臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第195號
上 訴 人 謝欣峰
訴訟代理人 施竣中律師
複 代 理人 沈志偉律師
袁大為律師
被 上 訴人 曾文志
訴訟代理人 陳正旻律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年
11月28日臺灣士林地方法院103年度重訴字第214號第一審判決提
起上訴，本院於106年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100年3月14日經買賣取得臺北市○ ○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權 ，坐落系爭土地上如原判決附圖所示面積94平方公尺、門牌 號碼臺北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭建物，如 與2樓建物則合稱系爭2層樓建物），並未辦理保存登記，為 訴外人蔡太國（下稱蔡太國）於95年5月2日透過臺灣士林地 方法院（下稱士林地院）拍賣程序拍定取得，伊對蔡太國訴 請拆屋還地經取得勝訴確定判決，持之聲請強制執行時，上 訴人聲稱於100年3月15日向蔡太國購買系爭建物，對系爭建 物有事實上處分權，對伊提出第三人撤銷及異議之訴。惟上 訴人所稱與蔡太國間就系爭建物之買賣關係係虛偽不實，上 訴人並未取得系爭建物之所有權，伊自得請求上訴人遷出系 爭建物；退步言，縱系爭建物為上訴人自蔡太國買受而來， 因伊對蔡太國提起之拆屋還地訴訟，已經法院判決勝訴確定 ，上訴人至多僅取得系爭建物事實上處分權，伊亦得依民法 第767條第1項規定，對於上訴人行使物上請求權。又上訴人 無權占用系爭土地，妨害伊所有權之行使，無法律上原因受 有相當於土地租金之利益，應負返還責任。爰依民法第767 條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物返還無權占有之土 地，另依民法第179條規定，請求上訴人返給付自100年3月 24日起至返還占用土地之日止期間，按月給付伊新台幣（下 同）2萬8,000元等語【原審判命上訴人遷出系爭建物，駁回 被上訴人其餘之訴。上訴人聲明不服，提起上訴；被上訴人 請求超逾上開准許部分，未據聲明不服，非本院審理範圍。 被上訴人另撤回請求原審被告簡林程、松風工坊股份有限公 司等人遷出系爭建物之起訴（見本院卷㈡第181、183至184
頁），該部分亦非本院所得審理】。並於本院聲明：上訴駁 回。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人李金（下稱李金）所有， 為訴外人陳季文（下稱陳季文）等29人所繼承，陳季文於68 年間徵得其他共有人明示或默示同意，於系爭土地上興建系 爭建物，居住多年，蔡太國於95年間買受後至100年3月間， 未有共有人表示反對，或主張權利，應認全體共有人有分管 契約存在，被上訴人明知而買受系爭土地，應受拘束，即已 默許系爭建物承買人即伊繼續使用坐落之土地。伊與蔡太國 間就系爭建物確有買賣關係存在，並非通謀虛偽意思表示， 伊自蔡太國處購買之系爭建物，即屬有權占有坐落土地，被 上訴人不得請求伊遷出系爭建物。又被上訴人起訴係請求伊 拆屋還地，原審判命伊遷出系爭建物，係違反處分權主義， 判決違法等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於 上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張其以買賣為移轉原因而於100年3月14日登記取 得系爭土地之所有權，系爭建物並未辦理保存登記，及蔡太 國於95年5月間經由法院執行程序拍定取得系爭建物事實上 處分權等情，有系爭土地之登記謄本、士林地院95年5月15 日士院鎮94執貴20710號不動產權利移轉證書可稽（見原審 卷第13、38頁），並為上訴人所不爭，堪信真正。