臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第八九一號
原 告 丁○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 吳姝叡律師
田振慶律師
右 一人
複 代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段九十號十樓
被 告 丙○○○ 住台北市○○○路○段一七五巷二九號三樓
訴訟代理人 陳建瑜律師
林重宏律師
陳博仁 住台北市○○○路○段一八號七樓七０三室
右當事人間債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文
本院八十九年度民執字第二六四三八號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠如主文第一項所示。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）十三萬五千元，及自民國八十七年十二月一日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
㈠原告於八十六年十一月間與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承 租位於台北市○○○路○段一七五巷二九號三樓之房屋（下稱系爭房屋），約定 租賃期間自八十六年十二月一日至九十一年十一月三十一日止。詎原告遷入系爭 房屋後，赫然發現屋內有老鼠窩，多次找專業消毒人員做消毒滅鼠，卻未見成效 ，嚴重危及原告及其同居人之健康，原告遂於八十七年九月二十三日寄發存證信 函通知被告，以民法第四百二十四條事由終止兩造間租約；又於八十七年十月三 日以國際傳真函方式向被告為終止租約之意思表示，且被告嗣於八十七年十月七 日以國際雙掛號方式寄發書信予原告，亦證原告終止租約意思表示已到達被告。 迨八十八年一月，被告曾委託訴外人吳麗玉代為辦理點交系爭房屋事物，此有吳 麗玉書立證明書可稽，被告已同意原告提前終止系爭租約足堪認定。依民法第四 百五十五條規定，兩造間租約既因租賃標的物之返還而歸於消滅，原告自不負給 付租金之義務。爰依強制執行法第十四條第二項規定，訴請判決如聲明第一項所 示。
㈡被告於八十七年十二月二十四日所發之違反租約及強制執行意向通知書，已鄭重 聲明「如果閣下於八十七年十二月八日以前，拒不交付上述第一項以下所列之各
項費用，則本人別無選擇將委任律師獲其他代理人並動用租約第八條的規定聲請 法院強制執行」，且被告又於八十八年一月十一日委任吳麗玉並由林姓律師陪同 前往房屋所在地清點承租人遺留物品及取回鑰匙一支，時陪同前往之林姓律師要 求放棄押租金之請求以之補償被告之損害，並同意代為說服被告，果然，被告即 於八十八年二月親至原告位於成功國宅家中處，就租賃事宜進行清算，當時原告 丈夫梁燦輝亦在場，雙方針對租金部分獲有上開共識，並結清其餘水費、電話費 用，此有被告親手所寫之清單可據，原告並於告知丈夫後，提領上開費用予被告 ，且被告於臨走之時告知：「這樣雙方以後就不用走法院了」，綜此客觀情狀， 足已顯示被告實已同意終止租約，是被告縱認有所損害，亦已抵銷及免除，縱不 認為被告有抵銷及免除之意思，亦認雙方之租約亦已終止，是被告所得請求者， 應係相當於租金之損害而非租金，被告以之為租金並據公證書強制執行顯有違誤 。另被告於八十八年十二月六日始聲請強制執行，而忽略房屋於八十七年一月十 一日即為其所管領之事實，其於損害之擴大應認為有過失，自得類推適用民法第 二百十七條規定主張過失相抵。再被告於事情相隔一年之後，始告知原告以原告 積欠達兩期以上租金為由終止租約，並直接聲請強制執行查封原告財產，被告此 舉顯不符合社會常情而有損害原告之意思，並以損害原告為目的，構成權利濫用 之行為，應屬無效。準此，被告依法聲請強制執行即屬無據，應予撤銷。 ㈢兩造簽訂租約時，原告曾交付十三萬五千元之押租金，現兩造租約已因終止而消 滅，原告又無債務不履行情事，被告自返還上開押租金，爰訴請判決如聲明第二 項所示。
