臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3159號
原 告 蔡富美
許詩涵
共 同
訴訟代理人 李宏文律師
被 告 中德建設股份有限公司
法定代理人 吳樹泳
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
上列當事人間返還價金事件，經本院於民國106年1月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告蔡富美新臺幣柒拾參萬伍仟元，及自民國一○五年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告許詩涵新臺幣伍拾參萬玖仟元，及自民國一○五年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠原告許詩涵於民國（下同）103年5月20及22日與被告公司簽 署房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書（下稱系爭契 約），向被告公司購買「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基 地持分暨地下四層編號8號汽車停車位，B2棟5樓之房屋乙戶 含基地持分暨地下四層編號9號汽車停車位，總價各為新臺 幣(下同)1470萬元及1078萬元，其中「世界馥」B6棟5樓之 房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號8號汽車停車位，嗣後 轉讓予原告蔡富美，兩人為母女關係。原告2人當時預計將 來由原告蔡富美之配偶陳建融即原告許詩涵之繼父，接續負 責繳納銀行貸款之部分。於付款期間，原告蔡富美已依約繳 納291萬元；原告許詩涵亦已依約繳納214萬元，並無遲誤繳 款。
㈡詎料，原告許詩涵於104年7月25日突然遭遇車禍，導致受有 右側遠端橈股骨折等傷害，並於同日接受開放性復位固定術 ，再於隔年105年7月8日接受移除鋼板手術。原告蔡富美之 配偶陳建融於104年10月12日，遭訴外人李偉賓所駕駛營業 半聯結車撞擊，導致原告配偶陳建融受有右側脛骨閉鎖性骨 折併移位、腰椎第二節爆裂性骨折併椎管狹窄等重傷害。陳
建融原為家中之經濟支柱，然因前揭事故，無法再從事任何 工作，且日常生活起居均須原告蔡富美照護，徹底打亂原告 2人購屋之計畫，原告2人實無能力向銀行辦理貸款。原告2 人向被告公司告知此家庭重大變故，希望能辦理解約退款， 然被告公司拒不接受，並於105年8月3日發函通知沒收原告 蔡富美懲罰性違約金220萬5000元，原告許詩涵懲罰性違約 金161萬7000元，原告2人實難承擔此巨大損失，不得已提起 本訴訟。
㈢雖按兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書第23條中雖載明被告 公司得於原告違約時處以總價款百分之十五為限之懲罰性違 約金，然原告許詩涵及原告蔡富美之配偶車禍入院，全家因 不可抗力之事變陷入經濟上之困境，醫藥費之籌措及看護病 人已心力憔悴，更遑論繳納房屋貸款費用，原告二人迫於現 實無奈只得放棄購買系爭房地之計畫。惟上開總價款百分之 十五為限之懲罰性違約金約定，並未考慮原告遲延給付之情 節，該違約金之約定，自屬過高，而顯失公平，應以核減。 且實務上約定之違約金額數，與實際損害顯相懸殊者，法院 即得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金 而異。本案原告蔡富美業已給付全部291萬元；原告許詩涵 亦已依約繳納214萬元，係因家庭重大變故而未能辦理房屋 貸款致違約，其違約情節尚非嚴重。是依一般客觀事實、社 會經濟狀況及被上訴人所受損害情形，且考量本案係預售屋 買賣，被告沒收總價之15%為違約金尚屬過高，有失公平， 酌減為總價款之5%作為被告所損害之賠償和違約之懲罰性違 約金，較為適當。又兩造契約既解除，多沒收之懲罰性違約 金亦應返還，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求 被告返還溢收之金額。
㈣並聲明：1.被告應給付原告蔡富美147萬元，及起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。2.被告應給付原告許詩涵1,078,000元，及起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告辯稱：
依照內政部所頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項 (下稱應記載事項)之規定，買賣契約中約定賣方如 因買方違約而沒收總價款15％，並不違反應記載事項，而應 記載事項是中央主管機關內政部依據消費者保護法第17 條 規定所為之公告，既然主管機關以總價款15％作為計算違約 金標準，自已審酌相關買賣雙方之主、客觀因素，在此一範 圍內，自無所謂有違約金過高之問題，否則主管機關依據消 費者保護法所為之公告，豈非有損害消費者利益之情事？而
契約當事人既以之作為契約內容，且雙方違約之賠償條件均 相同，自無違背契約正義等值之原則。此違約金之約定既然 是作為損害賠償總額之預定，以避免日後計算損害額時另行 花費相關之時間及經濟成本，原告亦已攜回審閱後決定簽約 ，自應受契約之拘束，而不得任意指摘有過高之情形。並聲 明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於103年5月20及22日向被告公司購買「世界馥」B6棟5 樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號8號汽車停車位， B2 棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下四層編號9號汽車停 車位，總價各為1470萬元及1078萬元。於付款期間，原告蔡 富美已依約繳納291萬元；原告許詩涵亦已依約繳納214萬元 。
