臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第60號
原 告 阮文凱
訴訟代理人 楊隆源律師
陳由銓律師
被 告 胡新智
胡新芳
胡新光
胡瑞英
前4 人共同
訴訟代理人 羅秉成律師
李承訓律師
陽文瑜律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106年1月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將新竹市地政事務所於民國一０一年五月四日收件字第九七四三０號就坐落新竹市○○段○○○○○地號所為之預告登記事項予以塗銷之同時，給付原告新臺幣陸佰捌拾玖萬伍仟肆佰參拾柒元，及其中新臺幣壹佰捌拾玖萬伍仟肆佰參拾柒元自民國一０五年七月二十三日起，另新臺幣伍佰萬元，被告胡新智、胡新芳、胡新光自民國一０五年三月二十二日起，被告胡瑞英自民國一０五年三月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰參拾萬元為被告供擔保後，得為假執行，但被告如以新臺幣陸佰捌拾玖萬伍仟肆佰參拾柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明為：被告應連 帶給付原告新臺幣（下同）5,748萬元，及其中2,874萬元自 民國（下同）101年4月26日起，另2,874萬元自起訴狀繕本 送達翌日起，均至清償之日止按年息5%計算之利息。嗣於10 5年10月13日具狀變更聲明為：被告應連帶給付原告34,893, 433元，及其中6,153,433元自105年10月1日起，另2,874萬 元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息5%計
算之利息（見卷二第101頁）。核屬減縮應受判決事項之聲 明，與法相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落新竹市○○段00000地號，地目田，面積848.78平方 公尺，權利範圍全部，使用分區商業區之土地（下稱系爭 土地）為被告所共有，原告於101年4月19日經由信義房屋 仲介股份有限公司園區店（下稱信義房屋）仲介，向被告 購買系爭土地，約定買賣總價金為1億4,370萬元，並共同 委請安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）進行買 賣價金之履約保證作業。原告已分別於101年4月17日給付 訂金款300萬元、101年4月19日給付簽約款1,137萬元、 101年4月26日給付用印款1,437萬元予安信公司進行價金 保管作業。依系爭土地買賣契約書第14條其他特約事項第 1項約定：「本買賣標的原使用分區為機關用地，賣方（ 即被告）須辦理土地使用分區變更使用為商業區（建蔽率 ：80%，容積率240%），並負責繳交回饋金；使用分區變 更為商業區後，始辦理所有權移轉登記等手續」；第2項 約定：「上述辦理變更時間，雙方約定自簽約日起6個月 完成（即101年10月18日止），每逾1日，賣方應按總價千 分之1計算延遲金賠償予買方（自逾期日起至完成日止） 」，惟被告自系爭土地買賣契約書簽立後，遲遲未依前開 約定將系爭土地之使用分區由機關用地變更使用為商業區 ，並負責繳交回饋金。原告曾數度催告被告儘速依約履行 ，但迄今已超過3年，被告仍未能依約履行。原告於104年 11月5日委請楊隆源律師再次催告被告，請被告於104年11 月30日前完成系爭土地買賣契約書第14條第1項所約定之 事項，並聲明倘逾期仍無法完成，將依法解除系爭土地買 賣契約，並請求損害賠償，然被告仍未遵期履行。