臺灣桃園地方法院民事判決 105年度簡上字第168號
上 訴 人 謝瑩霏
訴訟代理人 廖彥傑律師
被 上訴人 林宜靜
訴訟代理人 賴韋達
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105 年3 月3
日本院中壢簡易庭103 年度壢簡字第592 號第一審判決提起上訴
，本院於106 年1 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人所有之房屋（下稱系爭房屋）位於被 上訴人所有之桃園市○鎮區○○路0 段000 號10樓（下稱被 上訴人房屋）上方，上訴人於民國99年裝潢系爭房屋時，將 其主臥室廁所隔間敲除擴建，後於100 年時上訴人主衛浴漏 水至主臥室，上訴人因此將浴室敲除重新整理；被上訴人於 101 年5 月底裝潢被上訴人房屋時，發現被上訴人房屋主臥 室廁所天花板漏水多時，致天花板隔板浸潤發臭，兩造溝通 後，委請金桃園公司測試水管是否漏水，測試後發現冷水管 壓力下降，上訴人同意注射藥劑補漏，但至8 月底時仍有漏 水之情，廠商表示可能有其他地方仍在漏水，上訴人建議以 高壓灌注之方式處理漏水，但被上訴人考慮此方法無法治本 ，因此並未同意，詎料上訴人竟因此表示漏水與其無關，拒 絕繼續處理，其後上訴人於訴訟中有修繕系爭房屋浴室，經 上訴人修繕後，系爭房屋已經不再漏水，顯見被上訴人房屋 漏水係因系爭房屋所致。又依天下不動產估價師事務所之估 價報告（下稱系爭估價報告），系爭房屋漏水造成被上訴人 房屋產生交易價值貶損新臺幣（下同）305,017 元，爰依侵 權行為之法律關係，求為命上訴人給付被上訴人305,017 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息之判決。
二、上訴人則以：上訴人確實有將系爭房屋浴室重新裝潢並因而 造成被上訴人房屋漏水，惟依被上訴人提出之估價單及臺灣 省土木技師公會103 年6 月30日（103 ）省土技字第3172號 函（下稱系爭土木技師公會函）所記載之建議修繕費用分別 僅為120,000 元及128,400 元，可知本件漏水情形並非重大 ，且依系爭土木技師公會函所載建議修繕方式，主要係透過 修繕上訴人系爭房屋，例如更換水管、拆除並重建房屋衛浴 室等，被上訴人房屋無需進行重大修繕工程，足見本件滲漏
水事件對被上訴人房屋結構本身並無發生影響。且上訴人已 主動對系爭房屋之浴室進行修繕，被上訴人房屋已無滲漏水 情形。又成屋交易買賣實務上，一般只需告知房屋現在是否 有滲漏水之情形，過往發生滲漏水而現已修繕完畢者，則非 當然需要揭露，被上訴人房屋既已無滲漏水情形，且進行修 繕工程之處亦非在被上訴人房屋範圍，被上訴人將來出售其 房屋時，無須揭露曾有滲漏水事件之歷史，難認本件滲漏水 事件對被上訴人房屋交易價格存有影響。另依證人張峯嘉到 庭證述可知，系爭估價報告中之補償基準法，其「平面減損 率」於房屋存有瑕疵時，減損率必為100%，則計算補償基準 法時，獨立計算平面減損率並無意義，且證人張峯嘉就決定 減損百分率時是否考量修繕成本乙節，說詞亦有矛盾之處， 是該估價法並非妥適；而依證人張峯嘉到庭證述可知，系爭 估價報告中之實例價格比價法，並未採用三件以上比較標的 ，且係透過口頭方式詢問其他不動產估價師及房屋仲介業者 意見，採樣方式非無瑕疵，不符不動產估價技術規則之要求 。再者，被上訴人主張依民法第184 條第1 項前段規定請求 賠償被上訴人房屋交易性價值減損部分，性質上屬純粹經濟 上損失，不在民法第184 條第1 項前段保護範疇等語，資為 抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人30 5,017 元及自105 年2 月4 日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；並依職權為假執行之宣告，及上訴人供擔保免 為假執行之宣告。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄 ；㈡被上訴人於原審之訴駁回；被上訴人答辯聲明為：上訴 駁回。
