臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第81號
上訴人即附
帶被上訴人 林家慶
吳春嬌
上二人共同
訴訟代理人 林殷世律師
複代 理 人 許珮寧律師
被上訴人即
附帶上訴人 張欣明
訴訟代理人 陳聰能律師
上列當事人間返還押租金事件，本院於中華民國106 年1 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分，及該部分之假執行宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔百分之三十，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴， 雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴 後，亦得為之，民事訴訟法第460 條第1 項前段、第2 項分 別定有明文。此等規定於簡易案件上訴時，準用之，民事訴 訟法第436 條之1 第3 項亦有明定。本件被上訴人於本院言 詞辯論終結前為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。乙、實體方面
壹、上訴即本訴部分：
一、上訴人即附帶被上訴人林家慶、吳春嬌二人（即反訴被告， 下合稱上訴人）部分：
㈠於原審起訴主張略以：
兩造間訂有房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向被 上訴人租賃被上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○○道0 段0 弄00號房屋（改制前為臺中縣○○鄉○○○路○○巷0 弄00號，下稱系爭房屋）經營快餐店，約定保證金（即押租 金）新臺幣（下同）10萬元應於租賃期滿交還房屋後無息返 還。系爭租約業於103 年2 月14日屆滿，上訴人已依約於10
3 年2 月4 日騰空遷出系爭房屋。詎被上訴人拒絕返還保證 金10萬元，迭經上訴人催討，被上訴人均置之不理。爰起訴 請求被上訴人應給付上訴人10萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡於本院第二審補充之陳述：
1.依系爭租約第4 條第1 款、第4 項約定，系爭房屋以簽訂租 約當時，現場目視現況做為出租供正當餐飲使用。上訴人向 被上訴人承租系爭房屋後，10年來，上訴人依營業用途及需 求，1 樓店面格局做為經營快餐店之用，2 樓居家3 房格局 ，則放置大量營業用品、包括儲放營業用具及營業食材，併 做為營業前後及營業中途休憩使用，亦無違使用收益目的或 有更動系爭房屋之格局狀態。況系爭房屋2 樓自始為居家3 房隔間，在不更動隔間及格局下，其顯不能作為快餐店營業 店面且是否符合相關營業、消防及建築安全法規下作為營業 使用均有所疑問，依民法第423 條規定，是被上訴人首應證 明其交付之2 樓建物，依法令合於作為餐飲使用之租賃物。 又上訴人及其眷屬從未設籍於系爭房屋，其2 樓內有被上訴 人所有之床板、梳妝台等家具物品供房客使用，亦顯非得作 為商業營利使用收益，足證上訴人於經營快餐店營業之餘， 於系爭房屋2 樓做營業前後休憩使用，亦無違租約約定，是 被上訴人主張上訴人長年設籍居住於系爭房屋而有違反系爭 契約之約定云云，洵屬無據。縱認上訴人及其配偶因經營快 餐店極長工作時數之需求，於營業前後時間暫居於系爭房屋 2 樓，並非系爭契約所約定之營業使用目的，然由依證人王 啓增之證稱可知，被上訴人於簽訂系爭契約時就上情已知之 甚詳，從未為任何反對之意思表示，亦未就上情有任何催告 警示上訴人不得暫居與系爭房屋2 樓之通知。故被上訴人主 張上訴人非將系爭房屋作為（餐飲）營業用途，當支付違約 金，應無理由。
2.上訴人無任何短交、或拖欠給付租金之情事；上訴人否認兩 造間就租金給付，曾有口頭補充應比照續約前原租約給付方 法，每期所給付之6 個月租金，應於每期第1 個月15日以前 繳納之約定。即便上訴人雖有自100 年2 月15日起，於每期 第2 個月給付6 個月租金情事，然被上訴人未曾有任何反對 之意思表示，或曾通知上訴人有延欠租金之事，亦未為任何 催繳租金之意思表示，是被上訴人主張給付租金應於每期第 1 個月15日前給付租金，實屬無稽。
