臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度建字第11號
原 告 黃宜芬
訴訟代理人 張致祥律師
郭哲宇律師
林聖凱律師
被 告 征泰建設有限公司
法定代理人 游禮信
訴訟代理人 簡坤山律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國106年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰柒拾肆萬貳仟捌佰肆拾柒元及自民國一０四年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾肆萬貳仟捌佰肆拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴聲明原求為「被告應給付原告新臺幣（下同）349 萬2780元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。」（即漏水修繕費用49萬2780元、 交易性貶值損失300萬元），嗣經追加被告未按圖施工之損 失12萬8309元及將交易性貶值損失減縮為222萬7000元，而 將聲明變更為「被告應給付原告284萬8089元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。」，核其請求之基礎事實同一，並屬擴張或減縮應受判決 事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，應 予准許。
貳、原告主張：
一、兩造於民國100年5月9日簽訂「征泰南屏學府NO2房屋預定買 賣合約書」（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買「南 屏學府」第二期建案之建物一棟及其所坐落之土地，即嗣後 由原告及配偶登記取得所有權（原告及配偶權利範圍各二分 之一）之「宜蘭縣○○市○○○○段000地號（重測前為金 六結段五結小段88-6地號）土地」及其上「同段843建號建 物（門牌號碼：宜蘭縣○○市○○路○○○巷00號，重測前 為金六結段五結小段1626建號，下稱系爭建物）」。詎原告
於交屋後搬入系爭建物居住後，系爭建物竟陸續發生漏水、 滲水等瑕疵情形，經通知被告後，被告認為漏水發生在建物 與採光罩接合處，遂僅以接水盤、排水管承接漏水，並未實 際修繕漏水原因，致使系爭建物牆壁滲水情形日益嚴重，如 今漏滲水情況已經導致系爭建物二至四樓的牆壁裂開。原告 為此調取建築圖後，才發現被告有多處未依建築圖施工，導 致系爭建物從頂樓到一樓牆壁裂開長達15.45公尺、寬度約1 公分的裂縫，且該裂縫之發生係因系爭建物為被告「南屏學 府」建案二期興建之房屋，與隔壁一期興建之宜蘭縣○○市 ○○路○○○巷00號建物因接縫處施工瑕疵，造成一、二期 結構體間存在無法修復之裂縫。依此，就系爭建物漏水、滲 水之瑕疵，原告自得依民法第227條第1項、第231條第1項規 定，請求被告賠償修補漏水瑕疵所需費用49萬2780元。其次 ，系爭建物未按圖施工之損失，經鑑定結果，已造成系爭建 物產生價差12萬8309元之損失，原告自得依據民法第227條 第1項、第2項規定，請求被告如數賠償上開金額。又因系爭 建物屬於連棟建築，無法獨立拆除重建，系爭房地僅能一直 維持上開瑕疵狀態，造成土地無法完全利用而價值貶損，經 鑑定結果，已造成系爭建物及其所坐落之土地（下稱系爭房 地）產生價差222萬7000元之交易性貶值損失，原告自得依 民法第227條第1項、第2項規定，請求被告如數賠償上開金 額。再者，依據系爭買賣契約之約定，被告已保證系爭建物 之結構、牆體均符合標準且按核准圖樣施工，然卻未按圖施 工，且所建築完成交付之系爭建物竟有前述瑕疵存在，則依 民法第360條規定，原告亦得請求被告賠償前述未按圖施工 損失、漏水修繕損失、交易性貶值損失。此外，針對上述瑕 疵問題，原告已通知被告並請求修補未果，則依民法第359 條規定，原告亦得請求被告減少相當於前述未按圖施工損失 、漏水修繕損失、交易性貶值損失之價金，則被告受領上開 應減少之價金，已屬無法律上原因，依據民法第179條規定 ，被告自應返還該等不當得利。為此，爰首依民法第227條 規定為請求；次依民法第360條規定為請求；末依民法第359 條及第179條規定為請求（請鈞院按此順序為審理），訴請 （訴之聲明）被告應給付原告284萬8089元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息， 並願供擔保，請准宣告假執行。
