臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1710號
原 告 江祥溢
王冬貴
兼共同
訴訟代理人 王進興
被 告 陳含笑
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106 年1 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告3人為坐落新北市○○區○○○段○○○段000地號土 地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分權利範圍分別為 王進興64/88、江祥溢3/88、王冬貴21/88。系爭土地遭他 人搭建未辦理保存登記之違章建物（下稱系爭建物），經 原告向當地里長詢問後，始知悉系爭土地現為被告無權占 用。又被告占用系爭土地未獲原告之同意，且妨害原告對 系爭土地使用收益之權利，故依民法第767條第1項、第2 項規定，被告自負有拆除系爭建物，並將系爭土地返還予 原告之義務。
（二）被告雖稱其前有支付租金予系爭土地之原所有權人云云， 惟原告取得系爭土地之所有權後，未曾聽聞被告與何系爭 土地之原所有權人間有租賃關係存在之情事。況縱認被告 與系爭土地原所有權人間，就系爭土地有租賃關係存在， 惟該租賃契約未經公證，且亦未定有期限，顯然無民法第 425條之規定之適用，是被告所辯實無理由等語。（三）聲明：
①被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，將土地返 還予原告。
②原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地於民國37年間，存在伊配偶父親所有之泥土造房 舍，伊配偶自38年間即居住在該房屋，68年間伊結婚後即 住入該房舍。嗣後該房舍於82年間因土石流滅失，始於原 地基建造現有之混凝土磚造房屋即系爭建物。
（二）系爭土地原為伊公公與其兄弟4人所共有，故給付田租予 公公之其他3兄弟，其後均有付租金給原告取得所有權之 前的地主，有租賃關係存在。近年因不知土地已由原告取
得，且無人向其繼續收租，故未再付租，其非無權占用系 爭土地等語置辯，並求為駁回原告之訴。
三、原告起訴主張其等為系爭土地之共有人，應有部分分別為王 進興64/88、江祥溢3/88、王冬貴21/88，系爭土地上有被告 使用之如原證2相片所示未辦理保存登記系爭建物（見本院 卷第15頁）等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土 地登記謄本、系爭建物相片附卷為憑，此部分原告主張其等 為土地所有權人，系爭建物坐落系爭土地上，被告就建物有 處分權之事實，應屬真實可採。惟原告另主張被告占用系爭 土地未獲原告同意，為無權占用，妨害原告對系爭土地使用 收益之權利等情，則為被告所爭執，並以上開租賃等有權使 用情事置辯。從而，本件兩造爭執要旨厥為被告是否有占用 系爭土地之權源。
四、經查，被告就其系爭房屋有權使用系爭土地之事實，聲請調 查證人即系爭土地原所有權人林道州、鄰近系爭房屋住戶陳 阿波，本院於106年1月10日言詞辯論期日，證人林道州到庭 證稱「（被告問：你是否有跟我收田租？）對。（被告問： 我們是否有每年給付田租？）對。（原告問：田租是收到何 時？）收到土地賣給原告為止，賣了之後原告有沒有收我不 知道。（法官問：這塊土地之前的地主？）這塊地原本有四 份，是我們的祖先所有，我最小的叔叔大概在民國四十多年 的時候，先賣一份給被告的公公，民國一百多年再將其餘三 份賣給原告。（法官問：在證人最小的叔叔賣土地給被告的 公公開始，被告家中是否就有給付租金給你們？）有。（法 官問：原本地上土造房屋是否被告一家人使用？）是。（法 官問：八十多年土造房屋破損，是否被告方面另蓋水泥屋？ ）我沒有到現場去看，不知道有沒有蓋水泥屋，但是被告有 繼續給付租金」等語；另證人陳阿波到庭證稱「（被告問： 是否你小時候開始我們就住在那邊？）對。（法官問：你小 時候看到被告的家是土造房屋嗎？）對。（法官問：民國八 十多年時土造房屋是否破損，而改建為水泥房屋（提示本院 卷第15頁建物照片）？）對，就是照片中的房子。（法官問 ：被告一家人在那邊住那麼久了，你是否知道他們為何會住 在那邊？）我不知道，也沒有聽他們說過」等語。稽上證人 所述情節，核與被告所辯基於租賃系爭土地關係，長期建屋 使用系爭土地之情相符，是被告所辯與原土地所有權人租賃 之情，洵堪採信。
五、按關於依法取得土地所有權人之同意後而興建之永久性房屋 ，是否因土地所有權人更易，而讓其上興建之房屋取得人由 有權占有變更為無權占有乙節，近代民法固以私法自治及所
有權絕對即私有財產制）為原則，惟隨著社會變遷、工商業 之進步，所有權絕對原則於長久實行後，產生諸多社會問題 ，植基於社會本位之「所有權社會化」思潮應運而生，認為 私人之所有權，不僅包含權利，亦包含義務，即所有權之行 使，不但係為個人之利益，對社會亦有其應盡之職分，以兼 顧社會利益，上開所有權社會化之思想亦見諸我民法之條文 ，如民法第148條第1項「權利之行使，不得違反公共利益， 或以損害他人為主要目的」、同法第765條「所有人，於法 令限制之範圍內，得自由、使用、收益、處分其所有物，並 排除他人之干涉」、同法第773條「土地所有權，除法令有 限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他 人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」、同法第 774條至第800條有關土地所有權人或其他用益權人在相鄰關 係上有防免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務等，均在強調所 有權之社會化，緩和所有權之絕對性，以達到物盡其用之理 想。