所有權移轉登記等
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,104年度,152號
SCDV,104,重訴,152,20170218,2

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第152號
原　　　告　王敏
訴訟代理人　熊賢安律師
被　　　告　張志明
訴訟代理人　李文傑律師
　　　　　　彭首席律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國106年1月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限。又原告於判決確定前， 得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應 得其同意。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第262 條第 1 項定有明文。查原告起訴時原列張志明、趙珮妏、詹孟筠 為被告，並聲明請求：「㈠先位聲明：被告張志明應將⑴新 竹市○○段0000地號土地10萬分之243、⑵新竹市○○段000 000地號土地10萬分之243、⑶新竹市○○段0000地號土地10 萬分之243 暨⑷新竹市長春段3525建物全部、⑸新竹市長春 段3462建物199766分之658 ，即坐落於新竹市○○路00巷00 號與新竹市○○路00巷00號8 樓之建物及土地全部遷讓返還 予原告，並給付原告新臺幣（下同）755,575 元及自聲請調 解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，暨自民國（下同）104年6月11日起至返還前開房地 之日止，按月給付30,223元予原告。㈡備位聲明：⒈被告張 志明、趙珮妏與詹孟筠應連帶給付原告8,329,700 元及自聲 請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉被告張志明應將⑴新竹市○○段0000地號土 地10萬分之243 、⑵新竹市○○段000000地號土地10萬分之 243、⑶新竹市○○段0000地號土地10萬分之243暨⑷新竹市 長春段3525建物全部、⑸新竹市長春段3462建物199766分之 658，即坐落於新竹市○○路00巷00號與新竹市○○路00巷0 0號8樓之建物及土地全部遷讓返還予全體合夥人，由原告代 為受領辦理合夥清算。⒊被告張志明應給付全體合夥人755, 575 元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，暨自104年6 月11日起至返還上 開第2 項房地之日止，按月給付30,223元予全體合夥人，由



原告代為受領辦理合夥清算。㈢再備位聲明：被告張志明應 給付原告8,849,700 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」。嗣原告捨棄上 開備位聲明、再備位聲明（見本院卷二第80、82頁），並撤 回對被告趙珮妏、詹孟筠之訴訟（見本院卷二第107 頁）， 最後變更聲明為：「被告張志明應將⑴新竹市○○段0000地 號土地10萬分之243 、⑵新竹市○○段000000地號土地10萬 分之243、⑶新竹市○○段0000地號土地10萬分之243暨⑷新 竹市長春段3525建物全部、⑸新竹市長春段3462建物199766 分之658 ，即坐落於新竹市○○路00巷00號與新竹市○○路 00巷00號8 樓之建物及土地全部遷讓返還予原告，並給付原 告⑴755,575 元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息、⑵1,078,068元及自民事 綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，暨自105年8月21日起至返還前開房地之 日止，按月給付30,223元予原告」（見本院卷二第113、114 頁）。