被上訴人 又主張其於100年3月24日對蔡太國提起請求拆除系爭建物返 還占用土地之訴訟，經士林地院100年度重訴字第113號（下 稱士林地院113號事件）判決蔡太國應拆除系爭建物並返還 占有之土地，及自100年3月14日起至返還占用土地為止按月 給付9,601元，蔡太國提出上訴，被上訴人提起附帶上訴， 經本院以101年度重上字第278號（下稱本院278號事件）判 決駁回上訴及附帶上訴，嗣經最高法院102年度台上字第194 7號（下與士林地院113號、本院278號等事件合稱系爭拆屋 還地事件）裁定駁回蔡太國之上訴確定，業經被上訴人提出 系爭拆屋還地事件歷審裁判書及確定證明書在卷（見原審卷 第15至31頁），並有士林地院113號及本院278號等事件卷宗 可稽（外附），亦可信屬真正。又被上訴人以系爭拆屋還地 事件確定裁判為執行名義，對於蔡太國聲請強制執行（即士 林地院102年度司執字第64990號事件）時，經上訴人合併提 出第三人異議之訴及第三人撤銷之訴，經士林地院以102年 度撤字第2號事件（下稱士林地院撤字第2號事件）判決駁回 上訴人之起訴、本院以103年度重上字第838號事件判決駁回 上訴人之第二審上訴，嗣經最高法院以105年度台上字第237
6號判決駁回上訴人之第三審上訴，有上訴人之起訴狀及上 開裁判書可稽（見原審卷第32至37、142至149頁、本院卷㈡ 第188至193、239至240頁），並有士林地院撤字第2號事件 卷宗可佐（外附），復為兩造所不爭，此部分亦可信屬真實 。
四、查，上訴人辯稱其自蔡太國受讓系爭建物，具事實上處分權 ，並承擔蔡太國與原審被告簡林程（下稱簡林程）之租賃契 約，出租予簡林程，改由上訴人向承租人收取租金等情（見 原審卷第114、118至119頁、本院卷㈡第243頁），依卷附房 屋買賣契約書、公證書及店面租賃契約書（見原審卷第39至 47、115至116頁），蔡太國於100年3月1日將系爭建物出租 予原審被告簡林程，嗣在100年3月15日與上訴人締結房屋買 賣契約，並於100年3月23日前辦理交屋予上訴人，參以上訴 人以其為系爭建物事實上處分權人身份，對於被上訴人提起 士林地院撤字第2號事件，有該事件起訴狀可稽（見原審卷 第32至37頁），是依上訴人所述，其自100年3月15日起，即 經蔡太國出售、交付系爭建物而管領、使用迄今。因此被上 訴人主張上訴人為系爭建物現占有人等情，應符真實，可以 採憑。次查，土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產（ 民法第66條第1項參照），而占有土地者乃坐落於該土地上 之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此倘 房屋無權占有土地者，土地所有權人可命對該房屋有事實上 處分權之人拆屋還地及請求該房屋現占有人遷出（最高法院 104年度台上字第1939號判決意旨參照）。本件上訴人辯稱 其現占有之系爭建物係系爭土地共有人本於分管協議建造而 來，有權使用坐落之土地，被上訴人為土地承買人，應默許 系爭建物承買人即伊繼續使用坐落之土地，不得請求其遷出 系爭建物等情，自應就此利己事實負舉證責任。經查： ㈠上訴人雖以系爭建物依士林地院113號事件判決認定為68年 間由訴外人陳季文建造而來，歷經32年餘未經其他土地共有 人為反對之主張，以及蔡太國於95年5月15日買受系爭建物 後，迨至其與蔡太國訂立買賣契約前，系爭土地共有人亦未 對於蔡太國主張權利為由，辯稱共有人間已知悉土地上之系 爭建物存在，並就建物使用坐落土地有默示分管協議云云。 然查，共有物分管契約，雖不以共有人明示之意思表示為限 ，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思 表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效 果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號裁判意旨參 照）。證人即系爭土地原共有人陳文藏、陳榮選、陳忠銘、 陳麗琴、陳使文、陳季文、陳佛賜、陳榮陞、陳黃春美、陳
