臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第315號
上 訴 人 林振南
訴訟代理人 陳鴻謀律師
複 代理人 吳政憲律師
被 上訴人 張純
陳志宏
陳雪紅
陳雪華
陳雪惠
陳雪卿
共 同
訴訟代理人 謝麗珍
被 上訴人 陳寶義
訴訟代理人 楊博任律師
複 代理人 唐梓淇
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年6月
6日臺灣南投地方法院104年度重訴字第45號第一審判決提起一部
上訴，並為訴之減縮，本院於106年1月24日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。次按耕地三七五減租條例第26 條第1項規定租佃爭議事件須經調解、調處始得起訴，無非 在於保持業主與佃農雙方情感，減少訟累。如出租人或承租 人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不 同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，則 為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程 序（最高法院96年度台上字第2674號裁定參照）；又耕地租 佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人 （非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租 人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（
最高法院72年度台上字第680號判決參照）。二、查本件係因上訴人所有坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○ 00○00地號、地目田、面積2,695平方公尺土地（下稱64之 10地號土地），及同段64之115地號、地目田、面積2,500平 方公尺土地（下稱64之115地號土地，以上2筆土地合稱系爭 土地）發生耕地租佃爭議事件，上訴人前以原承租人陳朝枝 為對造，向南投縣國姓鄉公所（下稱國姓鄉公所）耕地租佃 委員會申請調解，嗣陳朝枝於調處程序中之民國103年8月8 日死亡，其就本件租約之權利義務由繼承人即被上訴人張純 、陳志宏、陳寶義、陳雪紅、陳雪華、陳雪惠、陳雪卿等7 人繼受，經被上訴人張純、陳志宏以被上訴人陳寶義、陳雪 紅、陳雪華、陳雪惠、陳雪卿均於103年9月30日出具非現耕 繼承人同意書，同意陳朝枝所承租之系爭土地由張純、陳志 宏繼承承租耕作為由，並出具繼承人現耕切結書及承租人自 任耕作切結書，向國姓鄉公所申請租約變更登記後，僅由被 上訴人張純、陳志宏出席調解會議，惟調解不成立，經移送 南投縣政府耕地租佃委員會調處，決議：「（被上訴人張純 、陳志宏）繼續耕作」後，因上訴人不服調處，而由南投縣 政府移送原審法院審理等情，有南投縣政府10 4年7月2日府 地權字第1040132784號函暨檢送之系爭租佃爭議事件申請書 、南投縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、國姓鄉公所耕 地租佃委員會調解程序筆錄、租約變更登記申請書及相關文 件附於原審104年度埔簡字第98號卷可稽。揆諸上開說明， 雖陳朝枝於上開調解程序中死亡，惟承租人方面既已有被上 訴人張純、陳志宏出席調解、調處會議，而出租人方面復有 不同意調處決議之表示，自應認本件上訴人所提起之確認系 爭土地耕地租賃關係不存在之訴已踐行調解、調處程序，合 於前開規定，合先敘明。