核原告撤回對被告趙珮妏、詹孟筠之訴訟，業經其等 之訴訟代理人當庭表示同意（見本院卷二第107 頁）；至原 告變更聲明部分，亦屬單純減縮、擴張應受判決事項之聲明 ，揆諸首揭規定，於法均無不合，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告素來追求宗教與心靈成長，自92年起即以名下房屋供 藏傳佛教修行使用，嗣於100 年間原告視被告為心靈導師 ，為供奉被告居住，原告遂於100 年4 月17日與新竹市○ ○路00巷00號、新竹市○○路00巷00號8 樓之建物及土地 （下稱系爭關新路房地）前屋主張繹智（應為王繹智）等 簽訂買賣契約，約定總價款1,100萬元，購屋頭款330萬元 由被告先代為墊付，之後原告於100年4月26日與丈夫陳本 立偕同到台灣銀行簽訂房屋貸款契約及連帶保證人契約， 經地政機關於100 年5月6日完成所有權移轉登記後，台灣 銀行於100年5 月10日撥款代償原屋主貸款7,472,380元， 尾款由原告於100年5月20日交屋時結清，此後由原告自10 0年6月10日起按月繳納銀行貸款本息迄今。（二）系爭關新路房地由原告買受後，自始即登記在原告名下， 並由原告持有土地及建物所有權狀正本，兩造間並無任何 合資或借名登記之口頭或書面約定。當時，原告正因情緒 困擾、適應障礙等心理疾患於醫院身心科診治中，原告視 被告為心靈導師，並奉為宗教上師，全然服從被告下達的 任何指令，故原告同意買下系爭關新路房地借給被告使用



2 年，被告承諾2 年期滿即遷讓系爭關新路房地供原告出 售。
（三）被告於100 年5 月20日交屋後依兩造間使用借貸契約入住 系爭關新路房地，嗣於100 年6 月中下旬即被告入住系爭 關新路房地1 個月後，發現該房地有增值潛力，遂告知原 告伊欲與訴外人趙珮妏、詹孟筠共同分攤房貸利息、共享 增值利益，此為61% 、13% 等利息分攤比例與利益分配約 定之由來，亦有被告在鈞院102 年度重訴字第120 號（即 102 年度審重訴字第30號）民事案件中，於102 年5 月2 日所提民事答辯狀附表（即本件證物20）「100.6 」欄位 最右邊「⒈…由於交屋後房價立即增值，所以張志明便邀 集王敏、趙珮妏、詹孟筠共同出資，一起分享此房屋的增 值獲利。」可證，其所謂100 年6 月「出資」係指分攤房 貸利息，因為購屋款1,100 萬元早在100 年5 月20日交屋 前即已全部完納，且系爭關新路房地早在100 年5 月6 日 辦畢所有權移轉登記，嗣後始於100 年6 月中下旬約定分 攤利息、分享售屋利益的契約，自非「合資購屋契約」。 又證物22存證信函載明「二、另據張志明先生稱……，貸 款利息皆由本人按期繳納，嗣本人為期房屋增值利益由共 同經營敏納斯花精有限公司之好友，即趙珮妏、詹孟筠、 王敏與本人共享，故上開三人各有持分13%、本人持分61% ，並依比例分擔房屋貸款…」等語，可證此完納購屋款、 辦畢所有權移轉登記後的分攤利息、分享利益約定，充其 量只是無名契約，自無可能變更國家機關所有權登記的物 權效力。
（四）又銀行的房貸利息是按月繳納有確定期限之債務，被告復 於證物22存證信函載明「二、另據張志明先生稱……，貸 款利息皆由本人按期繳納」，是被告應按月繳納有確定期 限之債務而竟不繳納，業經原告於送達調解聲請狀的先位 聲明暨本案起訴狀的備位聲明請求被告償付房貸利息分攤 額，依民法第229條第2項之規定，經債權人起訴而送達訴 狀與催告有同一之效力，況於本案訴訟開庭試行和解時， 原告針對被告所提出成本打折的繁複計算方法，亦曾當庭 請求被告就利息分攤額先實際進行清償，則後續兩造只須 計算利益分配。是被告就貸款利息給付遲延，原告自得於 多次催告後，依民法第254 條之規定解除兩造間使用借貸 契約暨分攤利息分享利益之無名契約，使上開契約均溯及 既往失其效力。
（五）查被告於台灣新竹地方法院檢察署101 年度他字第1702號 詐欺案101年9月17日訊問時自陳：「其實一開始是我要買



