臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第422號
原 告 王嘉隆
王俊德
王榮杰
王世傑
王世琦
王世輝
王雪芳
王品欽
王品鈞
王姿婷
兼上列三人
法定代理人 王治中
原 告 王祥宇
兼上一人
法定代理人 王俊宏
原 告 王振吉
王楷定
上列原告共同訴訟代理人 游孟輝律師複代理人 宋銘樹律師
賴惠玲 住臺北市○○區○○路000號4樓
被 告 王榮吉 住新北市○○區○○路000巷00號訴訟
代理人 陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年1月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落於新北市○○區○○段000地號土地（下稱799地號土 地，重測前為庄子內段179-6地號土地）、835地號土地（下 稱835地號土地，重測前為庄子內段183地號土地），原所有 權人為訴外人王炳元、王天麟、王天錫，渠等於民國66年間 將前揭二筆土地與訴外人王永田訂立「淡鎮鄧字第13號」私 有耕地租賃契約（下稱系爭耕地租賃契約）。嗣王炳元、王 天麟、王天錫與王永田先後去世，而由原告繼承取得前揭二 筆土地所有權，承租人王永田之承租權利則由被告繼承。承 租人王永田或其繼承人即被告王榮吉未經原告或原所有權人 同意，竟於前揭二筆土上興建建築物、設置停車棚作為停放 車輛之用而未供耕作之用，顯已該當耕地三七五減租條例第
16條第1項「未自任耕作」情形，故依同條第2項規定，兩造 間系爭耕地租賃契約早已歸於無效。
㈡縱認兩造間系爭耕地租賃契約並非無效，惟被告亦有耕地三 七五減租條例第17條第1項第4款所定非因不可抗力繼續一年 不為耕作之情事，原告亦得終止系爭耕地租賃契約。 ㈢為此，爰依耕地三七五減租條例第16條第2項、民法第767條 前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認兩造間就坐落 新北市○○區○○段000地號土地、835地號土地之系爭耕地 租賃契約之租賃關係不存在。⒉被告應向新北市淡水區公所 辦理塗銷上開土地之耕地三七五租賃契約註記。⒊被告將新 北市○○區○○段000地號土地、835地號土地返還給原告。二、被告則以：799地號土地上所建鐵皮屋係被告用以放置農耕 器具及肥料等農業用品，主要作農舍使用，乃為便利耕作之 設，並非供被告實際居住而設，並無涉及不自任耕作之情。 至供作停車棚之系爭鐵皮屋主要坐落於鄰地（即同段836地 號土地），僅邊緣部分占用835地號土地，且並非被告所搭 設，車輛亦非被告所停放；又835地號土地遭鋪設水泥係因 原地主王炳元等3人與建商合作興建房屋時，為施工及將來 通行之用而填為平地，目前由新北市淡水區公所養護，供公 眾通行之用，被告承租之耕地遭占用，應由原告出面排除， 縱使被告未積極排除侵害，亦不能逕認被告未自任耕作等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張799地號土地（重測前為庄子內段179-6地號土地） 、835地號土地（重測前為庄子內段183地號土地），原所有 權人為王炳元、王天麟、王天錫，渠等於66年間將該二筆土 地與王永田訂立系爭耕地租賃契約。嗣王炳元、王天麟、王 天錫與王永田先後去世，而由原告繼承取得該二筆土地所有 權，承租人王永田之承租權利則由被告繼承等情，為被告所 不爭執，並有系爭耕地租賃契約影本1份、土地第二類謄本 影本2份在卷可稽（本院卷第7頁、第8頁至第11頁），則原 告此部分之主張堪信為真實。
㈡依105年1月7日新北市淡水區公所三七五租約耕地會勘紀錄 可知，799地號土地上有一水泥固定基礎之鐵皮屋，無門牌 號碼，無接水電，皆種植水耕空心菜，有新北市淡水區公所 105年1月7日三七五租約耕地會勘紀錄及照片4張可稽（本院 卷第57頁至第58頁）。至835地號土地有1座鋪設水泥固定基 礎之鐵皮棚架，其餘供公眾通行之道路，無路名，該道路為 新北市淡水區公所養護，並無種植農作物，亦有105年1月26 日新北市淡水區公所三七五租約耕地會勘紀錄1份、複丈成
果圖節錄1份、照片3張在卷可佐（本院卷第60頁至第61頁） 。足認799地號土地上確有一水泥固定基礎之鐵皮屋、835地 號土地亦有一鐵皮停車棚及公眾通行之道路。
㈢被告是否有耕地三七五減租條例第16條第1項「未自任耕作 」情形？