三、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第463條準用第256 條所明定。查本件上訴人於原審訴之聲明第1項原為：確認 兩造間就系爭土地所訂立之長字第87號耕地三七五租約（下 稱系爭租約）無效；嗣提起上訴後，更正為：確認兩造間系 爭土地上之耕地三七五租賃關係不存在（見本院卷第2頁、 第75頁反面），核其僅係更正法律上之陳述，並未變更其訴 訟標的，依前開規定，非屬訴之變更，併予敘明。四、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨 可資參考。查上訴人主張被上訴人及其被繼承人陳朝枝及陳 朝枝之父即訴外人陳烏金均有不自任耕作之情事，兩造間就 系爭土地上之系爭租約，違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定，依同條第2項之規定為無效，訴請確認兩造間系爭 土地上之耕地三七五租賃關係不存在，核係以該等土地兩造 現在並無租賃之法律關係存在為確認之標的，又此為被上訴 人所否認，系爭土地之租賃關係是否存在即屬不明確，且該 法律關係之不明確致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險 ，且上開危險得以確認判決除去之，是上訴人提起本件確認 訴訟，有即受確認判決之法律上利益。
五、查上訴人於原審依民法第767條及第179條規定所為拆屋還地 及不當得利之請求部分，原係聲明請求判決：被上訴人應將 坐落系爭土地上如南投縣埔里地政事務所複丈日期105年3月 4日土地複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）所示編號A 、B、C1、C2、D1、D2、D3、D4、E之地上物（以下各地上物 各逕稱同上編號）拆除，並將上開土地回復原狀後返還予上 訴人；以及被上訴人應返還坐落南投縣○○鄉○○○段00○ 0地號土地（下稱水波流段74之1地號土地），如無法返還土 地，被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）1,580,800元為 返還，及自91年9月11日起至清償日止，按年利率百分之5之 利息。嗣經原審判決駁回上訴人之訴，上訴人僅為一部上訴 ，即上訴聲明僅就C1、C2、D1、D2、D3、D4、E之地上物請 求拆除，並返還該等該等地上物所坐落之土地；及請求被上 訴人給付上訴人1,580,800元為返還，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率百分之5之利息，而就關於逾 前揭上訴聲明部分並未聲明不服，該部分業已確定。六、再按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。上訴人於本院 審理中之105年12月1日，就不當得利請求返還價額1,580,80 0元部分，將原審聲明及上訴聲明關於該利息起算日減縮為 自全體被上訴人收受民事補充理由狀㈦之翌日即105年5月21 日（見本院卷第110頁正、反面），核上訴人所為，均屬不 變更訴訟標的，僅減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定 ，應予准許。該等經減縮之部分視為撤回起訴，訴訟繫屬消 滅，即非本院審判之範圍。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
(一)伊於68年間就所有之64之10地號面積5234平方公尺之土地、 及同段64之65地號其中面積1216平方公尺之土地，出租予陳 烏金耕作，雙方並訂有系爭租約。嗣陳烏金過世後，由其繼 承人陳朝枝繼承系爭租約，並與伊續訂租約繼續承租。嗣陳 朝枝於103年8月8日死亡，由其繼承人即被上訴人繼承系爭 租約。又64之10地號土地因於87年間分割出64之107地號土 地（面積39平方公尺），作為南投縣政府特定目的事業用地 ，該筆土地承租範圍乃縮減為5195平方公尺，另64之65地號 土地則因土地重劃後消滅，系爭租約之標的僅餘64之10 地 號土地；嗣64之10地號土地再於102年2月7日分割出64之115 地號土地，系爭租約上之出租標的變更為分割後之64之10地 號土地（面積2695平方公尺）與64之115地號土地（面積250 0平方公尺）。又同段64之65地號土地經重劃後已變更為水 波流段74地號建地，依法應將土地3分之1之權利過戶予佃農 ，伊乃於91年9月11日與陳朝枝訂立土地分配協議書，並將 水波流段74地號土地分割出74之1地號、面積243.20平方公 尺之土地，移轉登記予陳朝枝。
