臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第六三○號
原 告 丁○○
被 告 丙○○
和盟汽車有限公司
兼右一人 乙○○
法定代理人
被 告 甲○○○○○○○ 住台北市○○街一八○巷六弄十二號
鄭振發即三聯強汽車商行 住台北市○○街一八○巷六弄十四號
張遵德即競展汽車商行 住台北市○○街一八○巷六弄七號
共 同 林明正律師
訴訟代理人
複代理人 陳隆律師
右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應於原告給付如附件一所示之金額之同時，將坐落台北市○○區○○段二小段七六五之二地號土地上如附件二所示B1、B2、B3、B4、B5、B6之廠房交付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰肆拾萬為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告丙○○於民國八十四年十二月八日簽立土地租賃契約 書，以被告乙○○為連帶保證人。契約第八條約定：「乙方（指被告，下同）若 擬終止租約，應將本項乙方所有建物出賣與甲方（指原告，下同），並應於搬空 點交之日前一個月內以存證信函通知甲方，且以當時之壹個月租金補償甲方，乙 方所有之建物（下稱系爭廠房）在本約簽訂後五年內搬遷時，雙方同意以肆佰萬 元為買賣價金，往後每滿壹年則折舊捌拾萬元，若未滿壹年，則以月份比例折算 之。」查上開租約業於八十八年十月三十一日合意終止，原告並曾以存證信函為 買受系爭建物之意思表示，被告亦承認應將系爭建物出賣予原告，是依上開約定 及民法第七百六十七條、第九百六十二條規定，被告應將系爭廠房交付原告，另 被告丙○○、乙○○尚應補償當時一個月租金予原告，並以四百萬元為系爭建物 之買賣價金，且每滿一年折舊八十萬元。又被告迄未遷讓交還土地及建物，爰依 契約第七條約定請求自八十八年十一月一日起至遷讓返還土地之日止按租金五倍 計算之違約金；原告爰以其對被告丙○○、乙○○一個月補償金及按租金五倍計 算之違約金之債權與其所負之系爭廠房買賣價金債務抵銷，抵銷後被告丙○○、 乙○○仍應連帶給付其八百二十八萬二千零二十三元，及自九十年二月一日起至 交付系爭廠房之日止按月給付其八十五萬七千四百三十五元。並聲明：⑴被告應 將坐落台北市○○區○○段二小段七六五之二地號土地（下稱系爭土地）上如附
件二所示B1、B2、B3、B4、B5、B6之廠房交付予原告；⑵被告丙○○、乙○○應 連帶給付原告八百二十八萬二千零二十三元，及自九十年二月一日起至交付系爭 廠房之日止按月給付其八十五萬七千四百三十五元；⑶原告願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：⑴系爭土地原為訴外人葉中川、葉周招治、葉炳煌等三人共有，而由 訴外人陳清錄、陳清正、陳紹基等三人依耕地三七五減租條例承租耕作，原告則 係陳紹基之子。依土地法第一百零八條及耕地三七五減租條例第十六條規定，訴 外人陳紹基本應自行耕作，不得轉租於他人，詎由其子即原告出租予被告丙○○ ，依上開法條，原告與被告丙○○簽訂之租賃契約應屬無效。⑵系爭廠房為被告 和盟汽車有限公司（下稱和盟公司）所有，是僅被告和盟公司為買賣契約之當事 人，原告併對其他被告請求，有當事人不適格之違誤。又原告主張以系爭廠房之 買賣價金與被告丙○○積欠之違約金、損害金相互抵銷，惟原告係對出賣人即被 告和盟公司負有給付價金之義務，是縱被告丙○○有積欠原告違約金、損害金， 兩者亦非適於抵銷之標的。⑶系爭廠房之買賣契約於八十八年十月三十一日系爭 土地租賃契約終止時即行生效，則被告在受領原告價金之交付前，就系爭廠房之 交付，自得主張同時履行抗辯，而拒絕自己之給付；又職是之故，系爭廠房之買 賣價金，應以契約生效當時雙方同意之四百萬元定之，而非如原告主張另加計折 舊。⑷原告不得依租賃契約第七條約定請求被告丙○○給付按照租金五倍之違約 金，蓋該條必須於原訂租期屆滿，且無續租情形時，始有適用，本件兩造就土地 租賃契約乃期前終止，並有地上物買賣之牽涉在內，應屬租約第八條而非第七條 所規範之情形。