依系爭 土地買賣契約書第10條第1項第2款約定：「經買方書面通 知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約， 且賣方應將買方已付款項加倍返還予賣方，作為違約賠償 」，原告已委請楊隆源律師以書面限期被告應於104年11 月30日前完成系爭土地買賣契約書第14條第1項所約定之 事項，然被告並未依限完成，原告自得依前開約定，向被 告聲明解除系爭土地買賣契約。原告再於105年1月4日向 鈞院民事庭聲請調解，並以聲請調解狀繕本之送達，聲明 解除系爭土地買賣契約，上開聲請調解狀已送達予被告， 系爭土地買賣契約既經原告聲明解除，被告自應依前開約 定將所受領之2,874萬元及加倍賠償之2,874萬元，合計
5,748萬元返還予原告。
（二）系爭土地買賣契約既經原告依法解除，依民法第259條規 定，被告自應負回復原狀之義務，除依契約加倍賠償外， 另應附加自受領時之利息償還原告，原告係分別於101年4 月17日給付訂金款300萬元、101年4月19日給付簽約款1,1 37萬元、101年4月26日給付用印款1,437萬元，為計算方 便，茲以101年4月26日作為利息起算日。而被告於105年6 月22日清償200萬元、105年6月27日清償500萬元，105年7 月22日清償2,023,600元，因被告應給付予原告之債務， 除所受領之本金外，尚包括法定利息，以及依約定應加倍 賠償之違約金2,874萬元，被告僅先行清償9,023,600元而 已，顯然不足以清償上開全部債務（本金、利息、違約金 ），依民法第323條規定，自應先行抵充利息。經原告計 算，本件本金2,874萬元，自101年4月26日起算至105年6 月27日止（共4年又63天）利息為5,996,030元，被告在 105年6月22日及105年6月27日共清償700萬元，經抵充利 息5,996,030元，餘額1,003,970元再抵充本金，因此在 105年6月27日本金減為27,736,030元。另本金27,736,030 元自105年6月28日起至105年7月22日（共25日）之利息為 94,986元，因被告於105年7月25日清償2,023,600元，經 抵充利息94,986元後，剩餘1,928,614元，再以之抵充上 開本金27,736,030元後，至此被告尚欠本金25,807,416元 。又上開本金25,807,416元，自105年7月23日起至105年9 月30日止（共70日）之利息為247,468元，被告於105年9 月30日償付19,901,451元，經抵充利息247,468元後，剩 餘19,653,983元，再以之抵充上開本金25,807,416元，從 而被告至此尚欠本金6,153,433元，而所欠之遲延利息應 自105年10月1日起算。
（三）被告未能依系爭土地買賣契約書第14條第1、2項約定履行 繳交回饋金，為可歸責於被告之事由：
１、新竹市政府與被告及訴外人胡新平、胡新權、胡張足妹於 100年4月18日簽定協議書，其中第4條載明：「建造執照 之申領：乙方應於一併繳交全部回饋代金後，始得依商業 區相關規定申請建造執照」。被告辯稱依據其等之認知， 前開協議書約定係只要被告一併繳交全部回饋代金，即得 依商業區相關規定申請建造執照，無待訴外人胡新平、胡 新權另行出具同意書或必須由其等出面與被告一起為繳納 云云，惟經鈞院向新竹市政府函調資料顯示，被告早在 100年12月23日即委由被告胡新光為代表向新竹市政府函 詢：「有關本市○○段00000○00000○00000○0○地號土
