臺灣桃園地方法院民事判決 105年度訴字第1839號
原 告 王琇薇
訴訟代理人 鄧湘全律師
上 一 人
複 代理 人 呂嘉坤律師
訴訟代理人 陳虹均律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 呂思亮
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國106年1月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾貳萬壹仟玖佰陸拾元，及其中新臺幣拾萬元自民國一○二年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及其中新臺幣壹拾貳萬玖仟元自民國九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及其中新臺幣壹拾玖萬貳仟玖佰陸拾元自一○五年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告楊碧玲應給付原告新臺幣陸拾肆萬元，及依附表三所示金額，自附表三所示日期起至清償日止，按附表三所示之利率計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司負擔百分之三十三、被告楊碧玲負擔五十一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾肆萬零陸佰伍拾叁元、貳拾壹萬叁仟叁佰叁拾叁元，分別為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司如以新臺幣肆拾貳萬壹仟玖佰陸拾元、被告楊碧玲如以新臺幣陸拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1 項前段定有明文，故當事人兩造以合意定第一審管轄法院 者，如具備法定要件，當事人及法院均應受其拘束，且關於 合意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判籍而優先 適用。查本件兩造就本件房地涉訟時，已有合意約定以本院 為管轄法院，有原告所提之湯城世紀透天房屋預定買賣合約
書在卷可稽（見本院卷一第21頁），揆諸前揭說明，本院就 本件應有管轄權，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，此參諸民事訴訟法 第255 條第l 項第3 款之規定自明。本件原告原起訴請求被 告應給付原告新臺幣（下同）125 萬4,693 元，及如附表一 所示之利息，嗣於民國105 年11月28日當庭具狀將訴之聲明 變更為被告應給付原告125 萬5,378 元，及如附表二所示之 利息（參見本院卷第126 頁），此部分核屬擴張應受判決事 項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於99年10月31日，與被告總瑩建設股份有限公 司（下稱總瑩公司）、楊碧玲分別簽定大樓房屋預定買賣合 約書（下稱系爭房屋契約）及大樓土地預定買賣合約書（下 稱系爭土地契約），購買湯城世紀甲區編號B7棟6 樓之房屋 及坐落土地之應有部分（下稱系爭預售屋），約定總價款為 新臺幣（下同）213 萬元（含土地價款127 萬元、房屋價款 86萬元），伊並已繳付部分價金共64萬元及代收款10萬元。 依系爭房屋契約第15條之約定，系爭預售屋應於102 年12月 15日前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施並取 得使用執照，否則伊即得解除契約。詎被告遲至104 年8 月 10日始取得使用執照，顯已違約，經伊於105 年8 月23日寄 發存證信函同時解除系爭房屋及土地契約，總營公司及楊碧 玲即應負不真正連帶賠償責任，伊自得請求被告總瑩公司及 楊碧玲返還已繳納之價金、代墊款、賠償遲延利息、給付違 約金及已繳納之房屋稅、地價稅等語。並聲明求為判決：如 變更後之訴之聲明所示，並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊早已於102 年12月13日完工，並未違反系爭房 屋契約第15條第2 項之約定。原告之解除權，業已在伊完工 及取得使用執照後，因解除條件成就而歸於消滅，原告自不 得主張行使解除權。縱令原告得以行使解除權，然因原告並 未依民法第254 條之規定訂定相當期限催告伊履行債務，便 逕行解除買賣契約，亦不合法。再者，原告請求賠償之金額 過高，且原告既已請求違約金，自不能再向伊請求給付遲延 利息。此外，原告身為系爭房屋之所有人，本應自行繳納房 屋稅及地價稅，無從轉嫁由伊負擔等語，資為抗辯。並聲明 ：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於99年10月31日，與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系