四、被上訴人主張上訴人於99年裝潢系爭房屋時，將其主臥室廁 所隔間敲除擴建，另於100 年時將浴室敲除重新整理，致使 被上訴人房屋之主臥室衛浴頂部樓板有滲漏水之情形，而使 被上訴人房屋受有交易價值貶損305,017 元等情，為上訴人 所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠交易價值 貶損是否屬純粹經濟上損失而非民法第184 條第1 項前段損 害賠償之範圍？㈡被上訴人房屋是否因滲漏水而產生交易貶 損？若是，貶損金額為何？
五、得心證之理由：
㈠交易性貶值應屬附隨（伴隨）衍生之經濟損失，並非純粹經 濟上損失：
按因財產權被侵害所造成之營業利益之減少或喪失，乃權利 （財產權或所有權）受侵害而附隨（伴隨）衍生之經濟損失 ，屬於民法第216 條第1 項規定『所失利益』（消極的損害
）之範疇，被害人得依同法第184 條第1 項前段之規定，對 加害人請求損害賠償；此與學說上所謂「純粹經濟上損失」 或「純粹財產上損害」（係指其經濟上之損失為「純粹」的 ，而未與其他有體損害如人身損害或財產損害相結合，原則 上並非上開規定所保護之客體），有所不同（最高法院103 年度台上字第845 號判決要旨參照）。是以，所謂純粹經濟 上損失係指未與其他有體損害相結合之財產損害，此與被毀 損之物在技術上雖完全修復，但因市場心理因素所發生之交 易性貶值，係屬不同概念，且交易性貶值既係以物之毀損並 修復為前提，該損失即與有體（或權利）損害有結合關係， 自屬附隨（伴隨）衍生之經濟損失，而非純粹經濟上損失。 本件因系爭房屋滲漏水而使被上訴人房屋主臥室廁所天花板 受潮霉腐而生財產上損害，屬對被上訴人房屋所有權之侵害 ，被上訴人房屋因上訴人上開侵害致使房屋受有交易性貶值 （理由詳如下述），該交易性貶值自屬附隨（伴隨）衍生之 經濟損失，而為民法第184 條第1 項前段損害賠償之範圍。 至上訴人提出之最高法院98年度台上字第1961號判決、同院 101 年度台上字第496 號判決及臺灣高等法院103 年度上字 第544 號判決，核其案件事實均與本案有所差異，亦均未肯 認交易性貶值係屬純粹經濟上損失，本院自無庸受其法律見 解之拘束。從而，上訴人辯稱：被上訴人房屋交易性價值減 損性質上屬純粹經濟上損失，不在民法第184 條第1 項前段 保護範疇云云，洵屬無據。
㈡被上訴人房屋因系爭房屋滲漏水而產生交易價值貶損305,01 7 元：
⒈按物被毀損時，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額 ，民法第196 條定有明文，且不排除民法第213 至215 條之 適用。又「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復 者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變 動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修 補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物 理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠 償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」（ 最高法院93年度台上字第381 號判決參照）。是以，物經損 毀後，即使得以修復至與損毀前原物於物理上全然無異，仍 可能因市場心理之影響，其交易價值仍與損毀前存在相當之 落差，此即交易性貶值；而是否有交易性貶值，固應依個案 情形認定，惟此種價值利益之損失應屬損害賠償之範圍，已 為最高法院所肯認，殆無疑義。又關於交易性貶值之計算時 點，依學說見解，為合理迅速確定交易上減少的價值，原則
