臺灣高等法院民事判決 八十九年度上易字第五八三號
上 訴 人 甲○○
何廷藩
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還所有物等事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十一日臺灣桃
園地方法院八十六年度訴字第一二四一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園縣楊梅鎮○○段第一三七三地號土地（下稱系爭土地）及 其上門牌號碼桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰六十四號房屋（下稱系爭房屋）為伊所 有，詎被上訴人自民國七十二年間起即占用系爭房屋堆放物品，屢經催討，不予 置理，並因而獲得相當於租金之利益，依民法第七百六十七條、第一百七十九條 規定，被上訴人自應將系爭房地返還，並給付自八十一年十月四日（即本件起訴 日前五年）起至返還系爭房地日止，相當於租金之不當得利等情。爰求予命被上 訴人將坐落桃園縣楊梅鎮○○段一三七三地號土地及其上門牌號碼桃園縣上湖里 十五鄰六十四號房屋如附圖所示綠色部分面積○．○二三七公頃返還，並給付伊 新台幣（以下同）二萬零八百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋日 止，按年給付六千四百八十元之判決。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將 坐落桃園縣楊梅鎮○○段一三七三地號土地及其上門牌號碼桃園縣上湖里十五鄰 六十四號房屋面積○．○二三七公頃如附圖所示綠色部分返還上訴人。㈢被上訴 人應給付上訴人二萬零八百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋日止 ，按年給付上訴人六千四百八十元。
二、被上訴人則以：系爭房屋及附連土地乃伊父親羅美灶於五十四年十二月四日向上 訴人甲○○及其父親何乾欽所買受，已付清價款，除系爭一三七三地號土地（重 測前為二七八─三地號）漏未登記外，餘均移轉登記完畢，並已交由買受人羅美 灶使用，而系爭土地之移轉登記請求權雖罹於時效，惟伊占有系爭房屋係基於買 賣關係，並非無權占有，上訴人請求伊返還房屋及相當於租金之不當得利，為無 理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴。
三、經查，系爭房屋所坐落之一三七三號土地登記為上訴人所共有，應有部分各二分 之一，於七十六年三月四日土地重劃前為二七八─三地號；又被上訴人之父親羅 美灶於三十八年六月二十七日與上訴人父親何乾欽就包括二七八地號土地在內之 八筆土地簽訂耕地三七五租約，二七八地號土地、地目田，面積○．三五○一甲 即三三九六平方公尺，於四十二年九月二十六日實施耕者有其田逕為分割增加二 七八─二地號、地目變更為建物敷地，面積九三○平方公尺，二七八地號面積二 四四四平方公尺則放領予羅美灶。五十四年四月九日二七八─二地號再分割出二 七八─三地號、地目為建物敷地，面積四五○平方公尺，二七八─二地號土地面 積減為四八○平方公尺。系爭房屋為未經登記建物，占用系爭土地二三七平方公 尺，羅美灶自四十五年起即設籍於該屋，房屋稅自二十九年一月起課等事實，為
兩造所不爭執，並經原審法院囑託桃園縣楊梅地政事務所勘驗屬實，復有土地登 記謄本、土地登記簿謄本、土地重劃前後之地籍圖謄本影本、土地重劃前後之對 照表影本、臺灣省新竹縣楊梅鎮上湖里私有耕地租約登記申請書影本、戶籍謄本 、房屋稅籍證明書、勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按（見原審卷一二—一三、五 九─六二、九六、一一○—一一三、二一二——二二四、二八八—二九一、二七 八—二七九頁、本院卷六八─九五頁），堪信為真實。四、次查，上訴人甲○○及何乾欽於五十四年十二月四日與羅美灶簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約書），於五十五年六月十七日另訂立公契，有不動產買 賣契約書影本二件可據（見原審卷二六—二八、九四—九五頁、本院卷五二─五 五頁），上訴人對買賣契約書之真正固不爭執（見本院卷四三、五九頁），惟辯 稱：系爭房地不在買賣標的範圍云云。然查：
