臺灣苗栗地方法院民事判決 八十八年簡上字第五五號
上 訴 人 甲○○
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 張智宏律師
複 代理人 蔡惠如
右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年五月六日本院簡易庭八
十七年度簡字第九五四號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬玖仟伍佰元本息部分，暨該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人負擔。反訴之第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）一、二審訴訟之費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：（一）原審判決上訴人敗訴，其理由可議者有五： １、最高法院六十年台上字第四六一五號判例：抵押人於抵押權設定後，與第三人 訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲 請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在 之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被 除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權 人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。 ２、民法第四百二十一條第一項之規定：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與 他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充 之。原審應對上訴人與原所有人簽訂之協議書作詳細調查。上訴人即已將借款 利息轉作租金，被上訴人主張上訴人未繳交租金自無可採。上訴人自應有對剩 餘的租賃關係繼續使用原系爭房地之權利。
３、租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係 存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由 締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院四十八年台上一二五八判例）。 上訴人與原所有人李竹英之租賃關係，按前述規定上訴人原租賃關係未經原所 有人解除或法院依法解除，被上訴人根本無法解除原租賃關係。 ４、縱使被上訴基於出租人之地位向上訴人請求給付租金，然被上訴人卻於拍定原
系爭房地後於民國八十五年十一月間及八十六年四月中旬先後將瓦斯、水電申 請停止供應，電費要更名時要填過戶登記單，該單須前用戶同意蓋章，上訴人 猜想被上訴人應係偽造李竹英之印章持以辦理更名。而瓦斯、水電乃民生必須 品，被上訴人聲請停止供應，致使上訴人無法使用系爭房地，為此上訴人以存 證信函通知被上訴人及其訴訟代理人，請求恢復供應，惟被上訴人均置之不理 。民法第四百二十三條規定：出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付 承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀況。被上訴人 不但違反了民法四百二十三條之規定，更利用其擔任大樓管理委員會財務委員 之身份，與主任管理人濫用職權，阻撓上訴人進入系爭房地（詳臺灣苗栗地方 法院檢察署八十七年度偵字第二七八六號及鈞院八十八年度易字第一○○號刑 事案件）。被上訴人用惡劣的行徑向上訴人請求給付租金，上訴人自得依民法 第二百六十四條同時履行抗辯權之規定拒絕支付。 ５、本件系爭房地早己由原所有人將借款新臺幣（下同）八十四萬元之利息轉作租 金，將系爭房地租予上訴人使用，原所有人一直無力償付利息與借款，其利息 轉作租金的效力當然一直存續中，被上訴人又怎能再次向上訴人請求租金的給 付。
