臺灣高等法院民事判決 105年度上更㈠字第34號
上 訴 人 新潤建設股份有限公司
法定代理人 劉毅剛
訴訟代理人 陳國雄律師
被上訴人 王顯得
張介育
共 同
訴訟代理人 王東山律師
複代理人 許富雄律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國103年6
月30日臺灣臺北地方法院102年度訴字第4879號第一審判決提起
上訴，本院前審判決後，經最高法院第一次發回更審，本院於
106年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人等人主張：上訴人新潤建設股份有限公司（下稱上 訴人公司）於民國（下同）98年7月間，為購買台北市萬華 區莒光段3小段464、464-1、464-2、464-3、464-4、464-5 、465、465-1地號土地（下稱系爭土地），委由訴外人胡顯 龍（下稱胡顯龍）、游忞祺（原名游美玲、下稱游忞祺）仲 介買賣，惟胡顯龍不識系爭土地所有人即訴外人楊忠雄（下 稱楊忠雄），乃向被上訴人張介育（下稱張介育）之被繼承 人張明金（下稱張明金）探詢，適被上訴人王顯得（下稱王 顯得）前經訴外人蔡木川（下稱蔡木川）之引薦認識楊忠雄 ，並取得相關圖說及都市更新核准資料，因而經由張明金之 介紹認識胡顯龍，並由王顯得帶胡顯龍、游忞祺至蔡木川家 中洽談，經其與張明金、蔡木川、胡顯龍及游忞祺共同介紹 撮合，嗣上訴人公司於98年10月17日與楊忠雄簽訂系爭土地 買賣契約，約定價金為新台幣（下同）6億6,000萬元。上訴 人公司就系爭土地買賣既允付居間人報酬共660萬元，且該 買賣係由王顯得與蔡木川、張明金、胡顯龍、游忞祺共同居 間介紹而成，則應由上述五人平分報酬。張明金已於99年3 月16日死亡，張介育為張明金之唯一繼承人，而上訴人公司 迄今仍未給付居間報酬。爰依民法第568條第1項、第271條 規定及繼承之法律關係，求為判命上訴人公司給付王顯得、 張介育各132萬元本息等語（原審為被上訴人等人全部勝訴 之判決，上訴人公司聲明不服，提起上訴，經本院前審判決
駁回上訴人公司之上訴。上訴人公司再聲明不服，經最高法 院第一次發回更審）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人公司則以：依債之關係相對性基本原則，居間契約所 生效力只存在於上訴人公司、胡顯龍與游忞祺之間。系爭土 地買賣實係由胡顯龍向上訴人公司之股東即訴外人游啟仁（ 下稱游啟仁）之姐姐即游忞祺接洽，詢問購買意願，上訴人 公司因胡顯龍之遊說，認系爭土地具開發利益，乃於98年7 月2日出具購買意願承諾書（下稱系爭承諾書），請游忞祺 轉交胡顯龍，用供系爭土地買賣居間使用，縱事後又透過張 明金轉交系爭土地所有人楊忠雄，仍不得據此逕認本件兩造 間成立居間契約。上訴人公司與楊忠雄於簽訂系爭買賣契約 前，不認識張明金及王顯得，不可能與張明金及王顯得訂立 居間契約。縱認上訴人公司與張明金、王顯得訂立居間契約 ，惟上訴人公司已依約給付仲介費660萬元予胡顯龍，即生 清償效力，胡顯龍復已給付220萬元之居間報酬予張明金， 因此張介育無從再請求上訴人公司給付居間報酬等語，資為 抗辯。惟原審為上訴人公司敗訴之判決。並上訴聲明：㈠原 審判決廢棄。㈡被上訴人等人於原審訴之聲明及假執行之聲 請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人公司向訴外人楊忠雄購買系爭土地，於98年10月17日 以訴外人郭長庚之名義，與楊忠雄簽訂系爭不動產買賣契約 書，約定總價款為6億6,000萬元。
㈡上訴人公司業已依系爭買賣契約總價款1%計算並給付仲介費 660萬元予胡顯龍。
㈢蔡木川就系爭土地買賣事宜，訴請上訴人公司給付仲介費12 0萬元本息，業經本院另案100年度上易字第1244號判決蔡木 川全部勝訴確定。
㈣張介育為張明金之唯一繼承人。
四、兩造爭執要點為：㈠張明金及被上訴人王顯得是否為系爭土 地買賣之共同居間人？其等與上訴人公司間是否就系爭土地 買賣成立居間契約？㈡上訴人公司將系爭居間報酬660萬元 給付胡顯龍，是否發生清償之效力？被上訴人等人可否請求 上訴人公司各給付居間報酬132萬元？茲就兩造爭點及本院 得心證理由分述如下：
