臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四八六二號
原 告 台友汽車企業有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林瑞彬律師
蔡朝安律師
複 代理人 蘇飛健律師
林于斟律師
被 告 乙○○ 原住台北市○○路五十六號一樓之二
右當事人間債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主 文
本院八十九年度執字第一九二八四號民事強制執行事件，所為強制執行程序應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：台灣台北地方法院事執行處八十九年度執字第一九二八四號強制執行事件 ，所為之強制執行程序應予撤銷。
貳、陳述：
一、被告前曾本於台灣台北地方法院八十四年度公字第三０七八五號公證書為執行名 義，請求原告將坐落於台北市○○區○○段二小段七二七地號土地上門牌號碼為 台北市○○區○○路三三七號之房屋遷讓返還予被告，並給付其新台幣（下同） 貳拾捌萬元暨自民國八十九年四月十日起至清償日止每月給付新台幣貳拾捌萬元 。執行標的為台北市○○區○○段二小段七二七之一地號之土地。其理由係以原 告自民國八十四年四月二十日起向被告承租坐落於台北市○○段○○段七二七地 號之土地一筆（下稱系爭土地）暨上開土地上之房屋一棟（下稱系爭建物），門 牌號碼為台北市○○區○○路三三七號。租賃期限自民國八十四年四月二十日起 至八十九年四月九日止共計五年，並經台灣台北地方法院公證在案，並認原告自 八十九年二月十日起即拒不繳納租金云云。惟查：（一）系爭建物自始迄今均為原告所有：
１系爭建物乃係六十二年時，由原告之法定代理人因事業上之需要，向當時系爭 土地所有權人施西進藉由承租基地以茲建築，係屬原始取得。合先敘明。 ２系爭土地後雖輾轉於民國七十八年九月十二日由被告買受證三，惟原告為於該 地續行汽車事業，乃於當時轉向被告承租上開土地以續留系爭建物。原、被告 兩造並於八十四年以正式之租賃契約書正式約定承租系爭土地事宜，其期間自 八十四年四月十日起至八十九年四月九日止，共計五年，租金為每月壹拾肆萬 元。雙方並於八十四年四月二十日至台北地方法院公證處公證在案。原告於八 十四年四月十日租賃契約書訂立同時，即以三十五張支票分二次方式給付全部 租金予被告之代理人呂雪美。此於自八十四年四月十日至八十九年四月十日止 之租賃契約書背面處呂雪美簽收上開票據之書證據可稽。換言之，系爭建物自
始迄今均屬所有。原、被雙方之所以訂立之租賃契書，實乃源於原告之法定代 理人為謀系爭建物之續行存立所為租用基地之不得不然之方法，核該租賃契約 書實係「土地租賃契約書」而非房屋租賃契書。此觀諸原、被兩造於七十八年 九月十二日系爭土地之不動產買賣契約書中第三條所定之付款期限及移交不動 產方法第五次中所言：「甲方（即被告）承諾將本買賣土地以無償方式供予乙 方（即原告之法定代理人）使用三個月（七十八年十月十日至八十九年一月十 日止）為遷廠期限，且乙方同意放棄權利，由甲方將地上物視為廢品予以拆除 。．．．」自明。換言之，被告始終均未取得該廠房建物之所有權。即便於上 開不動產買賣契約書中亦已明文肯認原告之法定代理人實為該建物之所有權人 ，否則怎會言及，「若未於期限內遷廠，將對該建物廠房視為廢品予以拆除」 ﹖