二、依臺灣省土木技師公會之鑑定報告，可知系爭建物與隔鄰26 號建物間，確實存在裂縫，該裂縫係被告施工時，未按原結 構計算書保留共計12.55cm之碰撞間隔所致，且前揭施工錯 誤造成之裂縫及其他施工瑕疵，確實已導致系爭建物發生室
內滲漏水之情形，故被告辯稱「系爭建物無裂縫、滲漏水等 瑕疵」云云，自不足採。且按前揭鑑定報告書鑑定結論，該 裂縫現實上無法完全修復，僅能重新施作包覆工程，作為治 標不治本的防水措施，且因屬可視介面而涉及外觀修飾，應 委由專業技師或建築師設計，所須費用則約為38萬7538元， 然經原告委請廠商估價結果，實際上修補系爭建物漏水瑕疵 所需費用為49萬2780元，故原告所受損害額確為49萬2780元 。而系爭裂縫無法完全修復，施作防水措施又影響外觀，實 已影響系爭建物之交易價值，故原告亦受有交易性貶值之損 失。另被告未按圖施作牆面之行為，依鑑定結果已造成系爭 建物產生價差12萬8309元之損失。依此，原告請求被告賠償 未按圖施工損失、漏水修繕損失、交易性貶值損失，於法自 屬有據。
三、針對系爭房地之交易性貶值損失，經囑託上為不動產估價師 事務所鑑定後，上為不動產估價師事務所已依照其專業知識 ，按比較法、成本法、收益法、直接資本化法等不動產估價 公定方法，評估得系爭房地於起訴時之無瑕疵應有價值為17 34萬4000元，瑕疵造成價值損失比例為12.84%即222萬7000 元，其鑑定內容並無違反不動產估價專業之處，自屬可採， 被告空言否認上開鑑定內容，自不足採。
四、原告為系爭買賣契約之唯一買方當事人，只是在買受系爭房 地後，將一半所有權登記於配偶謝明道名下而已。而不完全 給付屬契約責任，原告既然向被告購買系爭建物之全部，自 得按系爭買賣契約，行使全部之不完全給付債務不履行損害 賠償請求權。
五、房屋結構設計之瑕疵，或因房屋結構設計而發生之瑕疵，均 在結構部分之保固範圍內，被告不得擅自將「結構部分」限 縮解釋為「結構安全部分」，而將非屬裝潢工程之結構瑕疵 ，主張僅保固一年。其次，保固條款之目的，係增加房屋瑕 疵之保障，並非減輕建商之不完全給付責任，原告所主張不 完全給付債務不履行損害賠償請求權之請求權時效，依民法 規定為十五年，自不因保固條款期間較短而受影響。況且， 系爭建物之漏水等瑕疵自交屋後即發生，原告並即通知被告 修補，尚未逾越一年保固期間，只是被告事後一直敷衍了事 ，至今尚未修補完成。故被告之時效抗辯並無理由。六、兩造102年12月24日在宜蘭縣政府所達成之消費爭議調解， 係針對採光罩漏水一事，與本件糾紛並不相同，原告係依法 行使契約上權利，並無重覆請求。
參、被告則抗辯稱：
一、「南屏學府」第一、二期住宅均為被告所推出，惟係完成第
一期工地後，才又推出第二期工地，而建造第一期工程時， 即已規劃要與第二期工程相連棟，故在門牌「26號房屋」興 建時，即預留共同壁，準備供日後興建第二期工程時，作為 相鄰房屋（即系爭建物）之共同壁之用，該面牆壁坐落至49 6地號及493地號土地上各一半。被告施作第二期工程時，慮 及水泥特性「非一體成型者，構造物難以完全連結」，故決 定重新施作獨立之牆壁，換言之，系爭建物與26號房屋相鄰 處，系爭建物除擁有共同壁之一半（7.5公分厚）外，尚另 建造有獨立之牆壁（25公分厚），且一至三樓及屋突之構造 均相同，故系爭建物之主體結構並無任何瑕疵，室內亦不可 能會有漏水情形。事實上，系爭建物一至三樓及屋突（電梯 間）之室內部分均建有獨立之牆壁及柱子，雖就室外部分， 考量空間之利用，對於重覆而不必要之牆面即未予施作而直 接使用共同壁，或改為女兒牆之牆面，就此本應於申請使用 執照前修改圖面，惟建築師卻漏未變更「現況平面圖」，致 發生建物現況與設計圖不符之情形，然此部分並不影響結構 安全。是以原告訴請賠償未按圖施工之損失12萬8309元、漏 水修繕費用49萬2780元、交易性貶值損失222萬7000元，均 無理由，爰求為（答辯聲明）駁回原告之訴，如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、針對臺灣省土木技師公會鑑定報告之意見如下：（一）部分牆面未施作部分：