爭房屋契約及系爭土地契約，購買系爭預售屋，約定總價款 為213 萬元（含土地價款127 萬元、房屋價款86萬元），原 告並有繳付部分價金共64萬元及代收款10萬元。㈡、系爭預售屋於使用執照上所登記之竣工日期為102 年12月13 日（見本院卷一第105 頁），惟被告並未於同年月15日前取 得使用執照，而係於104 年8 月10日始行取得使用執照。㈢、系爭預售屋之所有權業經被告於104 年12月25日辦理移轉登 記於原告名下，惟迄今尚未完成點交程序。
㈣、原告於105 年8 月23日，寄發桃園府前存證號碼1013號存證 信函予被告總瑩公司及楊碧玲，通知解除系爭預售屋之房屋 及土地契約。
四、本件爭點：
㈠、本件原告主張依系爭房屋契約第26條第1 項之約定，解除系 爭預售屋之房屋及土地契約，是否合法？
㈡、原告請求被告返還已繳納之價金、代墊款、賠償遲延利息、 給付違約金及已繳納之房屋稅、地價稅，有無理由？五、得心證之理由：
㈠、本件原告主張依系爭房屋契約第26條第1 項之約定，解除系 爭預售屋之房屋及土地契約，是否合法？
⒈關於系爭預售屋於104 年8 月10日始取得使用執照，究竟有 無違反系爭房屋契約第15條第1 項之約定部分： ⑴按定型化契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋，消 費者保護法第11條第2 項定有明文。又定型化契約係依照當 事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約。故於通常 情形，就同類契約之訂立，固可收便捷、統合之效能，然就 具體個案，如有持殊情形，仍應參酌訂約之內容，探求當事 人之真意，解釋契約，不能專以定型化契約之條款為惟一憑 據（最高法院78年度台上字第2557號判決意旨參照）。 ⑵查，觀諸系爭房屋契約第15條第1 項約定：「本預售屋之建 築工程，……，並於民國102 年12月15日以完成主建物附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照……」等 語（見本院卷一第17頁、本院卷二第8 頁），其中關於被告 總瑩公司應取得使用執照之期間，究竟有無限制在102 年12 月15日乙節，固因標點符號之斷句方法不同，而可能存有不 同的解釋餘地，或係認為：102 年12月15日必須同時完成「 主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執 照」，或係認為：102 年12月15日只需完成「主建物附屬建 物及使用執照所定之必要設施」，至於「取得使用執照」部 分則未有約定。然前者之解釋，得以明白確立系爭預售屋完 工及取得執照之期限，而使消費者得以預期系爭預售屋後續
之建造及履約狀況以為自住或投資之安排；後者之解釋，卻 有可能衍生出建商究應於何時取得使用執照，以及建商若遲 未取得使用執照之法律效果為何之疑義，造成消費者行使權 利上之不安定。兩相比較結果，自應以前者之解釋較有利於 消費者。從而，依消費者保護法第11條第2 項之規定，本件 系爭預售屋之完工及取得使用執照之期限，自應解釋為均係 102 年12月15日當日，始為適法。被告抗辯：系爭房屋契約 並未就取得使用執照之時間為約定云云，則與前揭消費者保 護法之規定意旨不符，尚非可採。
⑶茲因被告總瑩公司係於104 年8 月10日獲發使用執照乙節， 此有桃園市政府（104 ）桃市都建使字第壢973 號部分使用 執照影本一紙為證（見本院卷一第105 頁），並為兩造所不 爭執（見本院卷一第148 頁）。顯見被告總瑩公司並未在10 2 年12月15日取得使用執照，揆諸前開說明，被告總瑩公司 顯已違反系爭房屋契約第15條第1 項之約定，而有遲延給付 之債務不履行甚明。
⒉按民法第254 條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如 契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解 除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為 解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則 ，亦非法所不許。又契約之解除，除基於法律之規定（法定 解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約 定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約 定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不 受法律規定之限制（最高法院86年度台上字第3165號、102 年度台上字第1516號判決意旨參照）。經查： ⑴觀諸前揭系爭房屋契約第26條第1 項前段約定：「賣方違反 第十五條第二項及……者，買方得解除本合約」等語（見本 院卷一第16頁），顯係在約定買方得於賣方給付遲延時，毋 須依照民法第254 條之規定催告，即得逕行解除契約之權利 ；且該權利一經買方行使，系爭房屋契約溯及既往歸於消滅 ，顯見上開契約所約定之解除權，應為約定解除權無誤。 ⑵其次，原告確有於105 年8 月26日寄達桃園府前存證號碼10 13號存證信函予被告，並於該存證信函內表明依系爭房屋契 約第26條第1 項，解除系爭房屋契約之意思表示等情，為兩 造所是認（見本院卷一第115 頁），並有前揭存證信函及回 執影本等件可稽（見本院卷一第51至55頁）。從而，原告確 有於105 年8 月26日以存證信函主張解除系爭房屋之買賣契 約，亦屬明確，可以認定。
