酌減違約金
臺灣高等法院(民事),上易字,105年度,1232號
TPHV,105,上易,1232,20170215,1

1/1頁


臺灣高等法院民事判決        105年度上易字第1232號
上 訴 人 茂德建設股份有限公司
法定代理人 范乾進
上 訴 人 張高祥
共   同
訴訟代理人 侯傑中律師
      張漢榮律師
被上訴人  蔣念祖
上列當事人間請求酌減違約金事件,上訴人對於中華民國105年8
月24日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2117號第一審判決提起
上訴,本院於106年1月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於命上訴人所為給付及其假執行之宣告,暨該訴訟費用部分廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用,由被上訴人負擔。 事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知,無正當理由未於言詞辯論期日到 場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形, 爰依上訴人之 聲請,由其一造辯論而為判決,合先敘明。
二、本件被上訴人主張: 伊於民國102年12月22日與上訴人茂德 建設股份有限公司(下稱茂德公司)、張高祥分別簽訂房屋 預定買賣契約書、土地預定買賣契約書(下分稱系爭房屋買 賣契約、系爭土地買賣契約),向茂德公司購買坐落新北市 ○○區○○段000○00000○00000○000地號土地上興建之「 W未來」編號A6棟6樓房屋及編號121號車位, 並向張高祥購 買上開房屋之土地應有部分(下稱系爭房地),價金分別為 房屋新臺幣(下同)222萬元、車位49萬元及土地814萬元, 總價1,085萬元,已依約給付房屋及車位價款35萬元, 土地 價款74萬元,共109萬元。嗣因伊資金周轉困難, 無法給付 買賣價金, 兩造於104年5月31日協議:伊於同年6月30日前 將系爭房地轉賣與第三人, 否則系爭房地買賣契約於同年7 月1日合意解除,並由上訴人沒收已繳納價金109萬元(下稱 系爭協議)。其後,伊無法於期限內轉讓系爭房地,上訴人 遂於同年7月1日通知解除契約及沒收上開已繳價金。惟上訴 人將伊已繳價金充作違約金予以沒收,顯屬過高,依民法第 252條規定,應予酌減, 按上訴人從事住宅營建業之同業利 潤8%據以計算,上訴人得沒收之價金為86萬8,000元(10,85 0,000X8%=868,000),依茂德公司、張高祥之收取房屋及車 位、土地價金比例分別計算,依序為27萬8,716元(868,000



X350,000/1,090,000=278,716小數點以下四捨五入)、58萬 9,284元(868,000X740,000/1,090,000=589,284),超出之 7萬1,284元(350,000-278,716=71,284)、 15萬0,716元( 740,000-589,284=150,716), 係屬不當得利,自應返還等 情。爰依民法第179條規定, 求為命茂德公司、張高祥應分 別給付上開金額及均自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利 息之判決(未繫屬本院部分,不予贅述)。原審判決上訴人 如數給付,上訴人聲明不服,提起上訴。被上訴人於本審受 合法通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀為何聲明 或陳述。
三、上訴人則以:因被上訴人不願繼續購買系爭房地,兩造於10 4年5月31日達成和解簽署系爭協議,被上訴人未依系爭協議 於同年6月30日前自行轉讓系爭房地, 系爭房地買賣契約即 於同年7月1日合意解除,伊等依系爭協議取得被上訴人已繳 納之價金,並非違約金, 應無民法第252條違約金酌減規定 之適用。縱認屬違約金者,被上訴人並未舉證證明該違約金 過高而有顯失公平之情事,衡以內政部公告之預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項,違約金不得超過房地總價 之15%,伊等沒收之價金僅約系爭房地總價之10%,且茂德公 司係不動產買賣業,並非從事住宅營建業,不能以住宅營建 業之同業利潤標準為8%衡量本件違約金是否過高,而不動產 買賣業之同業利潤標準為17%, 益見伊等沒收之違約金無過 高情事。況縱認茂德公司為住宅營建業,伊等沒收之金額仍 無過高等語,資為抗辯。上訴聲明:㈠原判決命上訴人給付 部分及其假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查被上訴人於102年12月22日分別與茂德公司、 張高祥簽訂 系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約,向上訴人購買系爭 房地,買賣價金分別為房屋及車位222萬元、49萬元(共271 萬元),土地814萬元,總計1,085萬元。嗣兩造於104年5月 31日簽署系爭協議, 約定由被上訴人於同年6月30日自行將 系爭房地轉讓他人,逾期未完成轉讓手續即合意解除上開買 賣契約,並由上訴人沒收已繳納之價金,被上訴人屆期未將 系爭房地轉讓他人,上訴人於同年7月1日通知合意解除契約 並沒收被上訴人已繳納之價金109萬元等事實, 有系爭房屋 買賣契約、系爭土地買賣契約、系爭協議、茂德公司104年7 月1日茂字第1040701號函可稽[見臺灣新北地方法院105年度 訴字第442號卷(下稱新北地院卷)第41-111頁],並為兩造 所不爭執,應堪信為真。
五、被上訴人主張:上訴人沒收之違約金過高應酌減至相當之金