（二）關於系爭房屋地下二樓第二十三號停車位，原係該大樓因汽車停車位不敷建築 物全體住戶使用，於訂購房屋時經全體住戶同意欲使用大樓地下室停車位者， 須繳交權利金新臺幣（下同）四十萬元予大樓管理委員會，作為大樓之管理基 金支付大樓各項公共設施之使用維修費，管理基金不足部分由各住戶所持有坪 數按比例分擔。本項使用停車位之住戶於退回停車位使用權時，大樓住戶管理 委員會得退回所交付款項的二分之一。若不退回使用權而由大樓其他住戶頂替 其權利，則大樓管理委員會無權干涉。以上有關停車位之使用，為全體住戶於 訂購時無異議簽署，被上訴人擔任大樓管理委員會財務委員，對此約定不可能 毫不知情，不但對應退回的的二十三號停車位使用權利金四十萬元之二分之一 二十萬元一事絕口不提，更意圖佔用該停車位，其行令人髮指。（三）臺灣新竹地方法院八十五年度執字第一五三三三號拍賣公告明確登載拍定後不 點交，拍定人自應承受該契約上之地位，鈞院八十六年度訴字第二一號返還房 屋之訴，非但不依法駁回拍定人返還房屋之訴，反而將一環環相扣之聯立契約 分別予以判決，令人深感痛心。
（四）所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出租予承租人，承租人另借款給出租 人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返還土地、借 款之聯立契約。其法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定（參六十四年台 上字第二四○○判例）。出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人， 其租賃契約對於受讓人仍繼續存在法律明文規定，將僅具相對性租賃（債權債 務）關係，擴及第三人，使租賃契約對第三人亦生效力。整個租賃關係依法移 轉於受讓租賃物所有權的第三人。此時受讓人於承租人不得主張無權占有，而 本於物權（對房屋所有權）。學說上稱此為「債權物權化」。債權物權化須有 法律明文依據，不可比付援引，類推解釋。
三、證據：援用原審之立證方法，並補提與訴外人李竹英之協議書影本、八十六年五
月九日致被上訴人存證信函影本、臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官八十七年度偵 字二七八六號聲請簡易判決處刑書、本院八十八年度易字一○○號刑事案件傳票 影本、臺灣新竹地方法院八十五年度執字第一五三三號通知書影本、臺灣電力公 司苗栗區營運處八十六年四月二十三日暫停供電通知單、八十六年四月二十八日 申請復電單影本、汽車通行證影本、建國大樓地下室汽車停車位協議書影本各一 件、電費收據影本四紙、臺灣電力公司八十六年三月十四日催繳電費通知單影本 一紙、信封影本二紙為證，並聲請傳訊證人李竹英。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：（一）當事人將一典型契約構成分子與其他契約構成分子混合而成單一債權契約時， 學說上稱為「混合契約」；惟若其契約係複數，而於數契約間具有結合關係者 ，則為所謂「契約之聯立」，契約之聯立依法律上之規定可以分別辦理，司法 院對此著有院字第二二八七號解釋可參。上訴人與訴外人李竹英於八十二年十 一月間所訂定之協議書中雖同時存有租賃契約與消費借貸契約而於其間有「以 借貸利息抵充系爭房地租金」及「返還貸款時租賃契約即消滅」等結合關係， 然兩契約之必要之點皆己完備，具有相當獨立性，故屬所謂「契約之聯立」而 非「混合契約」，嗣後拍賣系爭房地而由被上訴人拍得時，依民法第四百二十 五條買賣不破租賃規定，被上訴人僅承受前揭租賃契約，並不承受上訴人與訴 外人李竹英之消費借貸，兩契約可分別辦理。