房子，但因為我沒有能力買也無法貸款，所以王敏提議由 她出面以公務員身份向銀行貸款買下，我大姊也願意借我 錢支付頭期款，我沒有無償使用那個房子，我有繳61% 的 利息，當初就講好房屋使用權是我，不過我們都是口頭約 定」，是參酌前開「我沒有能力買」、「王敏提議由她出 面以公務員身分向銀行貸款買下」、「我沒有無償使用那 個房子」等語，可知原告係買下系爭關新路房地借給被告 使用，故依被告前揭說詞，堪認被告認知的所有權人係原 告。且依當時時空背景，原告名下另有一處房地業已提供 藏傳佛教人士使用弘揚佛法多年，此為當時被告所明知， 故其亟欲比照辦理即藉心靈導師之姿取得系爭關新路房地 之『使用供奉』，是兩造間自始即就系爭關新路房地成立 使用借貸契約。從而，系爭關新路房地之所有權人係原告 ，被告並無所有權，雖原告與被告間有2 年之附條件與期 限之使用借貸約定，被告亦僅得依約定條件占有、使用系 爭關新路房地2年。又原告於101年間業已先後委任丈夫陳 本立及律師為代理人，向被告請求遷讓系爭關新路房地及 請求相當於租金之不當得利，堪認兩造間使用借貸契約於 斯時業已終止。被告迄今仍占有系爭關新路房地，原告爰 依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭關 新路房地。
（六）另參內政部不動產租賃實價查詢服務網所得系爭關新路房 地附近相類似條件（11樓以上有電梯之住宅大樓、2 車位 ）之房屋租賃登錄實價為每月1 坪813 元，以系爭關新路 房屋面積約37.00000000 坪計算，可知被告受有每月30,2 23元之不當得利，自系爭關新路房地100 年5 月20日交屋 後原告即將原屋主交付的鑰匙依兩造使用借貸契約交給被 告之翌日起算至105 年8 月20日止，小計63個月，被告應 返還相當於租金之不當得利1,904,049 元予原告，扣除被 告於100 年6 月23日支付70,406元之利息，為1,833,643 元（按使用借貸及分攤利息之無名契約解除後，該70,406 元亦屬原告應返還之不當得利，原告在此主張抵銷之）， 其中755,575元業於聲請調解狀中請求，依民事訴訟法第 419條第3項規定，應自聲請調解狀繕本送達翌日起依法定 利率計算利息，其餘1,078,068元則自綜合辯論意旨狀繕 本送達翌日起依法定利率計算利息。另被告應自105年8月 21日起至遷讓返還系爭關新路房地之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利30,223元。
（七）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告雖以兩造為合資置辯，宣稱伊有系爭關新路房地所有



權云云，惟查，被告是在系爭關新路房地業由原告完納全 部購屋款、辦畢所有權移轉登記、完成交屋結算、被告入 住系爭關新路房地約一個月後，發現該房地有增值潛力， 遂告知原告伊欲與訴外人詹孟筠、趙珮妏共同分攤房貸利 息、共享增值利益，此與一般合資買房者在購屋前即約定 購屋資金出資比例並有實際出資的情形截然不同，此種嗣 後的分攤利息、分享利益約定，充其量只是無名契約，自 無可能變更國家機關所有權登記的物權效力。遑論被告既 主張系爭關新路房地是伊單獨所有，又主張是4 人按比例 共有，彼此矛盾顯無可取。再者，被告說詞之一既主張4 人合資，但卻未見有任何訴外人詹孟筠與趙珮妏的資金挹 注，且被告、訴外人詹孟筠與趙珮妏等3 人從未「出資」 達所稱的87% ，亦未曾依約按期繳付房貸利息，種種不實 之詞顯為詐騙原告所有權之話術、手段，實委無可採。而 被告所代墊付的330 萬元款項顯可疑係原告早先借給被告 的錢，以及原告應被告要求而代墊以被告為單一股東及負 責人的敏納斯花精有限公司的種種資金回流。又被告於臺 灣高等法院103 年度重上字第235 號訴訟案，104 年1 月 22日提出「綜合辯論意旨狀」第3 頁主張伊代墊支付系爭 關新路房地款項330 萬元，其中110 萬元係用以清償伊對 原告的借款，則該清償的法律關係核與其本案所主張的合 資法律關係彼此矛盾，依被告清償的邏輯推論，自是原告 買房、被告代墊原告購屋款始可能係清償原告，豈可能是 被告買房、被告自己支付買房價金頭款後以該款項清償原 告？可證被告所主張4 人合資契約顯係臨訟杜撰之詞，委 無可採。