臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第608號
原 告 汪宜芬
郭忠永
陳維平
陳維凱
林信宏
謝孟翰
蔡詠晴
夏淑真
陳正弘
謝麗媛
羅伊芃
劉蕭勝
陳金珠
楊淑珍
謝佳容
王宗前
白嘉為
陳景彥
林淑慧
涂裕和
吳 錫
涂美鈴
謝俐瑩
黃麗芬
鄭伃珊
林月珠
翁寶瑛
鍾衍梅
范芷玲
夏淑芬
鄢澤生
郭文琪
王維純
陳秋如
翁啟勝
夏淑娟
林承玄
林承韻
陳哲皓
林修婉
簡志華
林連素蓉
洪禎祥
共 同
訴訟代理人 劉博中律師
謝岳龍律師
上 一 人
複 代理人 駱國堯律師
被 告 力麒建設股份有限公司
法定代理人 郭淑珍
訴訟代理人 許朝昇律師
複 代理人 王文廷律師
黃琬婷
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國 105年12月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告如附表 1「本院認定原告得請求金額」欄位所示之金額，及自民國一百零四年三月六日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十一；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾柒萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾玖萬捌仟伍佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。查 本件原告起訴時訴之聲明第 1項原為：「被告應給付原告如 起訴狀附表所得請求金額欄所示之金額，及均自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。」（見本 院卷㈠第5頁反面），所請求金額共計新臺幣（下同）2,263 萬1,030元。嗣於民國105年12月23日具狀變更上開聲明為： 「被告應給付原告如附表 1『原告請求金額』欄位所示之金 額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5％計 算之利息。」（見本院卷㈣第 248頁），並縮減請求金額為
1,363萬0,815元。核其所為乃屬減縮應受判決事項之聲明， 且其請求所依據之基礎事實仍為同一，又被告公司對於原告 上開變更無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應予 准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊等共35戶住戶於94年間先後與被告公司締結預 售屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受被告公司所興建 坐落於臺北市○○區○○段○○段 000○000○000地號土地 上之預售屋（社區名稱為「力麒麒園」，下稱系爭建案，全 體住戶共計81戶）。詎系爭建案竣工後，伊等竟發現社區建 物1樓有迎賓大廳未依預售廣告內容施作門廳及玄關牆、1樓 SPA水池未依平面圖冊施作SPA設備、 1樓游泳池兩側深度未 達110公分且中央深度未達120公分與竣工圖說不符等瑕疵， 另地下1樓機車停車位未依被告公司銷售人員之承諾及地下1 樓平面配置參考圖劃設81格足額停車位，僅僅劃設61格機車 停車位，而將原應劃設6格機車停車位之空間改劃1格汽車平 面停車位，更擅自塗銷原編號 327之機車停車位，顯與竣工 圖說不符，又1樓至地下1樓間車道出入口坡度超逾1比6，且 淨高不足210公分、淨寬不足550公分，違反建築技術規則所 