1、被告係考量空間利用及減輕房屋承載重量而未予施作，此非 屬柱、樑、版之主體結構，不影響房屋結構安全，且已逾一 年保固期限，原告自無權請求賠償。
2、縱被告仍應有補為施作牆面之責任，此既非不能履行，依法 原告僅能請求被告履行契約補為施作，而不能逕行請求被告 賠償施工費用。
3、鑑定報告所計算之施作費12萬8309元，亦屬過高。（二）門牌26號及系爭建物間之裂縫部分：
1、就鑑定結論（三）之內容，被告無意見。
2、如鑑定報告所述，兩建物間之介面，並不會影響建物之結構 安全。
3、造成漏水之原因，原告亦應負責，蓋兩造於102年間在宜蘭縣 政府成立調解後，被告將漏水修繕工程發包給鐵工羅建國施 作，是原告指示羅建國將不鏽鋼板包覆在履勘現場時所見之 位置，因此鑑定報告所載「現場以不鏽鋼板包覆之施作方式 作為介面防水原則正確，但施作方式存有瑕疵，以致於防水 效果不彰」，乃係原告一意孤行要求鐵工如此施作，以致造 成兩屋間之介面滲水，就此原告應負與有過失之責（定作人
指示錯誤）。
4、就鑑定結論（五）「現況瑕疵導致滲漏水，建議依鑑定結論 （三）全數介面重新採用不鏽鋼板包覆施作。」，被告無意 見，惟鑑定施作之工程費用38萬7538元，則屬過高。三、針對上為不動產估價師事務所鑑定報告之意見如下：（一）上為不動產估價師事務所並未針對鈞院囑託事項第二項表 示意見，大概是認為「系爭建物是否會漏水與市場交易價 值無關，只要有介面問題，就會產生價差，所以就不必再 表示意見了。」，鑑定人對於何謂「介面」及「介面對於 建物之實質意義為何？」顯然並不瞭解，所以認為是否修 復及是否已不會漏水，並不重要，所以就不必再作意見表 示。故上為不動產估價師事務所之鑑定乃欠缺專業知識及 不夠敬業所作之鑑定報告，不足以作為本案參考。（二）鑑定報告以比較法估算系爭建物之價格時，選取門牌號碼 「宜蘭市○○路0000號」建物為比對樣本進行估價，惟查 並無「宜蘭市○○路0000號」建物存在，鑑定報告之正確 性已有疑義。又鑑定報告以收益法估算系爭建物之價格時 ，擇門牌號碼「宜蘭市○○路000號」、「宜蘭市○○路0 00號」建物為比對樣本進行估價，惟就該二棟位於「泰山 路」主幹道上之建物區位條件載為「稍優」，反而位於支 線道巷子之系爭建物之區位條件竟載為「優」，顯背於一 般經驗法則。是以鑑定報告擇錯誤之區位條件進行估價， 正確性自有疑義。
（三）臺灣省土木技師公會鑑定報告是認定系爭建物所存在之「 裂縫」，乃與隔鄰建物間之介面，並無危害房屋整體結構 安全之虞，顯然與建築損鄰致傾斜之情形有重大區別。惟 上為不動產估價師事務所竟採「系爭建物龜裂現象與建築 時損鄰致使傾斜案例情況相近，本案比較案例朝此方向蒐 集」之見解，將本件兩幢建築物間介面之裂縫，類比為建 築損鄰致使傾斜之案例而估價，其選定之估價標準，顯屬 欠缺事實知識，以該標準計算而得之價格減損比例，自非 可採。
（四）系爭建物實際並無漏水情形，惟上為不動產估價師事務所 鑑定報告卻記載「本次勘估標的經所有權人領勘，進入室 內勘查，室內狀況為正常狀態，天花板及地板、電梯間出 口等多處漏水狀況」等內容，上開漏水之指述，應非鑑定 人所親見，顯然是原告單方提供不正確之指述，鑑定人則 照單全收，足見其客觀性不足，所作報告自屬偏頗。（五）依據臺灣省土木技師公會鑑定結果，可知系爭建物係在鑑 定時從屋頂介面以人工方式大量灌水進去測試，才發生鄰
接介面一側之牆壁出現小範圍潮濕反應，平時是不可能發 生漏水情形，否則何以居住多年未發現漏水？且若補為施 作防水牆，並將白鐵蓋板位置重新施作在界面上方予以包 覆，而施作正確之防水工程，即可絕對防止雨水流入，不 會再發生牆壁滲水情形。惟上為不動產估價師事務所對於 上開情形完全不懂，且接受原告單方灌輸不正確之訊息， 而引用一般房屋漏水事件之案例，予以鑑估折損5.36%價 值，其鑑定欠缺專業知識，且結論錯誤，自不得作為本案 判決之依據。
