臺灣臺中地方法院民事判決 104年度重訴字第353號
原 告
即反訴被告 陳秋鎮
訴訟代理人 劉佳田律師
複 代 理人 莊永頡律師
被 告
即反訴原告 林華娥
法定代理人 陳永海
訴訟代理人 周志峰律師
周仲鼎律師
上 一 人
複 代 理人 劉育廷律師
繆昕翰律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106年1月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示之土地所有權移轉登記予原告，並將附表所示之土地交付原告。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項交付土地部分，於原告以新臺幣伍佰捌拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟柒佰陸拾玖萬陸仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按當事人喪失訴訟能力，訴訟程序在有法定代理人或取得訴 訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第170條所定之承 受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴 訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟 法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。又監護 人於監護權限內，為受監護人之法定代理人，此於成年人之 監護亦準用之，民法第1098條、第1113條亦有明文。查本件 被告於訴訟程序中，於民國105年1月4日經本院以104年度輔 宣字第40號裁定宣告為受監護宣告人，並選定被告之子陳永 海為被告之監護人，此項裁定已於同年2月5日確定，有裁定 正本附卷可稽（本院卷第87-88頁），並經調閱前開卷宗查 核無訛。是被告之監護人即法定代理人陳永海於105年2月26 日具狀聲明承受訴訟（本院卷第97-98頁），合於首開規定 ，應先敘明。
貳、又被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。 民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。經查，原告依 兩造於104年2月28日所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），聲明請求被告將買賣標的物即附表所示之土地 （下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告，並將系爭土地交 付原告，被告於言詞辯論終結前，以兩造間買賣關係不存在 抗辯，並提起反訴，先位聲明請求確認兩造於104年2月28日 所簽訂系爭買賣契約之買賣關係不存在，備位聲明請求撤銷 兩造於104年2月28日簽訂系爭買賣契約之買賣行為。核被告 提起之反訴訴訟標的，乃原告所提本訴請求被告交付並移轉 系爭土地所有權之先決條件，是兩造本訴與反訴之訴訟標的 及防禦方法有牽連關係（吳明軒，民事訴訟法中冊，第837 -838頁，100年10月修訂9版），且本、反訴均適用民事通常 訴訟程序，復查無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴或 意圖延滯訴訟之情事，故被告於本訴言詞辯論終結前提起 本件反訴，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、兩造聲明與陳述要旨
一、本訴部分
(一)原告主張：
原告於104年2月28日以每坪新臺幣（下同）1萬5,000元之價 格，向被告購買其所有之系爭土地，總價金1,769萬6,250元 ，原告已當場支付被告定金360萬元支票，兩造並訂有系爭 買賣契約。系爭土地於兩造訂立系爭買賣契約時，因已出租 他人豢養豬隻，故辦理所有權移轉登記手續稍有延後，今承 租人已同意提前交還土地，詎被告於104年3月間卻藉口失智 、已分產等理由，拒絕履約，另於104年4月間以每坪2萬 1,000元之價格，將系爭土地出售第三人。爰依民法第348條 規定提起本件訴訟，並聲明：1.被告應將系爭土地所有權移 轉登記予原告，並將系爭土地交付原告。2.交付土地部分， 願供擔保請准宣告假執行。
(二)被告則以：