上應以對物修復完成之際為計算之時點（參照王澤鑑，財產 上損害賠償（三）─物之損害賠償（上），月旦法學雜誌， 135 期，2006年8 月，第157 頁；陳聰富，物之損害賠償， 月旦法學雜，257 期，2016年10月，註40，第76頁）。 ⒉被上訴人主張其房屋因系爭房屋漏水而受有價值減損等情， 業經原審囑託天下不動產估價師事務所就被上訴人房屋因漏 水所造成交易性價值貶損為鑑定，依天下不動產估價師事務 所做成不動產估價報告書（即系爭估價報告）所載，被上訴 人房屋於104 年11月1 日，採用比較法及收益法方法評價， 被上訴人房屋於房地一體之正常價格為12,200,680元，而以 補償基準法及價格比例法（專家意見）評價因系爭房屋漏水 之房地總價折損率，折損率分別建議為2 ％及3 ％，系爭估 價報告各採50％、50％之加權權數後，決定被上訴人房屋因 漏水鄰損致房地價格減損率為2.5 ％即305,017 【計算式： 12,200,680×0.025 ＝305,017 】元（見系爭估價報告第59 頁至第65頁）。從而，被上訴人主張其有如上所述之交易價 值貶值，洵為可採。
⒊上訴人抗辯：系爭估價報告中之補償基準法，其「平面減損 率」於房屋存有瑕疵時，減損率必為100%，則計算補償基準 法時，獨立計算平面減損率並無意義，且證人張峯嘉就決定 減損百分率時是否考量修繕成本乙節，說詞亦有矛盾之處， 是該估價法並非妥適云云。惟查，依系爭估價報告所載，補 償基準法係先求取查估對象之評估價格，再就其勘估標的所 受平面妨礙情況與立體妨礙情況進行分析、討論，以決定其 水平面與垂直面之價格阻礙率，最後按三者之積而得其價值 減損額；平面妨礙率是指勘估標的所有權範圍占有基地面積 之比率，即勘估標的所有權範圍水平投影於基地之面積占基 地面積之比率；立體妨礙率係指先就本勘估標的之利用價值 作成立體空間分配，再求取由於鄰損而對勘估標的利用價值 構成阻礙之比率。即就地上建物部分、地下建物部分及其他 部分之利用率與其阻礙率三者之積而得，以為本案因鄰損致 價格貶抑之代價，也就是構成妨礙本勘估標的利用（效用） 之補償額（見系爭估價報告第35頁），可知以補償基準法作 為估價方法，平面妨礙率僅係其中一部分因素，尚需考量立 體妨礙率始得計算減損比率。復依系爭評估報告所載，於計 算平面減損率時，係考量系爭漏水事件雖僅浴廁部分但此現 象對勘估建物之全面使用勢必受有影響，故於平面減損因素 調整皆給予調整率（100%）（見系爭估價報告第60頁），且 證人張峯嘉亦到庭證稱：補償基準法中平面減損率及立體減 損率是學理上對於外在瑕疵或者嫌惡設施對於標的影響所採
用的估價方式，是將對於標的的影響範圍界定為平面跟立體 兩方面，而平面是指建物的投影面積受嫌惡設施或物之瑕疵 影響範圍，這影響範圍占整體面積的比例，就是所謂的平面 減損率的百分率意義；個案因為浴廁的部分有漏水，但是對 於買賣是屬於不可分的一部分，所以此部分的影響是認為全 面受到影響，因為這是一個效用的概念，所以是採取百分之 百等語明確（見本院卷第94頁背面），可知於被上訴人房屋 滲漏水情形，考量浴廁部分不可能與其他部分分別買賣，故 於判斷平面減損率時以百分之百作為減損率，此為證人張峯 嘉本於其不動產估價師所為之專業判斷，且無不合理及恣意 之處，上訴人以系爭估價報告將平面減損率列為百分之百而 質疑補償基準法之合理性，難認有據。另證人張峯嘉證稱： 「（你在本件補償基準法計算認為是否有滲漏情形、增減百 分比為2%，這2%有無具體的認定標準？）