定標準，再系爭建案外牆之帷幕牆性質上屬於窗戶，被告公 司卻未依系爭買賣契約附件8之建材設備表第7條約定，以YK K 、中華或力霸等知名廠牌氣密窗隔音牆及強化玻璃施作； 另其他關於「發電機、 ATS設備」、「電氣、接地設備」、 「消防設備」、「給排水設備」、「游泳池、 SPA、流瀑、 水景設備」、「電梯機械停車設備」、「監控、攝影設備、 共同天線」、「空調、通風設備」、「照明燈光、插座設備 」、「建築外觀」、「公安及其他」等項目，經檢查後亦發 現有諸多瑕疵，可見被告公司未依系爭買賣契約之債務本旨 提出給付，經伊等自行委託廠商估算報價及參考臺北市建築 師公會鑑定結果，認上開瑕疵之全部修補費用、價值減損及 額外損害共計3,233萬9,115元（計算式：1,333,472元【1樓 游泳池部分】＋70,618元【1樓至地下1樓車道部分】＋830, 813元【1樓迎賓大廳部分】＋497,854 元【1樓SPA水池部分 】＋7,666,667元【地下1樓停車位部分】＋2,314,000元【1 樓機車停車位改為其他公共使用部分】＋19,203,881元【帷 幕牆部分】＋421,810元【其他機電缺失部分】＝32,339,11 5 元），是伊等自得爰依民法第226條第1項、第227條第1項 關於債務不履行之法律規定，請求以伊等各自專有部分與全 體住戶總專有部分之比例，計算得出伊等所得請求被告公司 損害賠償金額如附表 1所示「原告請求金額」欄位之金額等
語。並聲明：㈠被告應給付原告如附表 1「原告請求金額」 欄位所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息 5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告公司則以:
㈠系爭建案 1樓迎賓大廳之裝修，係經系爭建案之社區管理委 員會即力麒麒園管理委員會（下稱管委會）同意後始為施作 ，原告自無從事後再以未依預售廣告內容施作為由，向伊公 司主張瑕疵存在。又系爭買賣契約第3條第1款已約明系爭建 案之主建物、附屬建物規格尺寸，除依照主管機關核准之執 照及圖說等有關規定施工外，以經建築師確認及主管機關核 定使用執照之竣工圖為準，是原告所指稱之所謂 SPA水池部 分，依系爭建案泳池竣工圖所示，應為兒童池，且依系爭建 案銷售合約圖說，該部分應為戲水池，伊公司並無施作原告 所稱SPA水池之義務，況依系爭買賣契約附表3建材設備表第 23項係約定，游泳池、 SPA區、服務櫃臺、運動間、男女浴 廁間、宅配儲物室、咖啡吧、訪客會談區、交誼廳、閱讀室 及橋棋室等設備無償贈送，材料及施工方式由伊公司定之， 益證原告無請求施作 SPA設備之權利。
㈡另外，系爭建案 1樓游泳池之竣工圖僅有長寬尺寸，並無深 度標示，縱認為游泳池應達相當深度，本件依工程施作習慣 ，建物尺寸之測量方式，應以整體結構尺寸測量，此包含泳 池底部鋪設之地下鋼板、鐵焊鋼絲網及磁磚等裝修材料之厚 度，系爭建案裝修尺寸83.3公分，加計裝修材料厚度16.9公 分後，結構尺寸為 100.2公分，符合使用執照標示高度，並 無瑕疵；至原告所稱地下 1樓機車停車位不足81格、機車停 車位遭改劃汽車停車位、機車停車位遭塗銷，伊公司係依系 爭建物平面圖與系爭買賣契約圖說施作，而機車停車位原始 規劃即為68格，嗣後經住戶同意，將 7格機車停車位移作汽 車停車位使用，並於系爭建案地下其他樓層插入該 7格機車 停車位，與竣工圖相符，文字說明所提及之81格機車停車位 顯然誤植。
