臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2586號
原 告 曾麗雲
訴訟代理人 舒正本律師
複 代理人 王俊權律師
被 告 黃國欽
黃惠娟
黃水勝
上二人共同
訴訟代理人 萬建樺律師
上列當事人間請求返還款項等事件，經本院分別於民國106 年1
月4 日及同年2 月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告丙○○應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，被告丁○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，被告乙○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及均自民國一○五年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之三，被告丁○○、乙○○各負擔五分之一。
本判決於原告依次以新臺幣伍拾萬元、新臺幣壹拾柒萬元及新臺幣壹拾柒萬元為被告丙○○、丁○○、乙○○供擔保後，各得假執行；但被告丙○○、丁○○、乙○○依次以新臺幣壹佰伍拾萬元、新臺幣伍拾萬元、新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人 之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人經再次通 知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事訴 訟法第385 條第1 項亦規定甚明。查本件被告丙○○經合法 通知，均未於言詞辯論期日到場，爰依前揭法律規定，一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104 年8 月間委請訴外人李○○代為尋找公共設 施保留地，作為投資標的，迨將來捐贈抵稅，或出售與欲移 轉容積之建商，以獲取合法投資利益。嗣被告丙○○、丁○ ○、乙○○向李○○佯稱渠等所有坐落在新北市○○區○○ 段○000 地號、○○段第0000地號、○○段第000 、000、 000 地號、應有部分各為1/36、1/48、1/12、1/12、1/12之 土地（下合稱系爭土地）均為公共設施保留地，得以作為捐
贈抵稅或建築容積移轉標的，被告丙○○、丁○○願以總價 新臺幣（下同）1050萬元出售系爭土地，被告乙○○則願以 525 萬元出售系爭土地。經李銘德告知原告後，兩造乃於10 4 年8 月14日就系爭土地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約 ），原告並委託代書即訴外人甲○○辦理本件簽約事宜，且 再次向被告等3 人確認系爭土地是否為公共設施保留地，亦 有向其等表示如系爭土地非公共設施保留地，原告不願購買 ，其等應返還價金，被告等3 人當場亦確認無誤。李○○則 代原告交付第一期價金50萬元予被告丙○○、丁○○，另交 付25萬元予被告乙○○。惟甲○○代書於104 年8 月20日向 三重區公所申請土地使用分區證明時，發現系爭土地均為住 宅區土地，並非公共設施保留地，且系爭土地已供他人作為 興建房屋使用，原告乃於105 年5 月25日委請律師發函，向 被告等3 人為解除上開買賣契約之意思表示，並催告其等返 還已交付之價金，惟未獲置理。兩造既已於系爭買賣契約第 4 條付款約定第二次付款欄中記載「申請分區證明」，第三 次付款欄載有「免稅證明」、註1 載有「捐贈會勘」等語， 足證兩造就本件買賣標的有約定應為公共設施保留地，然系 爭土地既有未符合兩造約定條件之情形，原告自得依系爭買 賣契約第10條第2 項之約定，請求被告等3 人返還上開其等 所收價款，並得請求賠償與已繳價款同額之違約金。 ㈡被告丙○○於104 年8 月25日向原告借款100 萬元，約定於 1 個月返還，並簽立到期日104 年9 月24日本票乙紙交付原 告收執，原告亦依約交付借款，惟被告丙○○迄今未清償， 爰依民法第478 條前段規定，請求被告返還100 萬元。 ㈢對於被告抗辯主張之意見：（見本院卷第110 頁至第115 頁 ）