（六）被告於100年5月9日出售系爭房地予原告時，房屋成交價 格為240萬元，土地成交價格為760萬元，合計共1000萬元 。依據上為不動產估價師事務所鑑定報告內容，其鑑定認 為系爭房地在104年4月24日時之市場交易價格為1734萬40 00元，即價值漲幅達73. 44%，惟依內政部地政司統計之 全國地價總指數，宜蘭縣於100年3月31日地價定基指數為 94.38，104年3月31日地價定基指數為120.69，漲幅不過2 7.87%，足見該鑑定報告所鑑價格顯屬脫離市場行情，已 背於經驗法則，委無足採。
（七）系爭建物買賣價為240萬元，然上為不動產估價師事務所 鑑定報告之鑑價價差為222萬7000元，令人匪夷所思。（八）本件應以100年3月31日買賣當時之價金為準，不應以起訴 時為準，上為不動產估價師事務所之鑑定報告仍非可採。四、原告請求12萬8309元未按圖施工之損失之理由，無非係以「 房屋現況與使用執照圖不符」，故原告受有損失。惟上開未 施作之部分，並未涉及結構安全設計，僅需完成竣工圖修正 ，即無「房屋現況與使用執照圖不符之情形」。換言之，原 告請求上開未按圖施工損失，係立基於「竣工圖未修正」之 前提下，並非係立基於其實際所受之損害，至為明顯，是原 告請求未按圖施工所受之損害自屬無據。
五、依據臺灣省土木技師公會鑑定結果，可知系爭建物係在鑑定 時從屋頂介面以人工方式大量灌水進去測試，才發生鄰接介 面一側之牆壁出現小範圍潮濕反應，平時是不可能發生漏水 情形，否則何以居住多年未發現漏水？足見系爭建物於通常 使用方式下，並無原告所指之漏水瑕疵，原告自無請求49萬 2780元漏水修繕費用之理。況且，縱認系爭建物有漏水之瑕 疵，兩造前即於102年12月24日在宜蘭縣政府達成消費爭議 調解，被告已經依照調解契約履行完畢，原告自無再依據舊 有法律關係為重覆請求之理。
六、系爭建物並無結構性裂痕或有影響安全不能居住，以致減少 價值之情事，依民法第354條第1項但書「但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。」規定，原告之請求顯無理由。七、系爭房地已於101年1月3日點交予原告，原告迄今已居住使 用超過三年，依系爭買賣契約第11條約定「本房屋自甲、乙 雙方簽訂交屋同意書日起，結構部分負責保固十五年，固定 建材設備部分負責保固一年」，本件既無結構安全瑕疵存在 ，縱有其餘瑕疵亦已超過一年保固期間，故原告之請求已罹 於時效。
八、原告僅擁有系爭房地所有權二分之一，並無權請求全部之損 害。
肆、兩造不爭執之事項（見本院卷二第142頁）：一、原告於100年5月9日與被告簽訂預售屋買賣契約，購買宜蘭 市○○路○○○巷00號之系爭建物。
二、系爭建物（即門牌編號：宜蘭市○○路○○○巷00號）之基 地為「宜蘭市○○○○段000地號，房屋為843建號，原告之 所有權應有部分為二分之一。
三、原告所購系爭建物已於101年1月3日移轉所有權登記予原告 及指名之訴外人謝明道各所有權應有部分二分之一，並即點 交完畢。
四、系爭建物（宜蘭市○○路○○○巷00號）係屬同社區第二期 工程，與相鄰同巷26號房屋（係屬同社區第一期工程），為 分屬不同工期之建築（含基礎），且兩屋相鄰接。五、兩造因消費爭議事件，於102年12月24日成立調解，並簽署 如被證二「消費爭議調解委員會調解筆錄」。
六、原告所提出原證三之「建築平面圖」為真正。 伍、本件經整理並協議簡化爭點如下：
原告依據民法第227條第1項、第2項；第360條；第359條、 第179條規定，訴請被告給付284萬8089元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，是 否有理由？