㈢至系爭建案1樓至地下1樓間車道出入口坡度依建築技術規則 ，以高程差與車道中心線投影於水平面長度之比為1比6，且 無淨高不足210公分、淨寬不足550公分情事，此部分施作亦 無瑕疵。而系爭建案外牆之帷幕牆功能在於取代傳統建物外 牆，並非一般建築實務上所稱之「窗戶」，且需委由專業廠 商進行整體性施工，無法在帷幕牆上加裝外推窗，依系爭買 賣契約約定，伊公司並無以 YKK、中華或力霸等廠牌之氣密 窗隔音牆及強化玻璃施作之義務。又原告雖主張系爭建案存 有各種機電瑕疵，然所指瑕疵設備，業經伊公司於99年間完
成驗收程序，並有驗收清冊可證，伊公司已將應改善之部分 全部修補完畢，完成複驗並點交予管委會在案，原告未就兩 造間有爭議之公共設施項目，依公寓大廈管理條例第57條第 2 項規定報請主管機關處理，亦未依內政部營建署函釋意旨 報請主管機關釐清系爭建案公共設施是否有瑕疵等責任歸屬 問題，今再主張機電設備存有瑕疵，並無理由。 ㈣末就系爭大樓 1樓大廳原申請為機車位及機車道，未依實際 使用情形申請執照等情，業經兩造約明於系爭買賣契約第 3 條第 2款，原告不能再據此主張瑕疵，縱認為確有瑕疵，前 開變更使用部分亦經主管機關列冊管理，成為免罰狀態，原 告未因此受有任何損害，自無由主張損害賠償等語，資為抗 辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告等人於94年間分別向被告公司購買其所興建名稱 為「力麒麒園」社區之如附表 1「建號」「地址」欄位所示 不動產共計35戶等情，為兩造所不爭執，並有系爭建案預定 買賣契約書及附件、原告汪宜芬等人與被告之預售屋買賣契 約（節本）、讓渡協議等件影本附卷可稽（見本院卷㈠第66 至86頁、第137頁至第185頁），堪信為真實。而系爭建案 1 樓至地下1樓車道高度、寬度不足改善工程修復費用應為7萬 0,618元；1樓SPA池補施作SPA設備之費用應為49萬 7,854元 ；涉及電器、消防、給排水、電梯監控、空調照明、燈光等 其他部分改善費用應為28萬 7,210元，被告公司承諾補齊、 改善或修正竣工圖部分之費用為13萬 4,600元等情，業經本 院依兩造聲請囑託臺北市建築師公會鑑定，並製作損害賠償 事件鑑定報告書 1份在卷可按（下稱鑑定報告書），亦為兩 造所不爭執（見本院卷㈣第183、184、188、240頁、第 242 頁反面、第 247頁反面），堪信為真實。
四、惟原告主張被告公司就系爭建案 1樓迎賓大廳未依約定內容 施作門廳及玄關牆、SPA水池未施作SPA設備、 1樓游泳池尺 寸與竣工圖說不符；地下1樓機車停車位劃設不足；1樓至地 下 1樓之車道出入口坡度過陡，且高度、寬度皆違反建築技 術規則所定標準，帷幕牆未依約定以 YKK、中華或力霸廠牌 氣密窗隔音牆及強化玻璃施作，其他關於電氣、消防、給排 水等部分亦皆有瑕疵，且系爭建案 1樓雖劃有迎賓大廳、健 身房、閱讀室、棋橋室等公共設施，卻未確實按前開項目申 請對應建築執照，債務人未依債務本旨給付，應依民法關於 債務不履行規定對伊等負損害賠償責任等情，為被告所否認 ，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告主張系爭建案存 有瑕疵，是否有據？㈡原告得否依民法債務不履行規定請求
被告公司賠償？若可，則其金額為若干？茲分別析述如下： ㈠系爭建案是否存有原告所主張瑕疵部分：
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 。民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。再按民 法第 227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他 有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕 疵給付及加害給付兩種。經查：