地， 都市計畫管制規定乙案（府都計字第1000145749號 ），要一併繳交回饋金，因661-3地主與661-4地主（胡新 平）、661-1地主（胡新權）協調不成，無法一併繳交回 饋金，請貴處再予以明確指示是否一定要一併繳」。從上 開申請書之主旨即可證明被告在100年12月23日之前即明 知協議書第4條所約定之「一併繳交回饋金」，係指乙方 全體應一併繳交回饋代金，而非乙方之一的任何人可代表 乙方全體繳交回饋代金。再者，依被告胡新光申請函說明 所載，訴外人胡新權、胡新平均已具體表明不願意「一併 繳交回饋金」，被告明知如此，卻仍於101年4月19日與原 告簽立買賣契約書，承諾在101年10月18日前完成變更為 商業區，被告明知應一併繳交回饋金，且已有訴外人胡新 權、胡新平明白拒絕一併繳交回饋金，被告隱瞞在先，又 推諉卸責在後，殊屬不該，系爭契約未能履行，自應歸責 於被告。
２、又新竹市政府在100年12月27日府都新字第1000153535號 函說明三再次明白答覆被告胡新光：「另查本案係屬附帶 條件之商業區，須完成開發許可回饋條件始得依商業區使 用，且依本府與台端等人所簽之機關用地變更為商業區協 議書第4條所示:『乙方應於一併繳交全部回饋代金後，始 得依商業區相關規定申請建造執照。』，故應經旨揭地號 土地所有權人一併繳交全部回饋代金後，自得依商業區相 關規定申請建造執照，檢附該協議書影本供參。」，益証 被告在100年12月間即明確知悉回饋代金應由被告及胡新 平、胡新權、胡張足妹等人一併繳交，而不得由其中一人 代為繳交。至兩造之土地代書、仲介人員或建築師等人， 因被告與新竹市政府訂立協議書之際，未側身其間，是縱 令彼等未諳協議書第4條「一併繳交」之語意，亦不能以 此即證明被告不知協議書第4條條文之真意。又被告於101 年4月19日與原告訂立系爭土地買賣契約書後，事隔不到8 日，為繳納回饋金乙事即於同年4月27日向新竹市政府都 市發展局申請核算各筆土地之回饋金額，並發單給各所有 權人，由此亦可推知被告於訂立系爭土地買賣契約書之前 即已相當瞭解協議書第4條之真意，係指繳交系爭661-1及 661-3、661-4等3筆土地回饋代金時，各筆土地所有人須 「一併」同時繳納，而不得各別或先後零散為之，亦不得 由某筆土地所有人越俎代庖擅自替另2筆土地所有人代繳 ，否則被告當不可能在申請書上，特別明確要求新竹市政 府都市發展局核算各筆土地之回饋金額及發單給各所有權 人。再者，訂立系爭土地買賣契約前，被告與其他二筆土
地所有權人胡新平、胡新權，或胡新平與胡新權間，已因 土地分割等事件滋生磨擦，被告應可預見就系爭三筆土地 之繳交回饋金，殊無可能取得「一併繳交」之一致性行動 ，設若被告當時之認知為系爭三筆土地之繳交回饋代金， 可由被告一方代胡新平、胡新權二人所有之661-1、661-4 地號土地一併繳交，則在其申請書上，理應請求都市發展 局核算各筆土地回饋金後，一併發單予被告一方，俾便由 被告一方代為一併繳交方是，而不致請求發單予各所有權 人。至此，被告於訂立系爭土地買賣契約初始，對於依協 議書第4條所載，被告一方並無權利可代胡新平、胡新權 所有二筆土地一併繳納回饋金乙節，已至為清楚。退步言 之，縱被告於訂立系爭土地買賣契約時，就訂約後能否順 利「一併繳交回饋代金」，以取得建造執照乙節，心中並 無確實把握，惟在此情況下，仍遽與原告訂立買賣契約， 其心態不無可議，縱非出於惡意，至少亦有重大過失。被 告辯稱其未能履行契約，將系爭土地完成變更為商業用地 ，係因非可歸責於被告之事由所致，依法不應負違約責任 云云，誠違背民法第148條之誠信原則。
３、原告僅為系爭土地單純之買方，有關賣方即被告應如何使 訴外人胡新平、胡新權等人一併繳交回饋金或如何取得彼 等之同意書，以便代繳回饋金，乃被告賣方一方內部之事 ，本應由被告賣方自行解決，因與原告無關，自無載明於 買賣契約書之必要。被告以買賣契約第14條約定「僅係要 求賣方負責繳交回饋金，並無一語提及被告須負有徵得訴 外人胡新平、胡新權出具同意書或必須與其等一起為繳交 」為由，而辯稱被告未能徵得訴外人胡新平、胡新權一起 繳納回饋金或取得訴外人胡新平、胡新權之代繳回饋金同 意書，因買賣契約書未載明為違約，故應屬不可歸責於被 告等語，顯不合事理。