1.按土地登記簿上所載地目「道」，與都市計畫法之「道路用 地」，兩者係不同概念。土地登記簿上所載地目，即地目等 則制度，係日據時期依土地使用現況所詮定，沿襲至今，其 於土地登記簿之記載與現況已不相符，故內政部自106 年1 月1 日起正式廢除地目等則制度，並停止辦理地目變更登記 。都市內土地之使用管制，則係依都市計畫法規定，以都市 計畫使用分區及其相關法令規定辦理管制，非都市用地，則 依區域計畫法並依非都市土地使用管制規則為法源依據，以 使用地類別管制使用項目。所謂道路用地，依都市計畫法第 42條第1 項規定「都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分 別設置左列公共設施用地：一、道路、公園、綠地、廣場、 兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。」 乃指公共設施用地中之道路用地。依上說明，土地登記簿上
所載地目「道」係日據時期沿用至今之制度，僅係土地使用 現況之記載，且地目之記載與現況不符，而所謂道路用地， 既名為用地，則係指土地之使用管制，即公共設施用地中之 道路用地。
2.依證人甲○○之證述，可知系爭買賣契約標的，買方有特別 指定為公共設施保留地之道路用地，簽約過程中，代書甲○ ○亦曾向賣方確認是否為公共設施保留地，以及如果申請分 區證後發現買賣標的非公共設施保留地時即解約還款，顯見 賣方確實知悉買方有特別指定買賣標的為公共設施保留地之 道路用地。
3.且依系爭買賣契約第4 條付款約定，第二次付款欄載有「代 書同時申請鑑界及分區證明」、第三次付款欄載有「免稅證 明下來時3 日內支付」、註1 載有捐贈會勘等語。以一般買 賣土地，本應按土地稅法第28條規定課徵土地增值稅，惟系 爭買賣標的倘為公共設施保留地之道路用地，依土地稅法第 39條第2 項前段規定，免徵土地增值稅，故而兩造於買賣契 約第4 條第3 次付款欄約定「免稅證明下來時3 日內支付」 等語。倘系爭買賣標的非公共設施保留地之道路用地，因無 法取得使用區分證明，當亦無法取得免稅證明，買方即無後 續支付義務，此亦足徵系爭買賣標的為公共設施保留地之道 路用地。
4.另證人甲○○所申請土地使用分區證明書，其申請查核及列 印日期雖為104 年8 月20日，然該土地使用證明書非臨櫃領 取，而係三重區公所以郵寄方式郵寄予證人甲○○，故甲○ ○係於104 年8 月21日方收受土地使用分區證明，是被告稱 證人甲○○於104 年8 月20日即知悉系爭土地非公共設施保 留地，何以又收受權狀等云云，不足採信。
5.被告乙○○、丁○○所交付104 年8 月21日核發之土地所有 權狀，地目記載為道，並無使用分區之記載，且依系爭買賣 契約第11條第7 項、第8 項約定，證人甲○○依約本負有保 管所有權狀之義務，且縱使系爭買賣契約之履行發生糾紛， 其仍負保管權狀之義務。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告丙○○、丁○○、乙○○應各給付原告50萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。
2.被告丙○○應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：
㈠被告乙○○、丁○○部分：（見本院卷第79頁至第81頁、第 128 頁至第132 頁）
1.原告之代理人李○○於104 年8 月間向被告等人表示有購買 系爭土地之意，被告等人幾經考慮後，乃同意出售，並與原 告簽訂系爭買賣契約。被告等人於簽立系爭買賣契約後，曾 向原告催告履行契約，嗣在原告仍拒絕履行後，通知解除契 約，則被告等人依系爭買賣契約第10條第1 項約定沒收已收 價款，自屬有據。
2.依原告於104 年11月30日之函，其上亦載明「簽約雙方言明 上述土地為道路用地」等語，且系爭買賣契約亦未約定系爭 土地必須為公共設施保留地，顯見系爭土地是否屬公共設施 保留地，並非雙方約定契約必要之點，是原告以系爭土地非 公共設施保留地，主張解除契約，顯屬無據。
3.被告等均為高中畢業，被告乙○○僅係從事螺絲鐵工，業已 中風無法言語將近5 年，被告丁○○婚後專職家管，社會經 驗及專業知識均貧乏，更無土地登記專業知識，且系爭土地 為先父所留，被告等甚且直至原告確定購買，方辦理繼承登 記，於此之前，被告等僅知地目為「道」，亦即或屬道路用 地，除此之外被告等根本不知何謂公共設施保留地，豈有可 能向原告如此告知。