(二)詎陳烏金於65年間將64之10地號土地上編號A、B建物坐落之 特定部分土地，各出賣給訴外人梅素蘭、詹秀嬌後，再分別 供訴外人陳炎山、葉鳳英於該部分土地上建造前開建物；另 案原法院103年度埔簡字第199號及104年度簡上字第62號拆 除地上物返還土地事件（下稱另案）之二位證人李文珍、陳 漢章，都有明確證述64之10地號土地就是被上訴人之祖父陳 烏金賣給梅素蘭、詹秀嬌，足證系爭64之10地號土地上有建 物的位置，是先前的承租人陳烏金讓與土地給梅素蘭、詹秀 嬌，再由後手興建編號A、B建物。簽約時伊不在場，伊亦未 授權父親即訴外人林榮慶出賣64之10地號土地如編號A、B部 分土地與買受人梅素蘭、詹秀嬌，系爭出賣該2部分土地之 買賣契約書是否林榮慶所簽訂，尚有疑義。陳朝枝復於64之 115地號土地建造編號D1、D2、D3、D4之4間倉庫以囤積雜物 用，並興建編號E之水塔；被上訴人或陳朝枝又於系爭土地 鋪設編號C1、C2之柏油路，且被上訴人更長久以來未在64之 10、64之115地號土地從事耕作，被上訴人及其父親陳朝枝 、祖父陳朝枝既有前揭不自任耕作之情事，已違反耕地三七 五減租條例第16條第1項規定，系爭租約依同條第2項規定即 屬無效。伊也因為有編號A、B建物的存在，以及被上訴人之 父親陳朝枝在系爭64之115地號土地上興建系爭4間倉庫，導 致前於105年8月9日就系爭土地向國姓鄉公所申請農業用地 作農業使用核發證明，遭該公所以同年月29日國鄉農字第10
50009864號函，以64之10地號土地內有未依規定申請之農舍 1棟、64之115地號土地內有未依規定申請之農業設施1棟為 由，而不予核發，因而無法被認定係農業使用，故被上訴人 已構成不自任耕作的情形。
(三)系爭租約為無效，陳朝枝於91年間取得水波流段74之1地號 土地，即屬不當得利，被上訴人為陳朝枝之繼承人，即應負 返還之責，又陳朝枝已於98年4月22日將該土地賣與訴外人 陳阿榮，被上訴人自應依陳朝枝受領時南投縣政府承買之價 額即每平方公尺6,500元、總價1,580,800元為返還，並加計 自全體被上訴人收受民事補充理由狀㈦之翌日即105年5月21 日起至清償日止，按週年利率百分之5之利息。(四)依國姓鄉公所105年9月14日國鄉工字第1050011184號函說明 二指出：「本所並無於該道路進行相關工程」等語，已足認 被上訴人陳稱系爭土地上編號C1、C2所示之柏油路為該公所 鋪設供居民使用云云，與事實不符。又該等柏油路與同段64 之66地號土地上之長安路應為同一施工廠商同時鋪設，而國 姓鄉公所僅就長安路部分發包給廠商施作，並不包含編號C1 、C2柏油路在內。又系爭土地於租賃期間均由被上訴人直接 占有及使用收益，依經驗法則及論理法則，應可認定編號C1 、C2柏油路係由被上訴人或其前手所鋪設。則在系爭土地鋪 設面積合計438平方公尺之柏油路，顯然已超過耕作所必要 及耕種之目的，伊也因此無法取得該等土地之農用證明，被 上訴人此部分亦已構成不自任耕作的情形。