另被告於鈞院102 年度重訴字第120 號及臺灣高 等法院103 年度重上字第235 號等案件審理程序中，均主 張系爭關新路房地為4 人合夥的法律關係，核與本案所主 張的合資法律關係不同，被告前後主張矛盾，並與民法物 權篇規定相違，均不可採。倘若於原告100年4月17日與原 屋主簽約購買系爭關新路房地前，被告、訴外人詹孟筠、 趙珮妏與原告等4人間有合資契約，豈可能被告再於100年 6月中下旬邀集訴外人詹孟筠、趙珮妏，並通知原告要4人 分攤房貸利息並分享售屋利益？可證被告將嗣後的分攤房 貸利息及分享售屋利益之無名契約誆稱為合資契約，再據 以主張渠等有所有權云云，顯屬不實。
２、被告復辯稱原告向台灣銀行借款880 萬元，僅以其中770 萬元清償前屋主購屋價金，所餘110 萬元即為被告預付分 攤繳納房貸金額云云。惟查，被告於鈞院102 年度重訴字 第120 號案件及臺灣高等法院103 年度重上字第235 號案



件審理程序中均再三堅詞主張：「（100.5 ）2.王敏支付 交屋尾款後尚餘110 萬元多貸得款項，張志明以此110 萬 元清償於3月25日向王敏所借的150萬元，至此張志明尚欠 王敏40萬元」，而該110萬元實際上已用於代墊敏納斯花 精有限公司的開銷，業經臺灣高等法院判令被告及另4位 訴外人返還，更遑論該110萬元是原告向台灣銀行借來的 錢，被告如何能主張對該110萬元擁有所有權與支配權？ 再者，倘若兩造間有約定以該110萬元預付房貸利息，被 告又何須於100年6月23日匯款支付70,406元房貸利息？可 證被告辯稱該110萬元即為被告預付分攤繳納房貸金額云 云，亦屬不實。
３、被告再辯稱兩造間為借名登記關係，惟查，被告所主張的 借名人有「被告1 人」及「被告、詹孟筠與趙珮妏3 人」 等2種不同矛盾版本，此有被告委任律師所發之存證信函 可證，故「借名登記契約」之詞顯無可採。再者，被告雖 引借名登記相關判決主張有所謂的實質所有權人，惟所稱 實質所有權人若欲以物權人身分主張權利，須該實質所有 權人原本即為系爭不動產所有權人，嗣後僅形式上變更所 有權人的登記名義，核與本案關新路房地係由前屋主王繹 智等直接出賣給原告並移轉所有權予原告、被告從未取得 關新路房地的形式與實質所有權等情全然不同，兩造間於 辦理產權移轉登記時並無實務上所稱之借名登記關係，被 告對此容有誤認。又倘兩造間有借名登記契約存在，101 年9月17日檢察事務官詢問被告：「告訴人（指原告）同 意無償讓你住在關新路房子裡嗎？」時，被告即可告知其 使用權係源於借名登記的實質所有權，但斯時被告係回答 ：「…我沒有能力買也無法貸款…我沒有無償使用那個房 子，我有繳61%的利息，當初就講好房屋使用權權是我… 」等語，可證兩造間僅有使用借貸與嗣後的利息分攤、利 益分配約定，並無被告嗣後所辯稱的「合資買房」與「借 名登記」契約。
４、被告主張以臺灣高等法院103 年度重上字第235 號判決理 由為「爭點效」，否認原告擁有系爭關新路房地單獨所有 權云云。惟查，被告於該案主張系爭關新路房地為其單獨 所有及4人合夥的法律關係，核與本案所主張的合資法律 關係不同，自不得比附援引。又臺灣高等法院103年度重 上字第235號民事判決的當事人與本案當事人並非同一， 且該案審理過程中並未就系爭關新路房地之所有權實質調 查審理，僅依偵查卷內未經具結的證詞率爾認定，核與偵 查卷內相關調查結果不符，且與被告於該案及該案原審中



歷次主張及陳述不符，被告前揭種種自相矛盾之主張，業 經原告否認，但臺灣高等法院並未實質調查相關證據，亦 未使兩造為適當而完全之辯論，從而並未產生學理上所稱 之爭點效。
５、被告雖以土地法第97條第1 項規定「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 」，主張原告請求相當於租金之不當得利金額過高云云。 惟查，被告100 年間原本是在尋找租屋，發現附近租金相 當高昂遂改要求原告買屋供奉其居住，故被告獲得的利益 即為其免於或減少相當於房租之支出，原告的損害即為其 如將系爭關新路房地出租可收取的租金利益。而新竹市關 新路租金行情，在591 租屋網上以關新路關鍵字，同時設 定3 房及50坪以上條件搜尋，可得出類此房地每月租金行 情在36,000元到55,000元之間，原告請求每月相當於租金 的利益30,223元，以每車位每月2,000 元租金計算，扣除 雙車位4,000 元租金，大三房二廳部分的租金僅26,223元 ，實屬偏低。