三、證據：提出房屋租賃契約影本乙份、照片三張、鼠類傳染疾病簡介乙份、存證信 函影本乙份、聲明書影本乙份、書信及信封影本各乙份、照片八張、照片六張、 原告親立字據乙紙、照片十七張為證。並聲請訊問證人陳全勝、梁燦輝。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠系爭房屋並無危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，被告無終止租約之權 利：
⒈租約存續中，承租人即有依約繳付租金之義務。原告承租系爭房屋，期限為五 年，卻於訂約後一個月即向被告表示反悔之意，陸續以各種藉口，欲解除租約 。被告以立約貴在信守，拒絕原告提前解約之請求，被告於八十七年十月七日 「致丁○○女士及乙○○先生函」已說明甚詳。又從前開八十七年十二月四日 存證信函，被告由長子陳博仁代為催告原告依約循例開第二年度十二個月的租 金支票，並清償積欠之稅金、管理費，可知被告方面始終不同意原告提前解除 或終止租約之請求。
⒉被告全家居住系爭房屋十餘年，一直維持房屋內外整齊清潔，未曾發生鼠患， 系爭房屋現正由訴外人高唐寧女士承租使用中，也未聞任何關於老鼠之抱怨。 而雙方於訂約前後，原告曾仔細巡視系爭房屋每一房間十餘次，若系爭房屋果 有如原告所述之嚴重鼠患，何以原告訂約前後如此鄭重其事察看十餘遍並未發 現？進而簽訂長達五年之租賃契約！又若確有嚴重鼠患，何以原告於遷入居住
十個月左右均未曾提及？卻於上開荒謬解約理由遭拒後，預付房屋到期前突然 提出，並不與被告商討解決之道，其動機與目的已昭然若揭。 ⒊若屋內老鼠橫行，到處可見糞便殘留，原告於承租前勢必發現，承租後亦會迅 速告知，殊無居住十餘月後方提出之理；屋內器具若於承租前遭老鼠咬毀，何 以原告承租系爭房屋，承諾妥善使用保管屋內各項家具時，未要求記明毀損情 形於清單上？若該等家具係於承租後方遭咬毀，則鼠患恐係原告不注重環境清 潔衛生所致，尚且應賠償被告受損家具，何來解約權利？原告在原證五存證信 函中謂被告放置家具二個小房間內有一窩窩的老使，多此找專業消毒人員消毒 清理無效果，惟該二儲藏室為密閉式房間，設置密閉式的門，以老鼠的體積幾 乎不可能進出！且該二室存放書本雜物，未曾堆置過任何食品，交屋時並曾徹 底清掃經原告仔細檢查，老鼠窩藏於此難以想像！縱為屬實，既知老鼠窩聚之 處，滅鼠豈為難事？凡此在在顯示原告「老鼠說」非但無具體事證，且不合情 理。系爭房屋並無所指之瑕疵，原告並無提前終止系爭租約之權利。 ㈡被告委託吳麗玉於八十八年一月十一日至系爭房屋清點被告留置之物品，並收回 鑰匙一支，目的在瞭解留存物品狀況，避免系爭房屋遭他人任意侵入，並非同意 原告解除或終止契約：
⒈原告未交被告同意，於八十七年十二月二十五日擅自搬離系爭房屋，更將房屋 鑰匙交付無系爭房屋管理使用權限之大廈管理員，卻僅以存證信函通知被告， 顯然已為反民法第四百三十二條第一項之規定。由於被告當時在美，故委託在 台親友自屋外觀察系爭房屋現況，竟發現原告遷離後，曾有大樓管理員及其他 陌生人於夜間進出系爭房屋，被告見此，為免屋內財物損失，不得以委託友人 吳麗玉前往清點屋內物品有無短少，並向大樓管理員收回房屋鑰匙，此舉目的 在避免因原告為反租賃契約造成損害之擴大，並無任何同意或承認系爭租約終 止之意思甚明。
⒉按繼續性契約之終止，除依法行使終止權外，尚可由雙方合意為之，原告依法 並無終止權已件前述，而被告委託代理人取回系爭房屋鑰匙及清查屋內留存物 品之行為，更係肇因於原告違約行為，為避免損害發生或擴大不得已之行為， 毫無「基於終止租賃關係收回系爭物之意思」。原告五所示證明書，不但不能 說明被告有何終止租約之意思，反而與被證五之存證信函併同證明原告違約在 先之事實。抑有進者，原告明知被告交付系爭房屋時留存屋內委託其妥善使用 保管物品，均為頗具價值之家俬、圖畫、藏書，仍不顧被告所表示反對終止租 約之意思，於租約存續中恣意遷離，交付鑰匙予不相干之他人，意圖脫免責任 ，卻造成管理員及陌生人任意進出系爭房屋之結果。 ⒊原告指稱被告於八十八年二月至其住處就租賃事宜進行清算，被告謹予否認， 而其所庭呈字據無任何簽名或權義約定，縱為被告親筆，充其量僅足說明原告 曾積欠如所示數字之費用未繳納。原告竟執之主張該紙可證被告同意終止系爭 租約，令人難解。又原告指稱其夫可證明兩造有終止租約之合意，惟吾等對其 完全真實之陳述並無期待可能，實無斟酌之必要。況抵銷之前提為雙方互負債 務，系爭租約既未終止，原告始終未點交系爭房屋及所保管物品，被告即無返 還押租金之義務。押租金之返還與租金之強制執行並非相對給付，何來抵銷之