被告於102年8月間即已罹患阿茲海默氏老年失智症，最早於 103年5月即有門診紀錄，嗣於104年8月間，經法院囑託醫院 鑑定被告確有精神上之重度障礙，足見兩造於104年2月28日 簽訂系爭契約時，被告病情應已達重度障礙程度，無健全之
意思表示能力，即對於自己行為之利害得失已陷於不能了解 之精神耗弱狀態，無意思能力處理系爭土地買賣之價值判斷 與法律事務，且系爭買賣契約所約定之價金亦確實與市價相 去甚遠，是依民法第75條後段規定，其訂立系爭買賣契約之 意思表示應為無效。原告依系爭買賣契約請求被告移轉系爭 土地所有權登記及交付系爭土地，應無理由。並聲明：1.本 訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請宣告免為假 執行。
二、反訴部分
(一)反訴原告主張：
1.反訴原告因患有重度阿茲海默氏老年失智症，於104年2月28 日與反訴被告簽訂系爭買賣契約時，無健全之意思表示能力 ，依民法第75條後段規定，其訂立系爭買賣契約之意思表示 應為無效。爰先位聲明請求：確認兩造於104年2月28日所簽 訂系爭買賣契約之買賣關係不存在。
2.縱然認為反訴原告簽訂系爭買賣契約時，所罹患阿茲海默氏 老年失智症未達重度程度，因而契約仍然有效存在，然反訴 原告之病情仍屬於中度至重度程度之間，意思表示能力仍受 到病情影響，又反訴原告年近80歲，人生經歷僅為一般家庭 主婦，對不動產買賣行為並無經驗，出售系爭土地前亦未與 家人詳細討論，而系爭買賣契約約定之價金為每坪土地1萬 5,000元，僅市價一半，顯失公平。綜合反訴原告訂立系爭 買賣契約之情況，反訴原告係於急迫、輕率、無經驗而訂立 系爭買賣契約，爰依民法第74條規定，備位聲明請求：撤銷 兩造於104年2月28日所簽訂系爭買賣契約之買賣行為。(二)反訴被告則以：
反訴原告簽訂系爭買賣契約時，精神狀態正常，仍具有社會 價值之判斷力，並無急迫、輕率、無經驗情事。又各筆土地 之客觀條件及買賣雙方主觀意願不同，交易價格即有不同， 並無絕對標準，反訴原告爰引內政部不動產交易實價查詢服 務網資料，主張系爭買賣契約約定之價金僅市價一半，顯失 公平云云，已有未合。且反訴原告出售系爭土地之價格，與 訴外人即反訴原告三子陳生財出售毗鄰系爭土地之土地交易 價格相同，交易時間也相近，系爭買賣契約所約定之價金應 屬合理，並無顯失公平情形。並聲明：反訴原告之訴駁回。貳、得心證之理由
一、本訴部分
(一)原告主張兩造於104年2月28日訂立系爭買賣契約，約定原告 以每坪1萬5,000元之價格向被告購買系爭土地，買賣總價金 1,769萬6,250元，原告已當場支付被告定金360萬元支票之
事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、被告簽收定金 支票收據為證（本院卷第10-14、114頁），應堪信為真實。(二)至於原告主張被告簽訂系爭買賣契約時，精神狀態正常，有 健全之意思表示能力，則為被告所否認，並以前詞抗辯。故 本件應審究之爭點在於：被告訂立系爭買賣契約之意思表示 是否有效？
(三)按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而 其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法 第75條定有明文。此項規定，旨在兼顧表意人權益及交易安 全，未受監護宣告之成年人即非無行為能力之人，其所為之 意思表示，原則上應屬有效，僅於意思表示係在無意識或精 神錯亂中所為，方得謂為無效。而所謂無意識，係指全然無 識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已 達喪失自由決定意思之程度而言。故未受監護宣告之成年人 ，如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示 無效（最高法院99年度台上字第1994號判決意旨參照）。至 法院監護宣告裁定生效前，行為人之意思表示是否有效，應 視其行為時是否在無意識或精神錯亂中所為，或有心神喪失 或精神耗弱至不能處理自己事務之具體情事而定。又當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條前段亦有明文。經查：
1.被告為25年11月生，於104年2月28日訂立系爭買賣契約時， 為未受監護宣告之成年人，嗣於105年1月4日始經本院以104 年度輔宣字第40號裁定宣告為受監護宣告人，並選定被告之 子陳永海為被告之監護人，有被告個人戶籍資料查詢結果、 本院104年度輔宣字第40號裁定附卷可稽（本院卷第87-89頁 ），故被告訂立系爭買賣契約出售系爭土地之意思表示，原 則上應屬有效。被告抗辯因罹患阿茲海默氏老年失智症，病 情已達重度障礙程度，無健全之意思表示能力等語，應就其 抗辯之事實負舉證責任。