（八）綜上，爰聲明請求：
１、被告張志明應將⑴新竹市○○段0000地號土地10萬分之24 3 、⑵新竹市○○段000000地號土地10萬分之243 、⑶新 竹市○○段0000地號土地10萬分之243暨⑷新竹市長春段 3525建物全部、⑸新竹市長春段3462建物199766分之658 ，即坐落於新竹市○○路00巷00號與新竹市○○路00巷00 號8樓之建物及土地全部遷讓返還予原告，並給付原告⑴ 755,575元及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息、⑵1,078,068元及自民事 綜合辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，暨自105年8月21日起至返還前開房 地之日止，按月給付30,223元予原告。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告前於100 年初見系爭關新路房地具有相當投資價值， 乃計畫購入，以便日後出售，獲取利潤，且為使訴外人趙 珮妏、詹孟筠分享投資利潤，改善財務狀況，邀請訴外人 趙珮妏、詹孟筠加入出資，事為原告知悉，原告為分享投 資利潤，主動表示其有公務員身分，若同意其出資，借用 其名義登記後，房屋貸款利率得較優惠，故借原告名義登 記為系爭關新路房地所有權人。當時系爭關新路房地買入 價款1,100 萬元，雖兩造出資比例約定為原告13% 、被告 61% 、訴外人趙珮妏13% 、訴外人詹孟筠13% ，但由被告



1 人先行給付自備款330 萬元，其餘款項則以原告名義向 銀行借貸880 萬元後，其中770 萬支付系爭關新路房地其 餘價款，餘額110 萬元作為日後繳納系爭關新路房地貸款 本利之用。兩造並協議系爭關新路房地於2 年奢侈稅期間 經過後，有合理價位可得轉售時，出售系爭關新路房地以 賺取利潤，於出售前，系爭關新路房地借予被告使用。原 告所稱2 年並非期限之性質，而係至少等到2 年奢侈稅期 期間經過之後，覓得優惠價格出售系爭房地賺取利潤，故 為條件而非期限，於條件成就前被告仍為有權使用。據此 ，原告僅為借名登記者，其實質所有權亦僅13 %，本不得 單獨主張物上返還請求權，何況，兩造當初購入系爭關新 路房地即協議由被告使用至出售為止，故被告為有權使用 ，自無不當得利或應付租金可言。
（二）臺灣高等法院103 年重上字第235 號民事判決已就系爭關 新路房地之所有權歸屬狀態，認為：
１、原告曾就本件之金錢紛爭向新竹地檢署對被告提起涉犯刑 事詐欺罪之告訴，於101 年度他字第1702號偵查卷中，被 告委託律師寄出存證信函予原告陳稱：關新路房地係被告 所購買，因自有資金不足，始商借原告之名義，辦理銀行 貸款，事後因房地之增值利益欲與好友即股東分享，遂同 意由被告、原告、訴外人趙珮妏、詹孟筠各以61%、13%、 13 %、13%之比例取得房地所有權等語。
２、原告於偵查中並未否認被告所言，且陳述：「（該屋〈即 指關新路房地〉總價多少？被告〈指張志明〉真的有墊付 330 萬元頭期款嗎？）1,100 萬元，我貸款880 萬元，被 告真的有支付頭期款330 萬元，他直接支付給屋主王繹智 」、「（妳同意讓被告無償使用關新路的房子嗎？原因為 何？）有，被告說他跟店長要住，那時候我太相信他，所 以才同意，我是同意他使用2 年，2 年後再賣掉房子，是 被告跟我協議的」、「（如不繼續繳交貸款，為何不直接 出售關新路房屋？）要避開奢侈稅。」等語；「（當初關 新路的房子，妳有和被告約定，由妳支付其中13% 利息， 而被告負擔61% ，另外詹孟筠及趙珮妏各負擔13% 利息嗎 ？）那時候有口頭約定」等語，是由原告之上開陳述內容 可知，被告確實有給付購屋之頭期款330 萬元，且與原告 口頭約定，被告可無償使用該房屋2 年，待2 年期滿，規 避2 年內買賣不動產需繳交奢侈稅之限制後，被告及原告 等投資者再將系爭關新路房屋出售以獲利了結。 ３、訴外人趙珮妏在前揭偵查案件中，亦以證人身分證述：「 （關新路的房屋當初是誰提議要購買？）那間房是我跟詹