額,超出之部分屬不當得利,應返還與伊等節,為上訴人所 否認,並以前開情詞置辯。經查:
㈠按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契 約所訂明權利之效力,民法第737條定有明文。 又和解契約 合法成立,兩造當事人即均應受該契約之拘束,縱使一造因 而受不利益之結果,亦不得事後翻異,更就和解前之法律關 係再行主張。和解內容,倘以他種法律關係替代原有法律關 係者,則係以和解契約創設新法律關係,故債務人如不履行 和解契約,債權人應依和解創設之新法律關係請求履行,不 得再依原有法律關係請求給付(最高法院19年上字第1964號 、83年台上字第620號判例參照)。 再按違約金係當事人約 定契約不履行時,債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預 定,以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契 約時,應支付他方相當之金額,則以消滅契約為目的,屬於 保留解除權之代價,兩者性質迥異(最高法院68年台上字第 3887號判例參照)。
㈡查兩造簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約本應依約 履行,被上訴人自承因資金周轉困難,無力繼續給付買賣價 金,遂於104年5月31日與上訴人簽署系爭協議(見新北地院 卷第17頁),觀諸系爭協議記載:「…今因甲方(即被上訴 人)不願繼續購買本件不動產,甲乙(即茂德公司)丙(即 張高祥)三方基於友善及和諧之立場,特協議訂立條款如下 ,以資共同遵守:一、甲方同意,將自行轉售本件不動產予 第三人,甲方並應於104年6月30日以前完成轉讓手續,包括 但不限於甲方與該第三人簽署轉讓切結書及依乙方要求簽署 相關轉讓文件等。二、甲乙丙三方同意,如甲方未能依前條 約定於104年6月30日以前完成轉讓手續,則買賣契約書隨即 於104年7月1日合意解除, 乙方及丙方並沒收甲方已繳納之 本件不動產買賣價款新臺幣106萬元。 於買賣契約書解除後 ,本件不動產之產權亦由乙方及丙方收回自行處分,另行出 售,甲方不得再就本件不動產主張任何權利。…」(見新北 地院卷第108頁), 足見依系爭協議上訴人不得要求被上訴 人繼續繳納買賣價金,亦不得再行使法律所定或依系爭房屋 買賣契約及系爭土地買賣契約約定之解除權,被上訴人則應 於104年6月30日將系爭房地轉售於第三人,並與上訴人完成 轉讓手續,否則系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約即解 除,並由上訴人沒收被上訴人已繳價金,核其性質,係兩造 以他種法律關係替代原有法律關係,成立具有創設性質之和 解契約,均應受該契約之拘束,不得事後翻異,更就和解前 之法律關係再行主張。又被上訴人並未依系爭協議之約定於



104年6月30日前將系爭房地轉讓第三人,為其所自認(見新 北地院卷第17頁), 則上訴人係依系爭協議第2條約定沒收 被上訴人已繳納之價金,即屬有據。
㈢再被上訴人向上訴人表示不願繼續繳納買賣價金時,上訴人 原得依系爭房屋買賣契約第23條第2款、 系爭土地買賣契約 第12條第2款約定解除契約並沒收已繳之價金充作違約金 , 惟依系爭協議上訴人拋棄上開權利,給與被上訴人一個月之 自行轉讓他人之期間,被上訴人逾期未自行轉讓,則兩造合 意解除上開二契約,並由上訴人沒收已繳之價金。另一方面 ,本件係被上訴人違約,其依法或依兩造所簽訂之系爭房屋 買賣契約及系爭土地買賣契約之約定並無解除該二契約之權 利,得與上訴人合意解除該二契約,係基於系爭協議之約定 ,惟以其已繳納之價金遭上訴人沒收為代價。是系爭協議第 2條沒收已繳納價金之約定, 核其性質實屬兩造合意解除契 約之代價,而非被上訴人不依約給付買賣價金或不依約履行 系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約時,應賠償上訴人所 受損害之違約金, 即非為系爭房屋買賣契約第23條第2款及 系爭土地買賣契約第12條第2款違約金之重申, 自無民法第 252條規定違約金酌減之適用餘地。 從而,被上訴人主張: 上訴人沒收已繳之價金,係屬違約金,且屬過高,請求法院 酌減至相當之金額,超出部分為不當得利,上訴人應依民法 第179條規定返還云云,即屬無據,應予駁回。 至於系爭協 議記載被上訴人已繳價金為106萬元, 被上訴人於原審稱其 所繳納之價金為109萬元(見新北地院卷第17-18頁,原審卷 第48頁),上訴人於本審105年12月8日準備程序期日亦陳稱 :系爭協議為誤載等語,經本審於同年月13日送達該準備程 序筆錄影本與被上訴人,有送達證書可稽(見本院卷第24頁 ),被上訴人迄本審106年1月25日言詞辯論期日,已於相當 時期受合法之通知,於言詞辯論期日不到場,亦未提出準備 書狀爭執,依民事訴法第280條第3項、第1項規定, 視同自 認上開事實,併予敘明。
六、綜上所述,被上訴人依民法第179條規定, 請求茂德公司、 張高祥分別給付7萬1,284元、15萬0,716元本息, 為無理由 ,不應准許。原審判命上訴人如數給付,並諭知准免假執行 之擔保金額,自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢 棄改判,為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院審酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為有理由。 依民事訴訟法第463條、第



385條第1項前段、第450條、第78條,判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 蔡和憲
法 官 劉坤典
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
書記官 黃麗玲

1/1頁


參考資料
茂德建設股份有限公司 , 台灣公司情報網