⒈系爭建案1樓游泳池部分：
原告主張依「力麒麒園新建工程火警消防給排水及游泳池 竣工圖」所示（見本院卷㈠第26頁），系爭建案 1樓游泳 池兩側完成面高程應為 120公分，與社區遊憩設施完工面 之高程差應為 110公分，故游泳池之中央與兩側底部與池 畔平面之高低落差應在110至120公分間，然實際測量僅有 80至90公分，再由游泳池之給水昇位圖可知，被告公司係 以高度 150公分作為游泳池水量之計算基準（見本院卷㈡ 第11頁），另參考教育部委託臺灣體育學院編著之各級學 校游泳池深度建議表，可知國中小中低年級學生使用之游 泳池深度約在90至 105公分（見本院卷㈡第13頁），且被 告公司提供系爭建案建築圖冊之室內游泳池示意圖廣告內 文亦強調可提供住戶與飯店、學校同級之游泳池（見本院 卷㈡第260頁），故系爭建案1樓游泳池顯然未具備系爭買 賣契約所約定之品質、價值及效用，被告公司對此自應負 債務不履行損害賠償責任云云。經查，兩造間所締結之房 地（車位）預定買賣契約書及附件建材設備說明、各層平 面圖中均未約定系爭建案1樓游泳池之深度（見本院卷㈠ 第66至86頁），又原告所提出之各級學校游泳池深度建議 表僅係教育部針對各級學校游泳池之建議深度，而非兩造 間系爭買賣契約之一部，另游泳池給水昇位圖亦僅為游泳 池預計用水量之估算參考，得否據此認定系爭建案 1樓游 泳池深度應有 150公分，尚嫌速斷，而廣告內文所謂之與 飯店、學校同級之游泳池，亦未特定游泳池之長度、寬度 與深度，何以得據此認定系爭建案 1樓游泳池之尺寸規格 ，亦未見原告舉證以明，自難認原告主張可採。惟本院依 兩造聲請送由臺北市建築師公會鑑定系爭建案 1樓游泳池 深度與竣工圖、游泳池平面圖規格是否相符，又是否符合 建築實務上一般成年人為健身目的所施作之游泳池，該會 鑑定後復以：「⑴依據原設計大元聯合建築師事務所函文 說明：詳附件 A9.21（見鑑定報告書第5007頁）：游泳池
結構體之深度為 100公分。⑵當『力麒麒園新建工程火警 消防給排水及游泳池竣工圖』與使用執照建築竣工圖（圖 號A2-0 1，見鑑定報告書第5019頁）』相互競合時；依建 築常規與慣例，當各類設計圖書間若有不相符合、相互競 合時，則應以原核准建造執照與使用執照之『建築圖說』 為『基本底圖』，並以此作為其他諸如：結構、水電、消 防等圖說之規劃、設計、繪圖基準，亦即系爭游泳池深度 結構尺寸原建築設計為 100公分，因考量游泳池底洩水坡 度，扣除底部鋪墊建材最厚約16.7公分，游泳池長向之兩 側水深應為83.3公分，與現場實際測量結果大致上相符合 ：游泳池右下側現場量測深度約83.5公分、中央現場量測 深度約89.0公分、左下側現場量測深度約83.3公分；是故 ，被告所施作之游泳池與游泳池建築詳圖（圖號 A9.21） 相符合，研判尚屬合理。⑶經查目前尚無相關建築法規， 有明確規範集合住宅社區游泳池之深度。…」（見鑑定報 告書第11頁），另經本院依原告聲請再度函詢，該會又復 以：「…①集合住宅社區游泳池之深度規範，經查目前尚 無相關建築法規有明確規定。②是故可依設計人之設計理 念，以及開發者之意向而定，無是否符合為一般成年人以 健身為目的之客觀設計標準。」（見本院卷㈣第 171頁） ，再參以原負責系爭建案設計工作之大元聯合建築師事務 所確實函復說明：「游泳池結構體之深度為 100公分… 」（見鑑定報告書第5006頁），足認加計游泳池底部鋪墊 建材後，系爭建案 1樓游泳池之施作與原始設計相符，並 無原告所稱之未具備系爭買賣契約所約定之品質、價值及 效用情形，原告此部分主張，自難憑取。
⒉系爭建案1樓至地下1樓車道部分：