蓋被告即為系爭土地之賣方，即應 盡一切所能將土地產權移轉登記予原告，以達訂約之目的 ，豈可僅因買賣契約內未詳載被告應如何繳交回饋代金之 程序，即據此作為被告不應負違約責任之理由？ ４、雖新竹市政府與被告所訂立之協議書第4條未載明被告如 替訴外人胡新平、胡新權等人代繳回饋金，須彼2人出具 同意書始可，但被告替訴外人胡新平、胡新權2人一併代 繳回饋金，如未經彼2人之事前同意或出具同意書，無異 擅自侵犯他人權利之私領域，於情、於理、於法均有未洽 。是以被告如欲一併代訴外人胡新平、胡新權2人代繳回 饋金，應徵得彼2人之事前同意，應為被告訂約時所已預 見。被告推稱對此毫無認知云云，顯不符常理。
５、被告與原告訂約後，因鑒於胡新平、胡新權等人與被告一 併繳交回饋金已不可行，眼見將面臨違約處罰，乃故意假 裝申請新竹市政府准由被告代胡新平、胡新權繳交回饋代 金，藉以掩飾其違約之過錯，俾予人以被告未能繳交系爭 土地回饋金，乃政府規定有欠週延所致，被告並無過失之 皮相。實者，被告對於協議書第四條之所以約定三筆土地 須一併繳交回饋代金，係因新竹市政府為考量整體發展， 冀期速予完成該區域土地使用發展乙節，早有知悉，殊無 可能讓地主各別零散繳付之可能。再者，凡人對自己之權 義，皆不願任由他人行使或代為履行，致被剝奪自主斟酌 之權利。被告未得胡新平、胡新權之同意，甚至表示反對 下，欲逕代彼二人一併繳交三筆土地回饋代金，有違一般 情理及通識，殊不可行，被告心中應甚瞭然，亦應為被告 與原告訂立土地買賣契約時早有預知。被告辯稱伊以為可 直接替胡新平、胡新權二人一併繳交回饋金云云，殊不足 採。又被告向新竹市政府申請由其一方直接替胡新平、胡 新權二人代繳回饋代金，無非故意作做，掩人耳目之舉， 洵不足解免被告違約之責。
（四）本件違約金不應酌減：
１、本件被告及其他共有人與新竹市政府簽立被證1協議書時 ，對於究應如何繳交回饋金，本應負釐清之責任，被告未 能釐清，自有過失，系爭契約未能履行，顯應歸責於被告 ，故原告請求加倍違約金，即屬有理由。
２、本件土地買賣價金高達1億4,370萬元，原告已依約付出將 近3,000萬元，且原告為準備給付其餘土地價金而凍結原 告原可運用於其他土地投資案之所有資金。由於被告未履 行契約，導致原告受有利息收入及利息負擔之損失、本件 土地買賣所支出龐大之人事費用、原告精神及時間上所付 出之損失、因被告違約致使原告遭受失去系爭土地，心裡 失望之痛楚、喪失預期利益之損失。此外，原告向被告購 買系爭土地每坪為56萬元，惟據訴外人胡新權之妻所稱， 系爭土地市價業已上漲至每坪90萬元，原告因未能取得系 爭土地，以致喪失土地上漲之預期利益。反觀被告因違約 ，反而獲得上開土地上漲之利益，從而被告依約按原告所 給付之價金，償付原告2,874萬元違約金，藉以賠償原告 所受之損害及懲罰被告濫行訂約之過錯，洵何不宜？被告 辯稱違約金應酌減至零，誠非公允之論。
（五）綜上，爰聲明：⒈被告應連帶給付原告34,893,433元，及 其中6,153,433元自105年10月1日起，另2,874萬元自起訴 狀繕本送達之翌日起，均至清償日止按年息百分之5計算
之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告等人無法依系爭土地買賣契約書第14條約定履行契約 ，確有不可歸責之事由，從而原告解除系爭土地買賣契約 即非有據：