（二）債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第一百九十九條第一項定有 明文。換言之，債權為對於特定人之權利，債權人僅能向債務人請求給付，而 不能向債務人以外之人請求給付，即所謂「債權相對性原則」，最高法院十八 年上字第一九五三號判例可資參照。被上訴人拍得系爭房地時既僅承受上訴人 與訴外人李竹英間之租賃契約而不承受其間之消費借貸契約，已如前述，故該 消費借貸契之當事人仍屬上訴人及訴外人李竹英，則上訴人不但不得向被上訴 人請求返還原訴外人李竹英所積欠之八十四萬元借款，更不得以該借款所生利 息轉抵作為對被上訴人應付之租金。是以上訴人抗辯已將借款利息轉作租金， 被上訴人無權再向上訴人請求租金云云，自不足採。（三）被上訴人即經拍賣取得系爭房地所有權並繼受前手李竹英與上訴人間之租賃契 約，上訴人對於系爭房地租金之交付自應向被上訴人為之，惟本件被上訴人自 取得系爭房地時，即已函知上訴人，並曾於八十六年五月二日以存證信函催告 上訴人給付自被上訴人取得系爭房地所有權時起之租金，惟上訴人均置之不理 ，則被上訴自得以上訴人已積欠租金達二期以上為由，而爰依土地法第一百條 及民法四百四十條之規定，以起訴狀繕本送達日（即八十六年五月二十六日） 作為被上訴人向上訴人表示終止租賃契約之意思表示。因此，上訴人抗辯前揭 契約仍存在於其與原房地所有人間，且被上訴人並無權解除其與原房地所有人 李竹英之租賃契約云云，即不足採信。
（四）又上訴人抗辯稱被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃合於約定使用收益之狀 態云云縱認屬實，上訴人至多於被上訴人向伊請求給付租金時，得依民法第二 百六十四條同時履行抗辯權之規定而拒絕支付租金，惟上訴人既未於被上訴人 請求給付租金時行使同時履行抗辯權，且本件被上訴人係請求租賃關係終止後 之損害賠償，則上訴人自不得以租賃關係終止前所生之事項，作為本件損害賠 償之抗辯事由。
三、證據：援用原審之立證方法，並補提本院八十八年度易字第一○○號、臺灣高等 法院八十九年度上易字第四八號刑事判決影本各一件為證。丙、本院依職權調閱本院八十六年度訴字第二一號返還房屋民事案卷、八十六年度執 字第二六一五號及八十七年度執字第二五一一號返還房屋執行案卷、八十八年易 字第一○○號、臺灣高等法院臺中分院八十九年度上易字第四八號妨害自由刑事 案卷。
貳、反訴部分：
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應自八十五年十一月一日至八十七年十一月十日止，按月給付上訴人 一萬元，共二十五萬元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。
（三）反訴一、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：（一）被上訴人於拍定系爭房屋後，於八十五年十一月及八十六年四月以更名為由分 別將系爭房屋之水電、瓦斯申請停止使用，上訴人以存證信函通知被上訴人及 其訴訟代理人，請求恢復供應，惟被上訴人均置之不理。被上訴人更利用其擔 任大樓管理委員會財務委員之身份，與主任管理人濫用職權，阻撓上訴人進入 系爭房地（詳臺灣苗栗地方法院檢察署八十七年度偵字第二七八六號及鈞院八 十八年度易字第一○○號刑事案件），違反民法四百二十三條之規定。（二）系爭房地如今已返還被上訴人，而被上訴人致使上訴人於租用期間無法有效使 用系爭房地，理應對阻礙上訴人使用系爭房地的拍定人（被上訴人）請求賠償 。
三、證據：援用原審以及上訴審本訴部分之立證方法。乙、被上訴人方面：
一、聲明：反訴之上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱： 上訴人所稱被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃合於約定使用收益之狀態云云 縱認屬實，上訴人至多於被上訴人向伊請求給付租金時，得依民法第二百六十四 條同時履行抗辯權之規定而拒絕支付租金，惟上訴人既未於被上訴人請求給付租 金時行使同時履行抗辯權，自不得以之作為上訴人主張被上訴人應賠償其二十五 萬元之依據。
三、證據：援用原審以及上訴審本訴部分之立證方法。
理 由
甲、程序部分：
