臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第240號
原 告 李建政
訴訟代理人 杜英達律師
吳臾夢律師
被 告 陳俊良
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 曾憲忠律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國106年1月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾玖萬貳仟參佰肆拾肆元，及自民國一百零三年十二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。本判決由原告以新臺幣柒拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾玖萬貳仟參佰肆拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告起訴原依民法第359條規定，請求被告給付原告減少後述 房地之買賣價金新臺幣（下同）546萬元及法定遲延利息（見 本院卷㈠第4頁及第5頁反面），嗣本於主張該房地存有瑕疵之 同一基礎事實，追加民法第179條規定為請求權基礎（見同上 卷第109頁），嗣擴張請求金額如後述聲明所載（見同上卷第 280頁），依民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，自應准 許。
原告主張：兩造於民國102年6月11日簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約），約定原告以2730萬元向被告買得坐落臺北市 ○○區○○段0○段00地號土地應有部分萬分之八三三（下稱 系爭土地）及其上同小段2183建號即門牌號碼臺北市○○區○ ○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱為 系爭房地），已各交付價金並辦畢所有權移轉登記。詎原告於 103年5月底拆除被告原有裝潢時，發現天花板有多處修補水泥 剝落之痕跡，依訴外人台北市土木技師公會檢送之104年11月 25日鑑定報告（下稱系爭鑑定）所載，系爭房屋混凝土氯離子 含量平均值達0.7809kg/m3，已逾系爭契約第17條第2款第2目 約定之0.6kg/m3，系爭房屋因之耐久性及承載力均不足，須花 費33萬9000元修復，欠缺契約預定及通常之效用而有瑕疵，致 系爭房地有以上開價金二成即546萬元計算之污名減損及上開
修復費用33萬9000元，合計共579萬9000元之價值減損，原告 自得依民法第359條規定，請求減少系爭房地之價金，則被告 收受該部分價金，即屬無法律上原因而受有利益，爰依民法第 179條規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告579萬 9000元，及其中546萬元自起訴狀繕本送達翌日起；其餘33萬 9000元自105年6月1日變更及追加起訴狀繕本送達翌日起，均 至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行。被告則以：系爭房屋混凝土氯離子含量平均值固高於系爭契約 第17條第2款第2目約定數值，然系爭鑑定已說明並無因此損及 結構安全，則經補強修復後即無損系爭房屋之通常效用，自無 瑕疵可言。縱認系爭房屋存有瑕疵，然原告簽訂系爭契約時放 棄就系爭房屋進行氯離子含量檢測之權利，致未從速檢查，已 違反民法第356條規定而喪失瑕疵擔保請求權，且就不知系爭 房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵亦有重大過失，則被告既 不知系爭房屋氯離子含量過高，亦無保證系爭房地並無瑕疵， 依民法第355條第2項規定，自不負瑕疵擔保責任。即便被告應 負瑕疵擔保責任，然混凝土氯離子含量過高僅損及系爭房屋之 價值，不及於系爭土地，又訴外人社團法人台北市不動產估價 師公會（下稱估價師公會）就系爭房地作成之估價報告（下稱 系爭估價）未能選取距離系爭房地較近，同屬氯離子含量過高 之「東王漢宮」住宅大樓作為以比較法估價時之比較標的，又 併與估算系爭土地之價值減損，均非允當，則系爭估價自不可 採。況系爭鑑定估算之修復費用第1項「樑柱版EPOXY裂縫灌注 」所需4萬500元部分，因原告於系爭契約簽訂前看過系爭房屋 多次，就系爭房屋未以原有裝潢遮蔽之樑柱及牆面未表意見， 顯見系爭鑑定所指樑柱及牆面裂紋乃被告拆除裝潢不當所致。 