臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第87號
上 訴 人 方景鈞
附帶上訴人 徐素英
訴訟代理人 洪志文律師
上列當事人間請求給付租金等事件，兩造對於民國104年12月4日
本院新店簡易庭104年度店簡字第555號第一審判決各自提起上訴
、附帶上訴，經本院於106年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決駁回附帶上訴人之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上訴人應自民國一百零四年七月十五日起至遷讓返還門牌臺北市○○區○○路○○○號一樓房屋之日止，按月再給付附帶上訴人新臺幣貳萬元。
第一審訴訟費用新臺幣壹萬陸仟零肆拾捌元、第二審訴訟費用之上訴部分新臺幣貳萬肆仟零柒拾貳元及附帶上訴部分新臺幣貳仟捌佰貳拾元，均由上訴人負擔。
事實及理由
附帶上訴人主張：兩造於民國103年12月10日約定將附帶上訴 人所有門牌臺北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋 ）租與上訴人，租期自103年12月10日起至105年12月9日止， 每月租金新臺幣（下同）5萬元，應於每月10日給付（下稱系 爭租約）；上訴人自104年2月10日起未依約給付租金，迄104 年6月10日積欠租金達25萬元，附帶上訴人於104年5月2日以存 證信函催告上訴人給付租金未果，乃提起本件訴訟，並以起訴 狀繕本之送達，向上訴人表示終止系爭租約，並依系爭租約及 民法第455條、第179條規定，請求上訴人給付租金25萬元、遷 讓返還系爭房屋及按月返還不當得利5萬元等情。聲明請求命 上訴人給付附帶上訴人25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年利率5%計算之利息，並命上訴人將系爭房屋遷 讓返還附帶上訴人，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付附帶上訴人5萬元。
上訴人辯稱：附帶上訴人原將系爭房屋租與他人經營機車修理 行，上訴人承租系爭房屋，係為設立競選總部，並於競選總部 設立前舉辦啟發天才座談會，故附帶上訴人請訴外人李啟榮粉 刷牆壁、騎樓及電動捲門，並請訴外人張志銘增設男小朋友使 用之小便斗，其費用103,000元均由上訴人先行墊付，附帶上 訴人應歸還上訴人或抵充租金等語。
原判決命上訴人給付附帶上訴人25萬元，及自104年7月15日起 至清償日止，按年利率5%計算之利息，並將系爭房屋騰空遷讓
返還附帶上訴人，及自104年7月15日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付附帶上訴人3萬元，另駁回附帶上訴人其餘之 訴。上訴人提起上訴，聲明請求廢棄原判決不利於上訴人部分 ，並就該部分駁回附帶上訴人在第一審之訴；附帶上訴人答辯 聲明請求駁回上訴。附帶上訴人提起附帶上訴，聲明請求廢棄 原判決不利於附帶上訴人部分，並命上訴人自104年7月15日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月再給付附帶上訴人2萬元； 上訴人答辯聲明請求駁回附帶上訴。
兩造不爭執事項：（見本院卷第23至24、104頁） ㈠兩造於103年12月10日約定將附帶上訴人所有系爭房屋租與 上訴人，租期自103年12月10日起至105年12月9日止，每月 租金5萬元，應於每月10日給付。上訴人自104年2月10日起 未給付租金，迄104年6月10日積欠租金達25萬元；附帶上訴 人於104年5月2日以存證信函催告上訴人給付租金未果，104 年5月14日向臺北巿文山調解委員會申請調解，因上訴人不 到場而調解不成立；附帶上訴人於104年6月29日提起本件訴 訟，並以起訴狀繕本之送達，向上訴人表示終止租約；本件 起訴狀繕本於104年7月14日送達上訴人。（見原審卷第4至 13頁之系爭租約、第14頁之存證信函、第15頁之調解不成立 證明書）
㈡系爭租約第5條第2項約定「房屋有改裝之需要時，乙方（即 上訴人）應先取得甲方（即附帶上訴人）之同意後自行裝設 。但不得損害原有之建築。乙方交還不動產應回復原狀交予 甲方。」（見原審卷第5頁）
㈢附帶上訴人於103年9月15日至同年12月14日間將系爭房屋租 與訴外人張水柳，供競選里長使用。（見原審卷第48至51頁 之不動產租賃契約書、第66至67頁之照片） ㈣系爭房屋曾於103年12月間由訴外人李啟榮粉刷牆壁、騎樓 及電動捲門，另由訴外人張志銘增設男小朋友之小便斗，工 程費合計103,000元，於103年12月18日由上訴人給付李啟榮 及張志銘。（見原審卷第29至30頁之估價單）本院之判斷：