１、緣坐落新竹市○○段000地號之商業用地為被告所有，至 同段701、701-1地號之商業用地則為被告母親胡張足妹所 有，而就前開地號土地，所有人即被告及被告母親胡張足 妹本均得就各自名下之土地，依法逕行申請為商業區之開 發，並無任何限制，更無庸相鄰地號商業區土地所有權人 出具同意書。嗣因新竹市政府所屬之科園國小運動場地不 足之問題長久未解決，迭經該校校長、家長會及民意代表 反映，新竹市政府乃希望被告及相鄰土地所有權人等配合 同意將前開商業用地變更為文教用地以解決科園國小上開 運動場地不足之問題，再將商業區用地移至被告原本所有 編列為機關用地之同段661地號（嗣分割出661-3地號土地 為商業用地）及訴外人胡新權所有之同段661-1地號、訴 外人胡新平所有之661-2地號土地，被告亦均配合新竹市 政府之相關作為，另亦在新竹市政府要求下出具同意書， 同意前開因商業區用地移轉之公告現值價差以加四成方式 回饋科園國小，新竹市政府並為此辦理都市計畫變更，於 99年11月4日召開回饋事宜地主協調會，被告亦願繳交因 機關用地變更為商業用地之回饋代金，且由該次會議結論 亦係記載「另考量本案變更目的，當全部回饋代金一併完 成繳納後，上揭回饋金額…後續得依…」等語，由其文義 ，顯係在回饋代金之全部一併繳納，並非要由該變更後都 市計畫之劃為商業區之土地所有權人一起為繳納，更何況 訴外人胡新權、胡新平亦已出席同意該會議結論，從而依 被告之認知，自不可能在一併繳交全部回饋代金時，還要 再與其他土地所有權人胡新權、胡新平等人一起繳交或取 得其2人之同意書自明。新竹市政府嗣於99年12月20日召 開公開展覽說明會，而提供資料中就變更理由附註，亦僅 載明「商業區（附帶條件）一機關用地變更為商業區之土 地，應負擔回饋代金…且土地所有權人應與新竹市政府簽 訂協議書，且於繳交回饋代金後，始得申請建造執照」等 語；亦可明新竹市政府所召開之公開展覽說明會，亦仍僅 說明土地所有權人應繳交回饋代金後，始得申請建造執照 ，完全未提及尚要再行徵得訴外人胡新權等人出具同意書 及繳交回饋代金之程序。
２、嗣該變更都市計畫經新竹市政府送請內政部都市計畫委員
會審議通過，但要求被告應與新竹市政府完成「變更新竹 科學工業園區特定區主要計畫（新竹市部分）（部分機關 用地為商業區、停車場用地，部分商業區、停車場用地、 兒童遊樂場用地為學校用地）【機關用地（仙水段661部 分土地、661-1、661-2部分土地）變更為商業區】協議書 」之簽署，而系爭協議書之簽署，更係由新竹市政府將其 單方製作完成之協議書，以100年4月13日府都計字第1000 036587號函送被告及訴外人胡新權、胡新平、胡張足妹簽 名用印擲還，新竹市政府在要求被告簽署過程完全未告知 系爭協議書第4條意涵及繳交回饋代金之程序，則被告又 如何能知悉，被告所做的乃配合為簽署，是以被告之認知 ，因被告原本名下之商業用地（如仙水段703地號土地為 被告4人所有），本即得申請為商業區之開發，根本無須 同段其他商業區土地所有權人出具同意書，是縱令其後商 業用地移至仙水段661-3地號土地，因該地號土地為被告4 人所有，則如被告依商業區相關規定申請該筆土地建築執 照，只要依系爭協議書約定一併繳交全部回饋代金即可， 根本無庸徵得非前開661-3地號土地之所有權人之同意或 與其他變更為商業用地之所有權人胡新權、胡新平等人一 起為繳納。另依100年5月18日發布實施之變更新竹科學園 區特定區主要計畫（新竹市部分）（部分機關用地為商業 區、停車場用地，部分商業區、停車場用地、兒童遊樂場 用地為學校用地）書第柒點「義務負擔事項」，其第3項 亦規定機關用地變更為商業區部分，土地所有權人應於繳 交回饋代金後，即得申請建造執照等情，而被告不具土地 或都市計畫之專業，但由前開記載之文義，被告認知所負 之義務，僅係各筆土地所有權人應各自負其繳納回饋代金 之義務，即可申請所有土地辦理商業區開發許可，並無從 認知尚須提出其他同時變更為商業用地之土地所有權人同 意書自明。
３、退步言之，若認任一筆土地申請商業區建築執照許可，均 應一併繳交回饋代金，則按行政契約，行政程序法未規定 者，準用民法相關之規定，行政程序法第149條定有明文 ；又數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶 債務之規定，此觀民法第292條之規定意旨亦明。查系爭 協議書固係由新竹市政府與被告、訴外人胡新平、胡新權 、胡張足妹等人簽訂，然系爭協議書第3、4條均係約定乙 方即被告、訴外人胡新平、胡新權、胡張足妹等人應一併 繳交全部回饋金等情，亦即此繳交回饋代金之債務，就被 告、訴外人胡新平、胡新權、胡張足妹等，係屬不可分之