(五)觀諸伊目前所拍攝系爭土地之上證1號現況照片，該土地上 雜草叢生，環境髒亂，未見任何農作物，已見被上訴人長久 以來並無在該等土地上從事耕作，再參諸被上訴人中除被上 訴人張純係居住於系爭土地所坐落之南投縣國姓鄉外，其餘 均住在南投縣以外之臺中市或新北市，且被上訴人張純年事 已高，無法從事農耕等情，益徵被上訴人顯然有不自任耕作 的情事。至被上訴人提出之被上證2號照片，應該是被上訴 人近期所耕作的，但伊所提出之前開照片是105年8月12所拍 攝的，顯見被上訴人在種植新的作物以前並無耕作之情形。(六)爰依耕地三七五減租條例第16條第1、2項、民法第767條、 第179條規定提起本訴，並聲明求為：(一)確認兩造間就系 爭土地之耕地三七五租約之租賃關係不存在；(二)被上訴人 應將系爭土地上如附圖所示編號C1面積90平方公尺之柏油路 、編號C2面積348平方公尺之柏油路、編號D1面積19平方公 尺之倉庫、編號D2面積17平方公尺之倉庫、編號D3面積17 平方公尺之倉庫、編號D4面積19平方公尺之倉庫、編號E面 積9平方公尺之水塔均拆除，並將上開土地回復原狀後返還
予上訴人；(三)被上訴人應給付上訴人1,580,800元，及自 105年5月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息 之判決。並就第二、三項聲明部分，陳明願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被上訴人抗辯：
(一)上訴人因於65年間欲就64之10地號土地上如附圖所示編號A 建物坐落之面積93平方公尺土地、編號B建物坐落之面積86 平方公尺土地，分別與梅素蘭、詹秀嬌簽訂不動產買賣契約 ，而依耕地三七五減租條例第15條第1項及第17條規定，耕 地承租人陳烏金有優先承受權，是為確保將來買賣契約之履 行，保障買受人之權益，上訴人乃與陳烏金商議同列為出賣 人之名義，以免除承租人優先承買權及補償規定，此為該等 不動產買賣契約書載明「連帶出賣人」之意思，並於該契約 書上註明「佃農」。況且，陳烏金並非所有權人，為上開不 動產買賣契約當事人所知悉，陳烏金並無權限出售64之10地 號土地，僅為同意出售（即放棄優先承受權及補償權利）， 故實際出賣人為上訴人。又編號A、B建物並非陳烏金或陳朝 枝或被上訴人所建，而係上訴人出售64之10地號土地之特定 部分給梅素蘭及詹春嬌後，再由該二人分別轉售給陳炎山及 范錦柴，范錦柴復將所購得之特定部分土地轉售給葉鳳英， 由陳炎山及葉鳳英建築上開A、B建物，故該等建物為乃為上 訴人出售系爭64之10地號土地之目的而同意他人建築。上訴 人卻於事隔40年之久，且在相關文件已滅失、重要證人已相 繼去世之下，始主張上開買賣契約之出賣人為陳烏金，並以 此主張被上訴人未自任耕作，系爭租約無效，進而請求被上 訴人返還系爭土地，有違誠信原則。
(二)上訴人雖抗辯另案證人李文珍、陳漢章於該案第一審證述陳 烏金有將64之10地號土地一部分出賣或提供給詹秀嬌、梅素 蘭興建編號A、B建物云云，惟從該案歷次開庭中上訴人的陳 述，可見上訴人不否認其當時知悉買賣契約的簽訂，且之前 上訴人歷經數年均未主張，卻等所有證據資料均已消失，尤 其地政機關的相關文書保存期限已過，才來進行訴訟。又上 開兩位證人並非親自見聞上訴人與詹秀嬌、梅素蘭雙方法律 關係的成立過程，且其等也非專業的法律人士，對於耕地三 七五租賃的法律關係不甚瞭解，僅聽聞或轉述陳烏金出售64 之10地號土地，自不足以直接證明陳烏金本人是實質上的出 售人。上訴人雖再抗辯伊未授權伊父親林榮慶買賣土地，伊 根本不知道伊父親有賣土地，原審法官整理的爭點整理也誤 解伊的意思云云，惟稽之原審筆錄已清楚表示上訴人陳述前 後矛盾，最後經過爭點整理確認後也經過上訴人親自簽名，
自應以上訴人最後的陳述為準；且上訴人於另案中不否認該 契約的印章為其所有，該案第一審法院也有調出印鑑證明， 亦為上訴人所不否認，另供稱為其父親所蓋章。雖另案第一 審為上訴人勝訴，是因為買方沒有自耕能力，所以契約無效 ，但後來第二審審理中，買方陸陸續續提出自耕能力證明， 並提出上訴人有以相同契約出售給其他第三人，也有陸陸續 續的移轉登記，該案現仍在審理中尚未終結。