退步言之，縱認原告有依租賃契約第七條請求給付違約金之權利 ，然兩造約定按租金五倍計算之違約金實屬過高，爰依民法第二百五十二條請求 酌減違約金。⑸原告從未就系爭廠房取得事實上之管領力，自非占有人，且系爭 廠房本即係被告和盟公司所有，其餘被告則合法承租使用，何來侵奪原告占有？ 是原告不得依民法第九百六十二條主張被告交付系爭廠房。況縱認原告得主張該 條，其請求權亦已罹於時效等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行 之聲請；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與被告丙○○於八十四年十二月八日以被告乙○○為連帶保證人，就系爭 土地簽訂租賃契約。
（二）上開租賃契約業經被告丙○○主張終止，雙方並同意以八十八年十月三十一日 為終止日。
（三）被告迄未搬離系爭廠房將之交付原告。
四、得心證之理由：
（一）程序方面：按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義，為原告 或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之權能；在給付之訴，祗須主張 自己有給付請求權者，對於其主張為義務者提起，即為當事人適格。查被告稱 原告依買賣契約，僅得請求買受人被告和盟公司交付系爭廠房，不得對其餘被 告請求乙節，縱認屬實，亦僅原告之訴有無理由之問題，尚不得執此謂原告對 其他被告之起訴因當事人不適格而不合法，被告執此抗辯，容有誤會，合先敘
明。
（二）查系爭土地於四十五年五月四日經編定為污水處理廠公共設施用地，有原告提 出之台北市政府都市發展局八十四年九月三十日北市都二字第四一三三三九號 函為證，且原告與被告丙○○於八十四年十二月八日訂立租賃契約時，系爭土 地已非供耕地使用，為兩造所不爭執；按區域計劃法係為促進土地及天然資源 之保育利用，人口及產業活動之合理分布等目的而制定，系爭土地既依區域計 劃法編定為污水處理場用地，係供污水處理設施使用，即非土地法第十七條第 一款所定之農地，至地目僅係土地主要使用狀況之表示而已，原為農地，既因 變更為污水處理場用地，在法律上即無仍視為農地而予保護之必要。綜上，系 爭土地於原告與被告丙○○以之為標的而簽訂租賃契約時既已非農地，則無耕 地三七五減租條例第十六條第二項之適用，該租賃契約並不因而無效，被告此 一抗辯尚非足取。
（三）次查，原告與被告丙○○於八十四年十二月八日就系爭土地簽訂租賃契約，約 定租期為十年，有土地租賃契約書附卷可稽；該租賃契約第八條約定：「乙方 若擬終止租約，應將本項乙方所有建物出賣與甲方，並應於搬空點交之日前壹 個月內以存證信函通知甲方，且以當時之壹個月租金補償甲方，乙方所有之建 物在本約簽訂後五年內搬遷時，雙方同意以肆佰萬元為買賣價金，往後每滿壹 年則折舊捌拾萬元，若未滿壹年，則以月份比例折算之」。觀諸上開約定，可 知原告與被告丙○○業就標的物及其價金達成意思合致，依民法第三百四十五 條第二項，原告與被告丙○○間已有買賣契約成立，僅買賣契約之生效以被告 丙○○期前終止租賃契約為停止條件。被告雖抗辯系爭廠房為被告和盟公司所 有，被告丙○○係代表被告和盟公司為意思表示，故系爭廠房之買受人實為被 告和盟公司云云，惟核諸前揭契約約定，被告丙○○係以自己名義而非以被告 和盟公司之代表人或代理人名義為意思表示，且買賣契約之出賣人亦非必與標 的所有人同一，是買賣契約顯存於原告與被告丙○○之間，被告該等抗辯並不 可採。又查，被告丙○○嗣依上開約定終止租約，並經雙方同意以八十八年十 月三十一日為終止租約之日，已如前述，從而前述停止條件業已成就，買賣契 約即行生效，是原告依買賣契約請求被告丙○○交付系爭廠房，尚非無據。至 原告另依買賣契約、民法第七百六十七條及第九百六十二條請求其餘被告交付 系爭廠房，惟查其餘被告並非買賣契約之當事人，又系爭廠房在被告丙○○未 交付予原告以前，尚非原告所有，原告對之亦從未有實質上之管領力，從而原 告依買賣契約、民法第七百六十七條及第九百六十二條規定併請求被告丙○○ 以外之其他被告交付系爭廠房，並無理由。再按，因契約互負債務者，於他方 當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項定有 明文；原告給付系爭廠房價金之義務與被告丙○○交付系爭廠房之義務間，依 民法第三百六十九條規定，實具應同時為之之對待給付關係，從而被告丙○○ 就原告交付系爭廠房之請求自得行使同時履行抗辯。至系爭廠房之買賣價金， 揆諸前揭租賃契約第八條之約定，應為「被告於租約簽訂後五年內『搬遷』時 ，以四百萬元為買賣價金，往後每滿一年則折舊捌拾萬元，未滿一年以月份比 例折算」，亦即需視被告何時交付系爭廠房而定其價金，被告抗辯應以四百萬