給付，則依行政程序法第149條準用民法第292條規定，即 應準用關於連帶債務之規定，即乙方之任一人均負全部給 付之義務（僅其中任何一人為全部給付後，其他土地所有 權人免其給付義務）；再按「第三人之清償，債務人有異 議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害 關係者，債權人不得拒絕」，民法第311條第2項亦定有明 文，而此項規定，於行政契約亦有準用；是前開一併繳交 全部回饋代金之債務，縱認非屬不可分之給付，而屬各土 地所有權人各自對新竹市政府所負之債務，然因訴外人胡 新權等是否履行其應給付之回饋代金債務，關乎被告就名 下仙水段661-3地號土地所為商業用地建築執照之申請， 亦即被告就訴外人胡新權履行其對新竹市政府應負回饋代 金債務顯有利害關係，是被告代為一併繳交全部回饋代金 ，新竹市政府亦不得加以拒絕，更無從要求被告提出訴外 人胡新權等人之同意書，從而被告前開所認知一併繳交無 須取得訴外人胡新權、胡新平同意或須與其2人一起繳交 ，在法律上亦有其論據；因此原告主張被告欲替他筆土地 代繳回饋代金，自應先經他筆土地所有權人同意並出具同 意書始可云云，即顯不足採，至少與兩造簽訂系爭土地買 賣契約書時之認知不同。
４、又被告基於上開認知，認為只要一併繳交全部回饋代金， 即能申請商業區建造執照之許可，但為求慎重，乃委任信 義房屋仲介出售系爭661-3地號土地，委任時並已提供被 告與新竹市政府簽訂之系爭協議書（此部分亦經證人蔡士 揚證述屬實），信義房屋之專業仲介人員在閱覽系爭協議 書內容後，並未告知出售系爭661-3地號之土地，未來申 請為商業區之開發必須取得訴外人胡新權、胡新平之同意 ，或必須由其等出面與被告一起為繳納，信義房屋並因此 申請使用分區證明書，亦即被告已據實向信義房屋仲介人 員告知前開簽訂系爭協議書之內容，而前開使用分區證明 書亦載明要依開發許可回饋規定辦理，始得申請建築執照 等語；而依眾所週知之事實，信義房屋乃國內房仲業之龍 頭，且係最具專業度之房仲業者，被告自信任信義房屋之 仲介人員專業。嗣信義房屋覓得有意購買系爭661-3地號 土地之原告，因原告當時出價尚未達被告委託銷售之底價 ，信義房屋遂請被告降低委託銷售價格，因此與被告簽訂 委託契約書內容更改/更新契約附表，而依信義房屋之不 動產專業，就更改之契約內容，亦僅註明買賣價金包含土 地鑑界、繳交回饋代金及排除地上物等費用；嗣原告願意 以被告降低後之委託銷售底價購買而出具要約書，因已知
悉系爭協議書之約定，所以亦要求由被告辦理土地鑑界、 繳交回饋代金及排除地上物等；而原告本身從事建築業， 已有多個興建建案之經驗，對於不動產之建照申請、開發 許可等自遠比被告為專業，加上信義房屋亦為房仲業之龍 頭，其等對被告所要求者均僅係由被告負責繳交回饋代金 以能用商業區申請建築執照，然至簽訂正式買賣契約前， 被告所被要求或被告知者，均僅係被告只要繳交全部之回 饋代金即可，完全未被告知或有認知繳交回饋代金時要取 得訴外人胡新權、胡新平之同意書或必須由其等出面與被 告一起為繳納。