妙玉、陳素蓮、陳素玫、陳素馨均證實並未參與系爭土地管 理使用收益情節，亦不知情系爭土地有無約定由何人負責管 理，更不曾同意或不同意任何人或其他地主占有使用系爭土 地等語（見本院卷㈠第209頁反面至211頁反面、212頁反面 至214頁、216頁，卷㈡第32頁反面、64頁反面、第91頁反面 、第156頁反面至159頁），其中陳榮選、陳麗琴、陳使文、 陳佛賜、陳榮陞、陳黃春美、陳素蓮、陳素玫、陳素馨等人 更證稱不知系爭土地上有系爭建物存在、或對地上建物並無 印象等情；又證人陳忠銘、陳妙玉亦表示雖於出售系爭土地 前知悉有系爭建物存在，但不知為何人於何時興建，或為何 人所有等情（見本院卷㈠第211頁、卷㈡第91頁反面至92頁 ）；至負責與被上訴人接洽出售系爭土地之陳文藏則證稱出 售系爭土地時不知坐落其上之系爭建物係違建或係侵佔，其 因土地登記謄本上只有土地所有權，故認系爭建物並未經土 地所有權人同意，因而要求當時居住於系爭建物的2樓之陳 仲文搬走等情（見本院卷㈠第216頁反面至217頁），核與陳 仲文所述相符（見本院卷㈠第212頁）。故依上開證人陳述 ，系爭土地原共有人陳文藏、陳榮選、陳忠銘、陳麗琴、陳 使文、陳佛賜、陳榮陞、陳黃春美、陳妙玉、陳素蓮、陳素 玫、陳素馨等人（下稱陳榮選等12人）並不知坐落系爭土地 上之系爭建物存在，或不知建物起造人或使用土地之依據， 縱其等與其他土地共有人未曾就系爭建物提出異議，或未為 明確之反對，尚不能證明土地共有人有與系爭建物起造人明 示成立分管契約，或者默示同意系爭建物占有坐落所在之土 地。揆諸98年1月23日修正前民法第820條第1項係規定「共 有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，而「共 有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體 同意」（最高法院100年度台上字第1776號判決意旨參照） ，上訴人既未能證明所稱系爭建物於68年間起造後，使用坐 落土地已得系爭土地全體共有人同意，即所稱分管協議存在 ，是其執此為由，抗辯被上訴人買受系爭土地應繼受默許系 爭建物使用坐落土地之約定云云，即屬無據。上訴人雖聲請 傳訊系爭土地其餘共有人陳三賜及陳麗珍，欲證明前述默示 分管協議存在，惟查參與出售系爭土地之原共有人為29人， 此有臺北市建成地政事務所104年8月21日北市建地籍字第 10431407600號函及所附土地登記申請書、土地所有權買賣 移轉契約書在卷可稽（見本院卷㈠第73至79、98至101頁） ，乃系爭土地共有人陳榮選等12人既分別表示不知系爭建物 存在，或者建物起造人以及使用系爭土地之依據，本件無從 成立默示分管協議，已如前述，核無再傳訊證人陳三賜及陳
麗珍之必要。
㈡上訴人又提出被上訴人與陳文藏等原地主締結之購買土地協 議書，及與陳仲文締結之房屋讓渡契約書所載被上訴人給付 臺北市○○街000號2樓（按即系爭建物之2樓）補償費350萬 元予陳仲文，主張被上訴人係因系爭2層樓建物（按包括系 爭建物）有權占用土地，始願給付該2樓部分高額補償費云 云。惟查，觀該購買土地協議書第2條第2項第3款所載「本 買賣土地上目前為他人建築房屋占用，其支付占用人之補償 費...（由買方負擔）」等情（見本院卷㈠第249至250頁） ，以及細繹房屋讓渡契約書內容（見本院卷㈠第257頁）， 並未指明系爭2層樓建物，係屬有權使用系爭土地以及權源 所在。又證人即先前居住於系爭建物之2樓之陳仲文證稱系 爭建物為其父親陳天山所有，但不知建物從何而來，亦不知 道有任何地主曾就系爭建物占用系爭土地為同意或不同意之 表示等語（見本院卷㈠第211頁反面至212頁），陳仲文又於 執行法院進行假扣押或履勘系爭建物時，陳稱系爭建物為陳 季文的、2樓為其的，或表示系爭2層樓建物均為其出資興建 ，由其單獨使用，嗣於本院278號事件審理時另改稱系爭2層 樓建物係伊父親陳天山主要出資建造而來，伊亦提供部分金 錢，登記2樓給伊，系爭建物則是給陳季文等情（上開筆錄 內容，見原審卷第102至106頁），其說詞雖前後不一，惟考 其歷次陳述內容，僅在說明未辦保存登記之系爭2層樓建物 （包括系爭建物）其起造人及各該事實上處分權人，並未敘 明系爭建物（包括2樓）使用坐落土地之權源。