臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第250號
原 告 翁永真
訴訟代理人 蕭肇陽
被 告 富甲天下管理委員會
法定代理人 邱耀章
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106 年1 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即 受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確， 致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第10 31號判例參照）。又按民法第56條第1 、2 項規定：總會之 召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後 三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或 決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容 違反法令或章程者，無效。本件區分所有權人雖非前揭規定 之社團法人，然我國關於公寓大廈管理條例區分所有權人會 議決議方法或決議組織違反或內容違法及違反規約之法律效 果，並未明文，而區分所有權人會議，係公寓大廈之最高意 思決定機關，其性質應與總會相同，法理上自得類推適用前 揭民法之規定，否則法律關係將處於不確定之狀態。本件原 告為富甲天下大樓之區分所有權人，其主張就富甲天下大樓 之地下2 樓部分，其應有部分為10000 分之1488，惟經被告 予以否認，又原告並主張被告於民國93年7 月23日向嘉義市 政府報備之規約有不成立、偽造及違反法令等情，而該規約 涉及原告歷年來向被告所繳交之管理費與水電等費用是否溢 繳，亦為被告所否認，是原告就富甲天下大樓地下2 樓之應 有部分比例是否為10000 分之1488，以及該93年規約是否有 效，即陷於不安之狀態。是上開情事如仍陷於法律上不明確 之地位將致原告身為富甲天下大樓之區分所有權人之權益有 受侵害之危險，而此項危險係得以確認判決予以除去，原告 就此自有提起確認訴訟之利益，合先敘明。
二、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時其就金額請 求之聲明原為：被告富甲天下大樓管理委員會應給付原告新 臺幣（下同）103,560 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷一第9 頁 ）；嗣於105 年5 月27日、105 年10月21日、105 年11月10 日分別以書狀及言詞之方式變更其請求之金額依序為198,21 6 元（見本院卷一第431 頁、卷五第299 頁）、857,472 元 （見本院卷五第195 頁）、103,560 元，再於106 年1 月24 日當庭變更其請求金額為原起訴狀所載之103,560 元（見本 院卷六第187 頁）；確認之訴分亦於105 年10月21日變更為 「確認被告於86年6 月1 日及93年7 月23日向嘉義市政府報 備的規約不存在，且103 年及104 年版的修正規約因無法源 之加持和附麗也不存在」、「確認地政機關所提供之原告在 地下二樓共有部分，有或小於14.88 ％持分之事實」（見本 院卷五第195 頁），嗣於106 年1 月24日當庭變更聲明如起 訴狀所載（即被告於93年7 月23日向嘉義市政府報備之規約 不存在、確認原告就嘉義市○○段○○段0000○號地下二樓 之應有部分為10000 分之1488），核原告於106 年1 月24日 所為，係縮減應受判決事項之聲明，揆諸前開條文規定，應 予准許。
乙、實體部分
一、原告主張：
㈠、依公寓大廈管理條例第16條規定「…防空避難設備，得為原 核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收 費停車使用…」和第58條之意旨「起造人或建築業者不得出 售大樓地下二樓之共有部分」以及嘉義市建築物增設停車空 間鼓勵要點等規定，被告未依公寓大廈管理條例第58條及建 築法之規定，將原應設計為防空避難室之富甲天下大樓（下 稱系爭大樓）地下2 樓，全數劃為29個停車位以收取租金， 並讓被告現任主任委員邱耀章等4 人共8 個所謂享有永久承 租權之車位免繳納停車費，此舉已違反公寓大廈管理條例第 58條及80年間政府獎勵共有部分之地下2 樓防空避難室可兼 設置部分停車位以供附近居民有償承租之政策，實屬不當。 原告就系爭大樓地下2 樓共有部分持有將近15％之應有部分 範圍，被告前揭將停車位出租之行為已違反系爭大樓93年7 月23日之規約並構成侵權行為，原告計算被告應返還不當得 利之金額如下：
