人敗訴確定 ，其理由並認定房屋買賣契約已為光暉公司合法解除，依土地買賣契約書第七條 約定，準用房屋買賣契約書第二十三條約定，本件土地買賣契約亦視為解除等語 ，並提出最高法院以八十五年度台上字第二四六五號及八十八年度台上字第一五 ０八號民事判決各乙份為證，復經本院調取各該民事卷宗查核無誤，是上訴人請 求光暉公司交付春暉國會公園大廈第五層第Ｂ號房屋壹戶之訴，已敗訴確定之事 實，足堪認定。
五、上訴人雖辯稱本件不應受該確定判決之拘束，並稱該判決多有違誤云云。經查：(一)關於判決既判力客觀範圍，民事訴訟法第四百條第一項固為「訴訟標的於確定之 終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係，更行起訴 。」之規定，亦即既判力之發生，原則上已表現於判決主文上對於當事人所聲明 之訴訟標的所判斷之事項為限，故而，上訴人不得就伊於前開訴訟所訴之光暉公 司應交付春暉國會公園大廈第五層第Ｂ號房屋乙戶之訴訟標的再行起訴，換言之 ，上訴人於前開訴訟言詞辯論終結前就訴訟標的所聲明之事實，均因既判力而被 遮斷。但被上訴人非該案之當事人或繼受人，自不受該判決既判力之拘束。故而 ，上訴人抗辯本件不受前開確定判決既判力拘束等語，尚屬可採。(二)至前開確定判決理由所認定之上訴人與光暉公司間之房屋買賣契約已因光暉公司 在八十一年七月十四日寄發存證信函，翌日（即八十一年七月十五日）到達上訴 人時，發生解除效力之事實，上訴人雖執陳解除契約不合法等語，但上訴人並不 否認光暉公司於七十八年二月四日及同年三月二日分別以台北六十三支郵局第十 九號存證信函及台北十七支郵局第二二七號存證信函通知交屋，上訴人卻遲至八 十一年六月二十七日始交付房屋尾款，距光暉公司前通知交屋已達三年餘之事實 ，則上訴人因遲延交付房屋尾款，應負給付價金遲延責任之事實，應得認定。再 查光暉公司以上訴人遲延給付價金，並拒付所積欠之追加工程款、滯納金、代書 費、規費、水電費、瓦斯外管費及遲延利息等費用，經於八十一年七月十四日以 存證信函定期催告給付而拒絕給付，已依法解除契約乙節，則據光暉公司提出台 北二支局第一六四九號存證信函附於原審法院八十一年度訴字第一九六六號民事 卷宗可稽（見該卷宗外放書證被證四），上訴人雖爭執前開確定判決認定之該等 費用數額，及營業稅並非光暉公司得以取得之債權，但上訴人既不否認該等費用 迄未給付，且依上訴人與光暉公司房屋買賣契約書第四條之下所追加之附註及七 十五年三月十二日財政部所發佈之修正營業稅法實施注意事項第三條第二項之規
定，該營業稅應由光暉公司向本件上訴人收取後繳納，上訴人經光暉公司通知後 既未繳納，依法負有遲延責任當是。從而光暉公司以上訴人遲延付款，依房屋買 賣契約書第七條及第十七條約定，請求上訴人給付滯納金及遲延利息，自屬正當 。又光暉公司既於八十一年七月十四日以台北二支郵局第一六０九號存證信函催 告上訴人應於十五日內清償欠之滯納金等費用，逾期不另通知逕行解除契約，雖 有部分數額上有爭議，但就上訴人應給付之營業稅、滯納金、遲延利息等範圍之 催告，仍應生催告之效力，上訴人於八十一年七月十五日收到該存證信函，有郵 局收件回執附於前揭卷宗內可按，上訴人嗣未於收受後十五日內清償債務，則光 暉公司不另通知逕行解除契約，於法難謂無據。(三)上訴人於房屋建造完成，經光暉公司通知交屋後，負有給付繳清房屋、土地及其 他應繳而未繳之價款、於其付款之滯納金、辦理貸款等手續之義務，為房屋買賣 契約書第十七條所明定，而買受人如於其繳納各期價款，出賣人應給付滯納金， 且逾期超過二十日以上時，視為買受人違約，出賣人得逕行解除契約，房屋買賣 契約書第七條復有明定。上訴人遲延繳納滯納金、營業稅等費用，為上訴人所不 否認，光暉公司援引房屋買賣契約書第十七條、第七條規定解除伊與上訴人間之 房屋買賣契約，本於私法自治原則，上訴人與光暉公司既為此違約事項得以解除 契約之約定，則依此規定行使解除權，自屬有據，前開確定判決亦同此認定，是 上訴人與光暉公司既有此解約條款之約定，則不論該等費用屬於附隨義務或主給 付義務，上訴人既該當房屋買賣契約書所約定之解約事由，光暉公司據以解除契 約，自屬正當。至上訴人所辯房屋買賣契約書第七條所為滯納金之約定，僅以該 契約書第五條所定之各分期款逾期繳納為限，故光暉公司對上訴人並無任何滯納 金請求權存在，前開確定判決實有違誤云云。查，房屋買賣契約書第七條乃針對 同契約第五條款項逾期未付之滯納金條款，而該房屋契約書第五條之價金給付雖 為有施工期間五十一期之約定，然，觀之第五條之文義：「房屋款付款辦法如附 表。‧‧」等語，可知，附表乃房屋價金之給付期間及金額之標準。