臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第2512號
原 告 石宏裕
訴訟代理人 趙立偉律師
複 代理人 蔡皇其律師
被 告 古春景
林蝦
上二人共同
訴訟代理人 王中平律師
被 告 劉瑞香
李麗莉
許子承
上 一 人
訴訟代理人 林素燕
被 告 楊瑞春
張淑珠
陳玉玲
吳淑卿
傅璿華
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年1月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訴費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起 訴時，原僅列門牌號碼新北市○○區○○路00號、60號公寓 （下分別稱系爭門牌58號、60號公寓）1樓所有權人古春景 、林蝦2人為被告，聲明請求：㈠被告應將坐落新北市○○ 區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附 圖所示編號A部分，面積約90平方公尺（實際面積以實測為 準）之建物拆除騰空，並將該部分土地返還與原告及其餘共 有人；㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至回復原狀之日止 ，按月給付原告新臺幣（下同）3,264元及按週年利率5%計 算之利息；㈢訴訟費用由被告連帶負擔；㈣願供擔保，請准 宣告假執行。嗣迭經訴之變更，末於民國105年10月3日具狀 追加系爭門牌58號、60號公寓其餘區分所有權人全體（即該 雙拼公寓2至5樓之所有權人）劉瑞香、李麗莉、許子承、楊
瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華為共同被告，變更 聲明為：「㈠被告林蝦應將坐落系爭土地上，如附圖即新北 市新店地政事務所104年10月13日複丈成果圖所示編號A部分 、面積33.69平方公尺之建物拆除騰空；編號B部分，面積2. 67平方公尺及D部分，面積1.34平方公尺之水泥坡刨除；編 號C部分，面積0.42平方公尺之花台拆除騰空，並將上開編 號A、B、C、D部分土地返還與原告及其餘共有人全體。㈡被 告古春景應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號G部分，面 積30.75平方公尺之建物拆除騰空；編號H部分，面積2.10平 方公尺及J部分，面積1.68平方公尺之水泥坡刨除；編號I部 分，面積0.40平方公尺之花台拆除騰空，並將上開編號G、H 、I、J部分土地返還與原告及其餘共有人全體。㈢追加被告 劉瑞香、李麗莉、許子承、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑 卿、傅璿華應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號E部分， 面積1.04平方公尺之水泥地刨除；編號F部分，面積9.55平 方公尺之梯間拆除騰空，並將上開編號E、F部分土地返還予 原告及其餘共有人全體。㈣被告林蝦應自起訴狀繕本送達翌 日起至回復原狀之日止，按月給付原告1,382元及按週年利 率5%計算之利息。㈤被告古春景應自起訴狀繕本送達翌日起 至回復原狀之日止，按月給付原告1,267元及按週年利率5% 計算之利息。㈥訴訟費用由被告負擔。㈦原告願供擔保，請 准宣告假執行」（見本院卷㈠第274至276頁、卷㈡第66頁正 反面），核原告所為乃本於與起訴時相同之基礎事實，並擴 張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。二、本件追加被告劉瑞香、李麗莉、許子承、張淑珠、吳淑卿、 傅璿華均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為伊與其他人共有，伊應有部分為1/5 ，而系爭門牌58號、60號公寓則坐落於相鄰該土地之新北市 ○○區○○段000地號土地上。