說？原告無論請求被告給付押租金十三萬五千元，抑或主張抵銷，俱無理由。 ㈢系爭租約有效存續，原告仍有依約繳付租金之義務： 綜上所述，原告既未合法終止系爭租約，自仍應依約按月繳付租金，直至被告於 八十八年十一月根據系爭租約第六條第一款約定逕行終止租約為止。又依系爭租 約第三條第一款約定，每月租金四萬五千元，第二年起每年每月增加租金一千元 ，原告自第二年度即八十七年十二月起即未支付每月四萬六千元租金，截至系爭 租約終止之日，原告共積欠租金五十五萬二千元，被告根據強制執行法第四條第 一項第四款、第六條第一項第四款之規定，檢附鈞院八十六年公字第二三三０三 七號公證書，就上開金額聲請強制執行，實屬有理由。 ㈣自八十七年十一月二十五日被告長子陳博仁回國與原告協商系爭租約事宜未果起 ，原告即明知被告並無終止系爭租約之意思，而原告舉家於陳博仁返美二週內遷 離系爭房屋，更令被告及其家人措手不及，此後委託在台親友協助留意系爭房屋 狀況外，被告及其子、媳更於八十八年一月二十六日至二月二十四日、四月二十 五日至六月十四日、十一月二十日至十二月二十二日三度回國刊登廣告招租，希 望覓得新承租人後，可終止系爭租約，從而被告依據公證書請求執行範圍僅係積 欠之租金，尚不及所受損害，無所謂過失相抵問題。三、證據：提出公證書、八十七年十二月四日存證信函、八十七年十月七日「致丁○ ○女士及乙○○先生函」、保管物品清單影本各乙份為證。丙、本院依職權調取八十九年度民執字第二六四三八號強制執行卷宗。 理 由
一、原告起訴主張被告提供之租賃標的物即系爭房屋有鼠患，危及原告及其同居人之 安全或衛生，原告已寄發存證信函終止系爭租約，而訴外人吳麗玉並於八十八年 一月十五日收受系爭房屋鑰匙一支及點交，益明系爭租約業已消滅，原告不負給 付租金之義務。迨八十八年二月，被告甚親自與原告結清系爭租約有關費用，足 明被告已同意終止系爭租約，且抵銷、免除原告本於租約所負義務。縱認被告未 有抵銷或免除原告債務之意，但兩造租約既已終止，被告所得請求者僅為相當於 租金之損害賠償，亦與租約之公證書所載之租金請求不同，被告據此之強制執行 程序亦應撤銷。再者，被告於八十八年一月十一日即由吳麗玉取回系爭房屋鑰匙 ，卻於一年後方聲請強制執行，其造成損害之擴大，實與有過失，且此強制執行 之聲請亦為權利濫用。為此，依強制執行法第十四條第二項規定訴請判決如聲明 第一項所示；又系爭租約業已終止，原告復無債務不履行情事，被告自應返還押 租金十三萬五千元，故併訴請判決如聲明第二項所示等語。二、被告則以系爭房屋並無老鼠窩存在，而原告就此事實復未為舉證，自不足採，原 告依據民法第四百二十四條規定終止系爭租約，於法未合要無理由。雖吳麗玉曾 受被告委任取回系爭房屋鑰匙，惟此乃避免他人任意進出系爭房屋，難謂有終止 系爭租約之意思，系爭租約於斯時仍屬有效存續。再被告縱曾於八十八年二月間 至原告住處，且簽立字據乙紙，但此無法證明被告已同意終止系爭租約。況抵銷 須以雙方互負債務為前提，系爭租約既仍存續，被告無由以押租金之返還與租金 之給付相互抵銷。且押租金與租金給付非相對給付，亦不得抵銷。從而，被告以 租約公證書聲請強制執行乃有依據等語，資為抗辯。
三、查，原告於八十六年十一月間向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自八十六年十 二月一日至九十一年十一月三十一日止，每月租金四萬五千元，自第二年起每年 每月增加一千元，自八十七年十二月起即未再給付租金，被告嗣於八十九年十二 月六日持系爭租約公證書為執行名義聲請本院以八十九年度民執字第二六四三八 號強制執行被告財產之事實，均為兩造所不爭，且有房屋租賃契約書附卷足稽， 本院復調卷查核屬實，此部分事實堪信為真正。四、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消 滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之 訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。