3.訴外人鍾境周有意經營快餐店並欲了解快餐店營運狀況，而 於102 年11月間，因上訴人之病父亟需照護，上訴人乃商請 鍾境周到店內幫忙，可藉此評估繼續經營快餐店之可行性或
找出更佳經營方針，並有員工即訴外人洪翠純從旁協助。況 由證人何守富之證稱可知，被上訴人主張系爭房屋有遭上訴 人頂讓一事，純屬證人何守富因未向店內員工或向上訴人求 證，僅憑附近店家隻言片語，即向上訴人回覆系爭房屋已遭 頂讓，然證人何守富嗣後再向附近店家求證，得悉先前說法 顯屬誤會，上訴人確係回去照顧父母，系爭房屋確無頂讓他 人，是被上訴人陳稱上訴人將系爭房屋頂讓他人使用，而有 違反系爭租約云云，洵屬誤會。
4.被上訴人既旅居美國，倘依其所陳，豈非被上訴人一日不親 自回台檢查系爭房屋，上訴人即便依約已騰空房屋返還租賃 物，亦永遠無法請求保證金；況被上訴人就系爭房屋租賃事 宜已委託證人何守富處理；且系爭租約業已於103 年2 月14 日屆期，上訴人已依約於103 年2 月4 日騰空遷出並通知證 人何守富後，何守富即到現場拍照。惟被上訴人竟稱上訴人 違約轉租，而要求應給付違約金50萬元，並拒不配合辦理交 屋事宜，上訴人始於103 年2 月19日以存證信函通知被上訴 人出面解決，被上訴人仍堅持拒絕返還保證金，足稽上訴人 已提出交還租屋之給付，被上訴人卻拒絕受領，非上訴人不 依約騰空遷出交還租賃物，上訴人依誠實信用原則及同時履 行抗辯，主張於返還保證金之同時交付房屋鑰匙，洵屬有理 ，是被上訴人稱因上訴人拒絕交付鑰匙而有違反契約致其受 有損害云云，要屬無稽。
二、被上訴人即附帶上訴人（下合稱被上訴人）部分： ㈠於原審之答辯略以：
1.系爭房屋係由被上訴人出租與被上訴人作為餐飲營業之用， 非供住家使用。詎被上訴人除將系爭房屋1 樓作為經營快餐 店營業使用外，並將系爭房屋2 樓作為全家居住使用，依兩 造所簽定之系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10 倍計算之違約金33萬元。
2.兩造口頭約定每期應由原告給付給付6 個月租金，租金應於 每期第1 個月15日以前繳納，惟上訴人就其所應給付之租金 ，自100 年2 月15日起後，均係拖延2 個月後即每年4 月間 、10月間才給付，有未按期給付租金之情事，依系爭租約第 6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違約金34萬元 。
3.上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正宗使用，依系爭租約第 4 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租20倍計算之違約金 69萬元。上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將 系爭房屋之鑰匙交還上訴人，致被上訴人迄今未能將系爭房 屋出租與他人，依系爭租約第6 條第2 款約定，上訴人應支
付當時房租10倍計算之違約金34萬5,000 元。 4.上訴人於103 年2 月14日租期屆滿時，並未結清水電帳單， 由被上訴人代為繳納水費386 元、電費5,243 元，且上訴人 迄今仍未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌，估計拆除費 用約需4 萬元。
5.以上合計175 萬629 元，被上訴人主張抵銷上訴人請求之10 萬元保證金等語置辯。
㈡ 於本院第二審補充之陳述：
1.依兩造於97年7 月14日續約時所簽訂系爭租約第1 條、第4 條第1 款、第4 款之約定，其中該租約第4 條第1 款所列之 「住家」一詞上除已由兩造同意劃雙線刪除外，其上並加蓋 被上訴人之私章，而僅留有「營業」一詞，由此足見兩造於 簽訂系爭房屋租賃契約書時，業已明示排除上訴人得將系爭 房屋作為住家之用，而僅得將系爭房屋作為餐飲營業之用至 明。上訴人既於原審程序中自認其等係將系爭房屋2 樓作為 住家使用，而僅就作為住家使用並無違約一情，加以爭執， 嗣經原審判決認定上訴人將系爭房屋2 樓作為住家使用，即 屬違反租約約定使用方法等情，上訴人卻又另為主張其等就 系爭房屋2 樓係放置營業用品，併做為營業前後及營業中途 休憩使用，亦無違使用目的云云，此除已違反禁止反言原則 外，並核與事實不符，被上訴人爰予否認。