⑶被告對此固抗辯：伊既已將系爭房地之所有權移轉登記至原
告名下，自已履行債務完畢，原告不得再依系爭房屋契約第 26條第1 項之規定，行使解除權云云。惟為原告所否認，並 以前揭情詞置辯。經查：系爭房地，於104 年12月25日，經 被告辦理所有權移轉登記於原告名下之事實，固經被告提出 土地及建物所有權狀影本各1 份為證（見本院卷一第106 頁 ）。惟按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物 所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。所謂交付其 物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47 年台上字第511 號判例意旨參照）。本件系爭房地之所有權 雖經移轉，惟迄至本院言詞辯論終結時為止，並未經被告點 交予原告，為兩造於本院言詞辯論時所是認（見本院卷一第 148 頁、第117 頁），顯見被告尚未將系爭房地買賣契約義 務履行完畢，自無從以其業已履行債務完畢為由而對抗原告 主張行使之約定解除權。
⑷被告又抗辯：原告並未依民法第254 條之規定先行催告伊履 行債務，其逕行解除契約之意思表示，自非合法云云。惟本 件原告所行使者，乃係系爭房屋契約第26條第1 項所示之約 定解除權，而非民法所規定之法定解除權，既如前述，本乎 契約自由及私法自治精神，因該條所示之約定解除權，並未 經兩造另行約定，應於行使時先行催告或先行通知，則被告 事後徒以原告並未依民法第254 條之規定催告伊履行債務， 抗辯原告行使約定解除權為違法云云，顯然混淆法定解除權 與約定解除權之行使要件，並不可採。
⒊再按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互 結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照 ），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為 全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體 情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思 ，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在， 其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其 中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約 亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。查： ⑴系爭房屋契約第29條第1 項約定：「本約之附件視為本約之 一部分，並與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買 賣契約雙方所訂立土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共 同履行，並自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同 全部違約，解除合約時視為全部解除。……」等語（見本院 卷一第21頁）。
⑵系爭土地契約第12條第1 項則約定：「本約之附件視為本約 之一部分，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買
方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並 自簽約日起同時生效，任何一部份不履約時視同全部違約， 解除合約時視為全部解除」等語（見本院卷一第43頁）。 ⑶參互觀之前揭系爭房屋及土地契約之記載內容，可知系爭房 屋及土地契約之效力相互影響、彼此依附，兩者間具有不可 分離之關係而相互結合，依當事人立約之本旨，應有使該二 契約同其存續或消滅之用意，必須共同履行。倘僅就房屋或 土地單獨為給付履行，均無法達到買賣契約之目的，故系爭 房屋及土地契約應屬聯立契約無誤。從而，揆諸前開說明， 原告對於系爭房屋買賣契約之解除，其解除之效力，自應同 時及於系爭土地買賣契約，而使系爭土地契約之效力亦經解 除。
⒋被告雖抗辯：伊既已取得使用執照，系爭房屋契約第15條第 2 項後段所規定之解除條件即已成就，原告即無從依該條約 定主張解約云云，惟為原告所否認。經查：