一、按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟 法第四百三十八條第一項第三款雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審 言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之。故當事人在上訴期間內提出之上訴狀， 僅載明對於第一審判決一部不服，而在言詞辯論終結前，復對其他部分一併聲明 不服者，應認其上訴聲明之範圍為已擴張，最高法院三十年度抗字第六六號判例 可資參照。
二、本件上訴人原僅就本訴部分上訴，嗣後擴張上訴聲明，對反訴中之一部，即請求 被上訴人給付二十五萬元部分亦上訴，依前項判例意旨，應准許其擴張上訴聲明 而就實體上有無理由予以審酌，先此敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人乙○○於民國八十五年八月間向台灣新竹地 方法院拍受坐落苗栗縣頭份鎮○○段忠孝小段六Ｏ二地號土地，及其上建物門 牌號碼苗栗縣頭份鎮○○○路三一八之三號十樓房屋，而成為所有權人。該房 屋為上訴人甲○○占有，並以其與原所有人李竹英間有房屋租賃關係存在為由 拒將房屋遷讓並返還被上訴人。被上訴人先以存證信函函知被告：系爭房地業 經被上訴人拍定，請將租金交付被上訴人，嗣再催告上訴人給付租金，惟上訴 人於期限內仍未給付，因而被上訴人乃以請求返還房屋之起訴狀繕本送達作為 向被告表示終止系爭租賃關係之意思表示，終止與被告間之系爭房屋之租賃關 係，而被告則於八十六年五月二十六日收受該起訴狀繕本。經本院以八十六年 度訴字第二一號判決被上訴人勝訴，上訴人應返還房屋，且於八十七年七月六 日確定。經本院執行處人員於八十七年十一月一日到場強制執行後，原告方於 同日受領系爭房地。自被上訴人終止契約之八十六年五月二十六日起，至八十 七年十一月十日間，上訴人甲○○無法律上原因占有系爭房屋，致被上訴人乙 ○○受損害，依民法不當得利之規定訴請上訴人返還自八十六年五月二十六日 起至八十七年十月二十六日間（實際點交為八十七年十一月十日）以每月一萬 二千元計共十七個月，相當於租金之不當得利損害金二十萬四千元，暨自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、上訴人則以：其於八十二年十一月間代李竹英繳交購買系爭房屋不足之價款八 十四萬元，並簽訂協議書，言明若其無法償還上揭借款時，就以該筆八十四萬 元借款利息轉作租金，讓被告無條件使用系爭房屋至李竹英還款為止，是被告 對系爭房地有租賃關係存在，縱經被上訴人拍定，但依民法第四百二十五條買 賣不破租賃之規定，其得繼續租用，且欠租之催告及終止之表示，概應由締結 契約之名義人李竹英行之，被上訴人無權解除（應為終止之誤）李竹英與上訴 人間之租賃關係。而李竹英迄未償付利息與借款，其利息轉作租金的效力當然 一直存續中，被上訴人不能再次向上訴人請求給付租金，且被上訴人於民國八 十五年十一月間及八十六年四月中旬先後將瓦斯、水電聲請停止供應，又利用 其擔任大樓管理委員會財務委員之身份，與主任管理人濫用職權，阻撓上訴人
進入系爭房地，未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀況，上訴 人自得依民法第二百六十四條同時履行抗辯權之規定拒絕支付等語，資為抗辯 。
三、經查：
（一）系爭房地原為訴外人李竹英所有，於八十五年八月間經本院強制執行由被上 訴人拍定之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。 （二）上訴人於八十二年十一月間代李竹英繳交購買系爭房屋不足之價款八十四萬 元並簽訂協議書，約定以該筆八十四萬元借款之利息轉作租金，供上訴人甲 ○○租用之事實，亦據上訴人提出「協議書」影本一件為證，復經證人李竹 英到庭證述無誤，同堪信為真正。