㈠依買賣契約第三條約定：「買賣價金雙方議定為田及建地目土地每一甲新台幣五 萬三千元正計算，田寮房屋全部是附帶以無償包括杜賣在內。」，第十一條約定 ：「該出賣土地面積是指甲方（被上訴人之被繼承人羅美灶）現承耕之範圍全部 ，俟分割確定之面積為準，該田寮房屋之出賣範圍是甲方現住用之額建坪不計全 部。」，又加註「出賣之不動產標示：楊梅鎮○○○段甲方現承耕及現住用之土 地、房屋全部杜賣是實。」，有不動產買賣契約書可憑（見原審卷二六─二八頁 ），足見買賣之標的包括土地及房屋，土地部分除地目為「田」外，尚有地目為 「建」之土地。又依羅美灶與何乾欽於三十八年六月二十七日簽訂之楊梅鎮私有 耕地租約登記申請書所載，承租之地號及面積如下：①二七五地號土地、地目田 ，面積一二○平方公尺；②二三五地號土地、地目田，面積八二三○平方公尺； ③二三三—二地號土地、地目田，面積四六九九平方公尺；④二七七地號土地、 地目田，面積一○二三平方公尺；⑤二七六—一地號土地、地目田，面積九三○ 平方公尺；⑥二七四地號土地、地目田，面積四九八四平方公尺。⑦二七八地號 土地、地目田，面積三五○一平方公尺；⑧二三八—一地號土地、地目田，面積 三○○八平方公尺。合計面積為二六四九五平方公尺，有私有耕地租約申請書可 參（見本院卷七四頁），而系爭坐落之一三七三地號土地於農地重劃前為二七八 ─三地號，而二七八─三地號係自二七八地號分割而來，已如前述，則一三七三 地號屬系爭買賣契約範圍內，又系爭土地上之建物僅有系爭房屋一棟，亦為上訴 人不爭之事實（見本院卷六○、一○七頁），則系爭房屋亦在買賣契約書之範圍 內，堪以認定。
㈡證人周祖堂於八十七年十二月三十一日到庭證稱：伊與被上訴人是鄰居，不知道 羅美灶與何乾欽有於五十四年十二月四日訂定買賣契約之事，當時伊去拜土地公 時，聽到羅美灶說上訴人將田、房屋賣給羅美灶，並叫伊去讓他請客，是聽羅美 灶講才知道（六十四號房屋有賣給羅美灶）等語；嗣於八十九年二月二十日亦到 庭證稱：伊認識被上訴人之父（羅美灶），伊未向何乾欽租地，伊與羅美灶是鄰 居，羅美灶是何乾欽之佃農，羅美灶向何乾欽租兩公頃多地，伊出生時就住在下 四湖，伊認識羅美灶時羅美灶就住在六十四號，伊不知道羅美灶與何乾欽買賣土 地之內情。羅美灶拜土地公時有請鄰居吃飯，表示向地主買了土地與房子，伊不 知道他買了多少地，乙○○在羅美灶去世後就住在現址（即系爭房屋），房子是
土造的，伊不知道羅美灶訂定契約之事，伊也沒見過地主，但知道羅美灶是佃農 等語在卷（見原審卷一二一、二七五頁）；證人劉阿盆亦到庭證稱；伊是在讓羅 美灶請客時聽羅美灶表示向何乾欽等人買得田地與房屋，是聽羅美灶講才知道（ 六十四號房屋有賣給羅美灶）等語（見原審卷一二一頁）。證人劉阿盆亦證稱： 因為羅美灶說買土地拜土地公，那次請了六、七桌客人，有鄰居、親戚，羅美灶 有告訴伊買了多少土地，伊到現場可以指出界址，地主姓何伊見過，但現在認不 得了，地主未住在那邊，羅美灶在日本時代就住在那裡（系爭房屋），乙○○現 在仍住在該處等語明確（見原審卷二七五頁）。由上開證人之證詞足證被上訴人 之被繼承人羅美灶係上訴人被繼承人何乾欽之佃農，自承耕土地時即居住在系爭 房屋，羅美灶曾因向何乾欽購得耕作土地與房屋之事，宴請親友、鄰居，並告知 此事。