本件附帶上訴人主張：兩造於103年12月10日約定將附帶上訴 人所有系爭房屋租與上訴人，租期自103年12月10日起至105年 12月9日止，每月租金5萬元，應於每月10日給付，惟上訴人自 104年2月10日起未依約給付租金，迄104年6月10日積欠租金達 25萬元，附帶上訴人於104年5月2日以存證信函催告上訴人給 付租金未果，乃提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達，向上 訴人表示終止系爭租約等情，上訴人並不爭執，堪信屬實。 惟附帶上訴人主張：附帶上訴人得依系爭租約及民法第455條
、第179條規定，請求上訴人給付租金25萬元、遷讓返還系爭 房屋及按月返還不當得利5萬元等語，為上訴人所否認。經查 ：
㈠關於附帶上訴人依系爭租約請求上訴人給付租金25萬元部分 ：
⒈上訴人不爭執其承租系爭房屋應於每月10日給付租金5萬 元，卻自104年2月10日起未依約給付，迄104年6月10日積 欠租金達25萬元等情（見兩造不爭執事項㈠），則附帶上 訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付租金25萬元，為 有理由。
⒉至於上訴人雖辯稱：附帶上訴人請訴外人李啟榮粉刷牆壁 、騎樓及電動捲門，並請訴外人張志銘增設男小朋友使用 之小便斗，其費用103,000元均由上訴人先行墊付，附帶 上訴人應歸還上訴人或抵充租金等語，惟附帶上訴人否認 之，並稱：上訴人承租時，系爭房屋狀況良好，毋須修繕 ，系爭租約亦未約定附帶上訴人有粉刷或裝修義務，附帶 上訴人僅介紹上訴人認識李啟榮，其後上訴人自行與李啟 榮、張志銘洽談施工，與附帶上訴人無關等語，故上訴人 就其主張有利於己之事實，應依民事訴訟法第277條前段 規定，負舉證之責任。而上訴人雖聲請訊問證人李啟榮及 張志銘，然未依民事訴訟法第118條第2項表明證人之住居 所，自無從通知證人到場調查，難認上訴人已盡舉證之責 任。何況，上訴人不爭執系爭房屋於103年9月15日至同年 12月14日間租與訴外人張水柳，供競選里長使用（見兩造 不爭執事項㈢），參酌證人張水柳結證稱：其承租系爭房 屋時，曾重新粉刷整個房屋牆壁，遷離時已將房屋清理乾 淨，當時牆壁還很新，鐵捲門可以正常運作，不需要修理 等語（見原審卷第74頁）及附帶上訴人所提張水柳競選總 部照片顯示之系爭房屋狀況（見原審卷第66至67頁），難 認上訴人於103年12月間承租系爭房屋時有修繕牆壁、騎 樓或電動捲門之必要，從而，難認附帶上訴人應依民法第 430條負擔修繕義務或償還上訴人自行粉刷牆壁、騎樓及 電動捲門之費用；另上訴人雖辯稱：其承租系爭房屋係為 設立競選總部，並於競選總部設立前舉辦啟發天才座談會 ，乃增設男小朋友使用之小便斗等語，惟系爭租約並無關 於附帶上訴人應增設小便斗之約定，縱然上訴人係依系爭 租約第5條第2項之約定（見兩造不爭執事項㈡），經附帶 上訴人同意後自行裝設，惟系爭租約既未約定附帶上訴人 應負擔其費用，且約定上訴人交還系爭房屋時有回復原狀 之義務（見兩造不爭執事項㈡），自難認上訴人增設小便
斗之費用應由附帶上訴人負擔。故上訴人辯稱附帶上訴人 應歸還上訴人墊付之上開費用，並不可採，其辯稱附帶上 訴人應以上開費用抵充租金，為無理由。
㈡關於附帶上訴人依民法第455條請求上訴人遷讓返還系爭房 屋部分：
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。上訴人不爭執其自104年2月10日起未給付租金 ，迄104年6月10日積欠租金達25萬元，附帶上訴人曾於104 年5月2日以存證信函催告上訴人給付租金未果等情（見兩造 不爭執事項㈠），則附帶上訴人依系爭租約第8條第2項「乙 方（即上訴人）積欠租金達兩個月(含)以上，經甲方（即附 帶上訴人）催告限期繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，甲 方得終止租約」之約定（見原審卷第5頁），以本件起訴狀 繕本之送達，向上訴人表示終止系爭租約，自屬有據。又本 件起訴狀繕本已於104年7月14日送達上訴人（見兩造不爭執 事項㈠），兩造間之租賃關係隨即終止，故附帶上訴人依民 法第455條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由 。