詎系爭門牌58號、60號公寓1 樓所有權人即被告古春景、林蝦，竟未經系爭土地全體共有 人同意，亦無任何分管協議，即遽以該等公寓1樓之前庭、 水泥坡、花台等地上物無權占用系爭土地分別如附圖編號G 、H、I、J及A、B、C、D所示，且就此受有占用該土地之利 益。另系爭58號、60號公寓2至5樓之所有權人即其餘被告劉 瑞香、李麗莉、許子承、林素燕、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲 、吳淑卿、傅璿華，復未經系爭土地全體共有人同意，亦無 任何分管協議，竟皆以該雙拼公寓之共同樓梯間、梯間水泥
坡占用系爭土地如附圖編號E、F所示。是伊認為被告全體占 有伊共有之系爭土地並無合法權源，爰依民法第767條第1項 前段、中段規定，訴請全部被告均拆屋還地，併依民法第17 9條規定，訴請被告古春景、林蝦就渠等占用系爭土地所受 利益，按月給付相當於租金之不當得利各1,382元、1,267元 【計算式各為：（103年度申報地價每平方公尺21,760元×3 4.93平方公尺×10%×伊應有部分1/5÷12月＝1,266.79元） ；（103年度申報地價每平方公尺21,760元×38.12平方公尺 ×10%×伊應有部分1/5÷12月＝1,382.49元），元以下皆四 捨五入】，暨均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 等語。並聲明如前揭105年10月3日變更後之聲明。二、被告答辯：
㈠被告古春景、林蝦略以：伊等係於75年間，向訴外人即建商 李萬金購買重測分割前新北市○○區○○○段○○○○段00 00000○0000000○地號土地之持分，委由李萬金以該等土地 作為興建系爭門牌58號、60號公寓之建築基地，並列該基地 共有人即伊等、李萬金、李萬金之妻即訴外人李鄭妲、李萬 金之子即訴外人李文良共5人為起造人，待公寓建成後，伊 等乃分別原始取得該58號、60號公寓1樓房地之所有權，李 萬金、李鄭妲、李文良則原始取得該58號、60號公寓2至5樓 房屋之所有權。而依伊等與建商李萬金所簽訂委建合約書第 1條約款略載「…樓下庭院內前後空地除供樓上各戶建造水 櫃及裝置抽水馬達之用外，其餘空地及地下室歸樓下居住人 保管使用…」等旨，可知系爭門牌58號、60號公寓前方空地 ，於起造時已約定歸由1樓住戶使用；且建商李萬金取得使 用執照後，復在該公寓建築基地上二次施工，即依上開約款 在1樓前庭加設外推圍牆、水泥坡、花台等地上物，並在該 雙拼公寓間之公共樓梯加設外推圍牆擴大梯廳，俟二工完竣 方行交屋，此佐以該等二工施作之地上物自興建迄今未曾擴 建、改建或變更，足見系爭門牌58號、60號公寓建築基地上 之部分增建物歸由1樓使用、部分增建物歸由2至5樓使用之 情，自始即為全體公寓起造人、區分所有權人暨基地共有人 所同意，益徵確有分管合意之存在。嗣系爭門牌58號、60號 公寓之建築基地於82年間重測為新北市○○區○○段000地 號土地，又於84年間逕為分割出同小段939-1地號土地（即 系爭土地），然早年土地登記制度不完善，系爭土地雖屬該 公寓建築基地之一部分、本不得作為單獨買賣之標的，卻因 未註記法定空地，而遽經新北市政府以都市計畫變更為道路 用地。詎原告於103年8月間單獨購買該屬於計畫道路土地之 系爭土地持分後，新北市政府改變舊有「捐贈公用設施保留