㈢又原審法院向桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處函查系爭房屋之原始設籍納稅義務人及 取得原因等資料，該分局函覆：依據房屋稅籍冊所載，案列房屋（房屋稅籍編號 00000000000）原始設籍納稅義務人為羅美灶，自六十一年間設立房 屋稅籍，納稅義務人名稱無任何移轉紀錄等語，此有該分局八十九年六月二日八 九桃稅梅貳字第八九○一○五八九號函附稅籍紀錄表一份可稽（見原審卷三六五 ─三七○頁），再依桃園縣稅捐稽徵處出具之房屋稅證明書所載系爭房屋之起課 年月為二十九年一月，面積二三二‧四平方公尺，系爭房屋現仍為土造住宅，羅 美灶自四十四年間即有設籍於系爭房屋所在之桃園縣楊梅鎮上湖里十五鄰下四湖 六十四號之戶口校正紀錄等事實，有桃園縣稅捐稽徵處於八十七年十月二十日出 具之房屋稅證明書、系爭房屋五十七年第一期房屋稅繳納通知書（納稅義務人羅 美灶）、羅美灶戶籍謄本等附卷可稽（見本院卷五六、九二─九五頁），是被上 訴人辯稱：伊被繼承人羅美灶向上訴人之被繼承人何乾欽租地耕種後即住在系爭 房屋等情非虛。再參酌系爭房屋坐落之一三七三地號土地於農地重劃前為二七八 ─三地號，而二七八─三地號係自羅美灶與何乾欽原承租三七五租約中之二七八 地號分割而來，又系爭房屋經囑託地政機關到場測量結果，坐落系爭一三七三地 號面積為○‧○二三七公頃，與房屋稅籍資料之面積大致相符合，足證上訴人甲 ○○及其被繼承人何乾欽與被上訴人之被繼承人羅美灶五十四年十二月四日杜賣 契約上所指之「田寮房屋之出賣範圍是甲方現住用之額建坪不計全部」即是羅美 灶於當時設籍居住之楊梅鎮上湖里十五鄰下四湖六十四號之系爭房屋。上訴人空 言主張系爭土地及房屋均不在買賣契約範圍內，未出售予羅美灶云云，尚不足採 信。
㈣系爭房屋係未辦理保存登記之土造建物，羅美灶自日據時代即居住於系爭房屋， 且於五十四年十二月四日向上訴人甲○○及何乾欽購買斯時所承耕之土地及田寮 房舍，並一直占有系爭房屋迄死亡後其權利義務由被上訴人與其他繼承人繼承， 系爭房屋迄今均由被上訴人占有使用，基於繼承之法律關係，兩造均應繼承該買 賣契約所生之權利義務，被上訴人基於繼承買賣契約之法律關係，即得適法占有 系爭房屋。
五、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋同屬
一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買 人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四八年台上字第一四五七號判例意旨 參照）。本件系爭房屋乃父何乾欽於五十四年十二月四日之杜賣契約上出賣予羅 美灶，已如上述，姑不論被上訴人抗辯系爭房屋坐落之基地係五十四年十二月四 日買賣契約訂定後漏未向地政機關登記等情，依買賣契約之出賣人係上訴人之被 繼承人何乾欽及上訴人甲○○二人，惟五十五年六月二十七日向地政機關辦理土 地所有權移轉登記之買賣公契上出賣人僅有何乾欽一人，可徵被上訴人辯稱五十 四年十二月四日買賣土地後有已付價金但漏未登記之情形並非全然無據。退萬步 言，縱認系爭房屋坐落之基地並未出售予羅美灶，惟依前開判例意旨所示，上訴 人甲○○及何乾欽於出賣系爭房屋當時已經默許承買人即羅美灶繼續使用土地， 則被上訴人基於繼承買賣契約之法律關係占有系爭房屋所坐落之基地，並非無權 占有，自無不當得利之情事，上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當得利， 即屬無據。
六、綜上所述，上訴人主張本於民法第七百六十七條物上請求權及不當得利法律關係 ，請求被上訴人返還房屋並應給付二萬零八百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至返還房屋日止，按年給付六千四百八十元，為無理由，不應准許。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本件判斷結果不生影響，爰不一一 論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十 日 民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蘇 芹 英
法 官 蔡 芳 齡
右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十 日 書記官 蔡 錦 輝