陸、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害； 債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲 延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並 得請求賠償因不履行而生之損害；負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用 ，以代回復原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情 形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利 益，視為所失利益，民法第227條第1項、第2項、第226條第 1項、第231條第1項、第232條、第213條第1項、第3項、第2 16條第1項、第2項定有明文。所謂「不完全給付」，係指債 務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本 旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。若給付係以交 付特定物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之，即使該 特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付，仍屬 依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。是不完全給付 之構成，必以瑕疵係於契約成立後發生，始足當之，如瑕疵 於契約成立時即已存在，則或為物之瑕疵擔保責任問題，不 構成不完全給付。次按，出賣人就其交付之買賣標的物有應 負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因 可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保 責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如 主張「出賣人應負物之瑕疵擔保責任」，則買受人可依民法 第360條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第364條規定 請求另行交付無瑕疵之物，在出賣人為各該給付以前，買受 人即得行使同時履行抗辯權。若買受人主張「出賣人應負不 完全給付之債務不履行責任」，則買受人得類推適用民法第 226條第2項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則 ，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用【參 見最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）意旨】。是 以，瑕疵擔保責任與不完全給付債務不履行責任，係不同之 法律關係，其請求權各自獨立，消滅時效亦不同，不完全給 付債務不履行責任之損害賠償請求權時效應適用民法第125 條所規定之15年，而無民法第365條「買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物 之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定， 於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」規定之適用。另 按，損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係 損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況 悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠 償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原 狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以 填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（參見最高法 院104年度台上字第523號、104年度台上字第2391號、101年 度台上字第88號、93年度台上字第381號、92年度台上字第2