元為買賣價金，毋須計算折舊等語，核與上開契約客觀文義不符，尚不足採。（四）原告另主張被告期前終止租賃契約，應依契約第八條約定給付當時一個月之租 金予原告以為補償金；又被告未於租約終止日起一個月內遷讓交付系爭土地及 建物，依契約第七條約定，原告得請求被告每月給付租金五倍之違約金至遷讓 完了為止，並以上開債權與其所負之買賣價金債務抵銷，抵銷後被告丙○○、 乙○○尚需連帶給付原告八百二十八萬二千零二十三元，及自九十年二月一日 起至交付系爭廠房之日止，按月給付原告八十五萬七千四百三十五元等語。經 查，被告丙○○業依契約第八條約定終止租約，並經雙方同意以八十八年十月 三十一日為終止租約之日，已如前述，則被告丙○○自應依契約第八條約定給 付當時一個月之租金予原告以為補償。又租賃契約第三條約定：「租金：起租 第一年每個月新台幣（以下同）壹拾萬陸仟肆佰捌拾元整，第二年則按第一年 之標準提高百分之拾，第三年亦按第二年之標準提高百分之拾，以下類推，每 年提高百分之拾」，依此計算自八十四年十一月一日起至八十五年十月三十一 日止之每月租金為十萬六千四百八十元，自八十五年十一月一日起至八十六年 十月三十一日止之每月租金為十一萬七千一百二十八元，自八十六年十一月一 日起至八十七年十月三十一日止之每月租金為十二萬八千八百四十一元，自八 十七年十一月一日起至八十八年十月三十一日止之每月租金為十四萬一千七百 二十五元；換言之，被告丙○○終止租約當時一個月之租金為十四萬一千七百 二十五元，是原告依前開約定得請求被告丙○○、乙○○連帶給付一個月租金 之補償金十四萬一千七百二十五元。至原告依租約第七條請求違約金部分，租 賃契約第七條乃約定：「乙方於租期屆滿時，...。若乙方不再承租，應自租 約屆滿之日起將建物、土地遷空以現狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利。若乙方不於租約屆滿之日起壹個月內遷讓交還土地、建物時，甲方每月得 向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及其連帶保證人， 絕無異議」，觀諸其內容及與契約第八條約定內容兩相對照後，可知契約第七 條係規範租期屆滿後被告丙○○不再續租之情形，此時被告丙○○應無條件將 系爭土地及廠房交付原告，核與契約第八條係適用於被告丙○○期前終止租約 ，雙方就系爭廠房另有買賣契約關係存在之情形不同，是契約第七條違約金之 約定並不當然得適用於契約第八條被告丙○○期前終止租約之情形。今被告丙 ○○係期前終止租約而非租期屆滿後不為續租，業如前陳，並非契約第七條之 規範情形，從而原告依契約第七條請求被告丙○○、乙○○連帶給付按租金五 倍計算之違約金，並無理由。綜上所述，原告僅得請求被告丙○○、乙○○連 帶給付其十四萬一千七百二十五元，經原告主張與其所負之系爭廠房買賣價金 債務抵銷後，原告尚須給付被告丙○○之買賣價金如附表一所示，且該買賣價 金之交付與被告交付系爭廠房之間有同時履行之關係。（五）假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行。查原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併予准許；至原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日
民事第五庭法 官 歐陽漢菁
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 曾寶生
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