５、兩造經由信義房屋之仲介下，於101年4月19日在信義房屋 指定負責簽約之地政士擬約及在場下簽訂原證3之土地買 賣契約書，簽約前就第14條之約定磋商討論過程，因均已 知悉系爭協議書之內容，然無論是信義房屋之專業仲介人 員、指定之地政士、原告及原告帶同之地政士等，所給予 被告之認知亦均係只要被告將包括訴外人胡新權、胡新平 在內之回饋代金一併繳交即可，根本無需要取得訴外人胡 新權、胡新平之同意書或必須由其等出面與被告一起為繳 納，亦完全未有任何1 人提及此部分之繳納回饋金，尚須 取得訴外人胡新權、胡新平之同意，而原告本有誠意履約 ，在瞭解繳納回饋代金及依商業區規定申請之流程所需期 間後，方會於前開買賣契約書之第14條特約事項約定由被 告辦理土地使用分區變更使用為商業區（建蔽率：80%， 容積率240%），並負責繳交回饋金，且約定完成之期限為 半年等情；此觀證人蔡士揚證稱其係買賣雙方之仲介，被 告在委託信義房屋仲介出售系爭土地時，有提供被證1之 系爭協議書，鑑價部門亦有提供使用分區證明，而就系爭 協議書第4條內容，被告有向其表示最差的話是3塊土地一 起繳交回饋代金，即被告幫其他堂兄弟一起繳交，信義房 屋並不知一併繳交要經過其他地主的同意，簽約時之買賣 雙方及信義房屋所各自帶來之共3 位代書、信義房屋人員 及原告並無1 人表達一併繳交回饋代金必須取得其他土地 所有權人同意或是由其他土地所有權人一併來繳交之訊息 等語；證人即原告於簽約時偕同之地政士吳聿畋亦證稱有 看過被證1 之系爭協議書，而簽訂系爭買賣契約書時並未 討論是否可以由 1人或部分人代為繳納全部回饋代金等語 。而依眾所週知之事實，信義房屋乃國內房仲業之龍頭， 且係最具專業度之房仲業者，被告自信任信義房屋之仲介 人員專業，而當被告向證人蔡士揚告知系爭協議書第4 條 所稱之一併繳交回饋代金，最差的話是3 塊土地一起繳交
回饋代金，即被告幫其他堂兄弟一起繳交時，以信義房屋 為房仲業之龍頭，就不動產買賣之專業度最佳，亦未告知 被告系爭協議書第4 條所稱之一併繳交回饋代金，係被告 要徵得其他土地所有權人胡新權等人之同意或與訴外人胡 新權等人一起繳交回饋代金，而在簽訂買賣契約時，原告 、原告偕同之代書、信義房屋仲介人員、信義房屋指定之 代書及被告偕同之代書等，在知悉系爭協議書之約定下， 亦無任何1 人表達上開必須徵得其他土地所有權人胡新權 等人之同意或與訴外人胡新權等人一起繳交回饋代金之訊 息；再參諸原證3 買賣契約書第14條約定，亦僅係要求賣 方即被告負責繳交回饋金，並無一語提及被告須負有徵得 訴外人胡新權、胡新平出具同意書或必須與其等一起為繳 交，顯見買賣契約書第14條約定之真意，係約定由被告連 同訴外人胡新權、胡新平之回饋代金一併為繳交即可，完 全未被告知或有認知繳交回饋代金時要取得訴外人胡新權 、胡新平之同意書或必須由其等出面與被告一起為繳納； 又苟被告當時有任何認知此繳納回饋代金尚須取得訴外人 胡新權、胡新平之同意或必須由其等與被告一同為之，因 此部分繫乎他人之主觀意願，訴外人胡新權、胡新平是否 同意、何時可能同意，均非被告所能掌握，諒被告絕不可 能同意前開第14條特約事項之約定，是由證人蔡士揚之證 述，更可明被告確無可歸責之事由，從而原告主張系爭協 議書第4 條約定之意涵甚為清楚，即應一起會同繳交云云 ，即顯不符兩造簽訂系爭土地買賣契約時之認知自明。 ６、至證人吳聿畋雖證稱其見過系爭協議書，依其認知3 筆土 地之所有權人（即包含訴外人胡新權、胡新平）要協同辦 理，且簽約時有告知云云；然此不僅與證人蔡士揚之證述 不符；且其先證稱簽約時並未討論是否可由1 人或部分的 人代為繳納全部回饋代金，另簽約時並未告知被告要與訴 外人胡新權、胡新平協同辦理，是簽立買賣契約之後因被 告無法辦理找其介紹郭先生時始告知等情；顯見證人吳聿 畋之前開證述顯係為維護原告而所為翻異之詞，自不足採 。
７、被告與原告於101年4月19日簽訂系爭土地買賣契約時，亦 將新竹市政府100年12月27日府都計字第1000153535號函 影本提供給原告，據實表明系爭買賣之土地係屬附帶條件 之商業區；即應依100年5月18日發布實施之變更新竹科學 工業園區特定區主要計畫開發許可回饋規定辦理，始得申 請建造執照，上開文件並均附在買賣契約書內。又因被告 並不瞭解申請開發許可之流程，所以其後原告方面還介紹