原告主張系爭建案1樓至地下1樓車道出入口坡度過陡，與 建築技術規則建築設計施工篇第61條第 2項規定之車道坡 度不得超過1比6不符，又車道左側淨高僅有 199公分，亦 不符同規則第62條第3項規定之210公分，車道淨寬僅有53 0 公分，不符合同規則第60、61條規定要求雙車道寬度達 550 公分等語。經本院依兩造聲請送由臺北市建築師公會 鑑定系爭建案1樓至地下1樓車道是否有原告所稱之瑕疵， 該會復以：「⑴依據原設計大元聯合建築師事務所函文說 明：1樓至地下1樓車道，其高程 ±0cm至-152.5cm段長度 1220cm，坡道斜率為1：8；高程-152.5cm至-425cm段長度 為1695cm，坡道斜率為1：6…」（見鑑定報告書第13頁第 ⑴點），經該會現場實地複測結果，就雙車道（寬度 550 公分）中心測點水準高程檢測成果合乎原設計高程，且就
雙車道（寬度 550公分）中心測點水準高程、上行車道（ 寬度350公分）中心測點高程、下行車道（寬度350公分） 中心測點水準高程之檢測成果，均合乎車道坡度法規（見 鑑定報告書第13頁第⑶點），又「…⑷第 3次會勘時，以 目視檢視車道表面材料為常見通用之 EPOXY車道鋪面材料 …故研判尚屬符合『建築技術規則』建築設計施工篇第61 條第 2項：表面應用粗面或其他不滑材料之規定。…」（ 見鑑定報告書第13頁第⑷點），另就1樓至地下1樓車道左 側淨高與淨寬不足部分，該會鑑定後則認：「…⑸ 1樓至 地下1樓車道左側淨高約200.9公分，…淨高不足處，建議 可採打石修平後，經碳纖網補強後即可修復，並可符合『 建築技術規則』建築設計施工篇第62條第 3項：供停車空 間之樓層淨高，不得小於210公分之規定。」、「…⑹1樓 至地下1樓車道淨寬最窄處約530.0公分…，淨寬不足處， 建議可採打石修平後，經碳纖網補強即可修復，並可符合 『建築技術規則』建築設計施工篇第61條：雙車道寬度應 為 550公分以上之規定。」、「…⑺在不損及麒園社區整 體結構及車道以外其他設備之前提下，尚能修補達與『建 築技術規則』規定相符之車道，…；施作工期約為10工作 天；故不致生減損麒園社區之每坪單價金額。」（見鑑定 報告書第13至14頁第⑸至⑺點），且經本院依原告聲請再 度請臺北市建築師公會補充說明後亦認：「…②案經現場 實測雙車道、上行車道、下行車道等各自中心線之水準高 程，並以其各自水準高程差與雙車道、上行車道、下行車 道各自中心線投影於水平面長度之比，檢測結果均不超過 一比六之標準，故皆符合建築技術規則之規定。③至於系 爭車道兩側周邊可能因彎道轉折而超高部分，亦無需要刨 除路面之必要。」（見本院卷㈣第 171頁），堪認系爭建 案1樓至地下1樓車道部分確有左側淨高、車道淨寬不足之 瑕疵，但此等瑕疵均可透過打石修平、碳纖網補強之方式 加以修補，且於修補完成後亦不減損系爭建案每坪單價金 額。
⒊系爭建案 1樓迎賓大廳部分：
按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負 之義務不得低於廣告內容，為消費者保護法第22條所明定 ，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內 容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營 者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契 約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第13 87號裁判意旨參照）。原告主張依被告公司所提供之3D示