孟筠去看的，原本我們要用租的，但張志明認為要花錢租 不如直接買下來，張志明就詢問王敏願不願意用她的名字 買屋，因為她是公務員貸款比較便宜，等2 年後再賣掉。 」、「被告稱關新路房屋的貸款利息，由被告自行負擔61 % ，剩餘妳、詹孟筠及告訴人各負擔13% 的利息？）我就 是一年的利息一次拿給張志明，再由張志明轉交給王敏， 約25,169元。」、「（為何妳願意負擔13% 的利息？）因 為當初我有看關新路房子，我認為那裏有上漲的空間，2 年後賣掉應該會賺錢。」等語，其對於系爭關新路房屋之 買賣經過，論述甚詳。
４、系爭關新路房地購買時之總價為1,100 萬元，其中簽約款 110 萬元係於100 年4 月17日由被告支付、完稅款220 萬 元於100 年4 月29日由被告支付、尾款770 萬元則由系爭 關新路房地向銀行抵押貸款後支付（共向銀行貸款880 萬 元，臺灣銀行於100 年5 月10日撥入880 萬元予原告之銀 行帳戶內、旋於同日代償銀行貸款7,472,380 元、原告於 100 年5 月17日提領227,730 元以支付賣方尾款227,620 元），此有該買賣契約書、原告之銀行存摺影本可證。 ５、從而，由上述各項證據資料可知，系爭關新路房地應係由 被告先支付330 萬元買賣價金，待房地登記為原告名義後 ，再以系爭房地設定抵押，以原告名義向銀行貸款取得資 金，用以支付買賣價金之其餘款項，即由被告、原告、訴 外人趙珮妏及詹孟筠共4 人合作購屋，且為規避奢侈稅繳 納義務，計畫於購屋2 年後出賣，以賺取價差獲利。同時 亦因被告先行支出330萬元，故被告取得61%所有權，持有 最多比例，原告、訴外人趙珮妏及詹孟筠各取得13% 所有 權，洵堪採信。至於原告主張系爭關新路房地產權為其個 人單獨所有云云，尚非可採。
（三）依上開確定判決所認定之事實及引用之事證，可知系爭關 新路房地雖登記在原告名下，惟實際上係兩造約定共同出 資購買，為得以低利貸款，乃借用擔任公務員之原告名義 登記所有權，辦理銀行貸款，故對被告而言，原告不能排 除被告亦係實質所有權人，且原告之權利比例僅係13% ， 彰彰甚明。原告以系爭關新路房地辦理貸款之金額為880 萬元，其中770 萬元給付尾款予賣方外，尚餘110 萬元， 用以支付770 萬元之貸款利息及相關雜項費用，且至今尚 未支用完畢，則原告何有墊款情事！退步而言，縱被告與 訴外人趙珮妏、詹孟筠中有未分攤貸款利息而由原告墊付 之情事，原告儘可要求返還代墊之貸款利息，權益即獲確 保，兩造間就系爭關新路房屋合資購買之行為，並無對待



給付之情事，原告又何有解除契約之可言。原告所引民法 第226 條係給付不能之規定，本件又何有給付不能之情事 ，則其據以解除契約，洵屬無稽。系爭關新路房地售出以 前，係借予被告使用，此為原告所不爭，且縱有約定徵收 奢侈稅之2 年期間屆滿後出售分配利益，在2 年期滿後， 尚未售出以前仍由被告使用，亦未變易本來使用借貸之性 質。又上開2 年並非期限之性質，而係約定2 年奢侈稅課 徵期間經過之後，覓得優惠價格出售系爭房地賺取利潤， 故為條件而非期限，於條件成就出售系爭房地前，被告仍 為有權使用。
（四）原告主張其歷經多次催告、定期請求給付利息分攤額後， 依民法第254 條規定解除與被告間使用借貸與利息分攤、 利益分配契約云云，惟如前所述，系爭關新路房地共同出 資人以原告名義登記為所有權人，並以原告名義提供系爭 關新路房地為擔保向銀行貸款880萬元，多出之110萬元原 本即備供清償日後應繳之貸款本息，故在110 萬元用罄以 前，全體出資人含原告在內皆無庸自行出資，而觀原告至 105年3 月11日為止，所繳納之銀行貸款本息共673,824元 （含原告應分擔之13%在內），備繳之110萬元仍有餘裕， 則被告何有催告、遲延之情事，而原告據此為解除權之行 使，即已無據。又契約之解除主要適用於雙務契約，原告 解除之使用借貸與利息分攤、利益分配契約，本無對待給 付可言，且與全體出資人共同出資擁有系爭關新路房地所 有權之契約無關，亦即原告果得解除上開各項契約，系爭 關新路房地仍為全體出資人共有。