⒈自104 年3 月1 日至105 年2 月29日共計12個月，每車位每 月最低租金以2,000 元計算，系爭大樓地下2 樓共計29個車
位，而原告就系爭大樓地下2 樓之應有部分比例為14.88 ％ ，是被告應返還103,560 元之不當得利予原告【計算式：2, 000 元×29×0.1488＝8,630 元，8,630 元×12個月＝103, 560 元】。
⒉被告就系爭大樓地下2 樓收租車位一事於民國83年前或後均 未向主管單位報備亦未有報備決議之公文紀錄，此與105 年 8 月11日內政部營建署之函文內容，均相違背，且系爭大樓 之建設公司即嘉義建設公司之登記業已被經濟部廢止，又何 來系爭大樓地下2 樓停車位係被告由嘉義建設公司接收而來 一事；況系爭大樓地下2 樓之用途係共有部分以為地下避難 室及兼增設停車位，並非嘉義建設公司獨自產權，如何能擅 自交付被告使用。又被告法定代理人雖提出房屋預定買賣合 約書以為抗辯，惟此乃嘉義建設公司於成立前，該公司之主 任吳明利以個人身分與被告法定代理人私人間之預定買賣約 定，性質上僅為預定而已，並無法律上之效力，亦違背嘉義 市政府核發之建築、使用執照；況吳明利當時並非嘉義建設 公司之董事長。再者，被告所提預定買賣合約書除無法律上 效力外，其上所載店面之代號等部分資料均為簽約後二、三 年之事，該時既尚未興建系爭大樓，亦未鑑界，車位部分係 興建完成後始有車位號碼，均可知該預定買賣合約顯為事後 變造。至於被告另抗辯系爭大樓地下2 樓的8 個停車位係永 久使用權云云，並不實在，蓋被告之財產清冊內並無此項財 產資料之記載。再者，共有部分屬個人之財產權，並不能在 區分所有權人會議上公開表決。
㈡、因被告上述將停車位收租之行為或已違反系爭大樓93年7月2 3 日規約，嗣經原告向嘉義地檢署及嘉義市政府請求後，被 告始於101 年7 月3 日提出修正後之系爭大樓規約，故亦請 求確認系爭大樓93年7 月23日之規約（下稱系爭93年規約） 是否存在。
⒈系爭大樓於93年7 月23日並未開區分所有權人大會，實際上 係93年7 月24日才開大會，所以如此係被告為應付嘉義地檢 署及嘉義市政府之指示與原告多年來以存證信函之請求，以 致嚴重作假，而修改後之規約遲至101 年7 月3 日才寄送予 原告，但亦僅係順應內政部營建署之修法，將系爭大樓管理 委員之任期由一年修正為兩年，其餘規約部分均未改變。而 依被告之會議紀錄所示，93年7 月24日之規約第7 條第4 項 係以86年6 月1 日之首訂版規約並報嘉義市政府核備後所發 之87年6 月17日之執照為基礎，沒有自行偽造創設的所謂新 版規約。
⒉雖被告抗辯就系爭93年區分所有權人會議紀錄（含規約）有
向嘉義市政府報備云云，然嘉義市政府從未接到被告於93年 7 月23日所修訂規約之核備公文，此由國家檔案管理局及嘉 義市政府之公文書等資料均稱無相關報備資料可證，故可知 係嘉義市政府主管單位承辦人護航被告之不法行為與事實； 且被告既抗辯逾5 年之會議文件均已銷毀，於訴訟中又何以 能提出二份會議紀錄並陳稱僅係日期誤植。況被告於93年所 召開之區分所有權人大會還是一年一改選新委員之會議，依 照公寓大廈管理條例及內政部營建署規定報備事項處理原則 ，均係應予報備；遑論93年開會時，原告之訴訟代理人在場 發現根本未有改選委員之程序。另觀被告首訂86年6 月1 日 之規約內容，欲擔任被告之主任委員要具有區分所有權人身 分，且委員會人數應有8-21位，然因90年前系爭大樓之出席 委員與住戶極少，被告為達簡易開會之目的，便宜行事，擅 自將委員人數更改為5 位，嚴重不符被告當初所訂出之規約 ，被告自身不遵守86年6 月1 日首訂之規約，出事後又相互 推諉，甚而被告前曾委託之管理公司即新英峰公司之經理馬 吉美，更在嘉義地檢署偵查時作偽證陳稱「…民國93年7 月 23日的日期是筆誤…」云云。以上所述均可得知系爭大樓93 年之規約係屬偽造之規約。
⒊因被告將委員人數之數額由8 至21位調降為5 位，如此一來 ，僅需3 位委員，被告即可開會並決斷通過系爭大樓一切事 務，加以每一人蒐集委託可代理之表決票為10票，3 人便有 33票，而系爭大樓住戶應為55戶，又遭被告獨自降改為50戶 ，如此會議之進行更可證百分之百均由被告所掌控。而93年 7 月之規約，被告雖確實有開區分所有權人會議，但決議之 人數並未達到系爭大樓55戶住戶之3 分之2 出席人數，且93 年規約之會議討論係在沒有充分會議討論並表決，當時在場 人數加上原告訴訟代理人只有4 人，故應屬無效且不存在， 此由被告前任法定代理人林顯揚及現任法定代理人邱耀章在 嘉義地檢署或本院簡易庭中均已自承每次參加區分所有權人 大會之住戶僅有3 至6 人，故才將委員人數改為5 人等語可 知一二。