意參考圖所示（見本院卷㈠第25頁），系爭建案 1樓迎賓 大廳面向大門之牆面應為內嵌式設計，並設置玄關桌用以 擺設盆景及燈飾，然被告公司實際施作之門廳並非如此， 而係以平面木板裝飾，與示意圖落差極大，而此公共設施 之對價業已包含在渠等所支付之不動產買賣價金中，並非 被告公司得任意以文字規避契約責任，被告公司未經全體 住戶同意擅自變更設計，自難謂已依債之本質提出給付， 而應負不完全給付責任等語，業據原告提出現場照片、麒 園 /飯店式大廳3D示意參考圖為證（見本案卷㈠第21、25 頁），核與臺北市建築師公會現場履勘情形相符（見鑑定 報告書第6020頁），且該會鑑定結果亦認定：「⑴第三次 會勘時，依被告所提供之『麒園 /飯店式大廳3D示意參考 圖』，檢視比對現場被告所施作之麒園社區 1樓迎賓大廳 ，其面向大門之牆面設計型式，與3D示意參考圖所示之內 嵌式設計，並設置玄關桌面擺設盆景及燈飾等，設計型式 上不近相符合。」、「⑶在不損及麒園社區整體結構及迎 賓大廳以外其他設備之前提下，可重新施作與上述『麒園 / 飯店式大廳3D示意參考圖』所示設計相符之迎賓大廳… 建議可先於工廠製造加工，因此現場組裝工期約需 8工作 天；研判應可不致生減損麒園社區之每坪單價金額。」（ 見鑑定報告書第16頁），是以被告公司所施作之系爭建案 1 樓迎賓大廳對外牆面，確實與其提供予原告之預售屋廣 告內容所載之設計不符，參酌前揭裁判意旨，自難謂已依 債之本旨提出給付，被告公司就此部分自應負不完全給付 之損害賠償責任，且此一瑕疵亦屬可修補而不減損系爭建 案每坪單價金額。被告公司雖辯稱：依系爭買賣契約附件 三之建材設備表第23項約定，系爭建案1樓大廳皆為伊公 司無償贈送，材料及施工方式由伊公司訂定，伊公司保留 有 1樓迎賓大廳整體設計之規劃變動權利，況且伊公司係 考量 1樓迎賓大廳之大門與面對大門之牆面距離過近，如 再設置玄關桌放置盆栽，恐造成不必要之壓迫感，為追求 門廳整體美感，方經社區管委會同意變更設計為金銀箔裝 飾畫云云，惟查系爭建案 1樓迎賓大廳乃係供全體住戶使 用之共有公用設施，其公共設施之對價乃係包含於全體住 戶所支付之不動產買賣價金中，系爭買賣契約雖記載係由 被告公司無償贈送，實則此部分之價金費用實際上已內含 於住戶所支付之不動產買賣價金中，原告並非無償取得， 否則即謂被告公司可事先以高價、昂貴、豪華之公用設施 廣告對外宣傳、招攬客戶，待締約後再以此一無償贈送、 保留變更權利之約款，片面決定變更給付內容，甚至拒絕
依廣告、契約內容提出合於債之本旨之給付，此舉顯然有 違兩造締約時之真意與誠信原則，故被告公司抗辯依系爭 買賣契約內容，其得片面變更 1樓迎賓大廳設計內容云云 ，要難憑採；又查被告公司所提出之社區管委會同意書， 內容僅記載「麒園社區增設項目（避免完成後有爭議，請 委員會簽回）。說明：⒈入口門廳金、銀箔裝飾畫（樹型 ＋草花四幅組合，如附件 A），隔屏中間四片，掛畫離地 約90公分。另加4盞投射燈，不更動原有3盞吊燈。⒉兩側 加置花缽＋造型樹。…」（見本院卷㈠第 242頁），觀其 文字內容僅係被告公司表示將於1樓迎賓大廳增設金、銀 箔裝飾畫、投射燈、花缽及造型樹，並未論及原本3D示意 參考圖之內嵌式設計、玄關桌及燈飾是否變更，被告公司 據此辯稱社區管委會已同意變更系爭建案 1樓迎賓大廳面 門牆面之設計，亦難採信；至被告公司所辯因 1樓迎賓大 廳面門牆面與大門間距離過近，為維護整體美感方事後變 更設計云云，然觀之現場照片與系爭建案 1樓竣工圖（比 例為1：100），1樓迎賓大廳面門牆面與大門間尚有約3公 尺之空間，並無被告公司所稱之距離過近之情況（見本院 卷㈣第 197頁、鑑定報告書第6020、6029頁），故被告公 司此部分抗辯，亦非可取。
⒋系爭建案1樓SPA池部分：