2.查證人即代書廖仙媚證稱：系爭買賣契約是於104年2月28日 在我辦公室由我繕打的，當時委託我打這份契約的是原告， 簽約時在場的還有被告、被告女兒、女婿及孫女，還有一位 應該是他們的仲介楊先生在場，楊先生是一起來見證的；簽 訂系爭買賣契約與一般訂約情況相同，簽約當天早上由原告 通知我繕打契約，當天下午約5、6點時，兩造一起到我辦公 室，我有把契約重要約定念給兩造聽，兩造都是親自簽名， 被告沒有帶印章來所以是請他簽名後蓋手印，整個過程約1 小時之內，沒有很久，兩造簽章完後再由見證人簽章；當天 被告是自己走路進來的，而且也是他親自簽名的，他說他要
賣土地，他沒有錢；我看到被告的精神狀態是正常的，可以 自己講話，他在簽章後，因為後來被告兒子有到現場來，與 被告有起爭執，所以被告還有說他兒子不給他錢，只好自己 賣土地，我和我先生有問他說，是否改天再簽約決定出售， 被告則堅持以台語跟我說「今天一定要賣」等語（本院卷第 155頁背面至第156頁）。證人即系爭土地買賣之仲介楊清地 亦證稱：簽立系爭買賣契約時，原告都是順賣方的意思，包 括價金都是由賣方提出的，連移轉點交時間延到104年9月， 也是順賣方的意思，當天被告的女婿、女兒、孫女及被告的 兒子都有陪同被告去，被告有跟他兒子說「因為你們都不養 我，所以我要賣這塊地」；簽約時間大約是在104年2月28日 下午3點之後，我們是先約在臺灣大道的咖啡廳集合、講好 後，再一起到廖仙媚的事務所去簽約，簽約過程很順利，期 間被告兒子陳永海有先離開，價金是之前就已經先談好直接 叫代書繕打在契約裡；雙方於103年底就開始討論系爭土地 買賣的事情，被告女兒有在講，被告自己也有講；被告自己 就有說要賣土地，還說土地是他自己辛辛苦苦賺來的，他們 都不養我，我就要賣掉，到時候看「什麼人吃什麼人的」等 語（本院卷第158頁背面至第159頁背面）。由前揭系爭買賣 契約簽立時在場之人之證述可知，被告訂立系爭買賣契約時 ，行動及精神狀態均與常人無異，並確有出售系爭土地意思 ，甚至清楚表達出售系爭土地之動機，對於代書詢問其是否 改日再簽約，仍堅決當日簽約出售系爭土地，無何喪失自由 決定意思之情形。佐以前揭證人證述被告子女、女婿等親屬 均在場，被告在眾人見證下於系爭買賣契約上親自簽名、蓋 手印，益可見被告並非在無意識或精神錯亂中所為。 3.被告雖抗辯斯時患有阿茲海默氏老年失智症，病情已達重度 障礙程度云云。惟查，被告於簽訂系爭買賣契約後，於104 年4月接受檢查之臨床失智評估量表為輕度失智（CDR＝1） ，其判斷及解決問題能力面向上（JPS＝1），在處理問題及 相似性和差異性問題上有中度困難，但通常還能維持社會價 值之判斷力，有童綜合醫院函覆被告病歷及說明可稽（本院 卷第145-149頁）。顯見被告簽訂系爭買賣契約後，其失智 程度，仍尚未達被告所辯不能處理自己事務或了解自己行為 利害得失之嚴重程度，則被告辯稱其訂立系爭買賣契約時已 達精神耗弱狀態云云，已難採信。再觀諸被告簽訂系爭買賣 契約前不久，於104年2月10日接受檢查時，被告家屬表示： 被告有記憶的問題約2、3年，但被告仍會自己去家附近的便 利商店買東西，也會去找鄰居聊天，整體家事比較少在做， 生活自理皆正常等語，有光田醫院檢送被告神經心理衡鑑報
告家屬晤談資料可稽（本院卷第202頁）。足以佐證被告記 憶能力固然衰退，惟其既然尚可自行至商店購物，顯見其對 於「買賣行為」之意義仍然能夠理解，並為意思表示或受意 思表示，核與前揭臨床失智評估量表之結果相符。審酌前揭 臨床失智評估量表及神經心理衡鑑報告之檢查時間，與被告 訂立系爭買賣契約之時點相近，且與廖仙媚證述其訂約時所 見被告之精神狀態正常等語相符，應堪採信。被告抗辯其無 意思能力處理買賣之價值判斷與法律事務云云，洵不足採。 4.至被告於104年8月11日在澄清綜合醫院之鑑定結果，認被告 因受腦部功能病變之影響，認知功能（理解力、判斷力）有 重度以上障礙，施簡易智能測驗（MMSE），得分3分，屬於 重度障礙，有澄清綜合醫院成年監護/輔助鑑定書附卷可稽 （本院卷第134-136頁）。惟查，被告接受澄清綜合醫院鑑 定時係104年8月11日，距被告訂立系爭買賣契約已有將近半 年之久，已難據此推認被告於訂立系爭買賣契約時之意識及 精神狀態。且查被告於104年2月、同年4月間，分別在光田 醫院、童綜合醫院施測之簡易心智量表（MMSE）結果分別為 12分、10分（本院卷第202、149頁），嗣於同年8月在澄清 綜合醫院施測結果僅3分，顯見被告應是在104年2月簽訂系 爭買賣契約之後約半年期間，病情方急遽顯著惡化，自無從 以被告病情惡化後所為之鑑定結果，推論半年前被告簽訂系 爭買賣契約時，係欠缺意思能力或精神耗弱至不能處理自己 事務之狀態。