地獎勵容積移轉者不需拆除地上物」之作法，以至於原告辦 理捐贈時遭要求拆除地上物，致其計畫生變，旋陸續對伊等 提出民刑事訴訟。惟如前述，原告所謂各為古春景、林蝦所 有系爭門牌58號、60號公寓1樓之前庭、水泥坡、花台等地 上物（各如附圖編號G、H、I、J及A、B、C、D所示），不僅 係由建商於75年間原始興建，並於委建契約中約定由伊等單 獨使用，該公寓共有人間亦相安無事多年，均足證系爭土地 共有人間成立分管協議；再者，原告購買系爭土地持分時， 從系爭門牌58號、60號公寓外觀早已可清楚看出庭院為1樓 專用、梯間為2至5樓專用之現況，洵無可能在完全未加探知 之下即貿然購買他人庭院、梯間之土地，是其就此分管協議 之存在當屬可得而知，自應受該契約拘束。況依建築法第11 條規定，原告就系爭土地此一應留設之法定空地所為買賣， 本應屬無效；且參公寓大廈管理條例第58條第2項、民法第 796條第1項規定之精神，原告就一望即知有分管協議之系爭 土地，刻意購買持分，對於可向地政事務所查詢基地法定空 地之情形又恝置不問，卻執意於購得持分後訴請伊等拆屋還 地，然其所主張拆除之面積既已因係系爭門牌58號、60號公 寓之法定空地依法不能再為利用，顯見其請求無益於己，亦 核屬權利濫用，是原告之訴並無理由等語置辯。並聲明：⒈ 原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
㈡被告劉瑞香未於言詞辯論期日到庭，惟曾於準備程序中到庭 陳稱：伊不同意原告之請求，蓋伊於12、13年前從前手屋主 購得系爭門牌58號公寓2樓所有權時，該公寓外觀即與現今 相同、未曾改變過；且伊與原告既皆為系爭土地共有人之一 ，本各有權使用該土地，原告若欲拆除該土地上增建物，亦 須經過伊同意方得為之，故認原告訴請伊拆除如附圖編號E 、F所示共用樓梯間、水泥坡，要無理由等語置辯。 ㈢被告許子承未到庭，惟曾具狀表示：伊係系爭門牌58號公寓 4樓所有權人，而原告固主張係自伊購得系爭土地持分，然 所提出為憑之「石宏裕（即原告）與許子承於103年2月21日 所簽訂土地買賣契約書」核屬偽造，伊根本不認識原告，更 未曾與原告磋商買賣，該契約書上所蓋「許子承」印章更係 原告未經伊許可或授權即自行刻印；實則，伊僅係於103年1 月7日透過欣台地產開發有限公司引介，由訴外人邱仕立以 總價235萬元購買伊所有系爭土地持分，伊與邱仕立簽約後 ，於103年3月3日收訖價金並辦畢土地移轉登記，是伊認原 告之主張有悖事實等語置辯。
㈣被告楊瑞春略以：伊於76年間從前手屋主買受系爭門牌60號
公寓5樓時，該雙拼公寓已有如附圖編號E、F所示共用梯間 及水泥坡之存在，且如附圖編號A、B、C、D及G、H、I、J所 示被告古春景、林蝦所有系爭門牌58號、60號公寓1樓之前 庭、水泥坡、花台等地上物，亦自斯時即已存在迄今。而原 告以買賣不動產為業，只不過因無法買賣或利用系爭土地， 旋對伊提告，然原告身為系爭土地共有人之一，實可每天與 系爭門牌58號、60號公寓住戶共用如附圖編號E、F所示梯間 及水泥坡，伊認為原告告錯對象，應駁回原告之訴等語置辯 。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願提供擔 保請准宣告免為假執行。
㈤被告陳玉玲略以：伊認為原告請求無理由，伊是第一手向建 商購買系爭門牌60號公寓3樓，迄今已居住30餘年，該公寓 外觀自始即為現狀；又如附圖編號E、F所示梯間、水泥坡， 從購買之始早已經建商興建而存在，並歸由系爭門牌58號、 60號公寓住戶大家共同持分；另因伊現仍為該公寓住戶，倘 原告當初洽談買賣時，有告知將會興訟拆除上開公寓梯間前 之水泥坡及大門，伊就不會出售系爭土地持分與原告等語置 辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願提供 擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告吳淑卿未於言詞辯論期日到庭，惟曾於準備程序中到庭 陳稱：伊於77、78年間從前手屋主買受系爭門牌60號公寓4 樓，當時如附圖編號E、F所示梯間、水泥坡早已存在，大鐵 門從未更換過，公寓1樓住戶之圍牆亦存在已久，伊居住迄 今30年有餘，又身為樓上住戶很少管樓下1樓的事情，原告 係後來才購得系爭土地應有部分，伊認為原告之訴並無理由 等語置辯。
㈦其餘被告李麗莉、張淑珠、傅璿華均未到庭，亦未提出書狀 為任何聲明或陳述。
三、經查：