㈡兩造所簽訂之房屋預定買賣契約書中載明：「第二十三 條違約處理二、倘甲方有減少價金（含各項費用）之要求、 違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產 權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事 者，除本約另有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時 ，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解 約後依下列方式辦理：（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰 性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時， 則以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自 行處分，甲方無異議。」
㈢被告於105年8月3日以中字第1050803002號函通知原告蔡富 美就繳納291萬元之買賣價金，於扣除220.5萬元之懲罰性違 約金後，其餘70.5萬元部分，被告將予以退還；被告於105 年8 月3日以中字第1050803001號函通知原告許詩涵就繳納 214萬元之買賣價金，於扣除161.7萬元之懲罰性違約金後， 其餘52.3萬元部分，被告將予以退還
四、本件原告主張解除契約後，被告依約沒收之15%違約金過高 ，應減至房地總價款之5%等語；被告則辯以前詞置辯。則本 件爭執點即為原告主張違約金過高應酌減是否有理由，本院 判斷如下：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額 之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參 照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之 性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為
酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準 ，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照 ）。依前述系爭房屋預定買賣契約書第23條規定「違約處理 二、（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已 繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之 十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自行處分，甲方無異 議。」之文義記載，顯然本件違約金之性質為懲罰性違約金 之約定無疑。
㈡被告因原告違約而解除系爭契約，惟被告迄未說明並舉證證 明所受之積極損害為何。本院參酌本件訂約、解約過程橫跨 103、104、105三個年度，而依財政部核定迄今所公布之103 及104年度營利事業各業同業利潤標準表，建築營建業其同 業利潤標準之淨利率為10%，原告如能履行契約，被告因系 爭房地買賣原可得預期之利潤約為買賣總價金之10%，即原 告蔡富美部分為1,470,000元（14,700,000×10%＝ 1,470,000）；原告許詩涵部分為1,078,000元（10,780,000 ×8%＝1,078,000），此有稅務行業標準分類暨同業利潤標 準查詢系統在卷可稽。今因原告違約，致被告之獲利期待喪 失，自有損失。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被 告實際上所受之損害等情狀，認兩造約定違約金額為房地總 價款之15%，誠屬過高，應酌減為房地總價款之10%，始屬相 當。
㈢被告依約得沒收充作違約金之金額，原告蔡富美部分應酌減 為1,470,000元；原告許詩涵部分應酌減為1,078,000元，被 告收取超過前開金額之部分，無法律上之原因，被告應返還 原告蔡富美735,000元（計算式：2,205,000-1,470,000＝ 735,000）；返還原告許詩涵539,000元（計算式： 1,617,000-1,078,000＝539,000）。原告2人依民法第179 條規定，請求被告返還原告蔡富美不當得利735,000元及返 還原告許詩涵不當得利539,000元，即為有理由，逾此範圍 之請求，不應准許。末依民法第229條第2項規定：「給付無 確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未 為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為 者，與催告有同一之效力。」、同法第233條第1項前段規定 ：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。」查原告起訴狀繕本係於105年10 月28日送達，應認被告於此時始受催告，依上開規定，原告 請求被告自105年10月28日期日之翌日即105年10月29日起至 清償日止，按年息5﹪計付法定遲延利息，自屬有據；逾此
範圍部分，不應准許。
五、綜上所述，原告2人依民法第179條規定，請求被告分別返還 原告蔡富美735,000元、原告許詩涵利539,000元，及均自 105年10月29日起至清償日止，按年息5﹪計算利息部分，為 有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許 。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核 與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。七、結論：本件訴訟原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
書記官 蔡忠衛
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