2.證人何守富接受被上訴人之委任，於103 年2 月8 日前往系 爭房屋查看上訴人之清空情形時，上訴人已將原放置於2 樓 之日常傢俱均已搬至1 樓之客人用餐區堆放，此除有證人何 守富於103 年2 月8 日以電子郵件向被上訴人所回報之清空 情形及相關照片附呈足憑外，亦有證人何守富之證述。另證 人王啟增亦證稱上訴人一家都住在二樓，足見上訴人確係將 系爭房屋2 樓作為住家使用至明，是上訴人於提起上訴後所 為之相關主張，均核與事實不符，自無可採。
3.證人王啟增雖證稱被上訴人簽約時並沒有說2 樓不能住，並 知道上訴人一家都住在2 樓，因為契約書上是租1 、2 樓全 部，被上訴人係到最後一次契約到期前才提出這個要求云云 ，然其所為之上開證述核與事實及系爭房屋租賃契約書均不 相符，並由被上訴人當庭否認在卷。況由兩造之第一次簽約 及續約內容應均得確認被上訴人已特別要求上訴人不得將系 爭房屋作為住家使用，所以才會在續約時，於租賃契約書內 特別以劃線的部分將住家劃線排除，並加蓋被上訴人之私章 ，而僅留有「營業」一詞，則上訴人自不得將系爭房屋之2 樓作為住家使用，由此足見證人王啟增所為之上開證言核係 迴護上訴人等之詞，且係因其就系爭房屋之租賃為上訴人二
人之保證人而於上訴人等違約時應對被上訴人負保證人之代 負履行責任所致至明。
貳、附帶上訴即反訴部分：
一、被上訴人（即附帶上訴人、反訴原告）部分： ㈠於原審反訴起訴主張略以：
上訴人就租約之履行有多項違約事項，共應給付被上訴人17 5 萬629 元，經抵銷上訴人所請求之保證金10萬元後，上訴 人仍應給付被上訴人165 萬629 元，爰為一部請求上訴人應 給付被上訴人50萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。
㈡於本院第二審補充之陳述：
1.兩造於97年7 月14日續約時雖已於系爭房屋租賃契約書第3 條第1 款明文約定上訴人應於每月15日以前繳納租金，惟兩 造於簽訂系爭房屋租賃契約書後，就有關租金之給付方法， 曾又以口頭補充約定仍比照兩造續約前之原租約給付方法， 即每期應由上訴人給付6 個月份之租金，租金應於每期第1 個月15日以前繳納在案，此有兩造前於93年2 月12日所訂立 之房屋租賃契約書第4 條可資參照，並觀諸上訴人就系爭房 屋租賃契約之自98年2 月15日起至100 年2 月14日止之前4 期租金，均有依前開約定給付被上訴人，並非每期給付1 個 月份之租金予被上訴人等情即明，是上訴人於原審否認兩造 於簽訂系爭房屋租賃契約書後曾另有上開口頭之補充約定， 顯與事實不符，自非可採。上訴人竟自100 年2 月15日起以 後之租金，均係拖延2 個月後即於每年4 月間、10月間始將 每期6 個月份之租金給付予被上訴人，有未按期給付租金之 情事，則依系爭房屋租賃契約書第7 條第6 款、第6 條之約 定，自應由上訴人支付按當時房租10倍計算之違約金34萬元 予被上訴人，原審判決認被上訴人之上開請求為無理由，顯 有違誤。
2.鍾正宗、梁鳳珠、鍾境周三人確係於系爭租約期限屆滿前， 向被上訴人要求接續承租系爭房屋，而迄未獲得被上訴人之 同意之前，即已有使用系爭房屋以經營快餐店之事實。否則 ，訴外人梁鳳珠若僅係如係原審卷被證11之存證信函內所言 ，係上訴人之員工，則上訴人林家慶於102 年8 月間及102 年11月間，何須陸續將鍾正宗及家人之彩色相片、土地所有 權狀影本、空白之房屋租賃契約書、信函、身分證影本等重 要之私密文件均郵寄至美國給被上訴人，且鍾正宗又何須於 102 年6 月2 日、102 年12月23日及103 年1 月2 日共3 次 親自以越洋電話向被上訴人表示該意，並向被上訴人表示上 訴人已於102 年11月間結束營業並舉家遷回雲林老家，該快
餐店現已由其本人和其妻及其子三人共同經營云云，是上訴 人否認有違約將系爭房屋頂讓他人使用之事實，自非可採。 另證人何守富曾於被上訴人於103 年5 、6 月間返回台灣前 不久之1 次越洋電話中向被上訴人表示：長弓影印店之老闆 之後有告訴伊（即何守富），吳春嬌在與被上訴人鬧到派出 所後，曾又特地拿了一些文件到該店影印，且一直向長弓影 印店之老闆強調，並未將該快餐店頂讓他人，而是回老家照 顧生病之父親等情，足見上訴人吳春嬌顯係藉機前往長弓影 印店影印文件，並專程向該店老闆表示其並無違約頂讓系爭 房屋之情形至明。是證人何守富證稱：「我有指明統一快餐 店聽說有頂讓給人家，影印店老闆最初是說聽說是頂讓，後 來我又去確認，他又說聽說是回去照顧爸爸，沒有頂讓。便 當店的我沒有去確認第二次，因為便當店也倒了」等語，然 此為上訴人吳春嬌之藉故安排，自不得以證人何守富之上開 片斷證言即遽為認定上訴人林家慶、吳春嬌並無違約將系爭 房屋頂讓他人使用之事實。