若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋， 此同意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在 讓他人於土地上興建永久性房屋，則著眼於經濟效益，以及 房屋不能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得 預期並推認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使 用之日止，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，基於 信賴保護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情 理，房屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房 屋所有人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久 性房屋，其公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占 用坐落基地者。而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地 所有人之後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地 ，現實存在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予 買受，顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前 開所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取 得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上， 使用至房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態 顯與最初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況 迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法 興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得 人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實 有違房屋公示及物盡其用之原則。故為維護房屋或坐落基地 受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應推斷土地受 讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地受讓人之權 益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法律關係，由
房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。此於未辦理 保存登記建物，因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實 上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人 之權能，實屬無異，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法 辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始 符法意（參照最高法院99年臺上字第1723號判決意旨）。查 ：
（一）系爭建物於民國80餘年間，因原有土造房舍倒塌，即整建 為混凝土造房屋坐落於系爭土地上，此為兩造不爭執之事 實。依上開證人證述情節，被告方面於整建之後持續給付 系爭土地租金與土地所有權人。
（二）原告於買受系爭土地即104年時（見本院卷第52頁筆錄） ，系爭建物已存在於系爭土地上約有20年之久，原告於購 買系爭土地前，亦曾至系爭土地觀看系爭建物，此為原告 所自承之事實（見本院卷第59頁筆錄），原告取得系爭土 地所有權前，原所有人長達約20年未曾向被告或其前手主 張無權占用系爭土地，而系爭建物雖未辦理物權登記，惟 實與上開判例及民法第425條之1規定之同一利益狀態中之 「讓與」有相同基礎，基於相同事物相同處理之原則，因 認具有類推適用上開判例及民法第425條之1規定，就本件 亦推斷土地原所有人及其後取得系爭土地所有權之原告， 均默許系爭建物繼續使用土地，在系爭建物得使用之期限 內，系爭建物處分權人與土地受讓人間以租賃之法律關係 ，即足解決土地受讓人不能直接占有使用系爭建物坐落部 分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。況權衡所有 權社會化之精神，不容因土地所有權人之更易，逕使原於 土地上興建之房屋翻異成為不具正當權源。故本件被告辯 稱非無權占用系爭土地辯詞，應為正當可採，原告有容忍 系爭建物使用系爭土地之義務，被告有阻卻原告物上請求 權之理由。是原告基於所有權之法律關係，請求被告拆屋 還地，應屬無據。
六、綜上所述，原告基於所有物返還請求權之法律關係，請求被 告將系爭建物拆除，並將坐落之基地返還原告，應屬無據， 為無理由，爰予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘 之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響 本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、結論：
原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
民事第三庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 14 日
書記官 林君縈