⒈按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作 ，係指承租人應以承租土地供自已從事耕作之用而言。如 承租人以承租之土地建築房屋或供其他非耕作之用者，均 在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建 築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所 建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而 非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如其所建係 供居住之用，即與農舍有間（最高法院70年台上字第4637 號、64年台上字第571號判例要旨參照）。本件799地號土 地上雖蓋有一水泥基礎固定之鐵皮屋，被告辯稱：該鐵皮 屋係作農具間，並無水電等語。參以105年1月7日三七五租 約耕地會勘紀錄及現場照片可知，799地號土地上之鐵皮屋 極為簡陋，並無水電，亦無門牌號碼，且屋內放置農具， 鐵皮屋後方種有空心菜等情，有105年1月7日三七五租約耕 地會勘紀錄及照片4張可稽（本院卷第57頁至第58頁），故 799地號土地上之鐵皮屋並非係解決居住問題或供居住使用 ，而係用以堆置農具、肥料及供作臨時休息使用，故鐵皮 屋乃為供便利耕作之農舍，並無不自任耕作之情形。 ⒉按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2項固有明文。然所謂自任耕作，係指承租人應以承 租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土 地建築房屋居住或供其他非耕作使用、或與他人交換耕作 、或轉租或借與他人使用等，固為不自任耕作；惟若承租 人僅消極不為耕作任其荒廢，或未積極排除第三人對於承 租耕地之占用，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例 第17條第1項第4款規定終止租約而已，尚難謂原租約已因 此歸於無效（最高法院99年度台上字第856號判決可資參照 ）。835地號土地並未種植農作物，此有前揭會勘紀錄可佐 ，惟被告辯稱：835地號土地上之停車棚非其所搭建，且道 路非其舖設，而係地主王炳元因與建商合蓋房屋，由建商 舖設，致其無法耕作等語。依原告所提照片，可知835地號 土地上車棚係停放三輛車輛號碼分別為6T-0085號、YV-5 889號、AGN-8353號。證人即車牌號碼00-0000號汽車登記
車主陳坤生具結證稱：伊為6T-0085號汽車之所有人並為駕 駛使用，因大家都在停放車輛，不是只有伊停放在該處， 所以伊沒有經任何人同意，就將車輛停放在該處，伊沒有 繳納任何費用或租金，而伊忘記伊最早於何時將車輛停放 在該處，且伊停車在該處多久，伊也忘記了；伊之前有搭 蓋835地號土地上之車棚且有修理壞掉部分，但伊忘記係何 時為修理，而車棚架頂棚是伊拆掉的，惟伊不記得係何時 拆的，伊有時將車輛停放在該處幾個月都沒有動；至於 YV-5889號汽車為伊女兒陳詩婷所有，陳詩婷是跟伊一起停 放。伊有見過在庭被告，被告是庄子裏的人，被告並沒有 請他不要將車輛停放在該處；伊並不認識原告等15人，伊 於停車期間，地主也沒有要求伊不要再停車等語（本院卷 第241背面至第243頁）。且證人陳詩婷具結證稱：YV-5889 號汽車登記在伊名下，且由伊使用，因為伊父親即證人陳 坤生將車輛停放在該處，伊也就停放在該處，伊並不知道 車棚及水泥地是誰舖建的；伊將車輛停放在該車棚已有一 年多期間，伊並不認識原告，伊好像是在路上看過被告， 但停車時，並沒有看過被告；伊停車時並沒有人阻止伊不 要在該位置停車，且伊停車在該處並未支付租金或費用給 任何人，伊並不知道6T-0085號汽車最早開始停放在該處之 時間，伊將車子停放在該處期間，地主也沒有要求伊不要 再停車等語。復證人陳有助具結證稱：被告雖為伊配偶之 叔公，但伊不認識被告；車號000-0000號汽車為伊所有及 使用，惟目前已交由伊在高雄之姐姐使用，所以車子已在 高雄，並沒有在台北。當初伊沿著路邊停車，後來那邊的 人搬走，伊看有空位，且伊舅舅即證人陳坤生也在旁邊停 車，所以伊就車輛停放在該處，伊並沒有繳納租金或費用 給任何人；伊於101年間開始住伊配偶家，102年或103年伊 始停車在該處，伊住伊配偶家之前，該車棚已經存在，但 伊不知道係誰所搭建的，水泥地由誰舖設的，兩造都沒有 人告訴伊該處不能停車，也沒有任何告示，兩造亦未同意 伊停放車輛，伊約一個月使用一次車輛。伊開始在該處停 車時，車棚已經搭建起來，伊也沒有看過車棚旁邊有種植 過農作物，伊停車期間，伊沒有看見有人在車棚左右種植 ，因為之前有人停車等語。再者，證人張昇義亦具結證稱 ：伊沒有見過該車棚，地主與建商合建後，伊就未到該處 去過，車棚外的道路及車棚內的水泥地是建商在整地時鋪 平的，伊不知道建商為何人，原告、或原告父親、或被告 未曾跟伊說過他們的土地遭人鋪成道路的事，因為土地不 是伊的等語。綜上，堪認835地號土地係遭人搭建車棚，並