3.上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將在系爭房 屋外所裝設之快餐店招牌予以拆除，此為上訴人於原審程序 中所不爭執，已視同自認外。又於103 年2 月14日租賃期限 屆滿時並未將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，並向證人何守 富要求被上訴人返還其保證金10萬元之前不得將系爭房屋出 租他人，致被上訴人雖於103 年1 月20日即已委任仲介何守 富欲將系爭房屋出租與他人，然因上訴人未將鑰匙交還被上 訴人，乃又委託證人何守富於103 年3 月15日找來鎖匠予以 換鎖，始得再將系爭房屋出租與他人。另參以上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時並未結清水電帳單，係由被上訴 人迨於103 年5 月間始代為繳納水費386 元、電費5,243 元 ，是上訴人除應依系爭房屋租賃契約書第3 條第2 款、第4 條第3 款、第6 條第2 款約定，支付按當時房租10倍計算之 違約金34萬5,000 元予被上訴人外，並得就前開代為繳納之 水電費5,629 元，由保證金扣除或請求上訴人另為給付，核 計上訴人林家慶、吳春嬌共應支付被上訴人35萬629 元。 4.系爭房屋租賃契約書所約定之違約金數額，均係由兩造自由 約定，且均係以手寫之方式而於制式之租賃條款外另為特別 約定，則基於私法自治原則，自應予以尊重，並無違約金數 額過高而應予酌減之必要，是上訴人林家慶、吳春嬌主張應 予酌減，核無可採。又因上訴人之上開違約事實除已支出水 電費5,629 元外，被上訴人受有因返臺處理本件違約事實所 支出之國際機票費用24萬4,484 元、其他交通費用1,630 元 、訴訟費用1 萬297 元、律師費用12萬元及鎖匠換鎖費用2,
730 元等損害。另上訴人於租賃系爭房屋後已賺入數千萬元 ，而被上訴人雖居住於美國，然多年來均係一邊工作，一邊 求學，每月薪水折合新臺幣不到2 萬元，這些年來均全靠系 爭房屋之租金來補貼應付過活，且參酌臺北市市場處就士林 夜市「二房東」轉租之違約金約定，第1 次違約之違約金為 租金之12倍，第2 次違約之違約金為租金之24倍，並得解約 ，由此可見本件由兩造所約定之違約金，並未過高。二、上訴人（即附帶被上訴人、反訴被告）部分： ㈠於原審反訴之抗辯略以：
上訴人依營業所需，1 樓經營快餐店、2 樓作營業後居家休 息使用，亦與營業有關，並未違法或影響安全。況依兩造所 簽定之房屋租賃契約書第4 條第4 款約定意旨，並未限制上 訴人在2 樓作為居家使用，被上訴人請求當時房租10倍計算 之違約金33萬元，並無理由。上訴人否認有以口頭約定比照 續約前之原租約給付方法，同意每期而給付之6 個月租金， 應於每期第1 個月15日前繳納，被上訴人請求當時房租10倍 計算之違約金34萬元，亦屬無據。上訴人並未將系爭房屋頂 讓與訴外人鍾正宗（應係鍾境周），被上訴人請求當時房租 20倍計算之違約金69萬元，亦無理由等語置辯。 ㈡於本院第二審補充之陳述：
1.上訴人確無違任何契約約定，亦無違系爭房屋之使用用途與 目的，已如前述。縱認上訴人有上開違反契約「本房屋係供 營業之用」約定之情事，惟兩造既未於契約上表明該違約金 係屬懲罰性違約金或損害賠償總額之預定，依民法第250 條 第2 項前段規定，自應視為不履行而生損害之賠償總額預定 違約金，須被上訴人有損害發生時始可主張，而被上訴人並 未舉證證明實際上受有損害，自無請求違約金之理。 2.退步言之，如上訴人應給付違約金，然上訴人從未設籍於系 爭房屋，就系爭房屋2 樓僅暫為居住使用，並無違反任何法 律規定，且比較居家與營業使用方式，依一般社會客觀通念 ，作居家使用之方式、內容、及對象，相較與營業用為單純 ，並對租賃物所構成之潛在風險，遠比後者為低，是上訴人 若依系爭房屋2 樓原來居家3 房2 廳格局及規劃空開使用， 對被上訴人亦未造成任何實質損害，況依系爭租約約定違約 金高達租金10倍，顯然高於一般租約行情，該違約金額度顯 與被上訴人因此所受之損害顯相懸殊，上訴人請求酌減，於 法應無違誤。