㈠王顯得及張明金是否為系爭土地買賣之共同居間人？其等與 上訴人公司間是否就系爭土地買賣成立居間契約？ ⒈經查上訴人公司於98年7月2日出具購買意願承諾書，載明： 「新潤建設股份有限公司……承胡顯龍等人介紹，同意承買 下列不動產……一、不動產標的……。二、承買金額：本公
司同意以土地每坪壹佰壹拾萬元整承買。該款含地上建物及 所有搬遷補償。三、本公司同意自簽發本『承諾書』之日起 45天內，按上述條件進行買賣磋商。」，有該承諾書影本可 稽（見原審卷第79頁）。次查胡顯龍於本院前審到庭結證稱 ：「系爭承諾書是上訴人公司交給我的……因為我認識上訴 人公司副總游啟仁的姊姊游美玲，她說在萬華莒光路有一塊 地一直想談但找不到地主。因為我認識對萬華地區很熟的張 明金，所以我就去張明金的辦公室找他，當時張明金的職員 王顯得也在場，我告訴張明金，上訴人公司想要買土地的地 址，張明金告訴我過幾天他會回答我，當天我是第一次看到 王顯得，張明金說王顯得在西園路有土地開發，是他公司的 經理。過了將近一個月，張明金跟我說他已經找到那塊地的 地主，帶我去找蔡木川，張明金說地主是委託蔡木川在處理 土地，蔡木川說地主要以每坪實拿108萬元出售……後來我 將此消息向上訴人公司說，上訴人公司說希望能以每坪110 萬元購買……於是我又拜託張明金去談價錢，張明金就要我 拿上訴人公司的購買意願承諾書，上訴人公司就出具系爭承 諾書給我。系爭土地買賣是我與張明金居間仲介，游美玲及 我代表上訴人公司即買方，佣金由買方支付，張明金是賣方 的仲介佣金由賣方支付……我拿的是上訴人公司即買方的佣 金，至於他們的佣金我不介入。系爭承諾書所載『胡顯龍等 人』是指我與游美玲，因為游美玲是上訴人公司副總的姊姊 ，所以她的名字不方便寫在系爭承諾書上……王顯得曾經拿 系爭承諾書直接去找楊忠雄，是為了賺取楊忠雄說以每坪 108萬元出售的價錢，與上訴人公司願意以每坪110萬元購買 價錢2萬元差額，我因為此事指責過王顯得。王顯得沒有因 為系爭土地買賣找我要佣金，他的佣金應該是要向楊忠雄拿 ……我有領取660萬元居間報酬，本來是要分給游美玲330萬 元……因為我覺得張明金也有出力，而張明金也因為楊忠雄 與王顯得間不知道發生了什麼事不愉快的事情而找不到楊忠 雄，也等不到楊忠雄的佣金，所以我跟游美玲說，居間報酬 660萬元分成三等份，張明金、游美玲及我各分一份，游美 玲也同意……帶地主第一次到上訴人公司談時，有蔡木川及 王顯得在場，張明金不在場，因為張明金身體不好，王顯得 是代理張明金出席。楊忠雄看到王顯得時就要求他離開，表 示只要有他在就不談了，後來王顯得就離開了……第一次到 上訴人公司時……楊忠雄一直談王顯得的事，氣氛不好，楊 忠雄吃完便當後就說他要回去想想」等語，有本院另案前審 準備程序筆錄可稽（見本院前審卷第61頁反面至62頁反面） ，並有胡顯龍簽收之居間報酬收執回條、領款證明書影本可
證（見原審卷第69至72頁）。則據此足證上訴人公司係與胡 顯龍訂立居間契約，由胡顯龍為上訴人公司媒介購買系爭土 地，上訴人公司並已給付居間報酬660萬元予胡顯龍，但上 訴人公司並未與張明金、王顯得訂立居間契約。至於胡顯龍 另與游忞祺、張明金訂立居間契約，並由其等三人均分上開 居間報酬660萬元等情，則與上訴人公司無涉。 ⒉再查游忞祺於原審審理時到庭結證稱：「我弟弟游啟仁是被 告公司（即上訴人）的一位股東。當時被告公司的授權書是 開給胡顯龍，游啟仁交給我，由我拿給胡顯龍。胡顯龍帶王 顯得與地主楊忠雄到公司去，到公司後介紹雙方認識……我 見過王顯得二、三次，第一、二次是去張明金的辦公室，張 明金請王顯得跟我們說明這件案子，第三次是去被告公司談 ……被告公司與原告二人（即被上訴人等人）間，沒有就系 爭土地買賣約定仲介報酬，被告公司只有跟胡顯龍有仲介約 定。被告公司是透過我跟胡顯龍約定。胡顯龍已向被告公司 領取本件仲介費用660萬元，我帶胡顯龍去公司領錢。被告 公司開立系爭承諾書給胡顯龍，我不知道胡顯龍是否將系爭 承諾書交給王顯得……我是共同仲介人之一，我有受領仲介 費，是胡顯龍給我的，我收到220萬元。