（三）查上開「協議書」中約定：「甲乙雙方協議同意由乙方代付購屋自備款不足 之部分，由乙方（上訴人）開立支票乙張面額八十四萬元：：：該張支票票 款收訖確實無誤時：：：由乙方代付的資金利息轉作租金：：：至甲方（李 竹英）有能力償還乙方所代繳之八十四萬元時，乙方無條件搬離」等語，其 真意自係約定每月之租金與利息相等，以上訴人對李竹英繼續發生之利息債 權，與李竹英對上訴人繼續發生之租金債權相抵銷。證人李竹英雖證稱上開 利率依照銀行利率計算，惟並未約定那一家銀行之何種存款或何種放款利率 ，自應依民法第二百零三條之規定，以週年利率百分之五計算，亦即一年之 租金及利息均為四萬二千元，折算每月為三千五百元。 （四）按「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於 受讓人仍繼續存在。」修正前民法第四百二十五條定有明文。此即民法上之 「買賣不破租賃」原則。上訴人主張被上訴人因拍賣而取得系爭房地後，其 租賃契約對於被上訴人繼續存在，係屬可採，本院八十六年度訴字第二一號 判決及原審判決均同此認定，並無上訴人所稱之不予適用云云之情形。 （五）惟上開法條明定「對於『受讓人』繼續存在」，故買受人即被上訴人因上開 規定而變更為出租人。最高法院二十三年上字第三○九二號判例亦認：「出 租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人 繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然 發生租賃關係。」故李竹英自被上訴人取得權利移轉證書之日起，即喪失出 租人地位，上訴人自應改向被上訴人給付租金，且欠租之催告及終止之表示 ，均應由被上訴人為之。上訴人所舉最高法院四十八年臺上字第一二五八判 例，經查乃夫與他人訂立租約，卻由妻催告付租並訴請還屋清租，因妻並非 出租人，因而最高法院認定其欠租之催告及終止之表示不生效力。而本件之 被上訴人因上開法律規定，自受讓時成為出租人，自有權終止租賃契約，最 高法院四十八年臺上字第一二五八判例與本件之類型不同，自無從援用於本 件。此外最高法院四十一年臺上字第一一○○號判例亦指出：「出租人於租 賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其 租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或 負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租 人返還租賃物。」原出租人既不得終止租約，依其反面解釋，終止租約自應
由當然繼承出租人地位之受讓人為之。從而上訴人辯稱：被上訴人無權終止 （其書狀誤稱為解除）李竹英與上訴人間之租賃關係云云，並無可採。且上 訴人應返還房屋一節，業經本院八十六年度訴字第二一號判決確定，上訴人 仍執陳詞漫事爭執，亦無可採。
（六）次查上訴人與訴外人李竹英之租約，係約定每月之租金與利息相等，以上訴 人對李竹英繼續發生之利息債權，與李竹英對上訴人繼續發生之租金債權相 抵銷，已如上述。然二人間借貸及租賃兩契約之必要之點皆己完備，具有相 當獨立性，應屬「契約之聯立」而非混合契約，其法律關係應分別適用民法 租賃、借貸之規定，六十四年台上字第二四○○判例可資參照。而上開買賣 不破租賃之規定，學說上稱為「債權物權化」，係法律之特別規定，須有明 文依據，不可比付援引，類推解釋，是以上訴人與李竹英之借貸契約，自不 能類推適用租賃之規定而隨同移轉。故上訴人仍應向李竹英請求返還借款及 利息，但租金應向被上訴人給付，不符民法第三百三十四條所定須二人互負 債務之抵銷要件，自無從抵銷。故上訴人辯稱：李竹英一直無力償付利息與 借款，其利息轉作租金的效力一直存續中，被上訴人不能再次向上訴人請求 給付租金云云，要無可採。