又蔡太國係 因執行法院拍賣證人陳季文之財產，拍定取得系爭建物事實 上處分權，有上開不動產權利移轉證書可稽（見原審卷第38 頁），惟陳季文亦證稱不知道系爭2層樓建物是何人所興建 ，其父母從未告知其為系爭建物原房屋稅納稅義務人，執行 法院拍賣時其不曾表達任何意見，亦不知拍賣之系爭建物為 其財產等情（見本院卷㈠第214頁反面至215頁），是依其陳 述情節，亦無從認定系爭建物使用坐落土地之權利依據。參 以買受人於買受土地後，遇有無權占用土地之地上物時，為 免冗長訴訟程序之累，並期早日排除障礙以利用土地，提出 相當對價給予地上物使用人，以令其等儘快搬遷，乃屬事理 常見，尚不得執此即謂被上訴人係因系爭2層樓建物為有權 占用坐落之土地，始提出前述補償費予該2樓之使用人。是 以上訴人所執上開購買土地協議書及房屋讓渡契約書，亦均 不足以作為其抗辯分管協議存在之依據。
㈢此外，上訴人主張占有之系爭建物係自蔡太國交付而來，被 上訴人前以蔡太國為被告提起之系爭拆屋還地事件，經本院
278號事件調查後，以系爭建物並非系爭土地原所有權人李 金生前建造，亦無從認係陳天山（按即陳季文、陳仲文等人 之父親）經李金全體繼承人同意建築所致，難認系爭土地所 有人與受讓系爭建物事實上處分權之人有民法第425條之1規 定之適用，蔡太國又未能舉證證明系爭建物有占用系爭土地 之合法權源，依民法第767條第1項規定，判命蔡太國拆除系 爭建物，返還占用之土地予被上訴人，蔡太國聲明不服提起 上訴，亦經最高法院以102年度台上字第1947號事件裁定駁 回其上訴，有前述裁判書可按（見原審卷第22至30頁），亦 可為佐。足見被上訴人主張系爭建物並無合法占用系爭土地 之權源等情，可以採取。是以系爭建物之現占有人即上訴人 ，自不得對於被上訴人主張有權使用建物坐落之土地。 ㈣綜前，上訴人既無法證明系爭建物坐落系爭土地上有正當權 源，自屬無權占用。又上訴人為系爭建物現占有人，已如前 述，被上訴人已陳明對於上訴人拆屋還地之請求亦包含訴請 遷出之真意（本院卷㈡第242頁反面），揆諸遷出行為旨在 解除房屋現占有人之占有，以利進行拆屋還地，係屬拆屋還 地之階段行為，即為完成目的之手段，是則拆屋還地之聲明 當然包含遷出在內，因此被上訴人請求上訴人自系爭建物遷 出，即無不合（最高法院89年度台上字第318號民事判決意 旨參照）。上訴人指摘被上訴人本件起訴請求拆屋還地，原 審判命遷出系爭建物係屬違反處分權主義云云，即無理由， 難以採取。又本件被上訴人既僅請求判命上訴人遷出系爭建 物，並未進而請求判命拆除該建物，自不以上訴人是否具有 事實上處分權為必要，是本院就上訴人與蔡太國間之買賣交 易是否通謀虛偽意思表示，亦即上訴人是否為系爭建物事實 上處分權人乙節，自無庸贅述，附此說明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上 訴人遷出系爭建物，即屬正當，應予准許。原審判命上訴人 給付，並為假執行之宣告，理由雖未盡相同，結論則無二致 ，上訴意旨執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍為無 理由，應予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及提出之證據，經 核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 21 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 林翠華
法 官 蕭胤瑮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 21 日
書記官 李妍槿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。