⑴按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就 或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款（最 高法院105 年度台上字第1819號判決意旨參照）。 ⑵觀諸系爭房屋契約第15條第2 項所載：「賣方如逾前款期間 未完工者，每逾一日應按已繳房價款萬分之五計算遲延利息 予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙 方同意依第二十六條第一款違約之規定辦理」等語（見本院 卷二第9 頁、卷一第21頁），旨在說明如逾期未開工或完工 時所發生之法律效果。此項法律效果之說明，非屬將來客觀 不確定之事實。從而，被告抗辯依系爭房屋契約第15條第2 項後段之約定，因其業已完工而取得使用執照，即無違約可 言云云，顯然誤解民法上關於條件之定義，被告所辯並不可 取。
⑶應予附言者，乃系爭房屋契約第15條第2 項後段既載為「若 逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約」，比照於前述 關於系爭房屋契約第15條第1 項就完工及取得使用執照之期 限乙節，已採有利於消費者之解釋，就此部分關於視同賣方 違約之要件，同樣也應解釋為「若逾期六個月仍未開工」， 以及「若逾期六個月仍未完工」此兩種情形，始為妥當。被 告辯稱其只要完工即無視同違約之情形存在云云，核與消費 者保護法所規定之解釋原則不符，容屬文義上之取巧，不足 為採。
⒌從而，原告主張依系爭房屋契約第26條第1 項之約定，解除 系爭預售屋之房屋及土地契約，應屬適法，可以採憑。㈡、原告請求被告返還已繳納之價金、代墊款、賠償遲延利息、
給付違約金及已繳納之房屋稅、地價稅，有無理由？ ⒈按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條 定有明文。此項損害賠償，應不包括同法第259 條第2 款所 定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為回復原 狀之方法，而非同法第260 條之損害賠償。從而被上訴人除 依民法第259 條第2 款規定，請求返還自受領時起之利息外 ，尚非不得依約定請求給付違約金以為賠償」，最高法院72 年台上字第4365號判例意旨參照。
⒉查，原告主張其先後支付64萬元之價金、代墊款10萬元予總 瑩公司，並自行繳納房屋稅2,233 元、地價稅685 元之事實 ，業據其提出大樓房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約 書、繳款證明單共9 張、暫繳款收據1 張、105 年房屋稅繳 款書、105 年地價稅課稅土地清單等件為證，並為被告於本 院言詞辯論時所不爭執（見本院卷一第148 頁），依民事訴 訟法第280 條第1 項之規定，視同自認。原告此部分之主張 ，自堪信為真正。
⒊關於已付價金及代墊款部分：
⑴按因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利 得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上 字第2733號判決意旨參照）。又因契約解除，當事人間互負 回復原狀之義務，蓋債之契約已溯及消滅，原來因履行契約 而為給付者，由於契約解除而欠缺法律上原因，即形成不當 得利，惟此不當得利之範圍，在於請求相對人回復契約訂定 以前之狀態，可謂係不當得利返還義務之特殊型態，自與契 約解除前之權利義務關係截然不同。
⑵查，本件原告與被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房地解除買賣 契約後，被告總瑩公司、楊碧玲固因各自收受原告所支付之 代墊款10萬元、買賣價金64萬元而受有利益，此有暫繳款收 據、系爭土地契約附件㈠付款明細表㈠在卷可稽（見本院卷 一第79頁、卷二第57頁以下），且因兩造間之買賣契約解除 以致所受利益並無法律上之原因，惟依上開說明，仍應由被 告總瑩公司、楊碧玲各按其所受利益之數額而負擔返還不當 得利之義務，而非必須負連帶返還責任。至原告雖主張兩造 間就系爭房地所簽立之買賣契約乃為不真正連帶債務云云， 姑不論是否足採，縱認屬實，因買賣契約解除後所生之回復 原狀義務，本與契約解除前之買賣契約關係無涉，原告亦不 能逕執解除前之買賣契約關係而率認本件被告總瑩公司、楊 碧玲就解除後之回復原狀義務亦應負連帶之責。是原告就此 所為之主張，於法無據，並不足採。
⒋關於違約金部分：
⑴按「賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價 款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或 完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十六條第一款違約之 規定辦理」、「賣方違反第十五條第二項及第二十四條第一 、二項規定者，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方 已繳之房屋稅款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準 ）全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之 違約金，但該賠償之金額超過已繳款者，則以已繳價款為限 」，系爭房屋契約第15條第2 項以及第26條第1 項固有明文 。