746號裁判意旨）。末按，當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，查 債務人負有依債務本旨為給付之義務（民法第235條規定參 照），違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，是以債務 人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於 受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠 償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不 完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件 ，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗 辯，就此仍應由債務人證明之（參見最高法院77年度台上字 第1989號、77年度台上字第1962號裁判意旨）。二、本件情形，原告主張「兩造於100年5月9日簽訂預售屋買賣 契約，約定由原告向被告購買門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路 ○○○巷00號之系爭建物。原告所購買之系爭建物及其所坐 落之宜蘭縣○○市○○○○段000地號土地，已於101年1月3 日移轉所有權登記予原告及其指名之訴外人謝明道各所有權 應有部分二分之一，並即點交完畢。」之事實，固為兩造所 不爭執（見不爭執事項一至三），然就原告所另主張「被告 並未依據債務本旨提出給付，於原告預購買受系爭房地後， 被告並未依據建築圖說完成興建，所興建完成之系爭建物亦 存有牆壁裂縫及滲漏水瑕疵，被告已有不完全給付之債務不 履行情形，且該不完全給付係可歸責於被告之設計不當、偷 工減料、未按圖施工所致，是以被告自應負不完全給付之賠 償責任，賠償原告所受未按圖施工損失12萬8309元、漏水修 繕費用49萬2780元、交易性貶值損失222萬7000元之損失。 」乙節，則為被告所否認，然查：
（一）兩造於100年5月9日簽訂預售屋買賣契約，約定由原告向 被告購買「南屏學府」建案第二期興建編號A棟1號房屋及 其所坐落之土地（即日後興建完成並編定門牌號碼為宜蘭 縣○○市○○路○○○巷00號之系爭房地），事後系爭建 物興建完成後，原告即於101年1月3日將依據上開預售屋 買賣契約所應給付予原告之系爭房地交付予原告收受等情 ，有房屋預定屋買賣合約書在卷可稽（見本院卷一第11至 22頁），並為兩造所不爭執，自堪認定屬實。（二）其次，本院於104年8月17日會同兩造至系爭建物現場進行 履勘，其勘驗結果為：原告所指系爭建物與隔鄰26號建物 交接處貼有鐵片；原告所指系爭建物屋突屋頂與隔鄰26號 建物交接處牆邊有裂縫；原告所指系爭建物屋突後方露臺 與隔鄰26號建物交接牆面及女兒牆均有裂縫；原告所指系 爭建物屋突前方露臺與隔鄰26號建物交接牆面及女兒牆均
有裂縫、磁磚裂開、女兒牆與地面交接處亦有裂縫；原告 所指系爭建物三樓後方陽台與隔鄰26號建物交接牆面有裂 縫；原告所指系爭建物三樓後方臥室兩側牆面有裂縫；原 告所指系爭建物三樓前方臥室樑柱與牆面交接處有裂縫、 兩面牆面也有裂縫；原告所指系爭建物三樓前方臥室陽台 與隔鄰26號建物牆面交接處有裂縫；原告所指系爭建物三 樓樓梯間牆面有裂縫；原告所指系爭建物二樓後方陽台與 隔鄰26號建物交接牆面有裂縫、隔間牆也有裂縫；原告所 指系爭建物一樓廚房與電梯間牆壁有裂縫；原告所指系爭 建物一樓孝親房牆面有裂縫；原告所指系爭建物一樓客廳 與電梯間牆壁有裂縫之事實，有勘驗筆錄及相片可佐（見 本院一卷第114至159頁）。