又同上修復費用第3項「拆除12cmRC牆，裝修補強」所指牆面 ，實為原告裝潢時所拆除，二者均不得由被告負擔。末因原告 放棄對系爭房屋為氯離子含量檢測而就本件損害之發生或擴大 與有重大過失，依民法第217條規定應自行承擔5成以上損害等 語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保免為假執行。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定 有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通 常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為 限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。查兩造於 102年6月11日就系爭房地以2730萬元簽訂系爭契約，原告已交
付價金；被告已將系爭房地所有權移轉登記與原告。而系爭房 屋係於74年3月5日辦理第一次登記，為兩造所不爭執，復有系 爭契約在卷可證（見本院卷㈠第8至20頁）。次查，系爭契約 第17條第2款第2目約定：「氯離子含量檢測約定：買方得自費 並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（由主建物之樑、柱、 樓板或剪力牆等共取三個樣本）辦理混凝土氯離子含量檢測.. .其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建物 建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定為 0.6kg/m3以上；在87年6月25日以後者，約定為0.3kg/m 3以上 ）時，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣 方應退還買方已付之買賣價款...如建築完成日期無從查知時 時，概以建物謄本第一次登記日期為準」（見同上卷第14頁） 。因系爭房屋之第一次登記係在87年6月24日前，依上約定， 系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量經檢測超過0.6kg/m3以上， 系爭房屋即存有瑕疵，復為兩造所是認（見本院卷㈠第109頁 反面）。再查，系爭鑑定就系爭房屋之六處樑、柱所為取樣， 檢測其混凝土氯離子含量，有5個超過0.6kg/m3，平均值達0. 7809kg/m3，有外放之系爭鑑定報告（見該報告第4頁）及所附 之附件四檢測成果（見該報告第37至41頁）為憑，堪認原告主 張系爭房屋有混凝土氯離子含量超過兩造約定標準之瑕疵為可 採。被告徒以系爭房屋經系爭鑑定認無損結構安全，僅需補強 ，自無欠缺通常效用而辯稱應無瑕疵等語，乃忽略兩造就系爭 房屋之混凝土氯離子含量已有合意如何構成瑕疵之標準。依上 說明，當事人之合意亦左右買賣標的瑕疵之有無，況系爭房屋 即便已修復，與未受瑕疵損害之建物間仍存有交易性價值減損 即污名價值減損，詳如後述，可認僅就系爭房屋為高氯離子混 凝土建物而言，即足使購屋者產生疑懼而貶損房屋流動性，而 欠缺應具備之價值，被告上開所辯，自無可採。查系爭房屋之混凝土氯離子含量是否超過契約容許值，於兩造 簽立系爭契約及交屋前均未曾做過氯離子檢測，為兩造所不爭 執，而氯離子檢測須由專業人員以專業儀器鑽取試體檢測，並 非一般人以感官目視得以認定。次查，原告購買系爭房地時， 就系爭契約第17條第2項第2款有關就是否進行氯離子含量檢測 之約定，原告雖於「買方是否請求檢測」一欄簽認為「否」（ 見本院卷㈠第14頁）。惟兩造於系爭契約中並未約定原告就上 開檢測負有實施之義務，況同條第3款已明白約定：「無論買 方有無辦理本條...之各項檢測（即放射性汙染及氯離子含量 檢測），賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」（見同上頁）。 是以，被告自無從因原告於簽約時同意不請求進行氯離子含量 檢測，即可當然免除物之瑕疵擔保責任甚明。被告另執此抗辯