（七）上訴人又以：臺灣新竹地方法院八十五年度執字第一五三三三號拍賣公告明 確登載拍定後不點交，何以後來又予點交云云置辯，惟查被上訴人據以請求 點交之執行名義，並非臺灣新竹地方法院八十五年度執字第一五三三三號拍 賣公告，而係本院八十六年度訴字第二一號返還房屋之確定判決，此業經本 院調閱八十六年度執字第二六一五號及八十七年度執字第二五一一號返還房 屋執行案卷核閱甚明，故上訴人此項抗辯亦不足採。 （八）按無法律上之原因而受利益，致他人之權利受損害者，應返還其利益。雖有 法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。 上訴人於被上訴人拍定系爭房屋後雖本於租賃契約占有之，但租賃關係已經 本院八十六年度訴字第二一號確定判決認定於八十六年五月二十六日終止， 自終止後上訴人占有之法律上原因即不存在，其繼續占有系爭房屋自屬無權 占有。而無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀 念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。故被上訴人 依民法第一百七十九條有關不當得利之規定向上訴人請求返還相當於租金之 利益，洵屬正當。
（九）上訴人雖另以：被上訴人先後於民國八十五年十一月間及八十六年四月中旬 先後將瓦斯、水電聲請停止供應，更利用其擔任大樓管理委員會財務委員之 身份，與主任管理人濫用職權，阻撓上訴人進入系爭房地，未保持租賃物合 於使用之義務，上訴人依民法第二百六十四條同時履行抗辯權之規定拒絕支 付租金云云，惟查被上訴人主張其已於八十六年五月二十六日以八十六年度 訴字第二一號返還房屋事件之起訴狀繕本代意思表示終止租賃契約一節，經 本院核閱該案卷所附之送達證書屬實，復經本院八十六年度訴字第二一號判 決確定，具有既判力，本院無從作相反之認定。本件被上訴人請求者，為契 約終止後即該日起至實際受領該房屋相當於租金之不當得利，在租賃契約終
止後，出租人自無保持租賃物合於使用之義務，從而上訴人於八十六年五月 二十六日租賃契約終止後，已無任何同時履行抗辯權可言，上訴人持此主張 拒絕支付不當得利損害金，於法不合，自無可採。 （十）惟無權占有他人之房地之利益應相當於租金額，此經上開判例闡釋甚明，系 爭房屋每年之租金相當於八十四萬元依週年利率百分之五計算之利息，亦即 一年之租金及利息均為四萬二千元，折算每月為三千五百元，已如上述。被 上訴人以每月一萬二千元計算，自屬過高，應以每月三千五百元計算，十七 個月應為五萬九千五百元（3500×17＝59500）。 四、故被上訴人之請求，於五萬九千五百元暨自本件起訴狀繕本送達即八十七年十 二月十日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息之範圍內 ，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚非有據，不應准許。原審判決准 許超過上開金額本息部分，核非妥適，上訴人指摘原判決該部分為不當，求予 廢棄，為有理由，應由本院廢棄，改判駁回被上訴人此部分在第一審之訴及假 執行之聲請。其餘部分原判決准許被上訴人之請求並無違誤，上訴人指摘原判 決不當，請求廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，為無 理由，應予駁回。
五、上訴人另稱：被上訴人對應退回的的二十三號停車位使用權利金四十萬元之二 分之一二十萬元一事絕口不提，更意圖佔用該停車位云云，惟本院八十六年度 訴字第二一號已判決上訴人應返還上開停車位確定，具有既判力，本院無從另 作不同認定，故不再審酌，併此敘明。
貳、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：前揭租賃契約由被上訴人承受後，竟於八十五年十一月 及八十六年四月以更名為由，分別將系爭房屋之水電、瓦斯申請停止供應，又 利用其擔任大樓管理委員會財務委員之身份，與主任管理人濫用職權，阻撓上 訴人進入系爭房地，未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀況， 上訴人自八十五年十一月一日至八十七年十一月一日間無法有效使用系爭房屋 ，爰以反訴請求被上訴人給付每月一萬元，二十五個月共二十五萬元之損害賠 償云云。被上訴人則以：上訴人未於被上訴人請求給付租金時行使同時履行抗 辯權，嗣租賃契約既已終止，不得以之作為上訴人主張被上訴人應賠償其二十 五萬元之依據等語資為抗辯。
二、經查：