原告主張依系爭買賣契約所附之建材設備表，被告公司應 於系爭建案1樓施作SPA區，且所提出之平面圖冊「1F全區 配置示意參考圖」亦載明該區為「麗晶養身 SPA區」，然 被告公司所施作之 1樓SPA水池並無任何SPA設備，僅為單 純之淺水池，其所給付之內容顯與買賣契約及廣告內容不 符，難謂被告公司已依債之本旨提出給付，自應負不完全 給付之損害賠償責任等語，並提出示意參考圖、系爭買賣 契約等件影本為證（見本院卷㈠第28頁、第79頁反面）。 經查，依據上開系爭買賣契約及廣告圖冊所示內容，被告 公司確應於系爭建案1樓施作SPA水池，而經本院委託臺北 市建築師公會現場鑑定結果，系爭建案1樓之SAP水池確實 並未設置一般常見之 SPA水療設備，此有現場照片附卷可 稽（見鑑定報告書第6022至6023頁），鑑定結果亦認：「 ⑴第三次會勘時以目測檢視麒園社區1樓SPA池，其實際施 作之內容並未發現有設置一般建築實務上所稱之 SPA設備 。⑵參酌如按原告委託 SPA設備專業廠商，規劃設計系爭 SPA池設備安裝工程報價單（如附表4）施工，研判重新施 作費用尚屬可行合理…經重新補施作完成，研判應可不致 生減損麒園社區之每坪單價金額。」（見鑑定報告書第18
頁），足認被告公司就此短少施作系爭建案1樓SPA池設備 之瑕疵，應負損害賠償責任，且此瑕疵如經修補施作完成 ，亦不致減損麒園社區之每坪單價金額。被告公司雖抗辯 依竣工圖所示該 SPA水池應為兒童池，兩造並未約定應配 賦何種 SPA設備，且該設備為伊公司無償贈送並保有材料 及施工方式之決定權，伊公司並無施作原告所稱 SPA池之 義務云云。惟參酌前揭論述，被告公司應確保其廣告內容 之真實，即使系爭買賣契約並未明確約定系爭建案1樓SPA 池配賦何種 SPA設備，但消費者如信賴該廣告內容，並依 此廣告訊息進而與被告公司簽訂契約時，被告公司所負之 契約責任自應及於該廣告內容，自應負有施作設置有一般 實務上常見 SPA設備水池之契約義務，此一義務亦不因系 爭買賣契約是否記載相關設備為有償、無償及材料、施工 方式由何人決定，而有所不同，故被告公司此部分抗辯， 亦非可取。
⒌系爭建案地下 1樓機車停車位部分：
原告主張依系爭買賣契約之地下 1層平面圖及被告公司所 提出之B1F平面配置參考圖，被告公司應於系爭建案地下1 樓設置81格機車停車位，亦即每戶配置 1格機車停車位， 然上開平面圖與參考圖上所繪地下 1樓機車停車位僅有68 格，且被告公司實際上又將其中 7格停車位塗銷或挪作汽 車停車位使用，地下 1樓實際上僅餘61格機車停車位，被 告公司顯然未依債之本旨提出給付，應負損害賠償責任云 云。惟查，依原告所提出地下1層平面圖及B1F平面配置參 考圖內容所示（見本院卷㈠第31頁反面、第83頁反面）， 其中就機車停車位雖載有「81輛」之文字，惟對照上開平 面圖、參考圖中所繪製之地下1 樓實際機車停車位數量僅 有68格，兩者數量明顯不符，經系爭建案原設計之大元聯 合建築師事務所查明後函覆稱：「…地下一層圖面右上 方之說明文字『81輛』為筆誤，詳附件圖說 A2.51。」（ 見鑑定報告書第5006、5011頁），且系爭買賣契約第 3條 亦載明：「…本約買賣建物之主建物、附屬建物之尺寸規 格，除依照主管機關核准之執照及圖說等有關規定施工外 ，並以經建築師確認及主管機關核定使用執照之竣工圖為 準。」（見本院卷㈠第67頁），另臺北市建築師公會亦提 出鑑定意見：「⑴民國97年11月28日核發之97使字第0486 號使用執照竣工圖A2.18（地下1樓平面圖，見鑑定報告書 第5020頁：經鑑定人詳細核計，本層實設機車停車位『61 』部，該竣工圖 A2.18上之法規檢討亦實設機車停車位『 61部』無誤，唯於地下一層平面圖之右上方誤植說明文字