（五）系爭關新路房地乃被告決定購買，嗣並同意由原告與訴外 人趙佩妏、詹孟筠出資部分，俾日後分享增值利益，出資 人中亦唯被告以自有資金給付330 萬元價款而未要求利息 由出資人分擔，故出資人共同約定系爭關新路房地出售以 前，由被告使用，從而被告使用系爭關新路房地，乃源自 於全體出資人之同意，無不當得利可言。雖奢侈稅之2 年 期間已經屆滿，惟上開借用之合意，並無2 年期間屆滿被 告即須遷出之約定，原告就此並未舉證以明，故於系爭關 新路房地出售以前，被告仍得基於借貸性質繼續使用。且 按使用借貸契約，乃全體出資人共同訂立之契約，既未訂 有期限，原告1 人亦無得以終止借貸契約之權利，契約效 力於系爭關新路房地出售以前，當仍繼續存在，故無不當 得利可言。而原告主張相當於租金之不當得利數額，亦非 妥適，蓋「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1 項定



有明文，故原告以所謂租賃登錄實價為據，已有不當，遑 論其所舉例子係有配置家具設施之房屋，租賃行情自有不 同，又原告實質應有部分僅13% ，其竟請求不當得利全額 ，尤屬無稽等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如 受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張其於100年4月17日與訴外人王繹智、鄭宛真簽訂不 動產買賣契約書，買受系爭關新路房地，約定總價款1,100 萬元，購屋簽約款110萬元、完稅款220萬元由被告支付，尾 款770 萬元則由原告以系爭關新路房地向銀行抵押貸款支付 （共向銀行貸款880 萬元，台灣銀行於100年5月10日撥款代 償原屋主貸款7,472,380元，尾款由原告於100年5 月20日交 屋時結清），系爭關新路房地於100 年5月6日移轉登記為原 告所有等情，業據提出不動產買賣契約書、系爭關新路房地 土地及建號所有權狀、第一類登記謄本（見卷一第13至25頁 、第86至95頁），並為被告所不爭，自堪信為真正。四、原告又主張其購入系爭關新路房地後同意借給被告使用2 年 ，兩造間並無合資購屋或借名登記之約定，原告與被告及訴 外人趙珮妏、詹孟筠間，僅有13%、61%、13%、13%之分攤利 息、分享利益之約定，惟被告未依約繳納房貸利息，原告業 以送達調解聲請狀之先位聲明暨本案起訴狀備位聲明請求被 告償付房貸利息分攤額，惟被告遲未給付，是原告爰依民法 第254 條之規定解除兩造間使用借貸契約暨分攤利息分享利 益之無名契約，請求被告返還系爭關新路房地及相當於租金 之不當得利損害金等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置 辯，是本件所應審究者厥為：（一）兩造就系爭關新路房地 之法律關係為何？（二）原告以被告未依約繳納房貸利息解 除使用借貸契約暨分攤利息分享利益之無名契約，請求被告 返還系爭關新路房地及相當於租金之不當得利損害金，有無 理由？
（一）兩造及訴外人趙珮妏、詹孟筠就系爭關新路房地成立之法 律關為共同出資之無名契約：
１、按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就 訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論 之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出 新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與 該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張， 法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則 而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且 前案就重要爭點之判斷已經兩造充分辯論，又非顯然違背 法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形