（一）上訴人於八十九年十月十八日準備程序自認：「：：：我本是用李竹英名字 的電，若是她名字我就會去交了，我使用那個電當然是我去交。（本院問： 尚未更名乙○○前，電費、水費、瓦斯費是否皆你交？）是，都是我交。： ：：至目前為止水費仍由我們交，水並沒有停，瓦斯並沒有更名，其間曾有 停過後來我們又去復過，直至搬走才沒有：：：（本院問：是否只有電無法 用？）是，電不能用等於什麼都不能用了」等語，足見上訴人無法使用者僅 電力部分，自來水及瓦斯並不在內，且於被上訴人尚未拍定系爭房屋前，水 電瓦斯費費用均係由甲○○繳納無疑。基於買賣不破租賃之法則，該租約在 承租人即上訴人與受讓人即被上訴人間繼續存在，無須另立租賃契約（最高
法院二十三年上字第三○九二號判例，已如本訴部分所述），則水電瓦斯費 自仍應由上訴人負擔，用戶名為李竹英或乙○○，並無不同。至被上訴人乙 ○○申請更名時有無偽造李竹英簽名或印文之犯罪行為，應否追訴，係警察 機關及檢察官之職務，上訴人無權自行認定他人是否犯罪，且縱令屬實，亦 與兩造之租賃契約無關，電費仍應依租賃契約內容由使用之承租人即上訴人 負擔，並無影響。
（二）上訴人雖主張電力係被上訴人所申請停止供應云云，惟查其所提臺灣電力公 司八十六年三月十四日催繳電費通知單影本係載：「一、貴戶八十六年二月 份電費新臺幣二百零八元整，請於八十六年三月二十二日以前攜本單至本處 服務單位惠付。二、貴戶電費已逾繳納期限，依規定應計收遲延繳付費用： ：：」（八十九年十月十八日準備程序庭提），而「暫停供電通知單」上記 載：「貴戶八十九年二月份電費計新臺幣二○八元整已逾繳費期限，雖經催 繳未蒙惠付，本處（所）不得不於四月二十三日暫停供電」（原審卷第六六 頁），足認遭到停止供電係因上訴人未繳電費所致，而非被上訴人向臺灣電 力公司申請停電。因此上訴人主張被上訴人申請停止供電云云，即非可採。 （三）上訴人又稱：上訴人以存證信函通知被上訴人及其訴訟代理人，請求恢復供 應水電瓦斯，惟被上訴人均置之不理云云，惟事實上僅有電力被停，且係因 上訴人不繳電費之結果，應歸責於上訴人本身，已如上述，且上訴人所提之 上開存證信函係載：「廖某於八十五年十一月間及八十六年元月份四月份先 後將上開房屋的水電及瓦斯等以更名為由申請停止供應，致使本人長期飽受 沒有水電瓦斯之痛苦。廖某先是誣指本人涉犯竊占與詐欺等罪名，爾後切斷 本人的民生必需品（水電瓦斯），對於本人的權益一再的騷擾，本人長期所 受到的精神更煎熬與痛苦是難以言喻。以上種種本人必要時將提出証明對廖 某提出告訴。請貴大律師能夠約束您的當事人請其自重自愛，以便雙方當事 人日後能心平氣和處理該相關問題，不要再千方百計做些無聊動作，致使日 後更難以處理該等事宜。」等語，並無請求被上訴人恢復供應電力之字句， 如何能謂被上訴人置之不理，故此項主張亦非可採。 （四）上訴人另主張：被上訴人利用其擔任大樓管理委員會財務委員之身份，與主 任管理人濫用職權，阻撓上訴人進入系爭房地，未保持租賃物合於約定使用 、收益之狀態云云，惟民法第四百二十三條係明定：「出租人應於『租賃關 係存續中』，保持其合於約定使用、收益之狀態」，在租賃契約終止後，出 租人即無上開保持租賃物合於使用之義務甚明。經本院調閱上訴人所稱臺灣 苗栗地方法院檢察署八十七年度偵字第二七八六號及本院八十八年度易字第 一○○號刑事案件核閱結果，告訴人所指者乃訴外人黃燮畑於八十七年五月 十一日阻止上訴人進入系爭房屋一事，而兩造間之租賃契約早已於八十六 年五月二十六日終止，於終止後被上訴人自無保持租賃物合於使用之義務。 從而上訴人此一主張，亦無可取。
三、上訴人之主張既均無可採，其以反訴請求被上訴人賠償二十五萬元，及自反訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由 ，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。參、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果 不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日 臺灣苗栗地方法院民事庭
審判長法官 陳鴻斌 法 官 曾明玉 法 官 林念祖右為正本係照原本作成
不得上訴。
法院書記官 尤旗樟中 華 民 國 九十 年 七 月 十七 日