⑵惟關於本件房地買賣，兩造均不爭執有內政部所編預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項之適用（見本院卷一第 147 頁），而依消費者保護法第17條第1 項及該法施行細則 第15條第2 項規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規 定其定型化契約應記載或不得記載之事項。中央主管機關公 告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之 內容。準此，若中央主管機關就特定行業公告其定型化契約 應記載事項，無論該特定行業之企業經營者與消費者間，有 無就該等應記載事項達成意思表示合致或做成書面，於有利 消費者之範圍內，均構成企業經營者與消費者間契約之內容 。
⑶查，行政院消費者保護委員會第169 次委員會所通過，內政 部於98年10月30日公告、99年5 月1 日生效之「預售屋買賣 定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應載及不得載事 項），其中第24條清楚約定：「賣方違反『主要建材及其廠 牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之瑕疵 擔保責任』之規定者，即為賣方違約」、「賣方有前款違約 情事之一者，買方得解除本契約；解約時賣方除應將買方已 繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應 同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違 約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 」等語。以此對照於本案系爭土地及房屋買賣契約，可知被 告總瑩公司係將「取得使用執照期限」一節從違約事由中加 以排除，而不利於原告。上開未經記載於系爭房屋契約之違 約事由應載事項，既有不利於消費者，揆諸前開規定，自仍 應構成原告與被告總瑩公司間契約之內容。
⑷茲因被告總瑩公司係在104 年8 月10日始取得系爭房地之使 用執照，有如前所認定，則依前揭說明，雖系爭房屋契約第 15條第2 項僅有約定「賣方如逾前款期間未完工者」，惟因 「賣方違反開工及取得使用執照期限」，業經消保法第17條
第1 項及消保法施行細則第15條第2 項之規定，同樣納為本 件系爭房屋契約之內容，不論被告總瑩公司究竟有無逾期完 工，但被告總瑩公司確係逾期取得使用執照，此為兩造所不 爭，原告得本於系爭房屋契約請求被告總瑩公司賠償因給付 遲延所生之違約金。
⑸而關於被告總瑩公司所應給付之違約金數額究為若干乙節， 雖前揭「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」記 載應以「房地總價款」為給付標準，而與系爭房屋契約第26 條第1 項所約定之「房屋總價款」並不相符，惟因上開預售 屋應記載及不得記載事項，乃係以同時出售房屋及土地作為 規範之標的，而本件系爭房屋及土地契約則係分別訂約，且 因被告楊碧玲為個人，既與消費者保護法第2 條第2 款所規 定之「企業經營者」定義不符，且依系爭土地契約觀之，楊 碧玲亦無就土地買賣部分有何違約事由發生，本院自不能逕 以「房地總價款」作為認定本件損害賠償之基準數額，而仍 應以原告與被告總瑩公司當初所約定之房屋總價款為準。原 告主張應以系爭房地之總價款以為計算違約金之基準，並不 可採。
⑹依系爭房屋契約第8 條，既已明載本件房地總價款為213 萬 元，其中土地價款為127 萬元、房屋價款則為86萬元（見本 院卷二第5 頁），依系爭房屋契約第26條第1 項本文之規定 ，被告總瑩公司自應賠償房屋總價款百分之15之違約金12萬 9,000 元。至於同項但書雖有約定：「但該賠償之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限」等語（見本院卷二第17頁 ）。惟查，本件系爭預售屋買賣契約，既係將土地及建物分 開訂約，則為免建商藉由系爭預售屋房地價金給付名目不同 而閃避違約賠償責任，於解釋系爭房屋契約第26條第1 項但 書中所稱之「已繳價款」時，自應同時兼指買方在系爭預售 屋買賣契約過程中所交付之所有價金，方能與前揭應載及不 得載事項之規定意旨相符。據此，因本件房屋價款之百分之 15，僅有12萬9,000 元，並未超過原告就系爭房地所繳交之 價金64萬元，從而，原告本於上開契約之約定，得已請求被 告總瑩公司支付之違約金數額，經計算後即應為12萬9,000 元。