3.被上訴人雖提出所受有交通費用、訴訟費用、律師費用、鎖 匠換鎖及水電費等實質損害。惟就交通費用部分，被上訴人 既已委託證人何守富處理，當無專程飛回台灣處理系爭房屋
之必要，是被上訴人自應舉證交通費用支出與違約之事實有 相當因果關係，且為必要支出；就訴訟費用部分，依民事訴 訟法第78條、第79條之規定，訴訟費用之負擔為敗訴之當事 人負擔，或命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，則被上訴人主張訴訟費用為其實質 損害支出，洵屬無理；就律師費用部分，依最高法院92年台 上1244號民事判決意旨，民事第一、二審訴訟未採取強制律 師代理之制度，當事人所支出之律師費用，難認為伸張權利 或防禦上所必要，是被上訴人請求律師費用為其受有損害之 實質必要支出費用，亦為無理；就鎖匠換鎖費用部分，上訴 人依誠實信用原則及同時履行抗辯拒絕交付鑰匙，已如前所 述，縱認上訴人仍有交付鑰匙之義務，亦得請鎖匠開鎖另打 造鑰匙即可，顯無將門鎖全部換掉之必要；就水電費部分， 觀諸水電費帳單之計費日期分別為103 年4 月、103 年1 月 15 日 至同年3 月13日，惟上訴人自103 年1 月起即已停業 準備搬遷，並於於103 年2 月4 日即自系爭房屋騰空遷出， 則被上訴人要求上訴人負擔系爭房屋上開水費及全期長達60 天之電費，顯屬無據。
4.另上訴人向被上訴人承租系爭房屋做快餐店營業使用，係為 小本經營，承租多年以來，扣除必要成本支出，僅得一家五 口餬口，且為了父親癌症醫療龐大費用更顯捉襟見肘，真如 被上訴人所陳受有數千萬利益云云，上訴人當可僱請傭護照 顧病父，又何必一方面經營小本生意、一方面須照顧病父， 是被上訴人陳稱上訴人因承租系爭房屋而受有千萬利益，故 應給付高額違約金云云，實屬無稽。況上訴人並無任何違反 契約約定或有轉租等情事，上訴人亦無法提出任何實質客觀 證據，卻主張上訴人違約轉租情事等，實無理由。參、原審判決結果及兩造分別上訴、附帶上訴聲明：一、原審就本訴部分，認上訴人固得請求被上訴人返還保證金10 萬元，但因上訴人有未依系爭租約之約定使用系爭房屋之違 約，應給付被上訴人違約金33萬元，經被上訴人於訴訟中主 張抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人23萬元違約金，而判決 駁回上訴人之起訴；反訴部分則判決上訴人應給付被上訴人 23萬元，及自104 年12月16日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（原請求給付50萬 元）。
二、上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡ 上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人10萬元整，及自起訴狀 繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息；被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人答辯聲明：
上訴駁回。
三、被上訴人提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人 部分廢棄；㈡上廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴 人27萬元及自104 年12月16日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。上訴人之附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回 。
肆、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製 作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整 部分文字用語）：
一、兩造不爭執事項：