原告與有重大過失，被告依民法第355條第2項無須負瑕疵擔保 責任，亦不足取。又按買受人應按物之性質，依通常程序從速 檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時 ，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之 檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之 瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為 承認其所受領之物，民法第356條定有明文。而建物有無氯離 子過高之瑕疵，既非經儀器檢測無從察知，即無從以通常之程 序檢查獲悉，應認屬民法第356條第3項所定不能即知之瑕疵， 是系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，依上規定，得於日後發 見時，通知出賣人。被告辯稱原告曾放棄就系爭房屋行氯離子 含量檢測之權利，指原告未能從速檢查系爭房屋，不得主張瑕 疵擔保責任等語，洵非可取。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定 有明文。此規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人因 物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應 有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例， 計算其應減少之數額。次按，買受人因買賣標的有瑕疵，經買 受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少 部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民法第 179條、第182條第2項之規定將該減少部分並附加利息一併償 還之。查：
㈠系爭房屋除混凝土氯離子含量超過兩造合意之0.6kg/ m3以上 外，樑多處撓曲、撓剪微裂縫、裂紋寬約在0.1~0.3mm之間， 另柱現況良好，在保護層厚度及中性化深度符合下，尚未發現 有現況損壞到結構安全之情形。另頂版在原有客廳、廚房、廁 所有明顯混凝土裂損、剝落、鋼筋外露繡蝕情形（鋼筋斷面積 約少15~20％），研判應該為結構混凝土中氯離子含量過高、 鋼筋保護層不足及水氣侵入所致，系爭房屋有耐久性及承載力 不足疑慮，應以補強及防蝕處理方式修復，有外放之系爭鑑定 報告（見該報告第8頁）可憑。系爭估價依系爭鑑定所查知之 上開系爭房屋因混凝土氯離子含量過高所致瑕疵情形，認系爭 房地於兩造於102年6月11日買賣時，無上開瑕疵之市價為2718 萬2210元，有瑕疵之市價為2478萬5517元，有外放之系爭估價 報告供參（見該報告第ⅲ至ⅴ頁）。上開有瑕疵之系爭房地市 價與無上開瑕疵之市價間之價額差距，包括系爭鑑定所認之修 復費用33萬9000元及系爭房屋雖修復後，系爭房地仍無法恢復 至無瑕疵發生水準之污名價值減損205萬7693元（見該報告第 69至73頁）。次查，系爭鑑定就系爭房屋修復所需費用之估算
，包括第1項「樑柱版EPOXY裂縫灌注」4萬500元、第2項「廁 所加設H鋼小樑」4萬元、第3項「拆除12cmRC牆，裝修補強」9 萬6000元及第4項「頂版塗佈環氧樹脂砂漿修補」10萬6400元 ，合計28萬2900元（計算式：40500＋40000＋96000＋106400 ＝282900），復據之列計依序各為上開合計費用數額之6％、3 ％之第5項「其他費用」1萬6974元及第6項「廢料清理及運什 費」8487元，再核算約10％之第7項「稅捐及管理費」3萬639 元，總計33萬9000元（計算式：282900＋16974＋8487＋30639 ＝339000）。再查，上開第1項「樑柱版EPOXY裂縫灌注」4萬 500元用以修復者，乃結構樑撓曲、撓剪裂縫寬大於0.3mm者（ 見外放之系爭鑑定報告第9頁），被告辯稱係用以修復原告拆 除裝潢所致樑柱及牆面裂紋等語，與系爭鑑定所述不符，亦乏 舉證說明，自非可採。至於第3項「拆除12cmRC牆，裝修補強 」9萬6000元，該12cmRC牆乃原告於被告交屋後所拆除，系爭 鑑定認12公分以下單排單筋RC牆有其結構上的考量與限制， 12cm之RC牆有實質增加構造剛性之效果，而系爭房屋混凝土抗 壓強度遠低於設計標準值，該12cmRC牆之拆除更有些不利影響 ，故系爭鑑定建議以裝修補強之（見外放之系爭鑑定報告第9 頁）。原告固主張若非系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，其 拆除該12cmRC牆當不生任何影響等語，惟未舉證說明之，且系 爭鑑定已說明該牆本身就構造剛性即有實質增加之效果，因而 此項修復費用所生價值減損共計11萬4240元（計算式：9萬 6000元＋以6％計算之「其他費用」5760元＋以3％計算之「廢 料清理及運什費」2880元＋以10％計算之「稅捐及管理費」 9600元＝11萬4240元），自可歸責於原告，無從令被告負擔。 故被告應負擔修復費用為22萬4760元（計算式：339000－ 114240＝224760）。