5.基上，被告不能舉證證明其於兩造訂立系爭買賣契約時，係 無意識或精神錯亂中所為，故被告抗辯其訂立系爭買賣契約 之意思表示無效云云，自難採信，被告簽訂系爭買賣契約時 ，應已有健全之意思表示能力。
(四)按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按買賣契約為以 移轉物權為目的之債權契約，倘經雙方合意之債權契約已經 成立，則基於買賣契約，請求對方履行物權移轉必要程序之 義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院38年台上字 第111號判例參照）。查系爭買賣契約既已成立且有效，又 未經被告合法解除或撤銷（詳下述反訴部分），從而，原告 依民法第348條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記 予原告，並將系爭土地交付原告，為有理由，應予准許。(五)就原告請求被告交付系爭土地部分，兩造均陳明願供擔保， 分別為假執行及免為假執行之聲請，核均無不合，爰依民事 訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保 金額准許之。
二、反訴部分
(一)先位之訴部分
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。又上開規定所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律 關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險 ，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確 認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有 受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律 關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參 照）。本件反訴原告主張與反訴被告間訂立系爭買賣契約之 買賣關係不存在，為反訴被告所否認，故兩造對於104年2月 28日訂立之系爭買賣契約之買賣關係存否並不明確，且足以 影響反訴原告得否拒絕履行系爭買賣契約之義務，在法律上 之地位有不安之狀態存在，而此種不安狀態得以確認判決將 之除去，故反訴原告自有即受確認判決之法律上利益，其提 起確認之訴並為先位聲明，核無不合，應予准許。 2.反訴原告主張系爭買賣契約之買賣關係不存在，無非以其訂 立系爭買賣契約時，患有重度阿茲海默氏老年失智症，而無 健全之意思表示能力，其訂立系爭買賣契約之意思表示應為 無效云云。惟被告簽訂系爭買賣契約時，應堪認定有健全之 意思表示能力，均已詳如上開本訴部分所述，反訴原告主張 其意思表示無效，系爭買賣契約之買賣關係不存在云云，即 不可採。從而，反訴原告先位聲明請求確認系爭買賣契約之 買賣關係不存在，為無理由，應予駁回。
(二)備位之訴部分
1.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項 聲請，應於法律行為後一年內為之。民法第74條定有明文。 查兩造於104年2月28日訂立系爭買賣契約，反訴原告於105 年2月26日提起本件反訴，請求依民法第74條第1項規定撤銷 訂立系爭買賣契約之法律行為，有反訴原告民事答辯暨提起 反訴狀上收文戳章可憑（本院卷第101頁），則反訴原告於 除斥期間屆滿前提起本件反訴，核無不合。
2.反訴原告主張其訂立系爭買賣契約之法律行為，係反訴被告 乘其急迫、輕率、無經驗，使其以低於市價一半之價格，出 售系爭土地予反訴被告，無非以反訴原告當時受阿茲海默氏 老年失智症之病情影響，且年事已高，並無不動產買賣經驗 ，又未與家人討論云云，為其論據。惟按民法第74條第1項