（二）被告以上開租賃契約書暨據此而至法院公證處公證之公證書即遽認原告之法定 代理人係向其承租系爭建物及土地，實屬扭曲兩造當事人之原意，並蓄行詐取 系爭建物：觀諸社會上一般人之訂立租賃契約，通常均係於坊間購買制式之「 房屋租賃契約書」以訂立之。且據兩造所訂租賃契書中第一條所規定：「甲方 房屋所在地及使用範圍：台北市○○路三三七號、台北市○○段○○段七二七 地號」證六看來，本應無所爭議，即當事人之真義實為：「該地之地號及門牌 地址之所在」，亦即專指「系爭基地之所在」（八十四年時系爭土地之所有權 人確為被告）而非指系爭土地暨其上之房屋均為被告所有。按依民法第九十八 條之規定，「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。 」惟被告卻據該字面上之意而妄為主張系爭土地及其上之房屋均為其所有。此 種解釋實與事實不符。
（三）系爭土地於民國八十八年十二月二十八日已歸原告所有：系爭土地於七十八年 十月十八日時，原告雖將與吳三德共有土地之應有部份賣予被告，惟於八十八 十二月二十日時，被告因與桃園縣蘆竹鄉農會之債務糾紛，而由台灣台北地方 法院於八十七年民執字第九四五六號之拍賣抵押物之強制執事件中公開拍賣， 並由原告優先承買，經繳足全部價金後，領得系爭土地之不動產移轉證書，並 於八十九年四月十七日持向地政機關辦理所有權移轉登記。至此原告即取得系 爭土地之全部所有權。換言之，原告於八十八年十二月二十八日於台北地方法 院公開拍賣系爭土地，並經由原告優先承買後，於領得不動產權利移轉證書之 日起，業已取得系爭不動產之所有權。準此，原告實於上述期日起，因取得系 爭土地之所有權而致賃之債權債務歸於混同，依民法第三百四十四條本文之規 定，該租賃之債之關係實屬消滅。租賃之關係既經消滅，被告於上開期日起， 實已無權請求原告給付租金。原告既已於八十四年四月十日訂立租賃之書面契 約時業已給付全額租金，則於八十八年十二月二十八日原告取得系爭土地所有 權之日起以迄民國八十九年四月九日租賃關係結束之日止，被告所取得之租金 ，即屬不當得利。
二、查執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執 行程多終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。執行名義無確定判決同一之 效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求由發生，
債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第十四條第一項、 第二項分別定有明文，本件被告之強制執行所據執名義為系公證書，惟被告所認 為系爭公證書表彰之債權實不存在，故謹依法補充本件訴訟之理由如后：（一）兩造就系爭土地之租約實為單純的土地租約，並不及於房屋，已如前所述，故 被告所為遷讓房屋之請求於公證書之執行名義成立前債權即不成立，且被告無 權請求原告自系爭房屋遷讓之理由尚有左列二點： １系爭房屋係違章建築，依最高法院六十九年台上字第八五一號判決之規定，系 爭房屋並無所有權，而係以原始建造人即原告為事實上處分權人，故被告要主 張伊已取得房屋之事實上處分權應證明原告已將系爭房地交付予被告，原告否 認上開待證事實之存在，應由被告負證責任。
２被告如係系爭房屋之事實上處分權人，被告之債權人於八十七年度執字第九四 五六號拍賣時即不可能不請求併付拍賣，故系爭房屋之事實上處分權人確係原 告至灼。
（二）被告提起強制行聲請之第二項聲明「債務人應給付債權人貳拾捌萬元（下稱「 聲明二」）」。係指債務人積欠債權人八十九年二月十日至四月九日共二期租 金貳拾捌萬元，惟查相對人據以強制執行之公證書第七條上已載明五年租金， 一次給付，即八十四年四月二十日至八十九年四月九日之租金已一次付清，故 依相對人所提之書面審查，即知相對人「聲明二」完全不能以為執行名義之公 證書為據，故根本無權請求強制執行。故系爭公證書之執行名義成立前並無被 告所稱「聲明二」之債權成立。