各百分率的決定是 考量修繕的成本及影響的範圍、修復的可能性等等因素所決 定，而本案總價值約莫12,000,000元左右，2%約莫24萬元， 約為個案可修復的成本及可能的損失總和，所以2%是綜合個 案來做判斷」、「（2%的綜合認定是有考量修復成本及可能 的損失總額，修復成本的部分是否有參考上開土木技師公會 報告？）修復的成本是參考，但並沒有採納，主要是因為我 本人也有實際從事營造的經驗。我們用2%為基準只是要來檢 驗是否連修繕成本都不足，2%是一個獨立判斷的標準，我們 只是會參考修繕成本來判斷用2%是不是一個適當的比例」、 「（被上訴人修繕成本9,614 元，修繕項目為拆除及恢復浴 室天花板，在這種情形下，綜合認列2%為減損比例，有無過 高之情形？）2%是抽象的心裡負擔及價值減損，跟修繕的成 本沒有關係」等語（見本院卷第97頁及背面）可知，補償基 準法之估價方式，修繕成本雖為減損比率參考因素，但依該 法所得之減損率係指心裡負擔所造成之交易價值減損，與修 繕成本無關，證人張峯嘉上開證述係分別就估價過程之參考 因素及估價目的（即是否有交易性貶值）作說明，並無說詞 矛盾之處，上訴人以證人張峯嘉就決定減損百分率時是否考 量修繕成本說詞矛盾為由，質疑補償基準法之合理性，亦屬 無據。
⒋上訴人抗辯：系爭估價報告中之實例價格比價法，並未採用 三件以上比較標的，且係透過口頭方式詢問其他不動產估價 師及房屋仲介業者意見，採樣方式非無瑕疵，不符不動產估 價技術規則之要求云云。經查，系爭估價報告所採價格比例 法（專家意見）建議減價率3%，係以近年各級法院對不同鄰 損案件之認定減損比例有15.00%（96年度訴字第6236號判決
）、16.14%（99年度上字第784 號）、亦有12.20%（99年度 訴字第1611號）不等，惟考量該等不動產折價率深受損害內 容（可否回復與修繕）、屋齡、區位條件及其不動產市場供 需、均衡或配合性等因素影響而有所不同，致實難掌握其間 之價損差異；職此，本案除參酌不動產估價師公會針對個案 鄰損回收問卷的統計結果外，亦訪查房仲業者及不動產估價 師針對本案之看法與市場折價率，從而建議本案被上訴人房 屋雖存有漏水疑慮，惟現況倘已受到良好修繕的話，該「漏 水」資訊對其不動產之合理市場價值減損比率，約莫介於為 3.00至10.00%。惟須說明者，其於持有期間長年均無滲漏情 況復發，則減損因素甚至可說微乎其微，這可從一般市場買 賣資訊往往對漏水存有「1 年保固」或要求「揭露半年」內 是否曾有漏水修繕情形等要求得知。據此，本案考量漏水位 置、區位、嚴重程度、修復難易及良好控制時間長短等因素 ，決定以3.00% 為建議減價率（見系爭估價報告第64頁）。 是系爭估價報告已詳為說明其評估之標準及內容。又證人張 峯嘉於本院審理時證稱：「（在價值比例法中，為什麼會建 議用3%作為減價率？）這是我們詢問同業之間的情況，並就 個案損害情形予以不同的判斷，認為雖然該屋有漏水的疑慮 ，如果受到良好的修繕，應不至於如同96年度訴字第6236號 及99年度上字第784 號及99年度訴字第1611號等高達15% 左 右的影響」、「（就估價報告採用實例價格比較法的部分， 有無具體調查同一區域內類似情況的不動產交易結果？）依 照不動產估價技術規則第18條以下採用比較法，需至少收集 三個可比較的案例以為試算價格的推估依據，而個案所屬的 區域，要找到類似的、相同的損害情形實有其困難，所以在 這章節裡有關這個比較比例，我們是採納專家的意見，來作 為影響百分率的決定，所以並沒有、也無法在同一區域內找 到三個以上如同本案漏水之情形，這是不得不的作法」、「 （你前開所謂的專家意見是否是指估價報告第64頁？）是。 估價師公會對於不同的個案損害情形往往會由執業的估價師 作適切的問卷調查表，予以各估價師填寫，以表達對個案的 看法，以作為其鑑定報告的參考依據，我們也審視了過去相 關的問卷內容與調查的結果，認為其案情與本案有頗大的差 異，恐無法完全採認其統計的結果，所以最後我們是以房仲 業者及當地的估價的建議所提出的減損百分率，作為我們認 列的參考」、「（查訪的不動產估價師及房仲業者的數量為 何？）確切的數字已經不記得，估價師的部分約4 、5 位左 右」、「（就前開不動產估價師及房仲業者是否全部認為已 經修繕完畢後的漏水瑕疵，仍會造成交易價值減損？）這部