⑺按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠 償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅 得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行 為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請 求違約金外，並得請求原來之給付或不履行之損害賠償。而 當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之
，倘當事人未約定，則視為因不履行而生損害之賠償總額， 此觀民法第250 條第2 項之規定自明。查，觀之前揭系爭房 屋契約第26條第1 項所約定：「賣方違反第十五條第二項… …，買方得解除本合約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋 價款及遲延利息（以台灣銀行基本放款利率為準）全部退還 買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但 該賠償之金額超過已繳價額者，則以已繳價款為限」等語（ 見本院卷二第17頁），顯已載明原告於被告總瑩公司遲延時 ，除得請求賠償因遲延而生之損害外，並得請求支付違約金 ，故其性質應屬懲罰性違約金，於約定之原因事實發生時， 即已存在，並不以有實際損害為條件。本院審酌系爭預售屋 於99年10月31日訂約後，原本預計應於102 年12月15日取得 使用執照，結果卻拖延至104 年8 月10日才獲核發，對於系 爭預售屋之買受人而言，不論是就系爭預售屋之交易信賴或 施工進度進行之狀況，均不能謂無嚴重影響，認上開違約金 之賠償數額應屬適當，故不應予以酌減。
⑻從而，原告主張依系爭房屋契約第26條第1 項之約定，請求 被告總瑩公司支付違約金12萬9,000 元，即屬有據，可以准 許，逾此範圍所為請求，則屬無據，應予駁回。 ⒌關於遲延利息部分：
⑴系爭房屋契約第15條第2 項雖約定：「賣方如逾前款期間未 完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息 予買方」等語（見本院卷二第9 頁），然內政部所編98年10 月之應載及不得載事項第12條第2 項，既有約定：「賣方如 逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳 房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個 月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依 違約之處罰規定處理」等語，則依消費者保護法施行細則第 15條第2 項之規定，在賣方逾期未開工或未取得使用執照之 情形下，賣方同樣亦應負有給付遲延利息之義務，且該給付 義務應以已繳房地價款作為計算標準，先予敘明。 ⑵查，本件系爭預售屋預計取得使用執照之日期，本為102 年 12月15日，惟被告總瑩公司卻係於104 年8 月10日始行獲發 ，業已遲延623 天。依原告所繳付房地價款64萬元加以計算 結果，原告本可請求被告總瑩公司給付遲延利息19萬9,360 元（計算式：640,000 ×5 ÷10,000×623 ＝199,360 ）， 今原告主張僅有請求給付19萬2,960 元，即屬有據，可以准 許。
⑶至被告雖辯稱：原告既已請求違約金，自不能再向伊請求給 付遲延利息云云。惟按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬
於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於 上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法 第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為 損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已 依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法 院62年台上字第1394號判例意旨參照），本件系爭房屋契約 第26條第1 項所規定之違約金，既係懲罰性質之違約金，已 如本院前所認定，原告請求被告總瑩公司給付違約金外，更 行請求給付遲延利息，並非無據。被告就此所辯，為無理由 ，尚非可採。
⒍關於房屋稅及地價稅部分：
⑴按房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使 用價值之建築物，為課徵對象；房屋稅向房屋所有人徵收之 ，房屋稅條例第3 條、第4 條第1 項前段分別定有明文。又 按「土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅；地價稅或田賦 之納稅義務人如左：土地所有權人。……」，土地稅法第 1 條、第3 條第1 項第1 款亦有規定。