兩造前訂有兩次租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭房 屋經營快餐店，先後共10年，每次約期為5 年，第一次租期 自93年2 月15日起至98年2 月14日止（見原審被證3 ）。第 二次租期自98年2 月15日起至103 年2 月14日止，其租金自 98年2 月15日起至100 年2 月14日每月3 萬3,000 元，100 年2 月15日起至102 年2 月14日止，每月3 萬4,000 元，10 2 年2 月15日起至103 年2 月14日止，每月3 萬4,500 元， 並約定保證金10萬元，保證金應於租賃期滿交還房屋時無息 返還（見原審原證1 ）。承租人除須交還淨空遷出房屋之外 ，尚須待水電帳單結清，並待出租人檢查房屋有無毀損需乙 方負責修繕後，如確有需修繕之事宜，則待承租人完成其責 任時得要求返還押金，若有拖欠租金或修繕費用，出租人可 由押金扣除結清後再返還承租人。
二、兩造爭執事項：
㈠上訴人於何時騰空遷出並交還系爭房屋？
㈡上訴人請求返還保證金10萬元是否有理由？ ㈢被上訴人請求違約金50萬元是否有理由？
1.上訴人是否有將系爭房屋2 樓做為住家或營業使用？是否有 違反系爭租約第4 條「使用租物之限制」第1 款「本房屋係 供營業之用」之約定？被上訴人主張上訴人將系爭房屋之「 2 樓部分」作為住家使用，應支付違約金，是否有理由？ 2.上訴人是否有未按期給付租金之情事？
3.上訴人是否將系爭房屋頂讓他人？
4.上訴人是否因被上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰 匙？上訴人是否因此違反契約約定？
5.若上訴人有違反系爭契約之情事，被上訴人是否得請求違約 金？其違約金請求之數額是否過高？而應予酌減？伍、本院之判斷：
一、上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋經營快餐 店，約定保證金（即押租金）10萬元應於租賃期滿交還房屋
後無息返還。兩造租賃契約業於103 年2 月14日屆滿，上訴 人已依約於103 年2 月4 日騰空遷出系爭房屋，惟被上訴人 拒絕返還保證金10萬元，而請求被上訴人返還保證金10萬元 等情，被上訴人則以：⑴系爭房屋之租賃約定作為餐飲營業 之用，非供住家使用，上訴人除將系爭房屋1 樓作為經營快 餐店營業使用外，並將系爭房屋2 樓作為全家居住使用，依 系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之違 約金33萬元；⑵兩造口頭約定每期應由上訴人給付給付6 個 月租金，租金應於每期第1 個月15日以前繳納，惟上訴人就 其所應給付之租金，自100 年2 月15日起後，均係拖延2 個 月後即每年4 月間、10月間才給付，有未按期給付租金之情 事，依系爭租約第6 條約定，上訴人應支付當時房租10倍計 算之違約金34萬元；⑶上訴人將系爭房屋頂讓予訴外人鍾正 宗（按應係鍾境周）使用，依系爭租約第4 條第2 款約定， 上訴人應支付當時房租20倍計算之違約金69萬元；⑷上訴人 於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，並未將系爭房屋之鑰匙 交還原告，致被告迄今未能將系爭房屋出租與他人，依系爭 租約第6 條第2 款約定，上訴人應支付當時房租10倍計算之 違約金34萬5,000 元；⑸上訴人於103 年2 月14日租期屆滿 時，並未結清水電帳單，由被上訴人代為繳納水費386 元、 電費5,243 元，且上訴人迄今仍未拆除系爭房屋外所裝設之 快餐店招牌，估計拆除費用約需4 萬元；以上合計175 萬6 29元，被上訴人並主張抵銷上訴人請求之10萬元保證金等語 置辯，而為一部請求上訴人給付50萬元。
二、上訴人於何時騰空遷出並交還系爭房屋？上訴人請求返還保 證金10萬元是否有理由？