我只知道是胡顯龍 介紹仲介人，他跟我說後面的金額他會跟其他人分，胡顯龍 帶我去找張明金，他說張明金會找地主出來，胡顯龍有帶我 、游啟仁去蔡木川家裡，談仲介系爭土地的事情……我是被 告公司的仲介人。胡顯龍是地主的仲介人……我們去的時候 是跟張明金要談結果……是張明金請王顯得向我們說明這個 案子，王顯得有說明這筆土地的整個情況……因為授權書是 開給胡顯龍，所以仲介費由胡顯龍領取……蔡木川認識地主 ，據我所知蔡木川是地主說要給仲介費。是胡顯龍告訴我， 地主要給仲介費。那時他只說要給蔡木川，胡顯龍本來要告 地主，因為地主不給仲介費，實際上胡顯龍怎麼分我不曉得 」等語，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第102頁反面至104 頁反面）。經查游忞祺之證言與胡顯龍所述上開情節相符， 益證上訴人公司之真意僅為與胡顯龍就系爭土地買賣訂立居 間契約，游忞祺並非居間契約之當事人，僅為傳達上訴人公 司意思之機關，其所完成之意思表示為上訴人公司之意思表 示，其效果意思亦由上訴人公司決定。至於游忞祺雖以上訴 人公司之仲介人自居，惟因上訴人公司並無與游忞祺訂立居 間契約之真意，故雙方並無合意訂立居間契約。 ⒊又查王顯得於原審到庭陳稱：「張明金與我同公司……胡顯 龍帶游氏姊弟到張明金公司時都是由我接洽，超過三次以上 ……第二次胡顯龍交付被告公司（即上訴人）交付的購買意
願書，我才帶他去地主的真正介紹窗口蔡木川家裡，第一次 我、胡顯龍、游氏姐弟四人，談好價錢後約定第二次與地主 正式見面，再約定時間第一次到被告公司談正式買賣問題， 當天主持是黃文辰總經理，在場的有胡顯龍、游氏姐弟、我 、蔡木川、地主、太太、公司女秘書……敲定以110萬元成 交，所以也請被告公司代書當場擬定買賣合約……是胡顯龍 交授權書給我。第一次到被告公司是我帶地主去的……與我 接洽的是胡顯龍。胡顯龍是張明金介紹，說他代表買方，所 以我才跟他接洽，談了幾次雙方合意，他才出示購買意願書 ，我才第一次帶他接洽蔡木川……事前不知道被告公司將仲 介費交給胡顯龍，是事後蔡木川打官司，二審叫我作證時， 我才知道仲介費已經給胡顯龍。買賣成交後我有電話聯絡胡 顯龍要仲介費，但聯絡不到胡顯龍。成交後我沒有找被告公 司要仲介費」等語，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第104 頁反面至105頁反面）。則據此足證王顯得僅係經由胡顯龍 居間與上訴人公司洽談系爭土地買賣事宜，王顯得並未與上 訴人公司就系爭土地買賣為訂約媒介、以及居間報酬等契約 必要之點達成意思表示合致，因此不能認為王顯得與上訴人 公司間訂立居間契約。
⒋另查楊忠雄雖於另案到庭結證稱：「蔡木川是我以前的老鄰 居，我是透過蔡木川接洽系爭土地的買賣。98年7月31日早 上蔡木川用計程車載我到上訴人公司……一進去上訴人公司 有意願要買，當場有上訴人公司的總經理黃文辰、副總經理 游啟仁、業務部經理褚學忠、游啟仁的姐姐、胡顯龍、王顯 德、蔡木川、代書王菱菱、上訴人公司訴代及我兩個女人都 在場。從早上談到下午，當天談的結論是他要買我願意賣。 98年10月17日簽約，簽約時他公司的人黃文辰、游啟仁在場 ，蔡木川沒去……98年7月31日談的價格很接近，我還要回 去考慮一下，沒有確定……我不認識上訴人公司……賣方無 仲介費……買方要如何支付仲介費，與我無關……我只針對 蔡木川。我不認識胡顯龍……我當天的仲介是蔡木川，公司 說他們的仲介是游啟仁的姐姐與胡顯龍」等語，有原法院另 案100年度訴字第3287號言詞辯論筆錄影本可證（見原審卷 第154頁至155頁反面）。楊忠雄復於本院另案到庭結證稱： 「我是地主，我與蔡木川是老鄰居，透過蔡木川，對方出具 承購意願書，我才去公司，第一次見面時，我有一個個點名 確認在場的人有哪些，這是基於我人身安全及土地交易安全 的考量。是上訴人公司找我，我不認識王、胡二人」等語， 有本院另案100年度上易字第1244號準備程序筆錄影本可稽 （見本院前審卷第34至35頁）。經核楊忠雄之證言，雖與王