⒋系爭大樓管委會於93年之前均係每一年度即要改選新任委員 ，而在93年7 月24日之區分所有權人會議中，由於該次未有 500 元可換一委託票之誘因，故參加人數很少，中途離席者 更多，至要討論議題時，僅餘3 人，而93年之會議則係討論 要改制為每二年一度才改選新任委員，嗣因人數未達全住戶 55戶之3 分之2 出席人數，以致未成決議，復因而至今仍停 留在每一年度即要改選新委員，因此依公寓大廈管理報備事 項處理原則規定，93年之區分所有權人會議仍是一年要改選
新委員之會議，仍應向嘉義市政府予以核備。而馬吉美於嘉 義地方法院檢察署及本院所具結之證詞亦不相同，以馬吉美 具有多年之商務經驗，不可能一有不利於己之事由，均以口 誤、筆誤、疏忽等詞搪塞敷衍，可知係藉口卸責之詞，不足 採信。而原告雖曾向嘉義地檢署提出告訴主張系爭大樓之規 約不存在及偽造等情，然因超過10年追訴期限而獲不起訴處 分，並不因此代表系爭93年之規約係合格存在。㈢、系爭大樓地下1 樓之共有部分，係有權狀，分母為18000 ； 而地下2 樓之共有部分，係無權狀，而屬共有部分，分母則 為10000 ，二者顯不相同。而就地下2 樓共有部分，原告之 共有部分比例為地政機關所提供之資料，係嘉義建設公司將 地下2 樓原本作為防災避難室之用途，變為兼停車位來使用 ，故原告請求確認地下2 樓之共有部分比例，並無違民事訴 訟法第247 條之規定而應屬法律問題等語。
㈣、並聲明：⒈被告應給付原告103,560 元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉確 認被告於93年7 月23日向嘉義市政府報備之規約不存在。⒊ 確認原告就嘉義市○○段○○段0000○號地下二樓之應有部 分為10000 分之1488。⒋訴訟費用由被告負擔。⒌准原告提 供擔保就金額給付部分宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭大樓之地下二層係屬公設，係以獎勵投資增設停車位之 前提下所興建，該處用途於原告所提工務局使用執照中已有 載明，故系爭大樓之地下二層係得做為停車位使用。又因屬 公設之部份，所以系爭大樓之區分所有權人均有應有部分， 視其區分所有權之比例多少對應於公設就是多少之比例。況 原告就系爭大樓地下2 樓之應有部分比例為何係屬事實問題 ，並非法律關係之存否，亦顯與民事訴訟法第247 條規定有 違。系爭大樓之地下2 樓係屬共有，個人應有部分比例為何 係依個人在系爭大樓內所有各單項持分比加總後即為其個人 在系爭大樓之持分比，意即原告應有部分比例為10000 分之 272 ，則其就系爭大樓之中庭或樓梯間之應有部分亦為1000 0 分之272 ，當然就系爭大樓之地下2 樓部分也是相同。㈡、系爭大樓地下2 樓之停車位乃系爭大樓之建設公司規劃交予 被告使用，並非被告所為，而公寓大廈管理條例第58條之規 範對象係公寓大廈之起造人或建築業者，原告以該條文指謫 被告，應有違誤。又依嘉義市○○段0 ○段0000○號之登記 謄本所示，其上所載關於共有部分之資料，係區分所有建物 中有關共有部分之建號及面積與對應各個主建物之權利範圍 登載，就主建物資料部分係登載「北門段2 小段1224；權利
範圍10000 分之1488」則係對應系爭大樓地下一層（即北門 段2 小段1224建號）權利範圍之共有部分面積比例，非指原 告就系爭大樓地下二層之權利範圍。而嘉義市○○段0 ○段 0000○號之共有部分則指區分所有建物中，屬於全體住戶共 有共用性質之建物，只是由各區分所有權人以共有方式持有 。被告於接受系爭大樓地下二層停車位後，即依決議出租予 系爭大樓住戶及對外出租，並以租金納入被告管理基金內以 供系爭大樓公共事務使用，是租金所得既非屬區分所有權人 所有，原告豈有權利請求不當利得。