舖設水泥，且供停放車輛使用，但無法證明係經被告或地 主同意而為之，亦無法證明車棚及水泥地是被告所舖設等 情。且被告亦自承：其並未向原告或其被繼承人反應土地 遭他人停車，其無法耕作等語（本院卷第280頁背面）。揆 諸前揭規定及說明本件被告並無同意將835地號土地供他人 作停車或舖設水泥使用，亦未有轉租或出借他人使用之情 形，自不構成耕地三七五減租條例第16條規定承租人不自 任耕作之情形，原告據此主張系爭耕地租賃契約無效，即 屬無據。
⒊綜上，原告主張系爭耕地租賃契約，因被告有未自任耕作 情形，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定， 應歸於無效云云，難謂可採。
㈣按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出 租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款 定有明文規定。所謂「不為耕作」，係指承租人就原供耕 作之土地不為耕作，任其荒蕪；或任第三人占用承租耕地 ，未積極排除，致影響耕地之原來使用者而言。是承租人 依耕地使用目的（耕作或供便利耕作之必要使用）使用耕 地，雖偶有第三人未經許可占用該耕地，承租人未予積極 排除，倘該侵害未致該耕地無法為原有之耕作（便利耕作 ）使用，即不影響耕地租賃目的，自與「不為耕作」有間 ，出租人無依前開規定終止租約之餘地，始符法意。且按 承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其 不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕 地三七五減租條例第17條第1項第款4規定終止租約，收回 全部耕地（最高法院84年台上字第1856號民事判例要旨可 資照）。本件835地號土地有一鐵皮棚架即前揭車棚，如前 所述，並無證據足以證明該車棚為被告所興建或被告同意 他人所建，亦無證據證明係被告或原告同意前揭證人陳坤 生等三人占有使用835地號土地，則車棚部分之土地係遭第 三人無權占有使用，其餘835地號土地上柏油路為公眾通行 道路，亦係由他人所舖設，並參以證人張昇義證述，該道 路是67、68年間建商與地主合建時由建商舖設，系爭耕地 租賃契約最早係於66年1月1日起，而原地址王炳元等人將 799地號土地、835地號土地出租予被告之父親後1、2年內 即由王炳元等人與建商合建房屋舖設道路，且綜合前揭證 人證述內容亦可知835地號上之鐵皮車棚於101年以前即已 存在，而陳有助、陳坤生、陳詩婷將車輛停放在該處車棚 並非偶然或暫時狀態，乃係長期占有使用，被告任第三人 占有使用該部分之835地號土地，未曾積極請求排除，致影
響耕地之原來使用者，迄原告起訴時已有繼續一年以上不 為耕作之情事，原告雖得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款規定終止兩造間系爭耕地租賃契約，惟原告僅於寄 送至本院陳報狀及準備狀表示其得依耕地三七五減租條例 第17條第1項第4款規定終止系爭耕地租賃契約，惟並未向 被告為終止契約之意思表示，亦未舉證其於何時已為合法 通知被告為終止系爭耕地租賃契約之意思表示，故尚難認 系爭耕地租賃契約已經合法終止。
㈤綜上，系爭耕地租賃契約並非無效，亦未經合法終止，則 被告占有使用799地號土地、835地號土地，係依耕地租賃 契約而合法占有，尚難謂被告無權占有，則原告主張依民 法第767條第1項前段規定，請求被告返還前揭二筆土地及 塗銷系爭耕地租賃契約之登記，洵屬無據。
五、從而，原告請求：㈠確認兩造間系爭耕地租賃契約關係不存 在；㈡被告向新北市淡水區公所辦理塗銷系爭耕地租賃契約 註記；㈢被告將799地號土地、835地號土地返還給原告；均 為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1項，判如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
書記官 吳帛芹