㈠「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地於7 4年9月12日原為李文良單獨所有。
㈡被告古春景於75年3月20日與建商李萬金簽訂委建合約書。 ㈢被告林蝦之配偶即訴外人史伯華於75年4月4日與李萬金簽訂 委建合約書。
㈣「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號」土地於7 5年4月14日與「新北市○○區○○○段○○○○段0000000 地號」土地合併後，面積逾296平方公尺。
㈤被告古春景、林蝦於75年7月31日辦理建物第一次登記而各 自取得系爭門牌58號、60號公寓1樓房屋所有權。 ㈥李文良於75年9月10日分別將「新北市○○區○○○段○○
○○段0000000地號」土地持分106/1000、74/1000以買賣為 原因移轉登記與被告古春景、林蝦所有。
㈦重測前「新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號土 地」，原為75年店使字第1258號使用執照之建築基地，即系 爭門牌58號、60號公寓之建築基地；惟該土地嗣於82年6月4 日地籍圖重測後變更為「新北市○○區○○段000地號」、 於84年8月29日分割出「新北市○○區○○段00000地號」土 地（即系爭土地）。
㈧依本院卷㈠第6至8頁所附103年12月25日列印之土地登記謄 本所示，系爭土地之共有人為被告古春景、林蝦、張淑珠、 劉瑞香、傅璿華、李麗莉、訴外人林茂英、原告石宏裕。 ㈨系爭門牌58號、60號公寓業經臺北縣政府核發74店建字第18 99號建造執照、75店使字第1258號使用執照，而系爭土地核 屬該等執照申請範圍之建築基地暨法定空地。
上情有土地登記謄本、臺灣省臺北縣土地登記簿、臺北縣建築 改良物登記簿、105年3月4日新北市新店地政事務所回函、105 年6月6日新北市政府回函、105年9月26日新北市政府工務局回 函、本院電話紀錄（見本院卷㈠第6至8頁、第91頁、第93頁、 第111至115頁、第182頁、第241頁、第273頁、第297頁）附卷 可稽，且為原告及被告古春景、林蝦、楊瑞春、陳玉玲所不爭 （見本院卷㈠第260至261頁、第295頁，卷㈡第8頁反面），堪 信屬實。
四、得心證之理由：
原告主張其與他人共有之系爭土地，遭系爭門牌58號公寓1 樓所有權人即被告古春景無權占有如附圖編號G、H、I、J所 示部分，復遭系爭門牌60號公寓1樓所有權人即被告林蝦無 權占有如附圖編號A、B、C、D所示部分，又遭系爭58號、60 號公寓2至5樓之所有權人即被告劉瑞香、李麗莉、許子承、 林素燕、楊瑞春、張淑珠、陳玉玲、吳淑卿、傅璿華無權占 有如附圖編號E、F所示部分，爰依所有物返還請求權、妨害 除去請求權，訴請被告均拆屋還地，併依不當得利請求權， 訴請被告古春景、林蝦就所占有系爭土地給付相當於租金之 不當得利等語；被告則否認之，並以前詞置辯。是本件爭點 厥為：㈠被告有無占有系爭土地之合法權源？㈡原告訴請全 體被告拆屋還地，並訴請被告古春景、林蝦給付相當於租金 之不當得利，有無理由？茲析述如下：
㈠被告有無占有系爭土地之合法權源？
被告古春景、林蝦辯稱原告所購得持分之系爭土地，實為系 爭門牌58號、60號公寓之建築基地暨法定空地，且被告自始 即與建商即第一手之公寓區分所有權人兼基地共有人成立分
管協議等語。經查：
⒈系爭土地原係自系爭門牌58號、60號公寓之建築基地暨法定 空地分割而成，惟嗣經都市計畫變更為道路用地，原告乃得 以單獨買受系爭土地應有部分，茲就系爭土地先後變遷過程 論述如下：