再該附表明 列「訂金」、「簽約金」、「開工」、「第一期至第五十一期」、「銀行貸款」 等項目，末項並有「總價款」之約定，準此，第五條之價金給付，應指附表所列 之各項，實非上訴人所辯之第一期至第五十一期之分期款。另依各不同項目之價 金給付，不失為房屋買賣價金之分期付款，而第一期至第五十一期分期款，不無 因應施工期間而為之約定，尚難因此五十一期分期之約定即認同契約第七條所稱 之「各期價款」已限縮於此五十一期分期款。上訴人既不否認遲延給付銀行貸款 金額（即房屋尾款），光暉公司援引房屋買賣契約書第七條約定，主張上訴人應 給付遲延給付價金之滯納金，於法並無不合，上訴人此項抗辯，亦難為採。(四)本件雖不在前開確定判決既判力之客觀範圍內，但光暉公司既本於房屋買賣契約 為解除權之行使，於法有據，光暉公司已於八十一年七月十四日寄發存證信函， 並因上訴人未於八十七年七月十五日受到存證信函之十五日內清償債務，房屋買 賣契約已應光暉公司解除權之行使而歸於消滅，至為明確。上訴人辯稱伊僅為附 隨義務之違反，光暉公司所為房屋買賣契約之解除不合法云云，殊無足採。(五)再依修正前之土地登記規則第七十二條第二項之「共同使用部分之所有權，應於 各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。」之規定，雖於修法時
刪除，但避免房屋所有權人因非基地所有權人而無權占有基地之情事發生，基地 與房屋所有權人應盡量歸於同一，此復為公寓大廈管理條例所採認，因而，此亦 得認為土地買賣契約書、房屋買賣契約書有不可分關係條款約定之原因。故依土 地買賣契約書第七條約定，準用買賣契約第二十三條：「本契約、土地買賣契約 及委託代辦增添設備契約，三者間具有不可分之連帶關係，如違反任一契約之條 款經解除契約者，上開契約全部視為解除。」之約定，房屋買賣契約業經光暉公 司解除，已如前述，依此，本件土地買賣契約亦視為解除。況被上訴人復以存證 信函加以催告上訴人履行回復原狀事宜，然未獲上訴人置理，是本件土地買賣契 約並已解除，當可認定。本件土地買賣契約亦已解除而自始歸於消滅，依民法第 二百五十九條規定，上訴人即負有回復原狀之義務，被上訴人據此請求上訴人回 復原狀，要屬有理。
六、上訴人既如前所述，負有回復原狀之義務，然上訴人否認如原判決附表二所示第 十五之六地號土地為買賣標的，自不得援引土地買賣契約書第七條約定，準用房 屋買賣契約書第二十三條約定云云。經查：(一)依台北市政府工務局核發之建造執照建築地點之地號：公園段三小段二六、二七 地號，有兩造不爭之台北市政府工務局七十四建字第一０七六號建造執照可稽， 但興建之初，因土地重測為建築線與地界問題，倘未依台北市政府工務局函指示 申購地號十五之一號，將無法申領使用執照之故，遂由被上訴人依法購買取得。 且依土地買賣契約書第一條「買賣標的：座落台北市○○區○○段三小段二六、 二七地號土地之春暉國會公園大廈第伍層第B號房屋壹戶所需之基地持分。基地 持分面積依本戶房屋面積與春暉國會公園大廈房屋總面積之比例計算。其精確面 積以登記完竣之土地所有權狀記載為準。」，被上訴人即負有移轉上訴人所購買 之春暉國會公園大廈第伍層第Ｂ號房屋壹戶所需基地應有部分之義務，被上訴人 等地主於七十六年七月十六日先承租市有土地，使取得土地使用同意書，復於七 十七年六月一日依法承購，此有台北市政府財政局出售始有房屋產權移轉登記證 明書，俾補正建造執照之瑕疵及申請使用執照之需，因此台北市政府以七六府財 四字第一八六三七九號函說明二載明本市○○區○○段三小段十五之六地號市有 畸零地土地加列七四建字第一０七六建照執照基地。故而，被上訴人於房屋興建 完成後，依上訴人所購房屋占全部建物總面積比例計算，而將坐落基地之應有部 分土地所有權移轉登記予上訴人，要屬土地買賣契約義務之履行。(二)另依土地買賣契約書第七條準用房屋買賣契約書第二十三條之約定委託代辦增添 設備契約中代刻印章委託書載明該印章委由乙方負責保管，專為辦理水、電、產 權登記之申請及有關變更手續，‧‧。而該房屋係由光暉公司為原始起造人興建 ，雖因主管機關之疏失核發建造在案，漏計台北市中正區（原為城中區○○○段 三小段十五之一地號之市有土地，致有礙申請使用執照，故應由光暉公司處理建 造及使用執照，是被上訴人於光暉公司以起造人等名義取得第十五之六地號土地 後，再依比例移轉附表二所示土地所有權予上訴人，難謂有何違法之處。(三)再本件乃合建分售之性質，光暉公司既負有完成房屋興建，被上訴人既負有移轉 房屋占有之基地面積予上訴人，則為順利完成興建房屋目的，而以起造人名義購 入第十五之六地號土地（分割自第十五之一地號土地），堪認上訴人於買受前開