『81輛』。」（見鑑定報告書第21頁），是自難以此文字 與圖示顯然不符之錯誤，要求被告公司應於系爭建案地下 1樓施作81格機車停車位。原告雖又稱無法每戶配賦1格停 車位，足以減損系爭建案每坪單價金額，應認被告公司之 給付有瑕疵云云，惟查鑑定報告書中亦說明：「⑵民國10 0 年8月4日臺北市政府都市發展局函同意備查翁國揚建築 師簽證之地下1至5樓平面圖，被告於麒園社區地下 1樓現 場實際施作之機車為『64』位；地下2層12位；地下3層13 位；地下4層12位；地下5層20位，共計有 121位機車停車 位，…⑶依據原設計大元聯合建築師事務所建築師函文說 明與圖說A2.51，地下1層圖面（即圖說 A2.51）右上方之 說明文字『81輛』係為筆誤，導致『房地（車位）預定買 賣契約書地下 1樓平面圖』所記載『81輛』亦隨之誤載； 現場地下1至5層實際機車位共計有 121位機車停車位，足 可供麒園社區81戶每戶 1位，研判應不致生減損麒園社區 之每坪單價金額。」（見鑑定報告書第5012頁）」，是被 告公司所施作之機車停車位共計 121格，足供全體住戶每 戶 1格尚有多餘40格，自無原告所稱之機車停車格不足， 恐減損系爭建案每坪單價金額情形，原告此部分主張，即 屬無據。
⒍系爭建案 1樓大廳原核准機車停車位改為非停車位之其他 公共使用部分：
原告主張被告公司為獲取獎勵容積空間，於申請系爭建案 建築執照時係將系爭建案 1樓作為機車停車位使用，然卻 對伊等隱瞞上開事實，並宣稱系爭建案 1樓係預備設置迎 賓大廳、健身房、閱讀室等公共設施，伊等直至交屋後收 受臺北市政府來函方知此等事實，社區管委會為避免遭裁 罰僅得委託建築師申請報備「臺北市停車空間四項登錄列 冊暫免罰鍰」，因此需額外支出委託建築師費用 4萬元及 公共意外保險費每年約 4,500元云云。惟按公寓大廈管理 條例第10條規定，共有部分、約定共用部分之修繕、管理 、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。又按臺北市建築物附設停車空間四項登錄列冊暫免罰 鍰執行方式第1條第2款規定，社區增設停車位不涉及其他 主要構造之變更者，由本府都市發展局登錄列冊暫免罰鍰 ，申請應備文件包含：使用執照存根影本、區分所有權人 會議決議紀錄或具有同等效力之證明文件、管理委員會出 具之切結書、原使用執照核准圖說影本、現況圖說（需管 理委員會核章）及現況相片（見鑑定報告書第7001頁）。
再按系爭買賣契約第3條第2項、第5條第6款分別約明：「 本約買賣建物之公共設施部分，除依主管機關核准之執照 圖說等有關規定施工外，乙方（即被告公司）並保有因施 工技術或考量為使公共設施更加美觀、實用且有使用價值 ，而就一層門廳、機車停車空間、走道及部分汽、機車停 車格等公共空間之修改權，並暫時規劃門廳、會客室、閱 讀室、宅配儲物室、運動間、咖啡吧、棋橋室及男女浴廁 間及供社區使用之垃圾暫存室、物業管理辦公室、儲物室 等設施…」、「甲方（即住戶）已充分確認本件物地上 1 層之梯廳、機車停車空間㈠、㈡、㈢、機房…屬房屋區分 所有權人共有，為提升住戶之居住品質及生活機能，其空 間甲方同意全權授權乙方委託之專業公司施作相關公共設 施，其施作費用由乙方負擔。」（見本院卷㈠第67頁反面 、第68頁反面）。經查，系爭建案社區管委會於100年7月 8 日申請系爭建案依「臺北市停車空間四項登錄列冊暫免 罰鍰」方式申請報備，臺北市政府都市發展局（下稱臺北 市都發局）以100年8月4日北市都建字第10069696100號函 覆略以：「…查本案址位於中山區民權東路 1段21號等 建築物，社區大樓及停車空間公共安全及管理事項既經翁 國揚建築師簽證負責及貴管委會切結在案，日後仍請貴大
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