及推薦被告可委請郭德宗建築師辦理，是被告於系爭買賣 契約簽訂後，為表履約誠意，旋即於101年4月27日向新竹 市政府提出回饋代金繳納申請書，得悉應一併繳納回饋代 金之金額後，即委請原告方面推薦之郭德宗建築師於101 年6月13日檢附開發許可審議報告書，向新竹市政府申請 並切結願繳納全部之回饋代金，詎新竹市政府竟以101年6 月25日府都發字第1010074721號函覆「未取得所有權利關 係人同意書」為由，請被告補正後再依規提送審查。亦即 ，就系爭661-1、661-3、661-4（分割後商業區之地號） 土地之回饋代金之繳交，新竹市政府不同意被告在未取得 其他所有權人即訴外人胡新權（661-1地號所有權人）、 胡新平（661-4地號所有權人）等人同意書之情形下，代 替其他所有權人繳交全部之回饋代金，被告此時方知系爭 協議書約定之一併繳交回饋代金，並非可由被告單方全部 繳交，而係必須取得訴外人胡新權、胡新平之同意，然此 不僅為被告於簽立系爭買賣契約時所不知，另無論係具有 不動產專業之信義房屋或已具有多年建築開發實務經驗之 原告，亦均未向被告為任何告知，且均讓被告認為只要被 告連同訴外人胡新權、胡新平之回饋代金一併繳交即可， 是就被告而言，實難認有何可歸責之事由。
８、原告固主張由被告向新竹市政府提出被證31之申請函，可 證被告已明知系爭協議書所謂一併繳交必須另取得訴外人 胡新權、胡新平出具之同意書或要偕同其2人一起為繳交 云云，並非事實。蓋被告依新竹市政府之要求在系爭協議 書簽署後，迄至100年12月間左右，因被告有將系爭661-3 地號土地出售之計畫，但依系爭協議書第4條約定，應於 一併繳交回饋代金後始能依商業區相關規定申請建造執照 ；而參諸被證12、13，訴外人胡新權、胡新平前曾在新竹 市政府要求下，均在同意書上簽署，同意因都市計晝變更 而商業區用地移轉之公告現值價差以加4成方式回饋科園 國小，另於新竹市政府99年11月4日召開回饋事宜地主協 調會時，訴外人胡新權、胡新平亦均願繳交因機關用地變 更為商業用地之回饋代金等情，所以當被告有開發之需要 時，就屬訴外人胡新權、胡新平名下之土地，因均涉及回 饋代金之繳交，而此部分本屬訴外人胡新權、胡新平應負 之回饋代金繳納義務，從而被告自係先與其等接洽以便使 其等各自提出應行繳納之回饋代金為繳交，亦即此係依訴 外人胡新權、胡新平過去本已同意繳交回饋代金之當然結 果，詎被告胡新光與訴外人胡新權接洽結果，訴外人胡新 權表示土地既非共有，應各自繳交各自土地之回饋代金即
可申請開發自己所有土地，不需取得其他區塊地主之同意 ；另訴外人胡新平則因與訴外人胡新權就配回商業區土地 面積認屬不公平，而不願繳交回饋代金，因其等應行繳納 之回饋代金本非被告之義務，在訴外人胡新權、胡新平違 背原本簽署之同意書及繳納回饋代金之承諾後，加上訴外 人胡新權表示可各自繳交回饋代金，被告胡新光始向新竹 市政府提出被證31之申請書，除敘明上情外，並請新竹市 政府再為明確指示等情；而由該申請書之記載內容，亦可 明訴外人胡新權明確表示各自繳交回饋代金即能就各自土 地為開發，則苟系爭協議書第4條之意涵如原告主張之定 義明確，且被告均知悉應由系爭協議書之乙方全體一併繳 交回饋代金云云屬實，何可能訴外人胡新權會為上開之表 示，且原告此部分主張亦顯係斷章取義，蓋新竹市政府之 回函根本未提及要由乙方全體一併繳交回饋代金，又關於 申請書之經過已如前述，是原告此部分主張即不足採；又 苟如原告主張被告早已知悉系爭協議書第4 條約定係指必 須由乙方全體（即被告及訴外人胡新權、胡新平等）一併 繳交回饋代金，則衡諸常情，既然被告已知悉訴外人胡新 權、胡新平均不願與被告等一起繳納，雖至愚亦不可能與 原告簽訂系爭買賣契約，由此亦可明原告此部分之主張不
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