(三)系爭土地上編號C1、C2柏油路，並非被上訴人或被繼承人陳 朝枝所鋪設，合理懷疑應為上訴人及其父親所鋪設。而在水 長流段64之66地號土地上之柏油路尚未開通前，前開C1、C2 柏油路是通往同段64之73及64之74地號土地方向所通行的必 經之路，而為當地居民唯一之聯外道路；後來64之66地號土 地已經有開設另一條柏油路（即長安路），所以前開C1、C2 柏油路僅供被上訴人之農機具使用通行，自屬農用需要。更 何況，依國姓鄉公所105年9月14日國鄉工字第1050011184號 之覆函，已明確表示該部分土地為既成道路，為供公眾通行 所必要，也維持數十年之久，則不論是否有鋪設柏油路、何 人所鋪設，均係承租土地及周遭鄰地通行所必要，並無違反 被上訴人承租土地耕作之目的。
(四)編號D1、D2、D3、D4之倉庫及編號E之水塔固均為陳朝枝所 建造，惟倉庫乃係作為堆放農具、整理及包裝農作物使用之 農舍，而水塔則是作為灌溉之用，且為移動式可隨時拆除， 均為供農耕使用之設施，自不足據以證明被上訴人有未自任 耕作之情事。至上訴人提出之上證3號國姓鄉公所105年8月 29日國鄉農字第1050009864號函文所稱不符合農業使用證明 ，主要是針對64之10地號土地上編號A、B兩棟樓房的使用情 形，而上開倉庫部分可能是以前興建時沒有按照規定去申請 農業設施的登記程序，但不影響其作為農業使用的目的。(五)被上訴人均有實際在系爭土地上從事耕作，雖被上訴人張純 已有年紀，但相較其他被上訴人尚屬壯年，仍有能力及體力 從事耕作。至上訴人所拍攝之上證1號現場照片4幀，乃係適 逢被上訴人已申請休耕時期所為，此有國姓鄉公所105年10 月5日函所附申請書可證；且上訴人拍攝角度及地點是從外 側向內，已將系爭土地以外之部分攝入，導致雜草比較多一 點；況倘如為上訴人所指長期為從事耕作，何以該等照片部 分是在圍籬臨路旁有雜草，而非耕作土地有高大雜草？可見 上開照片是拍攝角度誤導法院判斷，不足採信。被上訴人現 已恢復耕作，開始種玉米，並已有大約幾十公分的高度，此 有被上證2號之照片可稽。並聲明：上訴人於原審之訴及假 執行之聲請均駁回。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起一部上訴，並為訴之 減縮，其上訴聲明為：(一)確認兩造間就系爭64-10、64 -115地號土地之耕地三七五租約之租賃關係不存在；(二)被 上訴人應將系爭64-10、64-115地號土地上如附圖所示編號 C1面積90平方公尺之柏油路、編號C2面積348平方公尺之柏 油路、編號D1面積19平方公尺之倉庫、編號D2面積17平方公 尺之倉庫、編號D3面積17平方公尺之倉庫、編號D4面積19平 方公尺之倉庫、編號E面積9平方公尺之水塔均拆除，並將上 開土地回復原狀後返還予上訴人；(三)被上訴人應給付上訴 人1,580,800元，及自105年5月21日起至清償日止，按年息 百分之5計算利息之判決；(四)第二、三項聲明部分，願供 擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁 回；(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔；(三)如受不利判決 ，願供擔保請准免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第111至112頁）：(一)陳烏金與上訴人間就64之10（面積5234平方公尺）、64之65 地號土地（面積1216平方公尺）曾訂有長字87號租約，記載 之租期自68年1月1日至73年12月31日。(二)陳烏金之長子陳朝枝與上訴人間就64之10、64之65地號土地 曾訂有長字第87號租約，記載之租期自86年1月1日至91年12 月31日、自92年1月1日至98年12月31日續租6年、自99年1月 1日至103年12月31日續租6年。長字第87號租約所註記之期 間至103年12月31日止，兩造並未重新訂約，原租約背面也 未蓋有縣政府備查的續約章。（租約見埔簡字第98號卷）。(三)64之10地號土地於87年6月2日分割出64之107地號土地（面 積39平方公尺，土地登記謄本見原審卷第98頁）。64之10地 號土地剩餘面積5195平方公尺。嗣64之65地號土地因重劃而 消滅。64之10地號土地於102年2月7日分割出64之115地號土 地，租賃契約上之出租標地變更為分割後之64之10地號土地 （面積2695平方公尺）與64之115地號土地（面積2500平方 公尺），均為上訴人所有（土地登記謄本及租約見原審卷26 -30頁）。