㈡查系爭估價所為價格評估乃房地結合體之評估，因市場上之交 易情形是以土地及建物二者形成一個價值併同交易。且建物屬 於耐久財，耐用年限可達50年之久，雖瑕疵僅發生於建物，倘 若建物屬於區分所有建物時，事實上較難以整合產權進行整建 或改建。換言之，即使瑕疵僅存在於建物，因對土地使用造成 限制，土地價值亦會受到影響，有估價師公會於105年12月2日 就系爭估價報告補充作成之函件（下稱系爭補充估價函）在卷 可據（見本院卷㈡第53頁），衡諸系爭房地中屬於專有部分之 系爭房屋，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，本即無從與 基地之系爭土地分離而單獨移轉，而市場交易習慣，房屋及其 坐落土地通常併與核算價格，則系爭房屋有混凝土氯離子含量 過高之瑕疵，顯然重創系爭房地整體交易價格，而非僅貶損系 爭房屋價格，系爭估價連同系爭土地一併估算受瑕疵影響之價
值減損，自屬允當，被告辯稱系爭土地價值不受系爭房屋上開 瑕疵之影響等語，當非可採。末查，系爭估價乃併用比較法、 收益法之直接資本化法、及收益法之折現現金流量分析法作為 估價方法。因系爭鑑定記載系爭房屋尚未發現現況損及結構安 全，對照估價師公會現場勘查照片，可加以判斷系爭房屋受高 氯離子影響程度相較輕微。故就上開比較法之運用，乃自臺北 市政府建築管理工程處公布之高氯離子混凝土（海砂屋）歷年 之列管名冊中選定三個原列管而經修復後解除列管，或修復後 可繼續居住之社區案例中搜尋各三個正常交易之案例比較污名 價值減損比例，再考量修復可行性、修復完善度、瑕疵資訊揭 露度、市場替代性、融資困難度等條件，比較調整修復後系爭 房地之價值減損比例，有外放之系爭估價報告及系爭補充估價 函為據（見外放系爭估價報告第14、23頁及本院卷㈡第53頁） 。被告雖辯稱系爭估價以比較法選擇比較標的時應選取距離系 爭房地較近，同屬氯離子含量過高之「東王漢宮」住宅大樓等 語。然查，系爭估價所評估之污名價值減損，非直接以系爭房 地與所選取之比較標的就個別條件為比較，乃參酌系爭房地受 瑕疵影響程度挑選相類之比較標的後，評估其等價值之減損率 ，再經由各開調整因素調整後，始求得系爭房地之價值減損比 率，可認系爭估價之評估方式及結果乃本於專業規則所為，被 告上開所辯，自無可信。
㈢綜上，原告就系爭房地因上開瑕疵所生損害，包括應由被告負 擔之修復費用22萬4760元及污名價值減損205萬7693元，合計 228萬2453元（計算式：224760＋0000000＝0000000），亦即 系爭房地於102年6月11日買賣時因瑕疵所致與無瑕疵時之差額 。依首揭說明，以該差額占無瑕疵之系爭房地買賣時應有價值 2718萬2210元之比例計算本件買賣價金2730萬元應減少之數額 為229萬2344元（計算式：00000000×0000000/00000000元＝ 0000000，元以下四捨五入）。至被告抗辯因原告因曾放棄檢 測系爭房屋氯離子含量權利，就上開損害之發生及擴大與有過 失，應依民法第217條規定就其中5成損害自行負擔等語。查兩 造已約明被告之瑕疵擔保責任，不因原告於簽約時同意不請求 進行氯離子含量檢測而可免除，被告以之質疑原告就系爭房屋 存有瑕疵所致損害有重大過失，自不足採，已如前述，從而被 告上開所辯，亦難認有據。
綜上所述，系爭房屋既存有上開瑕疵，原告請求被告減少買賣 價金229萬2344元，並依民法第179條規定請求被告返還該減少 之價金及自起訴狀繕本送達翌日即103年12月7日（上開繕本於 103年11月26日寄存送達被告，有送達證書存卷可參【見本院 卷㈠第50頁】，依民事訴訟法第138條第2項規定於同年12月6
日生送達效力），至清償日止按年息5％計算之利息，合於民 法第182條第2項、第203條規定，自應准許。逾此範圍之請求 ，為無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請 宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰 各酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其餘之訴既經駁回， 該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併與駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 薛中興
法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
書記官 莊國辰