4.再參考雙方簽訂書面契約，洵無公共設施保留地之用字遣詞 ，尤見雙方並無如此約定，否則以原告及其代理人李銘德均 屬富有建築專業知識及土地開發經驗之人，豈有可能不要求 載明於契約。且依據代書所申請土地使用區分證明書，申請 查核及列印日期為104 年8 月20日，被告等辦理繼承登記日 期則為104 年8 月21日，被告等人取得所有權狀，並將所有 權狀交付代書之日期，必然晚於代書申請查核及列印土地使 用分區證明書之日。果系爭土地是否為公共設施保留地為雙 方所約定契約必要之點，代書何以在得知系爭土地非屬公共 設施保留地以後，仍收下所有權狀。凡此益證係原告事後反 悔不買，非雙方有約定系爭土地應屬於公共設施保留地。且 此從證人甲○○之證述，亦可得知被告僅知系爭土地為道路 用地，並未向原告陳稱系爭土地為公共設施保留地。 5.原告於105 年1 月19日之律師函係催告被告等於收函後7 日 內提出前揭土地為公共設施保留地之證明，惟雙方所簽訂之 買賣契約並未約定賣方具有該等義務，原告所催告之內容並 非被告等人之契約義務，自不生違約解除契約之效力。 6.綜上所述，並為聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告丙○○部分：（見本院卷第136頁、第137頁） 1.被告丙○○從未向原告表示系爭土地為公共設施保留地，原 告亦從未要求被告為如此保證，被告之契約義務，僅係於簽 約後補發權狀，並配合辦理過戶。且被告丙○○係工地建築 工，根本不知道何謂公共設施保留地，原告若如此在意何以 未先行查證，即要求被告出售系爭土地。是被告並無任何不 履行契約義務之情形。另被告丙○○確有於104 年8 月25日 向原告借款100 萬元之事實，並不爭執。
2.綜上所述，並為聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於104 年8 月14日就系爭土地簽訂系爭買賣契 約，原告已交付第一期價金50萬元予被告丙○○、丁○○， 另交付25萬元予被告乙○○，系爭土地均並非公共設施保留 地，兩造於系爭買賣契約第4 條付款約定第二次付款欄中記 載「申請分區證明」，第三次付款欄載有「免稅證明」、註 1 載有「捐贈會勘」，原告於105 年5 月25日委請律師發函 ，向被告等3 人為解除上開買賣契約之意思表示，並催告其 等返還已交付之價金，另被告丙○○有於104 年8 月25日向 原告借款100 萬元之事實，業據原告提出土地登記謄本（原 證1 ）、原告與被告丙○○、丁○○之房地產買賣契約書影 本（原證2 ）、原告與被告乙○○之房地產買賣契約書影本 （原證3 ）、土地使用分區證明書影本（原證4 ）、原告10 5 年5 月25日律師函暨回執影本（原證6 ）及被告丙○○簽 發之本票影本（原證7 ）為證，且為被告所不爭執，堪信為 真。至原告主張兩造就本件買賣標的有約定應為公共設施保 留地，然系爭土地既有未符合兩造約定條件之情形，原告自 得依系爭買賣契約第10條第2 項之約定，請求被告等3 人返 還上開其等所收價款，並得請求賠償與已繳價款同額之違約 金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為： 系爭土地屬公共設施保留地，是否為契約必要之點？被告是 否違反契約義務？
四、本院得心證之理由：
㈠系爭土地屬公共設施保留地，是否為契約必要之點？被告是 否違反契約義務？
1.本件原告主張兩造就本件買賣標的有約定應為公共設施保留 地，然系爭土地既有未符合兩造約定條件之情形，被告已違 反契約義務等語，業據原告提出系爭買賣契約第4 條付款約 定，第二次付款欄載有「代書同時申請鑑界及分區證明」、 第三次付款欄載有「免稅證明下來時3 日內支付」、註1 載
有「捐贈會勘」等語（見原證2 、原證3 ）為證，佐以證人 甲○○到庭證稱：「（這兩個買賣契約標的不動產有無特別 指定用途？）有。（什麼用途？）道路用地，由買方買來捐 給政府作為建設公司建案可以增加容積移轉。（改稱）道路 用地係公共設施保留地。（這兩份契約第四條都約定分區證 明、免稅證明、捐贈會勘，請問證人各是何意？）當初簽約 買方有跟我說是公共設施保留地才會買。我寫太多沒有寫到 。（重申題旨）分區證明是指公所會說是否為公共設施保留 地。用分區證明是三重區公所發出，公所會加註是否為公共 設施保留地，依此申請土地增值稅免稅用。免稅證明是指公 共設施保留地，才有免稅證明。捐贈會勘是指將來買方買來 用再賣給建設公司，建設公司捐贈給市政府，如果是公共設 施保留地可以作為建案的容積移轉。（你有無向賣方確認是 否為公設保留地？）有口頭問。他跟我說是道路用地，一般 真正道路用地會屬於公共設施保留地之一，但是私設巷道不 算。