⑴系爭土地之前身，即「新北市○○區○○○段○○○○段 0000000地號」及「新北市○○區○○○段○○○○段000 0000地號」二筆土地，於74年間原登記於建商李萬金之子 李文良名下，李萬金乃併列其妻李鄭妲、其子李文良共3 人為起造人，以該二筆土地之部分作為伍層拾戶公寓住宅 （按：即日後所建成系爭門牌58號、60號公寓）之建築基 地，向臺北縣政府工務局申請領得74年12月11日74店建字 第1899號建造執照等情，為兩造所不爭執（見本判決㈠ 、㈦、㈨所述）；且徵諸前開建照上載「基地面積296.0 平方公尺」、「基層面積150.63平方公尺」等文字（見本 院卷㈠第89頁），可知所欲興建公寓之法定空地面積為14 5.37平方公尺【依建築法第11條第1項「本法所稱建築基 地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地 。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」之 規定，則（建築基地面積296㎡－基層面積150.63㎡）＝ 法定空地145.37㎡】，即相當於建蔽率51%【依建築技術 規則建築設計施工編第1條第4項「建蔽率：建築面積占基 地面積之比率」之規定，（150.63㎡÷296㎡）＝0.508≒ 51%】，核與李萬金嗣於使用執照申請書上載「建蔽率：5 .1/10（即同於51%）」等語（見本院卷㈠第87頁）相符。 ⑵後李萬金分別於75年3月20日、75年4月4日與被告古春景 、林蝦之配偶史伯華簽訂委建合約書，約定由李萬金為古 春景、史伯華在上開二筆土地上興建系爭公寓，此情參委 建合約書第1條約定「茲為委託承建陽明居第二期公寓樓 房，經雙方訂定遵守條件如下：…甲方已購置新店市○ ○○段○○○○段○0000000○0000○地號內土地之一部 分』辦理建築伍層公寓樓房壹層…」等旨（見本院卷㈠第 62頁）甚明，並為兩造所不爭執（見㈠、㈡、㈢所述） 。又上開二筆土地於75年4月14日合併為「新北市○○區 ○○○段○○○○段0000000地號」土地後，李萬金復於7 5年7月間將起造人名單，從原僅有「李萬金、李鄭妲、李 文良」3人增列為「李萬金、李鄭妲、李文良、古春景（ 即本件被告）、林蝦（即本件被告）」共5人，並申請取 得75年7月29日75店使字第1258號使用執照，除有起造人 名簿、使用執照申請書在卷為佐（見本院卷㈠第87至88頁
、第90頁）外，亦有該上載「…起造人姓名：李文良等5 名。…基地面積296.0㎡。…法定空地面積：145.37㎡。 …各層面積均為：150.63㎡。…」之75店使字第1258號使 用執照（見本院卷㈠第90頁）附卷可稽；再佐以被告古春 景、林蝦於75年7月31日辦畢建物所有權第一次登記，復 於75年9月10日受李文良移轉上開427-159地號土地持分登 記，而各取得系爭門牌58號、60號公寓1樓房地所有權之 情（見本判決㈤、㈥所述），亦足見合併後之新店區大 坪林段二十張小段427-159地號土地中面積共296平方公尺 部分，確為系爭門牌58號、60號公寓之建築基地。 ⑶嗣系爭門牌58號、60號公寓之建築基地即「新店區大坪林 段二十張小段427-159地號」，先於82年6月4日經地籍圖 重測為「新北市○○區○○段000地號」，復於84年8月29 日分割出「新北市○○區○○段00000地號」土地（即系 爭土地）（見本判決㈦所述）。另觀卷附新北市政府、 新北市○○○○○○○○○○○○○○路00號、60號建物 （即系爭門牌58號、60號公寓）之建築基地鄰接8公尺寬 計畫道路，該計畫道路原係45年8月31日發佈實施『新店 都市計畫』案內之『農業區』，本府於65年6月12日以北 府建五字第127253號函發佈實施『新店鎮都市計畫』案變 更為道路用地…另經本府調閱前開建造執照（即74店建字 第1899號建造執照）及使用執照（即75店使字第1258號使 用執照），並與卷內原核准配置圖核對結果，旨揭『民權 段939-1地號土地（即系爭土地）屬該照（即系爭門牌58 號、60號公寓之建照及使照）申請範圍內之建築基地…』 」等旨【按：新北市政府於105年6月6日之發函內容，業 經新北市政府工務局於105年9月26日回函更正，本判決所 援引者係更正後之內容（見本院卷㈠第241頁、第273頁、 第297至298頁）】，益證系爭土地自始即為系爭門牌58號 、60號公寓之建築基地暨法定空地無訛。該情亦為兩造所 不爭（見本判決㈦、㈨所述），是被告辯稱系爭土地實 坐落系爭門牌58號、60號公寓建築基地之296平方公尺內 ，且核屬其中法定空地145.37平方公尺範疇乙節，乃信而 有徵。