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450 條第1 項 、第455 條前段。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出 租人移轉租賃物之占有，而依民法第946 條第1 項規定，占 有之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字 第4363號、87年度台上字第2504號判決要旨參照）。又代理 人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人 發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理 人為之者，準用之。民法第103 條亦定有明文。次按押租金 在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，如承租人有欠 租情事，可由出租人主張抵付租金，租賃關係如已消滅，承 租人且無租賃債務不履行之情事，自得請求交付押租金（最 高法院83年台上字第2108號判例要旨參照）。押租金之主要 目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承
租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發 生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租 金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照） 。又租賃關係消滅，出租人有返還押租金義務，承租人有返 還租賃物義務。而按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有 對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙 務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者 ，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時 履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契 約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還 義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民 法第264 條規定主張同時履行抗辯（最高法院78年度台上字 第1645號判決要旨參照）。
㈡查系爭租約第2 條、第3 條第2 款、第4 條第3 款、第5 款 及第6 條第2 款分別約定：「租賃期限：自民國98年2 月15 日起至103 年2 月14日止計伍年」、「保證金新台幣10 萬 元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。乙方（按即承租人， 上訴人）除交還、淨空遷出房屋之外，尚須待水電帳單結清 ，並待甲方（按即出租人，即被上訴人）檢查房屋有否毀損 須乙方負責修繕後如確有須修繕之事宜則待乙方完成其責任 始得要求返還押金，若有拖欠之租金或修繕費用，甲方可由 押金扣除結清後再返還乙方。」、「乙方於租賃期滿應即將 房屋遷讓交還無毀損整齊乾淨，不得向甲方請求遷移費或任 何費用。」、「房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方書同 意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時 並由甲方檢查以決定是否回復原狀或另有處置方法。」、「 乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃 期滿之翌日起，乙方應支付按當時房租拾倍計算之違約金。 」等情，此有系爭租約書在卷可憑（見原審卷第48至50頁原 證1 ）。
㈢被上訴人固主張：上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時 ，並未將其等在系爭房屋外所裝設之快餐店招牌予以拆除（ 見本院卷第163 頁被上證6 ，該招牌係被上訴人迨至另為出 租系爭房屋後始行拆除），亦未將系爭房屋之鑰匙交還被上 訴人，上訴人向證人何守富要求被上訴人返還其保證金10萬 元之前不得將系爭房屋出租他人，致被上訴人雖於103 年1 月20日即已委任仲介何守富欲將系爭房屋出租與他人，然因 上訴人未將鑰匙交還被上訴人，乃又委託證人何守富於103 年3 月15日找來鎖匠予以換鎖，始得再將系爭房屋出租與他 人等情。惟查，系爭租約業係於103 年2 月14日屆期，而被