分亦有房仲業者表示對於價值應無影響，但此部分比例約2 、3 成，最後我們沒有以這部分作為判斷的準據，理由是個 案漏水的情況僅藉由口頭上的詢問，被詢問者恐難切身體會 其影響的範圍跟程度，況且這裡採取的詢問內容沒有很嚴謹 ，所以被詢問者（表示無影響的2 、3 成）大部分都表示仍 要看修復的情形而定」、「（如依你前開所述，就其他表示 贊成的房仲業者或不動產估價師應該也是以同一方式詢問， 為何此部分的見解卻可以參考？）有關價值減損的部分，我 們最主要還是以估價師的建議為準據，甚至有類似估價經驗 的估價師的建議更是我們重視的，一般表示贊同與否可能受 其經驗的影響，所以我們最主要是針對於認為有影響，但百 分率為何，是我們詢問的重點」等語（見本院卷第95頁、第 97頁背面、第98頁），可知系爭估價報告就減損比率因於同 一區域內無法取得三件以上可比較之標的，故未採取比較法 而改採價格比例法（專家意見），且經證人張峯嘉評估法院 相關訴訟案件及不動產估價師公會問卷之內容後，認為均並 不適當作為本件估價參考依據，遂以訪查中不動產估價師減 損建議作為主要參考準據，足認證人張峯嘉採用價格比例法 （專家意見）之過程，已充分注意本件個案之特殊性，並以 擁有相關經歷之不動產估價師之建議作為依據，其以價格比 例法（專家意見）認定減損率為3%之結果，應屬合理可信。 上訴人以系爭估價報告未採用三件以上比較標的，且係透過 口頭方式詢問其他不動產估價師及房屋仲介業者意見，採樣 方式非無瑕疵，不符不動產估價技術規則之要求等為由，而 抗辯估價報告之價格比例法（專家意見）不足採信云云，難 認可採。
⒌上訴人辯稱：成屋交易買賣實務上，一般只需告知房屋現在 是否有滲漏水之情形，被上訴人房屋既已無滲漏水情形，被 上訴人將來出售其房屋時，無須揭露曾有滲漏水事件之歷史 ，難認本件滲漏水事件對被上訴人房屋交易價格存有影響云 云。惟交易性貶值之認定，不以被害人出售其物為必要，否 則被害人若欲請求交易性貶值，勢必被迫出售其物以計算價 額，而無從保有其物，對被害人顯有不公，且為合理迅速確 定交易上減少的價值，應以對物修復完成之際為計算的時點 。本件上訴人自承系爭房屋已於104 年5 月18至同年月23日 間修復（見本院卷第118 頁），則被上訴人房屋是否存有交 易價值之貶損，自應以該時點作為認定標準，而非以被上訴 人日後出售房屋之時點作為認定時點。系爭估價報告係以10 4 年11月1 日作為價格日期（見本院人第8 頁），距上訴人 修繕完成時間僅隔數月，於不動產價格之價格評估應無重大
影響，自可採信。被上訴人辯稱被上訴人將來交易房屋無須 揭露本次滲漏水事件而應無交易性貶值云云，應無可取。六、綜上所述，被上訴人依侵權行為損害賠償之法律關係，請求 上訴人賠償系爭房屋交易價值貶損305,017 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即105 年2 月4 日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應 准許部分，命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告， 尚無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，並無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 黃裕民
法 官 郭俊德
以上正本係依原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
書記官 駱亦豪