㈢、系爭大樓地下2 樓全部29位停車位之使用係符合嘉義市政府 工務局所核發之使用執照用途，業如上述；至於原告另陳稱 系爭大樓地下2 樓8 位停車位之使用問題，此於系爭大樓歷 年規約版本中均有就使用及收費加以規範，而使用該8 位停 車位之人均屬善意之第三人且為合法使用。再由嘉義市政府 核發之使用執照可知，系爭大樓地下2 樓目前劃分有29個停 車位，其中8 個即為向嘉義建設公司購買有永久使用權之私 人車位。縱然系爭大樓地下2 樓之8 個停車位係因建商違法 出賣使用權予住戶及因當時法令不周全等背景因素，被告亦 僅係承襲建商轉交當時現況之車位，何來不當得利。而對區 分所有權人會議紀錄如有異議時，依系爭大樓93年、103 年 、104 年版本之規約第3 條第11款所示，係得於7 日內以書 面表示異議，如未超過全體區分所有權人及區分所有權比例 合計半數時，決議係視為成立。此於公寓大廈管理條例亦均 係相同之規範。
㈣、原告又主張系爭大樓93年之規約有不存在等情，惟： ⒈原告請求確認系爭93年規約不存在，惟對此規約之存否對其 在法律上地位有何不安之狀態而得以確認判決將之除去，並 未舉證明之，是難認其有即受確認判決之法律上利益。 ⒉又原告曾在101 年時即以系爭大樓93年之規約向嘉義市政府 反應系爭大樓管理委員之任期有問題，嘉義市政府亦以系爭 大樓93年規約以函文提出糾正，被告旋依系爭大樓93年規約 及公寓大廈管理條例中關於主任委員及財務委員任期計算之 相關解釋函令進行改選，此已表示原告亦認同系爭大樓93年 版本規約之存在及合法性。系爭大樓於93年、94年確實有開 區分所有權人會議，亦有討論，並且選出新任管理委員會之 委員，但將會議日期寫錯，實際上為93年7 月24日，93年7 月23日實為誤載，故實際上並無所謂93年7 月23日之區分所 有權人會議紀錄，原告就此亦有在其他案件提告，此觀馬吉 美曾於嘉義地方法院檢察署調查中證稱：93年7 月23日該會 議紀錄是由伊整理、製作，並由伊檢附會議紀錄、修改規約
、改選委員等向市政府陳報，至於該次修改規約第22條修訂 時間93年7 月23日應該係伊誤植，開會時間為93年7 月24日 星期六上午才對，規約是伊事後強打寫錯時間等語可佐（即 嘉義地方法院檢察署103 年偵字第6075、6076、6077、6078 、6097 號案件）。
⒊從系爭大樓86年版本之規約至93年、103 年、104 年等規約 ，被告均係依循公寓大廈管理條例之範本而來，由嘉義市政 府於93年9 月20日函覆原告之函文內容亦可知系爭大樓86年 版本之規約確實依法產生；93年版本之規約亦係經過討論表 決而有延續性的。至於委員人數之部分，自86年以來，委員 人數均為5 位委員，原告亦曾於89年7 月1 日當選系爭大樓 管委會之委員，況不論何種委員會或理事會之組織均不會有 偶數人數之結構。至於93年7 月之區分所有權人會議中關於 出缺席人數、簽到單、委託書等，因被告並未有專門之辦公 室，且因事隔多年，均已遺失。何況原告一方面主張被告收 取租金之行為係違反系爭大樓93年7 月所訂定之規約，一方 面卻又請求確認被告93年7 月向嘉義市政府報備之規約不存 在，其主張實為前後矛盾等語，以為抗辯。
㈤、並聲明：⒈原告之訴暨假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由 原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保免為假執行。參、兩造重要爭點及本院之判斷：
一、據兩造上開爭執要旨可知，本件應審究之爭執重點依序為：㈠、原告請求確認被告於93年7 月23日向嘉義市政府報備之規約 不存在，有無理由？
㈡、原告請求確認其就嘉義市○○段○○段0000○號地下二樓之 應有部分為10000 分之1488，有無理由？㈢、原告依侵權行為，請求被告返還不當得利之金額103,560 元 及遲延利息，有無理由？
二、關於原告請求確認被告93年7 月23日向嘉義市政府報備之規 約不存在部分：
㈠、系爭93年規約是否為偽造？
⒈93年7 月24日確實有召開區分所有權會議乙節，業據證人馬 吉美於本院審理時具結證稱：正確開會日期為7 月24日，7 月23日是誤植等語（見本院卷三第254 頁），復與兩造所述 情節相合（原告部分見本院卷五第261 頁；被告部分見本院 卷五第28頁），並有系爭會議記錄在卷可參（93年7 月24日 版見本院卷一第269 頁；93年7 月23日版見本院卷三第201 至203 頁），堪可認定。又觀之前開無論是7 月23日或24日 版本之系爭會議紀錄均一致記載：「…五、討論事項：３、 依內政部93年1 月頒布公寓大廈管理條例：委員會任期有變