㈢關於附帶上訴人依民法第179條請求上訴人按月返還不當得 利5萬元部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例意旨參照），無權占有他人 之建物，亦同。兩造間之租賃關係既於104年7月14日終止 ，其後上訴人已無權占有系爭房屋，故附帶上訴人依民法 第179條規定，請求上訴人自104年7月15日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月返還無權占有系爭房屋所獲相當於 租金之不當得利，為有理由。
⒉其次，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10%為限，土地法第97條固有明文。惟城市地 方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊 利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不 受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日94年度 第2次民事庭會議決議意旨參照）。審酌系爭房屋為4層公 寓之第1層，主要用途係供商業用，總面積109.62平方公 尺（含騎樓及平台，見原審卷第79頁之建物登記謄本，約 33.16坪），正面兩側分別面臨臺北市文山區景興路及景 興路238巷，適宜供營業使用，且距景美捷運站約500公尺 、距景美夜市約270公尺，區段位置佳，附近不乏全國電
子、燦坤等商店（參見原審卷第66至68、83至89頁之照片 及Google地圖），上訴人亦表示附帶上訴人曾將系爭房屋 租與他人經營機車修理行等語，堪認承租系爭房屋者得經 營商業而享有特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定 之限制。再審酌兩造約定每月租金5萬元，與附帶上訴人 所提信義不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告 書附表7收益價格試算表推估之每月租金收入50,072元（ 見外放之不動產估價報告書），大致相當，故附帶上訴人 主張上訴人無權占有系爭房屋所獲相當於租金之利益為每 月5萬元，並非無據。從而，附帶上訴人請求上訴人自104 年7月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還附帶 上訴人不當得利5萬元，為有理由。
綜上所述，附帶上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付附 帶上訴人25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年7月15日起 至清償日止，按年利率5%計算之利息，另依民法第455條、第 179條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還附帶上訴人，及 自104年7月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上 訴人5萬元，均有理由，應予准許。原判決命上訴人給付部分 ，並無不當，上訴意旨聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴； 另原判決駁回附帶上訴人之訴部分，則有未洽，附帶上訴人就 此部分求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄之，改判如主文第三 項所示。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證 ，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。本件訴訟費用為第1審裁判費16,048元（按訴訟標的價額1,516 ,272元計算）、第2審上訴裁判費24,072元及附帶上訴裁判費 2,820元，均應由上訴人負擔。
據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由。依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 洪純莉
法 官 林玲玉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後二十日內向本院提起上訴狀同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
書記官 張婕妤