⑷又被告雖辯稱：系爭土地乃系爭門牌58號、60號公寓之建 築基地暨法定空地，原告既非該公寓區分所有權人，其受 讓系爭土地之買賣契約應屬無效云云。而按，依建築法第 11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使 用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於 日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適
、安全與衛生等公共利益，故同法第3項明定應留設之法 定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使 用」之使用負擔。又民法第799條第5項及公寓大廈管理條 例第4條第2項規定，區分所有建物者，其專有部分與其所 屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定 負擔。準此，鑑於法定空地為建築基地之一部分，為維護 建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，建築物 之法定空地所有權人，皆不應單獨移轉其法定空地所有權 。故當事人約定以法定空地為買賣標的者，自係以不能給 付為買賣標的，其買賣契約應屬無效（臺灣高等法院89年 度上字第286號民事判決要旨可資參考）。則揆諸前開法 文意旨，可知系爭土地果維持「系爭門牌58號、60號公寓 法定空地」之性質，固屬不得單獨買賣移轉之標的，倘土 地共有人違背併同移轉之規定，逕將該土地出售與他人， 其買賣契約即歸無效。然查，系爭土地業經都市計畫變更 為道路用地，而轉為可單獨移轉之土地，此有新北市○○ 地○○○○000○0○0○○○○○○○○○○○○○段000 00地號土地（即系爭土地）依當時核發之執照內容而言， 係屬建物明德路58號、60號（即系爭門牌58號、60號公寓 ）之法定空地』，惟該法定空地嗣後如經都市計畫通盤檢 討或變更時，仍應以現行都市計畫為主…另按內政部87年 6月30日台內營字第8772176號函略以『查都市計畫法所 稱之公共設施保留地，…留待將來各公用事業機構、各該 管政府或鄉鎮縣轄市公所取得者而言』…經查詢…『該土 地（即系爭土地）使用分區現為道路用地』，依上開規定 已非屬該基地之法定空地，可單獨移轉，不受公寓大廈管 理條例須併同移轉之限制…」等旨（見本院卷㈠第182頁 ）可憑。是原告於103年8月13日以買賣為原因登記取得系 爭土地應有部分（見本院卷㈠第7頁土地登記謄本、第184 至186頁土地登記申請書），其買賣之債權行為尚難謂為 無效，被告就此所辯尚難憑採。
⒉被告就所占有系爭土地，有無分管協議存在？ 按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院97年度台上字第909號判決、96年度台上字第115 2號判決要旨參照）。本件被告辯稱渠等占有系爭土地之合
法權源，係以系爭門牌58號、60號公寓之原始房地所有權人 間所成立分管協議為本；惟為原告否認。經查： ⑴系爭門牌58號、60號公寓乃由建商李萬金所興建，採取由 被告古春景、林蝦購置基地（即包含現今之新北市○○區 ○○段000地號與系爭土地）與李萬金合建之方式，由李 萬金、李文良、李鄭妲等李家3人與被告古春景、林蝦， 共5人併列為起造人，建成後亦由該5人原始取得建物所有 權，並於75年7月29日辦畢建物第一次登記完竣，俱如前 述（見本判決㈠⒈⑴至⑵所述），復有改制前臺灣省臺北 縣新店市大坪林段建築改良物登記簿在卷可考（見本院卷 ㈠第111至136頁），可知系爭門牌58號、60號公寓之建物 原始所有權人即為建商李萬金1家3口與被告古春景、林蝦 等共5人。