更新規定，本委員會是否變更，請討論。說明：內政部93年 1 月頒布之規定：第29條有關管理委員會及管理責任（主委 ）任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年 連選得連任一次。原規定之條例第27條為任期一年連選得連 任，建議依新規定討論實施。決議：依照內政部93年1 月頒 布第29條有關管理委員會及管理責任（主委）任期，依區分 所有權人會議任期改為二年連選得連任一次。」等語，參以 原告自陳：93年規約之會議在沒有充分討論並表決等語（見 本院卷五第113 頁），佐以被告陳稱：93年市政府來函要求 我們就要送一份規約進去，我們就在大會討論，我們提出說 牽涉比較廣、比較大的是委員任期，不是2 年比較多就是改 2 年，如果我們在大會沒討論就是1 年，若大會有討論訂出 2 年就是2 年，其他就是依照範本來書寫，會議紀錄沒有把 其餘依據公寓大廈管理條例範例處理的寫下去等語（見本院 卷二第28至29頁），足見系爭會議確實有將93規約制訂案列 為會議討論議題，僅是未將所有討論細節加以臚列。是原告 指稱系爭規約為偽造云云，核屬無據。
㈡、原告主張系爭會議在場人數加上原告訴訟代理人只有4 人， 決議人數並未達到系爭大樓55戶住戶之3 分之2 出席人數， 應屬無效且不存在部分：
⒈按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議 方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及 效力如何，雖均無明文，惟依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，又公 寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區 分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所 有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民 法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總 會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推 適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定，即區分所 有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區 分所有權人得於決議後3 個月內，以其餘區分所有權人全體 或管理委員會為被告（非以「公寓大廈」為被告），訴請法 院撤銷其決議，故於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有 效，對各區分所有權人自有拘束力存在。如區分所有權人會 議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所 有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第31 條第1 項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法 ，而不屬於決議內容違法為無效之範圍（最高法院63年台上 字第965 號判例、70年度台上字第594 號、85年度台上字第
1885號、86年度台上字第3394號判決參照）。是以，原告所 指系爭會議應出席人數及通過人數不足等情，均屬決議程序 或決議方法之瑕疵，並非決議內容無效事由，要無民法第56 條第2 條之適用，且依前開說明，決議並非當然無效，未經 法院撤銷前，仍有其效力。從而，原告主張系爭會議應出席 人數及通過人數不足縱使屬實，亦僅係住戶得否撤銷系爭會 議之問題，要非系爭會議有無效之情事，其執此請求確認系 爭93年規約無效，亦屬無據，應予駁回。
㈢、至原告另以嘉義市政府93年12月22日、93年9 月20日函（見 本院卷一第249 至251 頁）主張系爭93年規約未經被告向嘉 義市政府報備，應屬無效乙節，然將所訂規約向地方主管機 關僅為行政管理措施，報備與否並不影響規約之效力。㈣、綜上，被告確實於93年7 月24日召開系爭會議，雖會議記錄 誤植日期，該會議並不當然無效，且系爭會議亦有討論系爭 93年規約之制定，則系爭93規約依據系爭會議決議加以制定 ，自難認係偽造，原告徒以記載錯誤日期之會議紀錄主張依 據系爭會議所制定之系爭93規約無效，要無可採；另原告所 指系爭會議應出席人數及通過人數不足等情，均屬決議程序 或決議方法之瑕疵，並非決議內容無效事由，自不符民法第 56條第2 項之規定，原告以此主張系爭93年規約無效，亦非 可採，是原告請求確認被告93年7 月23日向嘉義市政府報備 之規約不存在，應予駁回。