始足當之（最高法院99年度台上字第781 號判決參照）。 ２、查原告前以被告於100 年3月至5月間，以個人名義向其借 款180 萬元，另被告邀集原告及訴外人趙珮妏、簡秀倫、 詹孟筠、王怡文共同籌組敏納斯花精有限公司（下稱敏納 斯公司），被告為籌措敏納斯公司及咖啡館營運所需資金 向其商借449.5萬元房屋價金及100萬元出資額，扣除被告 曾為原告代墊購買系爭關新路房地之頭款3,578,351元（ 330萬元＋278,351元）後，原告得依消費借貸及不當得利 之法律關係被告請求返還3,716,649 元，另原告為敏納斯 公司支出10,585,436元費用，扣除上開可歸屬於被告之款 項449.5 萬元及100萬元後，餘5,090,436元為原告對敏納 斯公司墊付之費用，爰依借款或不當得利法律關係向敏納 斯公司請求等情，業經本院102年重訴字第120號判決駁回 原告之訴，原告不服提起上訴，並追加趙珮妏、簡秀倫、 詹孟筠、王怡文為被告，備位請求被告等5 人應連帶返還 合夥事業之代墊款8,548,150元，經臺灣高等法院103年重 上字第235號判決被告應給付原告1,592,055元及自102年4 月13日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。另被 告及訴外人趙珮妏、簡秀倫、詹孟筠、王怡文應連帶給付 原告8,536,744元，及其中被告自103年2月8日起、趙珮妏 、簡秀倫、詹孟筠、王怡文均各自103年2月13日起至清償 日止，玫年息百分之5 計算之利息確定，業據本院依職權 調取全卷（下稱前案）核閱屬實。
３、經查，本件之對造當事人與前者，固非完全相同，然二者 之對造當事人均有被告張志明，則就原告二次起訴張志明 乙節，前後訴訟之當事人同一。又有關系爭關新路房地之 所有權歸屬狀態，前揭臺灣高等法院103年重上字第235號 判決已列為重要爭點，並於判決理由中判斷為： ①系爭關新路房屋係上訴人於100 年5月6日以「買賣」 為原因而取得房地所有權，此有建物及土地登記簿謄 本可參【見臺灣新竹地方法院檢察署（下稱新竹地檢 署）101 年度他字第1702號（下稱1702號）偵查卷86 至89頁、本院卷377至381頁】。
②上訴人曾就本件之金錢紛爭向新竹地檢署對張志明提 起涉犯刑事詐欺罪之告訴，於前揭1702號偵查卷中， 張志明委託律師寄出存證信函予上訴人陳稱：關新路 房屋係張志明所購買，因自有資金不足，始商借上訴 人之名義，辦理銀行貸款，事後因房地之增值利益欲 與好友即股東分享，遂同意由張志明、上訴人、趙珮 妏、詹孟筠各以61％、13％、13％、13％之比例取得



房地所有權等語（該新竹英明街郵局第485 號存證信 函見前揭1702號偵查卷61頁）。
③上訴人於偵查中並未否認張志明所言，且陳述：「（ 該屋〈即指關新路房屋〉總價多少？被告〈指張志明 〉真的有墊付330萬元頭期款嗎？）1,100萬元，我貸 款880萬元，被告真的有支付頭期款330萬元，他直接 支付給屋主王繹智。」、「（妳同意讓被告無償使用 關新路的房子嗎？原因為何？）有，被告說他跟店長 要住，那時候我太相信他，所以才同意，我是同意他 使用2年，2年後再賣掉房子，是被告跟我協議的。」 、「（如不繼續繳交貸款，為何不直接出售關新路房 屋？）要避開奢侈稅。」等語（見前揭1702號偵查卷 98頁）；「（當初關新路的房子，妳有和被告約定， 由妳支付其中13％利息，而被告負擔61％，另外詹孟 筠及趙珮紋各負擔13％利息嗎？）那時候有口頭約定 」等語（見該1702號偵查卷143 頁），是由上訴人之 上開陳述內容可知，張志明確實有給付購屋之頭期款 330 萬元，且與上訴人口頭約定，張志明可無償使用 該房屋2 年，待2年期滿，規避2年內買賣不動產需繳 交奢侈稅之限制後，張志明及上訴人等投資者再將系