⑵徵諸被告古春景、林蝦與建商李萬金間，早於系爭門牌58 號、60號公寓起造前即已簽訂之委建合約書，其中第1條 約定均載：「…建築面積包括室內、陽台、『樓梯間』及 公共設施…」、第7條約定均載「…使用範圍悉依慣例如 下：⑴樓下庭院內前後空地除供樓上各戶建造水櫃及裝置 抽水馬達之用外，其餘空地及地下室歸樓下居住人保管使 用…」等旨（見本院卷㈠第63至64頁、第76頁），佐以被 告林蝦所持之該合約書暨附件復載「附註：建材及設備 說明書詳附於合約…」、「建材及設備：…⒖附註：…② 前後院圍圍牆、外側洗石子、內側水泥粉光、地面水泥粉 光、前院地板鋪馬賽克」（見本院卷㈠第68頁、第71頁） ，被告古春景所持之該合約書附件亦載「建材及設備：… ⒖附註：…②前後院圍圍牆」等旨（見本院卷㈠第84頁） ，足見系爭門牌58號、60號公寓之建商李萬金，就該公寓 建築基地之法定空地中有關1樓前院部分，業已與各承購 戶即被告古春景、林蝦約定將歸由特定共有人（1樓所有 權人即被告古春景、林蝦）管理使用。
⑶且稽以李萬金嗣除依前開委建合約書第1條約定，興建系 爭門牌58號、60號雙拼公寓間之共用樓梯間、水泥坡道及 進出大鐵門（即占用系爭土地如附圖編號E、F所示者）， 俾提供2至5層住戶使用外，復於領得建物使用執照後，旋 依上開約款，在系爭土地上，二次施工加設系爭門牌58號 、60號公寓1樓前庭之外推圍牆、水泥坡、花台等地上物 （即占用系爭土地如附圖編號A、B、C、D、G、H、I、J所 示者），嗣後方行交屋，迄今未曾擴建等節，有卷附公寓 外觀照片（見本院卷㈠第9至11頁、第137頁）為憑，此觀 該公寓1樓外牆為長方型土黃色磁磚，與整棟公寓外牆磁
磚大致相符之情（見本院卷㈠第144頁之本院履勘現場筆 錄）亦可得證。益見系爭門牌58號、60號公寓建商李萬金 就該公寓1樓前方地上物暨所占有系爭土地，業與1樓房地 之區分所有權人即被告古春景、林蝦成立分管協議無訛。 ⑷又承前揭，建商李萬金除自始將系爭門牌58號、60號公寓 建築基地中之部分法定空地（1樓前院）約定專由1樓住戶 即被告古春景、林蝦管理使用外，復於該公寓建成後，將 剩餘登記於其、其妻及其子名下之公寓2至5層樓房地，陸 續出售與訴外人數人（其中包含本件被告陳玉玲），並均 於75年9月間辦畢移轉登記，有改制前臺灣省臺北縣土地 登記簿、建築改良物登記簿在卷可查（見本院卷㈠第91至 136頁）。而原告所謂被告憑以占有如附圖所示系爭土地 之地上物（即系爭門牌58號、60號雙拼公寓間之2至5樓共 用樓梯間、水泥坡、大鐵門，及該公寓1樓前庭、花台、 水泥坡、圍牆等），不僅自始為李萬金所興建，且迄今均 未擴建等情（見本判決㈠⒉⑶所述），業據系爭土地出售 人之一兼本件被告陳玉玲具結證述綦詳【其證稱略以：「 …系爭公寓我是向建商買的，我是第一手，買的時間應該 是74、75年間…」、「…一樓圍牆的範圍（即一樓外牆及 水泥斜坡）從我買受以來，一直都是這樣，只不過是原本 水泥牆面事後改為鐵捲門，一樓圍牆範圍沒有外推也沒有 往內縮…」、「…我買受房屋時，公寓共用梯廳及大門範 圍也一直是如此，且磁磚及大門從興建完成迄今未曾變更 …」、「…那陣子很多人跟我接洽要購買道路用地，那時 候原告是老闆，他底下的工作人員跟我接洽…我都是去他 們的事務所即三重區重新路那邊談的…第一次先談也拿契 約回來看，大約去了三、四次才簽約…、「（問：他們跟 你洽談購買道路用地時，有無說以後會拆樓梯前的大門及 1樓的庭院圍牆？）如果當初是有這樣說，我就不會賣給 原告了，我自己也住在那邊…」等語，見本院卷㈡第7至8 頁】，益證原告所買受系爭土地，早已為被告依分管協議 管理使用中。
⑸則依上開脈絡，堪認系爭門牌58號、60號公寓建商李萬金 就該公寓房地，於75年間自始即規劃系爭門牌58號、60號 雙拼公寓間之共用樓梯間、水泥坡及大鐵門暨所占有基地 （即如附圖編號E、F所示之系爭土地）歸由2至5樓住戶管 理使用，至該公寓1樓前院、圍牆、水泥坡、花台等地上 物暨所占有基地（即如附圖編號A、B、C、D、G、H、I、J 所示之系爭土地）則約定由1樓住戶即被告古春景、林蝦 專用，而確有分管協議存在無訛；且因系爭建物係於公寓