（三）而針對兩造所爭執「被告是否依據建築圖說來興建系爭建 物」、「被告興建完成而給付予原告之系爭建物是否存有 牆壁裂縫及滲漏水等瑕疵」等爭執，經兩造合意委請臺灣 省土木技師公會針對下列「一、系爭建物之現況與建造執 照所附之建築圖有無不同？若要依建造執照所附建築圖面 補為施作該等與圖面不符之處，所需的工程費為多少？二 、系爭建物的現況與使用執照所附之建築圖，有哪些牆面 未施作或降低高度，或有無其它與使用執照建築圖面不符 之情況？該變更是否會影響房屋結構安全或其它不利之影 響？又上開變更對於房屋空間之利用是較有利或不利，理 由為何？若要依使用執照所附建築圖面補為施作該等與圖 面不符之處，所需的工程費為多少？三、系爭建物與隔鄰 26號建物間的裂縫除了本院104年8月17日勘驗筆錄所示裂 縫以外，是否還有其它裂縫存在？系爭建物與隔鄰26號建 物間的裂縫成因為何？上開裂縫能否完全修復？修復的方 式及費用為何？四、系爭建物與相鄰26號房屋（含基礎） 為不同工期所施作，是否會發生地基沉陷不一致之情形？ 是否會影響系爭建物整體結構之安全？又104年8月17日勘 驗筆錄所載系爭裂縫是否即為地基沉陷不一致所造成？五 、系爭建物室內目前是否存有滲水、漏水之情況？造成該 滲水、漏水的原因是否與第三點所示的裂縫有關？是否與 第一點所示未依照建造執照所附建築圖興建系爭建物有關 ？六、系爭建物後側各樓層室外磁磚破裂是否因為與隔鄰 26號房屋為不同工期所施作，因為地基沉陷不一致所造成 ？七、被告於104年8月19日擅自於屋突後方露臺及屋突屋 頂牆壁裂縫注射矽利康膠，是否會影響第五點漏水及滲水 之鑑定？」為鑑定，其鑑定結果為「一、經現況檢視比對 建築執照建築圖（原告主張原證三），一至三層後陽台與
26號建築物相鄰之牆壁與建築圖說寬度不符，圖示寬度至 陽台欄杆外緣齊。屋突一層屋後陽台與26號建築物相鄰之 女兒牆上圖示應築牆至屋頂層懸臂樑下，現況未施作。屋 突一層屋前陽台與26號建築物相鄰之女兒牆上方是否應築 牆至屋頂層懸臂樑下，因建築平面圖、立面圖及剖面圖圖 面衝突，無法判定。屋頂層與26號建築物無泛水牆未施作 ，與圖示不符，詳【附件（九）現況與建造執照建築圖差 異標示及鑑估】。二、現況檢視比對建築執照（按應係使 用執照之誤）建築圖，一至三層後陽台與26號建築物相鄰 之牆壁與建築圖說寬度不符，圖示寬度至陽台欄杆外緣齊 。屋突一層屋後陽台與26號建築物相鄰之女兒牆上圖示應 築牆至屋頂層懸臂樑下，現況未施作。屋突一層屋前陽台 與26號建築物相鄰之女兒牆上方圖示應築牆至屋頂層懸臂 樑下，現況未施作（使用執照無剖面圖）。屋頂層與26號 建築物無泛水牆未施作與圖示不符，詳【附件（十）現況 與使用執照建築圖差異標示及鑑估】。三、經漏水測試結 果，確有滲漏水情形，詳【附件（五）漏水測試及目視結 果照片說明】、【附件（七）熱像儀照片說明及位置示意 圖】。四、經透地雷達檢測結果，顯示多處牆體內有鬆散 且含水現象，詳【附件（八）透地雷達檢測報告】，其鬆 散的結果，在混凝土內的解釋應為蜂窩或孔隙。依成像研 判，幾處在約0.25～0.30m位置有較明顯介面存在，表示 牆厚約有0.25～0.30m，超過0.25～0.30m即為鄰房牆壁。 」，其鑑定結論為「一、建築物在規劃設計完成後向主管 機關申請執照是為建造執照，待建造後完成竣工圖面並符 合審核程序後主管機關據以核發使用執照。若未涉及法令 規定須作變更之修改，請領使用執照（使用執照圖面不一 定等同建造執照圖面）仍為准許的，惟其所附之竣工圖面 應為最終完成之樣態，故使用執照所附之竣工圖是必然的 合法結果，一般討論現況與圖面是否相符，其圖面所指的 是使用執照所附之竣工圖，非為建造執照所附之圖面，合 先說明。今鑑定標的物現況與建造執照建築圖確有些微不 同，若依建築執照所附建築圖面補為施作該等與圖面不符 之處，所需工程費約為11萬1610元整【詳附件（九）現況 與建造執照建築圖差異標示及鑑估】。二、現況與使用執 照所附竣工圖比對確有不符處，牆面施作寬度不足，部分 高度降低，及其補為施作該等與圖面不符之處所需工程費 （約為12萬8309元整），詳【附件（十）現況與使用執照 建築圖差異標示及鑑估】。該施作不符之牆構件非屬主體 結構（依結構計算書可知其設計係採用韌性剛構架，主體