（你有無向賣方表示如果申請分區證明後發現買賣標的 非公共設施保留地時，即解約還款？）有。（賣方如何表示 ？）忘記了。（分區證明記載買賣標的土地是否為公設保留 地？）申請出來以後不是，是住宅區。（買方發現不是公設 保留地時買方有何作為？）買方有跟我表示不買，請我打電 話給賣方，依照合約不買，請賣方還錢。（賣方3 人有何作 為？）賣方打了幾次電話沒有接，其中一位是其太太接的， 他有跟我說是問一下他大伯，後來就沒有回應。（你所稱的 太太是指哪一位？）好像是被告乙○○的太太。（賣方有無 向你索還保管的所有權狀？）有。（你有無返還？）沒有。 （為何未返還？）因為目前這個案件沒有結案，還在訴訟中 ，等到兩造合意後才歸還。」等語（見本院卷第99-104頁） ，可知原告業已特別指定系爭買賣契約標的為公共設施保留 地之道路用地，簽約過程中，代書即證人甲○○亦曾向賣方 確認「是否為公設保留地」及「如果申請分區證明後發現買 賣標的非公共設施保留地時即解約還款」等節，核與上開系 爭買賣契約中記載「代書同時申請鑑界及分區證明」、「免 稅證明下來時3 日內支付」、「捐贈會勘」用語相符，足證 被告確實知悉原告有特別指定買賣標的為公共設施保留地之 道路用地，堪認系爭土地屬公共設施保留地，為契約必要之 點，應堪認定。
2.按系爭買賣契約第10條第2 項約定：「賣方如不履行契約所 定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期 仍不履行即得予解除契約，賣方應將所收款項退還外，並應 同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」等語，有原告與被告
丙○○、丁○○之房地產買賣契約書影本（原證2 ）及原告 與被告乙○○之房地產買賣契約書影本（原證3 ）在卷可稽 ，本件被告所出賣之系爭土地既非兩造所約定之公共設施保 留地，則無法取得公共設施保留地之使用分區證明，當亦無 法取得免稅證明，故原告主張被告違反契約義務，向被告解 除上開買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2 項約定，請 求被告返還已交付之價金與已繳價款同額之違約金，並非無 據。
3.至被告雖以前詞置辯，並質疑證人甲○○證述內容與事實不 符，然證人甲○○業已本件爭點之基礎事實證述明確，並核 與兩造系爭買賣契約記載相符，難認有何不可採信之處。另 按系爭買賣契約第11條第7 項約定：「賣方於簽約時，應將 本件買賣不動產之所有權狀交付受託地政士代為保管，據以 辦理相關事宜。」、第8 項約定：「買賣雙方允諾依約交付 受託地政士之文件，非經雙方同意，任何一方不得擅自將文 件取回。」等語（詳原證2 、原證3 ），故證人甲○○代書 依約本即負有保管所有權狀之義務，且縱使系爭買賣契約之 履行發生糾紛，證人甲○○代書仍應負有保管所有權狀之義 務，故被告雖辯稱：果若系爭土地是否為公共設施保留地， 乃為雙方所約定契約重要之點，代書何以在得知系爭土地非 屬公共設施保留地以後，仍然收下被告等人所交付之權狀， 且從未為任何保留之表示？」等語，與兩造約定由代書負保 管所有權狀之義務不符，是被告此部分所辯，亦難足採。 ㈡原告向被告丙○○請求返還借款100萬元部分： 原告主張被告丙○○於104 年8 月25日向原告借款100 萬元 ，約定於1 個月返還，並簽立到期日104 年9 月24日本票乙 紙交付原告收執，原告亦依約交付借款，惟被告丙○○迄今 未清償之事實，業據原告提出被告丙○○簽發之本票影本（ 原證7 ）為證，且被告丙○○亦不爭執其確有於104 年8 月 25日向原告借款100 萬元，故堪認原告上開主張之事實為真 。故原告依民法第478 條前段規定，請求被告返還100 萬元 ，洵屬有據，應予准許。
五、從而，原告依系爭買賣契約第10條第2 項及民法第478 條前 段規定，請求被告應給付原告如主文所示之金額，及均自10 5 年8 月5 日（起訴狀繕本係於105 年8 月4 日送達被告， 見本院卷第58-60 頁所附送達證書3 紙可稽）起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本
院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
民事第三庭 法 官 魏俊明
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 2 月 16 日
書記官 劉鴻傑