三、關於原告請求確認其就嘉義市○○段○○段0000○號地下二 樓之應有部分為10000 分之1488部分：㈠、按地下室所有權之歸屬應依物權法則決定。與其使用權誰屬 係屬二事，施工圖縱然約定地下室規劃防空避難室、停車場 供全棟大廈住戶使用，亦與所有權之認定無關。縱依法令或 建屋之本旨，地下室應供各住戶作為防空避難室、停車場使 用，亦屬其使用權歸屬之問題，與其所有權誰屬無關。自難 以其係一樓以上區分所有建物之公共設施，而認為當然屬於 一樓以上房屋所有人共有。且地下室有電梯、樓梯通往一樓 大門，並有通道供汽車出入，與外面相通，自得單獨為所有 權之標的，尚非該大廈一樓以上區分所有建物之從物（最高 法院79年度台上字第1147號判決可參）。又依社會通念，構 造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重 牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大 門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立 性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體 ，此點較無爭議。至於地下室作為防空避難設備及法定停車 空間使用，是否屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之
客體，則非無爭議。按依建築法第102 條之1 第1 項、及建 築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140 條至第 142 條、第144 條規定，建築物應附建防空避難設備或停車 空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（ 停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵 中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且 不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難 設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，蓋防空避難 設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含 公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與 行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解 決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備 或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所 有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法 定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上 亦具有獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體 ，於區分所有權人間或房屋出賣人與買受人間對於此一防空 避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之 精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間 約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用， 在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有之標的 。至公寓大廈管理條例第3 條第4 款固就『共用部分』設有 定義規定，但該條例制定公布之日期係84年6 月28日。而本 件本件地下二樓避難室兼停車場增設停車場之興建在上開條 例之前（即80年間），當無上開規定適用之餘地，自難認係 當然為共同使用部分。是故系爭地下層（防空避難室）之權 屬，應依當時法律明文規定為限，可依使用執照記載或由當 事人合意非屬共同使用。