顯得於原審陳述：「買賣雙方見面開場約定地主不付仲介費 ，仲介費由買方負擔，因當天最終結果沒有成交，地主就直 接與被上訴人等人告接洽，最後以每坪121萬元成交，因此 我理所當然向被上訴人等人告要求給付仲介費……當初沒有 講上訴人公司總共付多少仲介費，只有講買賣雙方的仲介費 都是由買方出……」等語相符，固有言詞辯論筆錄可稽（見 原審卷第104頁反面至105頁反面）。惟查上訴人公司否認對 張明金、王顯得負有給付居間報酬之義務，且楊忠雄亦未與 上訴人公司就居間報酬之利益第三人契約達成意思表示合致 ，雙方並未明示或默示合意由楊忠雄請求上訴人公司向張明 金、王顯得為居間報酬之給付，且雙方亦未合意使張明金、 王顯得取得向上訴人公司直接請求給付居間報酬之權利，因 此無從僅因楊忠雄單方意思表示由上訴人公司給付全部居間 報酬，即認為張介育即張明金之繼承人、王顯得取得請求上 訴人公司給付居間報酬之權利。
⒌被上訴人等人雖主張：張明金、王顯得係因期待報酬而為居 間行為，並非基於熱心而無償提供締約資訊予上訴人公司云 云。惟按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準。苟非 締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求 履行債務。經查張明金、王顯得均未與上訴人公司就系爭土 地買賣為訂約媒介、以及居間報酬等契約必要之點達成意思 表示合致，已如前述，因此不能僅因張明金、王顯得基於期 待報酬而為居間行為，即認為張明金、王顯得與上訴人公司 間訂立居間契約。被上訴人等人雖又主張：胡顯龍基於自身 利害關係，當然不願意將佣金均分予共同居間人，是其證言 不可採云云。惟查胡顯龍並不認識系爭土地所有人楊忠雄， 為兩造所不爭執，則胡顯龍勢必另尋居間人以謀求締約之機 會或媒介，故上訴人公司顯然無從得知胡顯龍另尋之居間人 為何人、亦不知其人數，上訴人公司無從與不特定多數人訂 立居間契約，因此不能認為上訴人公司對於不特定多數人均 負有給付居間報酬之義務。至於被上訴人等人得否另循法律 途徑向胡顯龍主張權利，則屬另一法律問題。又查本院另案 100年度上易字第1244號確定判決，雖認定游忞祺、胡顯龍 、張明金、王顯得與蔡木川為系爭土地買賣之共同居間人， 惟查該確定判決之當事人為蔡木川與上訴人公司，與本件當 事人不同，則本件自不受其既判力與爭點效之拘束。另查上 訴人公司於前案判決確定後，於100年6月10日函覆蔡木川關 於居間報酬給付事宜，復於101年11月6日函覆被上訴人等人 關於居間報酬事宜，固有信函影本可稽（見原審卷第24至25 、80至81頁），惟綜觀其全文，並無承認被上訴人等人為共
同居間人之文字。是上訴人公司所辯，應屬可採。被上訴人 等人之主張，即屬無據。
㈡經查系爭土地買賣居間契約之當事人，為上訴人公司與胡顯 龍，張明金與王顯得並非該居間契約之當事人，已如前述。 從而本件事證已臻明瞭，兩造其餘爭點即等情即上訴人公司 將系爭居間報酬660萬元給付胡顯龍，是否發生清償之效力 等情，即無庸審酌，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人等人依民法第568條第1項、第271條規 定及繼承之法律關係，請求上訴人公司給付被上訴人王顯得 、張介育各132萬元本息，尚屬無據，不應准許。假執行之 聲請亦失所附麗，並應駁回。原審判命上訴人公司如數給付 ，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴人公司上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄 改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第 78條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
被上訴人合併上訴利益金額如逾新臺幣150萬元以上，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
書記官 廖月女
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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