房屋及基地之際，已授權光暉公司及被上訴人處理房屋興建及土地移轉事宜。縱 認未經上訴人授權，該土地應有部分業已移轉予上訴人，有兩造不爭之土地登記 謄本影本可按，此十五之六地號土地所有權之移轉並因意思實現而認屬於土地買 賣契約所約定買賣標的之列。故上訴人此項抗辯，亦不足採。七、雖上訴人辯稱依房屋買賣契約書第二十五條約定：「乙方（指光暉公司）辦妥產 權登記後，本契約作廢」等語，系爭土地出賣人即被上訴人辦妥土地所有權移轉 登記給上訴人後，該土地買賣契約作廢，被上訴人將系爭土地辦妥移轉登記給上 訴人後，即不得再引用該契約其他之約定主張解除或其他理由，使登記回復，即 不得再行解除契約云云。惟按契約因當事人互相意思表示一致而成立，於無無效 或得撤銷，並經撤銷之情形下，契約即發生效力。房屋買賣契約書第二十五條雖 有：「乙方（指光暉公司）辦妥產權登記後，本契約作廢」之約定，然上訴人並 不否認房屋買賣契約及土地買賣契約並無任何無效或得撤銷之事由存在，則上訴 人分別與光暉公司及被上訴人簽訂之房屋買賣契約書、土地買賣契約書即已成立 並生效，如未經解除，各該契約不因買賣標的物所有權之移轉登記而失去效力。 且本件乃預售屋之買賣，雖依約依施工期間興建，但不具繼續性，亦無「終止權 」行使而使契約效力向將來消滅之可言。至上開契約條文之「本契約作廢」等語 ，無非指契約當事人於各自履行契約義務後，即不再負有契約義務之意，尚難單 憑契約文字即認房屋買賣契約書於不動產所有權移轉完畢後即行消滅。上訴人既 因遲延給付價金，違反房屋買賣契約義務，經光暉公司行使房屋買賣契約解除權 ，且已生效，業如前述，房屋買賣契約書乃因光暉公司解除權之行使而消滅，非 如上訴人所辯之因不動產所有權移轉予上訴人後即告消滅。八、上訴人另辯稱本件土地買賣契約書應依消費者保護法第十一條第二項規定，朝有 利上訴人之解釋，亦即，應於不動產所有權移轉登記予上訴人後，即認房屋買賣 契約書作廢云云。惟查，八十三年一月十一日公布之消費者保護法第十一條第二 項固有所謂「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規定， 而本件土地買賣契約書、房屋買賣契約書雖為出賣人預提供予消費大眾，所擬定 之制式契約，而該當消費者保護法所規範之定型化契約。然上開房屋買賣契約第 二十五條之「乙方（指光暉公司）辦妥產權登記後，本契約作廢」約款，語意上 雖不甚明確，但本於契約成立及生效法理而論，該條文之約定，不具實益，對於 上訴人未有任何不利益，自無另為有利於上訴人解釋之必要。況於光暉公司解除 房屋買賣契約書之前，更須就房屋買賣契約仍屬有效加以解釋，較符合契約當事 人對於預售屋買賣之期待。是上訴人此項抗辯，亦屬無理，不能採取。九、綜上所述，土地買賣契約書與房屋買賣契約書既有不可分關係，房屋買賣契約書 已因光暉公司之解除而失其效力，本件土地買賣契約書亦同，則被上訴人本於解 除契約回復原狀法律關係，訴請上訴人將原判決附表二所示土地所有權移轉登記 予被上訴人，於法洵屬有據，應予准許。惟因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付；又契約解除時，雙方負有回復原狀之義務。 分別為民法第二百六十四條第一項、第二百五十九條所明定，是上訴人辯稱應為 返還已付價金之對待給付判決，於法要無不合。惟上訴人抗辯之已交付本件土地 價金二百三十七萬元云云，為被上訴人所否認，並陳稱上訴人尚有第五十一期二
萬元價金未付，實際受領之土地價金為二百三十五萬元。查，上訴人所辯已付二 百三十七萬元價金，迄未舉證以實其說，是此項辯解，不足為採，被上訴人主張 之已付土地價金為二百三十五萬元，誠屬可信。原判決因而判決上訴人應於被上 訴人給付二百三十五萬元及自解除契約翌日即八十一年七月三十一日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息（如原判決附表一）之同時，將坐落台北市○○ 區○○段三小段十五之六、二六、二七地號土地（如原判決附表二所示）移轉登 記予上訴人。核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響茲不再一 一論述。
十據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三 日 民事第二庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 梁 玉 芬
法 官 魏 麗 娟
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 四 日 書記官 曾 瓊 安
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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