上訴人就系爭房屋租賃事宜已委託證人何守富處理，上訴人 依約於103 年2 月4 日騰空遷出並通知證人何守富後，何守 富即於103 年2 月8 日到現場拍照，並於同日以電子郵件附 上相關照片向被上訴人回報清空情形，此為被上訴人所自認 （見本院卷第34頁正背面答辯狀載），並經證人何守富於本 院結證明確（見本院卷第91頁背面至92頁），復有證人何守 富寄發給被上訴人之電子郵件及所附照片等影本在卷足憑（ 見本院卷第36至47頁，電子郵件內已載明「租客已經把內部 清空了」等語）。顯見上訴人確係於103 年2 月8 日遷出系 爭房屋而已移轉占有予出租人（向被上訴人之代理人即證人 何守富為之），未再占有使用系爭房屋。雖證人何守富於本 院證稱：上訴人清空遷出時並未將系爭房屋之鑰匙交還給伊 等語，但證人何守富亦證稱：因被上訴人認為上訴人有頂讓 轉租的問題，伊跟上訴人接洽時，上訴人要求被上訴人把押 金還給他，他就返還鑰匙等語（見本院卷第92頁背面）。由 是足見上訴人並非係為繼續占有使用系爭房屋而不願交付鑰 匙，實係為取回保證金而為對抗之故。而保證金（押租金） 之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，得類推適用 民法第264 條規定主張同時履行抗辯，已如前述，則上訴人 以被上訴人拒不返還保證金而依誠實信用原則及同時履行抗 辯以拒交還鑰匙為對抗等語置辯，即非無據，當解為上訴人 係行使其抗辯權而拒交還鑰匙，而非為繼續占有系爭房屋， 故應認上訴人係於103 年2 月8 日遷出系爭房屋之占有。至 於上訴人於103 年2 月8 日遷出時，未一併拆除快餐店之招 牌乙節，依上開系爭租約第3 條第2 款、第4 條第3 款、第 5 款規定，就此本已有約定可循（即承租人方於交還房屋時 ，由出租人檢查以決定是否回復原狀或另有處置方法，如有 修繕必要，亦得於保證金中扣除），自難認為上訴人未一併 拆除快餐店之招牌，即係不遷讓房屋而繼續占有。 ㈣系爭租約既已於103 年2 月14日屆期，上訴人復早於103 年 2 月8 日已清空遷出，則依系爭租約第3 條第2 款就保證金 返還之特別約定，於上訴人交還、淨空遷出房屋外，尚須待 水電帳單結清，並待即被上訴人檢查房屋有否毀損須上訴人 負責修繕後，如確有須修繕之事宜，則待上訴人完成其責任 ，始得要求返還保證金，若有拖欠之租金或修繕費用，被上 訴人可由保證金扣除結清後，再返還上訴人。就此被上訴人 主張上訴人於103 年2 月14日租賃期限屆滿時，尚未結清水 電帳單，係由被上訴人迨於103 年5 月間始代為繳納水費38 6 元、電費5,243 元，且上訴人未拆除系爭房屋外所裝設之 快餐店招牌，估計拆除費用約需4 萬元，再加上上訴人因被
上訴人拒絕返還保證金而未交付系爭房屋鑰匙，上訴人依約 應支付按當時房租10倍計算之違約金34萬5 千元予被上訴人 ，均應予保證金內扣除等語。經查：
1.被上訴人所提出水電費支出之水電費帳單（見原審卷第33至 36頁被證2 ），其中臺灣自來水公司帳單列帳月份為「103 年4 月」，水費386 元，另臺灣電力公司電費帳單，帳單計 費日期為103 年01月15日至103 年3 月13日，電費3,079 元 及2,164 元。而系爭房屋於上訴人遷出後，遲至103 年3 月 15日左右始由證人何守富為欲承租者帶看房屋出租，及於10 3 年年底始由證人何守富仲介出租他人，此經證人何守富於 本院證述明確（見本院卷第93頁），則上訴人於103 年2 月 8 日自系爭房屋騰空遷出後，系爭房屋之水電均未再有使用 ，是可認上開水、電費計價期間之費用均是上訴人遷出前所 使用之對價，自應由上訴人負擔，而於保證金中扣除。 2.上訴人未拆除系爭房屋外所裝設之快餐店招牌部分，被上訴 人自承該招牌係被上訴人迨至另為出租系爭房屋後始行拆除 等語（見本院卷第161 頁言詞辯論狀載），被上訴人復不能 證明係其所拆除而支出拆除費用，則被上訴人主張應於保證 金內扣除拆除費用4 萬元云云，自屬無據。
3.被上訴人亦自承上訴人係因被上訴人拒絕返還保證金而未交
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