(四)上訴人之64之65地號土地因土地重劃變更為建地，依法應將 土地3分之1權利過戶予佃農，故上訴人與陳朝枝於91年9月 11日訂立土地分配協議書，同意將水波流段74地號土地分割 出74之1地號土地，面積243.20平方公尺，將74之1地號土地 移轉登記予陳朝枝。74之1地號土地於98年4月22日以買賣為 原因，移轉所有權登記與陳阿榮（見原審卷第38、94-97頁 ）。
(五)陳朝枝於103年8月8日死亡。被上訴人張純為陳朝枝之配偶
，被上訴人陳志宏為陳朝枝之次子。陳朝枝之法定繼承人為 張純、陳寶義、陳志宏、陳雪紅、陳雪華、陳雪惠、陳雪卿 （繼承系統表及戶籍謄本見原審卷第80-87頁）。陳寶義、 陳雪紅、陳雪華、陳雪惠、陳雪卿均於103年9月30日出具非 現耕繼承人同意書，同意陳朝枝所承租之耕地64之10、64之 115地號土地由張純、陳志宏繼承承租耕作，張純、陳志宏 並出具繼承人現耕切結書及承租人自任耕作切結書（繼承人 現耕切結書、非現耕繼承人同意書及承租人自任耕作切結書 ，見埔簡字第98號卷）。
(六)64之10地號土地上如附圖所示編號A部分面積93平方公尺為 陳炎山所有之未辦理第一次所有權登記之建物，編號B部分 面積86平方公尺為葉鳳英所有之未辦理第一次所有權登記之 建物。
(七)64之10、64之115地號土地上有如附圖所示編號C1面積90平 方公尺之柏油路、編號C2面積348平方公尺之柏油路、及陳 朝枝興建之編號D1面積19平方公尺之倉庫、編號D2面積17平 方公尺之倉庫、編號D3面積17平方公尺之倉庫、編號D4 面 積19平方公尺之倉庫，及陳朝枝設置之編號E面積9平方公尺 之水塔。
(八)依形式上為詹秀嬌與上訴人所簽訂之不動產買賣契約書記載 ，上訴人與陳烏金為連帶出賣人，詹秀嬌為買受人，買賣標 的為64之10地號土地，面積27.5坪。林榮慶（上訴人之父， 7 2年2月2日死亡）為上訴人之代理人兼連帶保證人。詹秀 嬌將其買得土地部分於76年2月12日轉讓與范錦柴，再由范 錦柴於79年7月9日轉讓與葉鳳英。古龍坤為葉鳳英之夫。(九)依形式上為梅素蘭與上訴人所簽訂之不動產買賣契約書記載 ，上訴人與陳烏金為連帶出賣人，梅素蘭為買受人，買賣標 的為64之10地號土地，面積27.5坪。林榮慶為上訴人之代理 人兼連帶保證人。嗣梅素蘭76年4月12日將其購得之上開土 地轉讓與陳炎山。
(十)上訴人曾對葉鳳英、陳炎山提起拆屋還地之訴，經南投地院 埔里簡易庭103年度埔簡字第199號判決上訴人勝訴，經葉鳳 英、陳炎山上訴，現由南投地院104年度簡上字第62號審理 中。
五、本院得心證之理由：
(一)按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼承 人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至 台灣省耕地租約登記辦法，雖由台灣省政府依耕地三七五減 租條例第六條所訂定，其修正前第四條各款所列情形，亦僅 應為租約變更登記之原因，並不能排斥民法繼承編規定之適
用。況其第四條第四款僅規定「由現耕繼承人繼承承租者」 ，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租。 原判決謂，耕地租約應由現耕繼承人繼承，此為特別規定等 語，自屬可議（最高法院85年度台上字第2386號裁判意旨可 參）。查本件被上訴人雖同意以僅由張純、陳志宏繼承承租 耕作為由，向國姓鄉公所申請租約變更登記，然陳朝枝死亡 後，其租賃權本應由全體繼承人即被上訴人共同繼承，查被 上訴人均未拋棄繼承，有原法院查詢表附卷可憑（見原審卷 第73頁），兩造亦均未主張被上訴人間就系爭租賃權有協議 分割情事，依前揭說明，系爭租約之承租權仍由被上訴人全 體共同繼承，合先敘明。