⑵查，原告既於104 年12月25日，經被告以買賣為原因辦理所 有權移轉，而成為系爭房地之所有權人，此有前揭土地及建 物所有權狀各1 份在卷可憑（見本院卷一第106 頁）。因契 約解除之效果，僅在使債之關係溯及訂約時失其效力，未履 行之債務，可不再履行，已履行者，即發生回復原狀之義務 。至於物權契約，因物權行為有獨立性及無因性，則不因解 除而失其效力（最高法院79年度台上字第2415號判決意旨參 照）。而迄至本院言詞辯論終結時為止，原告始終為系爭房 地之所有人，並未將系爭房地之所有權回復原狀返還予被告 ，則其本於所有人之地位，就自己名義下之房屋繳納房屋稅 、土地繳納地價稅，純係履行自己公法上納稅義務之行為， 不能僅因其金錢減少而當然認定必定受有損害。況被告總瑩 公司或楊碧玲尚未向原告請求移轉經給付之系爭房地，自亦 無因此受有利益可言。從而，原告本於所有人之地位，繳納 其為所有人期間之房地稅賦，自與民法第179 條之要件不符 ，原告請求依不當得利之法律關係，請求被告返還其已繳之 房屋稅或地價稅，非有理由，不應准許。
⒎再者，關於被告究竟應否負擔不真正連帶賠償責任部分： ⑴按連帶債務之成立，以數債務人明示對於債權人各負全部給 付之責任或有法律明文規定者為限，民法第272 條定有明文 。查本件原告係分別向被告總瑩公司購屋、向被告楊碧玲買 地，法律就此情形，並無規定此二買賣契約解除時，房屋出 賣人與土地出賣人就其中一人之違約應負連帶賠償責任。且
兩造間所訂立之系爭房屋及土地契約，亦未見總瑩公司與楊 碧玲明示就此項解除契約之返還義務負連帶給付之約定，合 先敘明。
⑵其次，不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各 別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其 中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言（最高 法院100 年度台上字第848 號判決意旨參照）。查： ①系爭房屋契約第29條，記載：「本約之附件視為本約之一部 份，並與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買賣雙 方所訂土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並 自簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約， 解除合約時視為全部解除。……」等語（見本院卷二第17頁 ）。
②而系爭土地契約第12條，亦載明：「本約之附件視為本約之 一部份，與本約具有同等效力，並與本約所座落基地之買方 所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自 簽約日起同時生效。任何一部份不履約時視為全部違約，解 除合約時視為全部解除」等語（見本院卷二第55頁）。 ③惟細繹上開2 條之約定意旨，應係分別在於「房屋出賣人（ 總瑩公司）與買受人約定，由房屋買賣契約之第三人即土地 出賣人與房屋出賣人合同履行系爭房地之買賣契約義務」， 及「土地出賣人（楊碧玲）與買受人約定，由土地買賣契約 之第三人即房屋出賣人與土地出賣人合同履行系爭房地之買 賣契約義務」，重點乃在強調系爭房地之買賣契約係屬聯立 之性質而已。此由觀之上開契約約款，從未約明被告總瑩公 司同時負有交付土地之義務，以及被告楊碧玲同時負有交付 房屋之義務，益徵明白。
④從而，因被告總瑩公司及楊碧玲對於原告各自負有不同內容 之給付義務，原告主張被告總瑩公司及楊碧玲就系爭房地之 買賣契約履行負有不真正連帶債務云云，即屬無據，不足為 取。
⑶茲因上開約定並非約定土地出賣人就系爭房屋買賣，與房屋 出賣人連帶負出賣人責任，亦無約定房屋出賣人，就系爭土 地買賣，與土地出賣人連帶負出賣人責任，而原告於本件訴 訟所行使者，復係因被告總瑩公司遲延給付，經原告解除契 約後，所發生之損害賠償請求權，則因土地出賣人楊碧玲既 未於上開「透天房屋預定買賣合約書」表示同意承擔房屋出 賣人總瑩公司之違約責任，是楊碧玲於系爭房屋買賣契約因 給付遲延而解除時，就總瑩公司所應負之損害賠償義務、遲 延利息給付義務，即無庸與總瑩公司負連帶或不真正連帶之
責任。
六、關於利息起算日及利率部分：
㈠、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 及第203 條分別定有明文。
㈡、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依下列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第一款、第二 款分別定有明文。本件系爭房屋及土地契約既經原告合法解 除，依上開說明，就被告所受領金錢部分，均應自受領時起 計息。而依系爭房屋契約第26條第1 項約定：「……。解約 時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息（以台灣銀行 基本放款利率為準）全部退還買方外，……」等語（見本院 卷二第17頁），以及系爭土地契約第9 條中段約定：「……
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網