㈡、又查系爭大樓之起造人嘉義開發建設股份有限公司與承購該 大樓房地時所簽訂之房地預定買賣契約書第3 條有關車位權 利範圍之約定：「⒈地下樓法定停車位計16位即編號1-9 、 20 -22、26-29 號，由大樓管理委員會統籌管理使用，其所 有因出租車位之所得，全部歸入大樓管理基金。⒉甲方（即 買主）附購地下樓法定停車空間以外之停車位壹單位，即乙 方（即賣主）所編定之車位編號第17號車位，以劃線範圍內 為準。其使用權規屬甲方。」、第6 條有關地下層歸屬之約 定：「本預約房屋共同使用之地下室總面積為約181.50坪， 由本大樓全部住戶依戶數共同平均分擔作為公共設施，其中 非屬公共使用部分之汽車停車場總面積約105.90坪，其使用 權歸屬於購車位者。」此有名人富甲天下房屋預定買賣合約
書（戶名肆A 、店A ）2 份附卷可稽（肆A 合約書見本院卷 五第96至98頁；店A 合約書放置證物袋）。至原告雖抗辯上 開房屋預定買賣合約書為變造云云，惟被告業當庭提出正本 供本院核對與卷內所附影本相符（見本院卷六第168 頁）， 堪認為真正，原告就此聲請傳喚證人嘉義開發建設股份有限 公司法定代理人吳明利、系爭大樓住戶等，核無必要，附此 敘明。又依一般社會常情，建商與買受人之契約係為定型化 契約，亦即各買賣契約皆應有上開停車位專用之約款，況原 告既為系爭大樓住戶亦未能提出有別於上開約定內容之買賣 契約，由此足認建商與系爭大樓各區分所有建物買受人於訂 立房地買賣合約書時，已限制買受停車位者之使用位置，而 未購買停車位之區分所有權人亦知其不得使用已被劃定為停 車位空間之位置，亦即默示同意由購買停車位之區分所有權 人取得停車位之專用權（甚或專有），且依當時房地買賣之 時空背景（法規尚未明定不得約定專用使用權之前），就地 下室作為防空避難設備及法定停車空間使用部分，實際交易 上多由建商與房屋承購戶，依契約自由原則，自行約定房屋 承購戶是否要購買該停車位，若房屋承購戶不願購買停車位 者，則毋庸支付該部分之價金，若願購買者，應另支付此部 分價金，茲若再於事後認當初不願購買停車位而未支付相當 之對價者，亦有該車位之使用權或共有權，自與公平原則有 違。依上可知，系爭地下二層停車位並非共同使用，原告就 此部分，自無按其應有部分有所有權。再觀之嘉義市地政事 務所105 年11月16日嘉地一字第1050053520號函略以：地下 第二層屬本市○○段○○段0000○號建物之一部，惟該建號 為本市○段0000○0000○號建物之共有部分等語（見本院卷 五第313 頁），參之上開1224建號，其所有權人分別為訴外 人嘉義建設開發股份有限公司（應有部分18000 分之13056 ）、蔡正仁（應有部分18分之1 ）、張慧玲（應有部分1800 0 分之648 ）、原告（應有部分18000 分之324 ）、訴外人 路菲（應有部分18000 分之324 ）、翁林佩玉（應有部分18 000 分之324 ）、訴外人莊典憲（應有部分18分之1 ）、蔡 正仁（應有部分18分之1 ）、曹淑芬（應有部分18000 分之 324 ）等情，有該建號建物登記第三類謄本在卷可稽（見本 院卷五第183 至185 頁），對應上開1225建號之建物登記公 務用謄本（見本院卷五第321 頁），主建物資料即上開1224 建號之權利範圍為10000 分之1488，則原告就1225建號之應 有部分即為312500分之837 【計算式：324/18000 1488/1 0000】。據此，原告請求確認其就嘉義市○○段○○段0000 ○號地下二樓之應有部分為10000 分之1488，為無理由，亦
應予駁回。
四、關於原告依侵權行為，請求被告返還不當得利之金額103,56 0 元及遲延利息部分：
承上所述，系爭地下二層停車位既非共同使用，原告就此部 分，自無按其應有部分有所有權，則原告依侵權行為，請求 被告返還不當得利之金額103,560 元及遲延利息部分，核屬 無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張系爭93年規約不存在，並請求確認其就 就嘉義市○○段○○段0000○號地下二樓之應有部分為1000 0 分之1488，並依侵權行為訴請被告返還103,560 元及遲延 利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，至原告請求傳喚，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民一庭法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
書記官 張子涵