(二)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項分別定有明文。上訴人主張被上訴人有上開不自任耕 作之無效事由，應由上訴人就該事由之存在，負舉證責任。 ⒈上訴人固主張陳烏金將64之10地號耕地編號A、B之特定部分 土地出賣或提供予梅素蘭、詹秀嬌興建編號A、B部分建物， 而有不自任耕作之情事，並以載有連帶出賣人即乙方為上訴 人、陳烏金，買受人即甲方為梅素蘭、詹秀嬌之不動產買賣 契約書2份為據（見原審卷204頁反面、206頁反面）。惟被 上訴人抗辯陳烏金無權出賣上開土地，實際出賣人為上訴人 ，並分別與梅素蘭、詹秀嬌簽訂不動產買賣契約，而依耕地 三七五減租條例第15條第1項及第17條規定，耕地承租人陳 烏金有優先承受權，是為確保將來買賣契約之履行，保障買 受人之權益，上訴人乃與陳烏金商議同列為出賣人之名義， 以免除承租人優先承買權及補償規定等語。經查： ⑴系爭2份買賣契約書上所載連帶出賣人固同時列有上訴人 及陳烏金二人之姓名，惟在陳烏金姓名上方之連帶出賣人 欄位旁邊註明「佃農」，可見簽約之當事人均知悉陳烏金 並非以地主之身分簽約。上訴人始為系爭耕地之所有權人 ，陳烏金僅為佃農，並非系爭耕地之所有權人，上開2份 契約雖將陳烏金列為連帶出賣人，然陳烏金並無所有權可 供出售，應僅為同意塗銷三七五租約或同意放棄優先承買 權之約定。被上訴人抗辯陳烏金並非真正之出賣人，僅係 配合同意出賣，以免除承租人優先承買權及補償規定等語 ，應屬可採。
⑵系爭2份買賣契約書上除記載上訴人為連帶出賣人，並列 有「右乙代理人兼連帶保證人林榮慶」，可見簽約當時應 係由上訴人之父代理上訴人為出賣之意思表示及簽訂上開
契約。上訴人雖主張其未授權其父林榮慶簽約，系爭出賣 該2部分土地之買賣契約書是否林榮慶所簽訂，尚有疑義 ，伊父親當時因長期在美國醫治癌症，不確定他於簽約時 是否有在場云云。惟查，由原審筆錄所載，上訴人曾陳述 ：「我承認確實有與梅素蘭、詹秀嬌簽訂不動產買賣契約 ，但上開買賣礙於農發條例第22條不能分割也不能共有， 所以被駁回，無法辦理登記。該買賣沒有成交，既然沒有 成交，該耕地還是佃農在承租。」、「不是我不過戶，是 礙於法令無法過戶，我有要退錢，但他們二人（指梅素蘭 、詹秀嬌）沒有來領，反而以雙倍價錢轉賣他人。」（見 原審卷第71頁）。又上訴人訴訟代理人於本院105年12月1 日準備程序期日陳述：「原審卷第71頁第3行起及第10-14 行的部分，是原審記載筆錄時有誤解上訴人的意思。」、 「原審筆錄是記載『我承認確實有與梅素蘭、詹秀嬌簽訂 不動產買賣契約』，上訴人的真意應該是我承認確實，我 父親有與梅素蘭、詹秀嬌簽訂不動產買賣契約，但我從未 授權我父親出售系爭土地與梅素蘭及詹秀嬌。」（見本院 卷第113頁）。則上訴人之訴訟代理人已自認系爭契約確 係由上訴人之父林榮慶代理上訴人簽訂之事實。 ⑶雖上訴人本人於同上期日陳稱：「我於簽約時不在，但我 父親當時因長期在美國醫治癌症，不確定他是否有在場。 證人李文珍最清楚這件事，希望再傳他作證。」（見本院 卷第11 3頁）。然查，兩造於本院106年1月12日準備程序 期日均不爭執由上開契約第陸條記載：「雙方約定於民國 陸伍年柒月稻谷收割完畢應將本件買賣標的物點交於甲( 買受人)管業，其納稅亦自陸伍年下期份起由甲負擔繳納 …。」之內容可推知訂約日期應為65年7月稻谷收割完畢 前（見原審卷203頁反面、205頁反面）之事實，並有當日 筆錄可憑（見本院卷第117頁）。又依上訴人於另案上訴 人請求陳炎山、葉鳳英拆除編號A、B建物之事件即南投地 院103年度埔簡字第199號拆屋還地事件中所提出林榮慶之 除戶謄本（見該卷第65-66頁），可知林榮慶於62年4月27 日出境美國，63年2月18日入境、65年6月26日出境美國， 66年2月15日由美國入境，72年2月12日死亡，可證林榮慶 於63年2月19日起至65年6月25日之期間均未出境，對照上 開簽約日期係在65年7月稻谷收割完畢前，自不能排除係 由林榮慶本人親自代理上訴人簽約之事實。