大廈管理條例於84年施行前即已建造完成並辦理建物登記 ，故該分管協議自不受公寓大廈管理條例第7條不得約定 為專用之限制。
⑹原告雖否認前開李萬金與被告古春景、林蝦所簽訂委託建 合約書有何分管協議之效力，辯稱李萬金並非系爭土地共 有人，無從就之成立分管協議云云。然揆諸前揭法文意旨 ，建商本得與各承購戶約定將公寓大廈之共用部分或其基 地之空地由特定共有人使用，達成共有人間合意成立分管 協議之效，是原告所言已不足憑採。且按共有物分管契約 ，本不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思 表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（ 最高法院87年度台上字第1359號判決見解參照）。倘共有 人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相 容忍，對於他共有人使用、收益未予干涉，已歷有年所， 即非不得認有默示分管契約之存在。至共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存 在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（ 最高法院91年度台上字第2477號判決見解參照）。查，系 爭門牌58號、60號公寓之建築基地原雖登記於建商李萬金 之子即李文良名下（見本判決㈠，及㈠⒈⑴所述）， 惟李文良及其母李鄭妲已將有關合建該公寓房地之所有事 宜，皆全權授予李萬金處理乙節，業經李文良到庭結證明 確（見本院卷㈠第259頁反面至第260頁反面），而由李文 良、李鄭妲自75年間以起造人身分原始取得系爭門牌58號 、60號公寓中數層房地所有權起至今，期間迭經數次移轉 登記，均未見歷任公寓房地所有權人就該公寓分管及各自 佔領使用之狀態為何爭執或干預，益見系爭門牌58號、60 號公寓房地共有人間應認有默示分管協議之存在，是原告 所辯要非可取。
⑺況查，系爭土地原屬系爭門牌58號、60號公寓建築基地暨 法定空地之一部分，依法本不得單獨出售移轉與原告，僅 因該土地嗣經新北市政府以都市計畫分割且變更地目，方 成為可單獨移轉之道路用地，而由不具該公寓區分所有權 人身分之原告單獨購得，業如前揭（見本判決㈠⒈⑴至 ⑷所述）。惟系爭門牌58號、60號公寓1樓前庭院等地上 物歸由該1樓房屋所有權人即被告古春景、林蝦管理使用 ，並占有其建築基地（即如附圖編號A、B、C、D、G、H、 I、J所示系爭土地），該雙拼公寓間共用樓梯間等地上物
則歸由2至5樓住戶管理使用，並占有其建築基地（即如附 圖編號E、F所示系爭土地）等情，不僅早為共有人間分管 協議所約定，且均從外觀上即可得知，亦即原告雖係嗣後 取得系爭土地之應有部分，但可得知該分管協議之存在， 自不得諉為不知，其當仍應受分管協議之拘束。從而，原 告主張並無分管協議存在乙情，容非屬實，被告辯稱渠等 就所占有系爭土地均有合法權源，且有分管協議之存在， 堪信為真正。
㈡原告訴請全體被告拆屋還地，並訴請被告古春景、林蝦給付 相當於租金之不當得利，有無理由？
承前所述，系爭門牌58號公寓1樓所有權人即被告古春景占 有系爭土地如附圖編號G、H、I、J所示部分，系爭門牌60號 公寓1樓所有權人即被告林蝦占有系爭土地如附圖編號A、B 、C、D所示部分，系爭58號、60號公寓2至5樓之所有權人即 被告劉瑞香、李麗莉、許子承、林素燕、楊瑞春、張淑珠、 陳玉玲、吳淑卿、傅璿華占有系爭土地如附圖編號E、F所示 部分，均係基於自始所成立之分管協議，堪認具合法占有權 源無疑。是原告依所有物返還請求權、妨害排除請求權及不 當得利請求權之規定，訴請全體被告拆屋還地，並訴請被告 古春景、林蝦給付相當於租金之不當得利，為屬無據，不應