所稱「急迫」，係指對於眼前財物或給付的迫切需要（例如 對於非法工作者約定高額租金以提供住宿床位），所稱「輕 率」係指顯然欠缺判斷能力的狀況下所為之法律行為（例如 對於毒癮發作者提供利率達50％的金錢借貸，使其得購買毒 品解癮），而所稱「無經驗」則係指欠缺生活或交易經驗， 且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言。法院依民法第 74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人 之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須 該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依 當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為 之（最高法院28年上字第107號判例意旨參照）。經查： ⑴證人楊清地證稱：雙方於103年底時開始談系爭土地買賣 的事情，反訴原告母女2人一起到我家，我也會到他們家 ，都是先約好的，到104年2月28日簽約期間至少談論過3 次以上等語（本院卷第159頁至背面），而證人廖仙媚亦 證稱：我和我先生有問反訴原告說，是否改天再簽約決定 出售，反訴原告堅持以台語跟我說「今天一定要賣」等語 （本院卷第156頁），顯見反訴原告訂立系爭買賣契約前 ，已多次偕同女兒事前與仲介楊清地磋商，期間長達數月 ，反訴原告應已得慎重考慮出售系爭土地之妥當性，而兩 造訂約時，亦係反訴原告堅持在當天締約。再參以反訴原 告訂立系爭買賣契約時，尚能維持社會價值判斷力，對於 買賣行為之意義仍然能夠理解，能自行為意思表示或受意 思表示，簽約時反訴原告之子女、女婿等親屬均在場，反 訴原告係在眾人見證下在系爭買賣契約上親自簽名、蓋手 印等情，均業如上開本訴部分所述，足認反訴原告簽訂系 爭買賣契約時，並無何急迫、輕率、無經驗之情事。 ⑵又反訴原告主張系爭買賣契約約定之價金為每坪土地1萬 5,000元，僅市價一半，顯失公平云云，固據其提出內政 部不動產交易實價查詢服務網列印資料為憑。惟各筆土地 情況、價格日期、區域因素及個別因素均有差異，並涉及 交易雙方關係、條件、意願等主觀因素影響（不動產估價 技術規則第18條至第27條參照），是反訴原告徒以不動產 交易實價查詢內容為證，未查核比較標的蒐集資料可信度 、各比較標的與系爭土地價格形成因素相近程度，已難逕 予採信。且證人楊清地證稱：反訴原告之子陳生財名下坐 落臺中市○○區○○○段○路○○段000地號土地，買賣 已經談了一年，陳生財在反訴原告簽約前就已經先簽約了 ，在104年3月間就已經移轉，反訴原告跟他女兒說要比照 陳生財的價格每坪1萬5,000元出售，因為陳生財的土地也
是由我仲介的，隔壁村莊同地段5-5地號土地是第三人間 以每坪1萬4,000元出售，反訴原告要求每坪多1,000元， 反訴被告也沒有討價還價等語（本院卷第158、160頁）， 核與反訴被告所提陳生財與第三人間不動產買賣成交案件 實際資訊申報書、土地所有權買賣移轉契約書相符（本院 卷第268-272頁），審酌陳生財與反訴原告為母子關係， 有戶籍謄本可稽（本院卷第24頁），所出售之土地亦確實 毗鄰系爭土地，有地籍圖謄本可按（本院卷第267頁）， 則證人楊清地證稱反訴原告於出售系爭土地時，要求價格 比照陳生財出售之價格等語，應與社會常情無違而堪採信 ，反訴原告主張系爭買賣契約約定之價金顯失公平云云， 則屬無據。
3.綜上，反訴原告未舉證證明反訴被告有何利用其急迫、輕率 、無經驗，而以低於市價一半之顯失公平價格，使反訴原告 出售系爭土地予反訴被告。從而，反訴原告備位聲明請求撤 銷兩造於104年2月28日所簽訂系爭買賣契約之買賣行為，為 無理由，亦應予駁回。
參、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
民事第七庭 審判長 法 官 呂麗玉
法 官 吳國聖
法 官 何紹輔
上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決正本送達後廿日內，向本院提出上訴狀（須按他造人數附具繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書記官 洪千羽
附表：
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│編│縣市 │鄉鎮市區│地段 │地號│面積 │權利│
│號│ │ │ │ │（平方公尺）│範圍│
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│1.│臺中市│沙鹿區 │北勢坑段六│5-22│1900 │全部│
│ │ │ │路厝小段 │ │ │ │
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│2.│臺中市│沙鹿區 │北勢坑段六│5-23│2000 │全部│
│ │ │ │路厝小段 │ │ │ │
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