⑷又證人李文珍於另案即南投地院103年度埔簡字第199號拆 屋還地事件於104年1月7日期日證稱：「（法官：梅素蘭 、詹秀嬌跟原告（指林振南，下同）買系爭土地的事情，
你是否清楚？）這我不知道。（法官：你有無看過這二份 買賣契約書？）我不清楚是不是莊永權寫的，但他的字沒 有這麼漂亮，我沒有看過這二份契約書。」、「（法官： 是否知道被告蓋房子的土地是誰的？）是原告的爸爸的。 （法官：是否知道他們之間有買賣嗎？）陳烏金是佃農， 又是我那一鄰鄰長，我與他互動很好，我知道陳烏金租的 那塊土地有一部分賣給被告，是陳烏金賣的。（法官：為 何陳烏金有權利賣地主的地？）因為跟張桂修有連帶關係 。」（見該卷第82頁）。則證人李文珍既已證述其未見過 該2份契約書，可見其於簽約時並不在場，且系爭土地於 40年12月31日即已登記為上訴人所有，有土地登記謄本可 憑（見原審卷第8-9頁），出賣當時並非上訴人之父林榮 慶所有，而係上訴人所有，惟證人李文珍竟證述為林榮慶 所有，足見證人李文珍對系爭土地之產權及買賣簽約之事 均不清楚。是證人李文珍上開證述至多僅能證明其事後有 聽聞陳烏金參與出賣上開土地，惟其於簽約時既不在場， 關於簽約時林榮慶是否在場即未親自見聞，上訴人聲請再 訊問證人李文珍以確認簽約時林榮慶是否在場，自無調查 之必要，併此敘明。另證人即陳烏金之子陳漢章（陳朝枝 之弟）於另案103年度埔簡字第199號拆屋還地事件於104 年2月26日期日證稱：「（法官問：你父親陳烏金就水長 流段64-10地號土地是否與原告訂有三七五租約？）有。 （問：現在還有在耕作嗎？）之前是陳烏金耕作，之後由 我大哥陳朝枝耕作，現在是由我姪子耕作。（問：是否知 悉原告有把承租之土地一部分出賣予梅素蘭、詹秀嬌？） 有賣，是我的父親陳烏金跟原告的父親一起賣的。是我父 親跟我說的。（問：是否認識莊張桂修？）認識，他是買 賣土地的介紹人，我爸爸跟我講的。（問：是否認識林振 南？）認識，小時候有一起玩，他會跟他爸爸來長流玩， 來的時候都住在吳阿滿及莊張桂修家裡。（問：林振南的 土地是否都是他父親在處理嗎？）我們耕作那筆是他父親 在處理。」（見該卷第105頁）；證人即莊張桂修之媳婦 莊吳阿滿於上開另案同次期日證稱：「原告是我先生的表 哥，是我婆婆莊張桂修姐姐的兒子，被告是我的鄰居，我 本來是彰化人，民國54年嫁到長流村。（問：被告蓋房子 的時候，是否知悉？）我知道他們在蓋房子。（問：是否 知悉被告蓋房子的那筆地是原告的嗎？）我知道。（問： 為何他們可以在原告的土地上蓋房子？）我聽我婆婆莊張 桂修講，有把土地賣給被告他們。（問：被告他們蓋房子 的時候，你婆婆還在世嗎？）對，我婆婆是大概6年前才
過世的。（問：對系爭不動產買賣契約書，有何意見？） 這個字不是我婆婆莊張桂修的字，應該是莊永權太太的字 ，莊永權是我先生的弟弟，我們在一起住了很久，所以我 認得她的字，莊張桂修的印章是她本人的沒有錯。（問： 莊張桂修如何跟你講？）她是說你姨丈林榮慶有把土地賣 人。（問：原告是否知道他父親有把地賣予別人？）我不 知道原告是否知悉，那時候都是我姨丈林榮慶來跟佃農陳 烏金接洽的。」（見該案卷第106頁至107頁）。 ⑸綜合前揭證人證詞，並參以兩造均不爭執系爭不動產買賣 契約書上所使用之「林振南」印章與71年12月國長字第87 號耕地租約所使用之「林振南」印章為同一顆印章，上訴 人復於74年3月13日持該顆印章向國姓鄉戶政事務所申請 印鑑登記，此有南投縣國姓鄉戶政事務所104年4月7日國 戶字第1040000746號函及所附印鑑登記申請書、印鑑證明 申請書（見103年度埔簡字第199號卷第124-126頁）等客 觀事證，本件除有確切反證外，即應推定系爭不動產買賣 契約書係由印章名義人即上訴人授權其父親林榮慶代理所 為。
⑹承上所述，編號A、B建物所坐落之特定部分土地，係於65 年間由上訴人之父林榮慶出面代理上訴人出賣予梅素蘭、