本件被告固辯稱被告未同意終止系爭 租約，亦無免除、抵銷原告給付租金債務之意思云云。惟查，由原告所提被告不 否認真正之親筆字據（原證七）觀之，既係「2/6舊（簡體字）欠限88年2月6日 繳」，而字據內容又為水電費、電話費欠款明細，顯見兩造已談妥原告承租系爭 房屋所應負擔之費用，且既針對八十七年十二月至八十八年一月之水電、電話費 用進行結算，足徵被告同意系爭租約於兩造進行此次結算時終止。苟如被告所言 該次結算無同意終止系爭租約意思屬實，則被告無須進行水電費、電話費欠款之 結算，且應一併記明原告積欠八十七年十二月至八十八年一月止之租金，惟稽之 前揭字據並無租金及押租金之記載，被告已同意終止系爭租約，且就租金、押租 金返還等事宜達成和解之事實至明。況參以被告不爭之卷附原證五證明書，被告 業因委任其子陳博仁，陳博仁複委任吳麗玉於八十八年一月十一日清點系爭房屋 內物品並取回鑰匙，而自斯時起取得系爭房屋管領權，如不儘速解決兩造租約關 係及租金爭執，將造成被告有權占有管領系爭房屋，並同時享有對原告租金請求 權之不合理現象，因而，以此等收回鑰匙及點交系爭房屋內物品之情，足認被告 八十八年二月間至原告住處之結算係為解決兩造租約爭執而為，益證被告前揭結 算已有終止系爭租約之意思，並同時結清兩造本於系爭租約之各項債權債務關係 。再苟被告於八十八年二月間不同意終止系爭租約，則自原告八十七年十二月起 即未繳付租金之情以觀，迄至八十八年二月間原告未付租金已達兩期，被告原即 得依系爭租約第六條行使終止權，然被告八十八年十一月始主張終止租約，遲至 八十九年十二月六日方聲請強制執行，實悖於常情，是被告前揭抗辯，難以憑採 。原告主張被告已同意終止租約，並以就租金給付及押租金返還互為抵銷，同時 免除原告所有債務等語，要屬真實而得予採信。再被告據以強制執行之公證書， 係依公證法第十一條作成得為強制執行之公證書，無與確定判決同一之效力，被 告於聲請強制執行前即執行名義成立前，即存有前揭消滅債權之事由，債務人自 得依強制執行法第十四條第二項之規定，於強制執行程序終結前提起債務人異議 之訴。從而，原告就被告即執行債權人於系爭執行案件即本院八十九年度民執字 第二六四三八號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序請求應予撤銷，揆諸 首揭法條規定，為有理由，應予准許。
五、原告次主張系爭房屋有鼠患，援引民法第四百二十四條規定終止系爭租約云云， 雖據提出照片計三十三張為證，證人陳全勝即安麗清潔工程有限公司執行董事亦 到場證稱約於八十七年六月二十六日接受丁○○之請求，派員於翌日至系爭房屋 清潔消毒等語在卷（見本院九十年五月十七日言詞辯論筆錄），然不論系爭房屋
於原告承租且居住期間有老鼠共存，系爭租約已因被告於八十八年二月間與原告 進行結算而合意終止，且雙方債權債務關係並獲得解決，則系爭房屋是否存有鼠 患，及吳麗玉於八十八年一月十一日取回系爭房屋鑰匙及清點屋內物品之舉是否 即為被告同意終止系爭租約，均無礙於本件之認定。又被告是否得請求相當於租 金之損害賠償及依據租約之公證書聲請強制執行是否與有過失與權利濫用，復因 事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，茲不再一一論述。六、原告再主張因系爭租約之終止，被告負有返還押租金之義務云云。惟查，承前所 述，兩造間因系爭租約所生權利義務關係業於被告在八十八年二月間至原告住處 結算後而告終止，亦即被告不再享有租金給付請求權，原告同時不因系爭租約之 終止而得請求返還押租金，是故，原告請求被告給付十三萬五千元押租金及自八 十七年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，不能 准許。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十三 日 民事第一庭法 官 許純芳
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 七 月 二十三 日 法院書記官 劉碧輝
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