臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2739號
原 告 彭文輝
訴訟代理人 錢裕國律師
複代理人 陳品鈞律師
被 告 邸新發
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１原告前於民國99年1月9日向被告購買坐落新北市○○區○○ 段00地號所有權應有部分萬分之134及同段1984建號所有權 全部，原告已付訖價金，並辦畢所有權移轉登記。被告並未 於簽約時告知系爭房屋有氯離子含量過高之情形，原告於 102年10月5日將系爭房地出售訴外人林迁羚後，林迁羚對原 告提起訴訟，主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵存在， 請求原告給付新台幣（下同）400萬元，由本院104年度訴字 第3049號審理中，該案經法院將系爭房屋送安信不動產估價 師事務所鑑定系爭房屋之結構安全，鑑定結果為：「⑴氯離 子含量檢測：經現場取樣送實驗室檢測，客房一混凝土樑鑽 心取樣試體測得氯離子含量1.1406kg/m3，後陽台版鑽取粉 末測得氯離子含量1.8166kg/m3，客廳靠近前陽台柱鑽取粉 末測得氯離子含量0.6651kg/m3，⑵鑽心取樣抗壓強度：經 現場鑽心取樣混凝土試體送實驗室檢測，客房一混凝土鑽心 取樣試體為編號1，抗壓強度為94.7kg/m3，客房二混凝土鑽 心取樣試體為編號2，抗壓強度為137.4kg /m3，後陽台混凝 土鑽心取樣試體為編號3，抗壓強度為92.4 kg/ m3。與新北 市政府建築管理單位調查結構設計混凝土抗壓強度210kg/m3 相差甚多。其平均值108.2kg/m3，僅達原設計混凝土抗壓強 度51.5%。⑶結論：綜合以上所述，鑑定標的物建築結構安 全堪虞，相對的居住安全無法受到保障」等語，則依通常交 易觀念，系爭房屋顯未具備應有之價值、效用及品質，而有 瑕疵，出賣人即被告應就系爭房屋之瑕疵負擔保責任，故原 告先位主張依民法第359條規定，請求減少價金，再依民法 第179條規定請求被告返還400萬元。
２原告備位主張：仲介游凱傑可以證明系爭房屋於點交時即發 現有嚴重滲漏水及水泥層剝落之類似海砂屋現象，游凱傑並 有告知被告，二人就此部分有協商解決方案，游凱傑可證明
被告明知或因過失而不知系爭房屋於簽約時即存在氯離子明 顯超高之重大瑕疵，被告故意或過失不告知原告，為有可歸 責之事由，參照最高法院103年度台上字第2631號判決意旨 ，原告得依民法第227條第1、2項，請求被告賠償因不完全 給付所生之損害400萬元。又被告過失疏於注意系爭房屋有 氯離子含量過高之情，係違反保護他人法令致原告受有財產 權之損害400萬元，原告亦可依民法第184條規定向被告請求 損害賠償400萬元。
３並聲明：被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
依民法第365條之規定，買受人發現物有瑕疵行使減少價金 請求權，除須於發現瑕疵通知出賣人後六個月內行使外，於 物之交付時起經過五年亦消滅，被告係於98年間經法院拍賣 公告標得系爭房屋，並於99年1月9日售予原告，至今已逾五 年，原告不得再主張物之瑕疵擔保請求權。系爭房屋於98年 度法院公開投標時，無任何人告知或任何資料註明系爭房屋 為海砂屋，99年1月9日，仲介游凱傑於不動產說明書清楚註 記「無經過海砂檢測」，故被告不知有氯離子含量過高之情 事，系爭房屋點交時於一個牆面有發現壁癌情形，伊有拿一 萬餘元給原告修繕等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及其假 執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月 間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條 第1項定有明文。本件被告於99年2月12日前將系爭房屋交付 予原告，有買賣契約書第10條第5項可稽，至今已逾五年， 依上開規定，原告不得再對被告主張物之瑕疵擔保請求權。四、原告備位主張：仲介游凱傑可以證明系爭房屋於點交時即發 現有嚴重滲漏水及水泥層剝落之類似海砂屋現象，游凱傑並 有告知被告，二人就此部分有協商解決方案，游凱傑可證明 被告明知或因過失而不知系爭房屋於簽約時即存在氯離子明 顯超高之重大瑕疵，被告故意或過失不告知原告，有可歸責 之事由，參照最高法院103年度台上字第2631號判決意旨， 原告得依民法第227條第1、2項，請求被告賠償因不完全給 付所生之損害400萬元等情。經查，系爭房屋經本院104年度 訴字第3049號事件，送安信不動產估價師事務所鑑定氯離子 含量，測得：客房一混凝土樑鑽心取樣試體測得氯離子含量
1.1406 kg/m3，後陽台版鑽取粉末測得氯離子含量1.8166kg /m3，客廳靠近前陽台柱鑽取粉末測得氯離子含量0.6651kg/ m3，有鑑定報告可稽，而依兩造買賣契約書第8條第1項約定 ，氯離子含量標準為每立方公尺0.6公斤以上，是系爭房屋 之氯離子含量超過約定標準。再查，兩造經由仲介游凱傑點 交系爭房屋時，有發現系爭房屋最裡面之右側房間牆壁油漆 有粉狀物之壁癌現象，買賣雙方針對壁癌有協商修繕金額， 當時並沒有看到後陽台平頂有鋼筋外露之情形，業據證人游 凱傑證述在卷（見106年1月12日言詞辯論筆錄），則依證人 所述點交當時之房屋現狀，並非如原告所稱「有嚴重滲漏水 及水泥層剝落現象」，而氯離子含量有無高於約定標準每立 方公尺0.6公斤以上，須待檢測，原告就系爭房屋之現狀並 未依買賣契約第8條第1項，請求被告作氯離子含量檢測，而 同意接受被告給付金錢修繕，可見系爭房屋當時之狀態並無 原告所稱有「嚴重滲漏水及水泥層剝落」之現象，且牆壁滲 水會造成壁癌，為眾所週知之事實，但有壁癌並不等於氯離 子含量過高，自不能以當時點交之房屋現狀有壁癌，即認定 被告明知或過失不知有氯離子含量過高之情事。被告於標的 現況說明書填寫系爭房屋未曾作過氯離子含量檢測（見卷第 84頁），應可推知被告不知系爭房屋有氯離子含量過高之情 形，此外並無證據證明被告故意或過失不告知原告，具備可 歸責之事由，是原告依據民法第227條第1、2項，請求被告 賠償因不完全給付所生之損害400萬元，為無理由，應予駁 回。
五、原告復主張：被告過失疏於注意系爭房屋有氯離子含量過高 之情，係違反保護他人法令致原告受有財產權之損害400萬 元，原告亦可依民法第184條規定向被告請求損害賠償400萬 元等情。經查，依證人游凱傑所述點交當時之房屋現狀，係 於一間房屋牆壁發現油漆有粉狀物之壁癌現象，其他並未看 到有水泥層剝落致鋼筋外露之狀況，其程度尚非嚴重致人聯 想到係因氯離子含量過高所致，此可從原告亦未要求被告作 氯離子含量檢測即可得知，自難認定被告過失疏於注意，是 原告本於民法第184條之規定請求被告賠償，亦無理由，應 予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應 併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
民事第二庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
書記官 黃頌棻