結構為柱、樑、版），應不影響房屋結構安全。該變更對 於房屋空間之利用影響不大（空間利用屬見人見智之主觀 感受），惟外觀因產生更多角隅，整體視覺較差。三、系 爭建物與隔鄰26號建築物間的裂縫實非結構裂縫，是為兩 幢建築物（系爭建物與隔鄰26號建築物）間的介面。建築 物間在設計上為避免受地震力擺動變形的相互影響，依法 規應於建築物間考慮留設『間隔』（內政部頒布建築物耐 震設計規範及解說第2.16.2節規定『為避免地震時所引起 的變形造成鄰棟建築物間的互相碰撞..』）。經查原建築 執照中結構計算書，兩幢建築物均有計算考慮碰撞間隔， 標的物須留設6.01cm，隔鄰26號建築物須留設6.54cm，詳 【附件（十二）結構計算書碰撞間隔計算頁及建築物耐震 設計規範及解說第2.16.2節節錄】，『系爭建物與隔鄰26 號建築物間的裂縫』實際上為未保留碰撞間隔的結果，故 表面上看起來是建築物間的裂縫，事實應為建築物間整體 界面。經透地雷達的測像結果，研判系爭建物鄰26號牆面 存有蜂窩或孔隙現象，此因系爭建物鄰26號牆面施工時採 用單面模板，澆置混凝土時或因搗實不確實所造成。上開 所述建築物間因未留有碰撞間隔所形成整體的介面（『系 爭建物與隔鄰26號建築物間的裂縫』）無法完全修復，概 因修復後一般有感的地震過後即可能再形成，惟造成滲漏 水的情況必須修復，建議可於兩幢建築物間界面牆面包覆 垂直向不鏽鋼泛水版，屋突一層女兒牆頂包覆水平不鏽鋼 泛水版及系爭建物屋頂層加設泛水牆，完成防水處理後包 覆水平不鏽鋼泛水版，示意圖詳【附件（十一）滲漏水修 復方式示意圖及鑑估】。系爭建物與隔鄰26號建築物間可 視界面包覆鋼板工程牽涉外觀修飾及或可替代之工法、臨 時施工架、部份拆除及修復等因素，建議應委由專業技師 或建築師設計為妥。四、地基沉陷不一致於工程上泛指構 造物基礎沉陷量之差異，非指與它棟構造物基礎沉陷量之 比較，合先說明。系爭建物與相鄰26號房屋（含基礎）為 不同工期所施作，兩幢建築物間裂縫（如前所述非結構裂 縫），係屬兩幢建築物之介面，雖兩幢建築物使照取得相 差僅約半年時間且規模不同，惟樓層數、樓層單位面積重 量及地質條件均相當，在兩幢建築物基礎無連結情況下， 兩幢建築物各自基礎產生的沉陷差異量應屬微小，就現場 檢視現場磁磚之破壞狀況，並無明顯上下錯位而為水平拉 裂，研判兩幢建築物各自基礎產生的沉陷差異應非造成系 爭建物與隔鄰26號建築物間的裂縫之主因，而應為水平地 震力造成樓層側向變位及碰撞所導致。系爭建物整體結構
安全在原設計地震力範圍內雖仍屬安全，惟因建築物間碰 撞距離未留設而可能導致局部構件會有碰撞受損情形。五 、經漏水測試及透地雷達測像的驗證，系爭建物室內確實 存有滲水、漏水之情況。造成該滲水、漏水的原因，主因 為建築物間因未留設碰撞間隔所形成整體的介面（系爭建 物與隔鄰26號建築物間的裂縫，此導致雨水滲流緩慢而含 水量增加），且介面間靠系爭建物之牆面因混凝土澆置未 充分搗實而存有許多蜂窩或孔隙。另系爭建物與隔鄰26號 建築物間的介面裂縫因地震擠壓碰撞而加大，可能使矽利 康膠產生脫離、拉裂或因矽利康膠本身的劣化，故現場可 視介面施作矽利康膠，此作為實屬無效之防水措施。而現 場以不鏽鋼板包覆之施作方式作為介面防水原則正確，但 施作方式存有瑕疵以致於防水效果不彰，詳【附件（六） 現況瑕疵（導致滲漏水）照片說明】。建議依鑑定結論（ 三）全數介面重新採用不鏽鋼板包覆施作。六、系爭建物 後側各樓層室外磁磚破裂是為水平方向拉裂而無明顯上下 錯位，故與地基沉陷不一致應無相關，系爭建物與隔鄰26 號建築物是為兩幢建築物，磁磚施工連接兩幢建物研判與 水泥漿遇縫乾縮及建築物間受地震力擺動變形有關。」之 事實，有臺灣省土木技師公會105年6月21日（105）省土
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