（三）被告提起強制執行聲請之第三項聲明債務人應自八十九年四月十日起至清償日 止，按月給付債權人新台幣貳拾捌萬元（下稱「聲明三」）係請求租約到期之 未搬遷之違約金，惟系爭租約無論為房屋或土地租約，均係基於被告寺系爭土 地有合法無償使用之權源為前提，系爭土地在系爭租約屆期前已成原告所有， 為兩造不爭執，故被告在無法就取得系爭土地有無償使用權利之前提下，根本 無權主張原告有違反租賃契約之情事而請求任何違約金。三、綜據上述，被告自始迄今均未取得系爭建物之所有權，更遑論將之出租予原告； 另於八十四年四月十日時，系爭土地所有權雖屬被告所有，原告為謀系爭建物續 立該處，因而與之訂立租賃契約，並約定以每月壹拾肆萬元之租金於八十四年四 月十日起至八十九年四月九日止共計五年以承租系爭土地，惟於八十八年十二月 二十八日經原告於法院拍賣中優先承買後，已成系爭土地之所有權人；再者原告 於訂立租賃契約同時既已支付租賃期間內全部之租金，如此，則何有拒繳租金之 事由發生﹖相對以言，被告實應返還原告於成為系爭土地所有權人後以迄租賃期 間屆滿時止所取租金之不當利得。基此，被告主張原告於八十九年二月十日起拒 不繳納租金，並積欠其租金共二十八萬元，不僅於法無據，於事理更屬有違，執 行法院不察，竟准予強制執行，實顯有不當。爰強制執行法第十四條之一之規定 ，請求判決如訴之聲明。
叁、證據：提出
乙、被告方面：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
壹、程序方面：
本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張被告前於本院八十四年度公字第三０七八五號公證書為執行名義， 請求將系爭土地上系爭建物之房屋遷讓返還，並給付其貳拾捌萬元暨自八十九年 四月十日起至清償日止每月給付貳拾捌萬元；執行標的為台北市○○區○○段二 小段七二七之一地號之土地，且以原告自八十四年四月二十日起向被告承租座落 系爭土地暨系爭建物，認原告自八十九年二月十日起即拒不繳納租金而據為執行 之理由，惟系爭建物自始迄今均為原告所有，兩造就系爭土地之租約實為單純的 土地租約，並不及於房屋，故被告所為遷讓房屋之請求於公證書之執行名義成立 前債權即不成立，至原告於八十四年向被告承租土地事宜，其期間自八十四年四 月十日起至八十九年四月九日止，租金為每月壹拾肆萬元，原告於八十四年四月 十日租賃契約書訂立同時，即以三十五張支票分二次方式給付全部租金予被告之 代理人呂雪美。嗣原告於八十八年十二月二十八日於本院公開拍賣系爭土地，並 經由原告優先承買後，於領得不動產權利移轉證書之日起，業已取得系爭不動產 之所有權，該租賃之債權債務歸於混同而消滅，被告於上開期日起，實已無權請 求原告給付租金，爰依強制執行法第十四條第一項、第二項請求判決如訴之聲明 等語。
二、查：原告主張被告以本院八十四年度公字第三○七八五號公證書為執行名義，聲 請強制執行，其內容為原告將坐落台北市○○區○○段二小段七二七地號土地上 門牌號碼台北市○○區○○路三三七號之房屋遷讓返還被告，並給付被告二十八 萬元及自八十九年四月十日起至清償日止，按月給付被告二十八萬元，執行標的 為台北市○○區○○段二小段七二七之一地號土地，而上開公證書係就被告出租 台北市○○路三三七號房屋、坐落土地台北市○○區○○段二小段七二七地號土 地予原告，約定自八十四年四月二十日起至八十九年四月九日止每月租金壹拾肆 萬元之房屋租賃契約為公證。本院即以八十九年度執字第一九二八四號依被告聲 請於八十九年十月十一日執行查封上開執行標的。又原告業於八十九年三月二十 九日拍賣取得台北市○○區○○段二小段七二七地號土地，有原告所提出之民事 強制執行聲請狀、土地登記謄本、土地所有權狀、公證書、房屋租賃契約書、不 動產買賣契約書、本院不動產權利移轉證書等件為證，且經本院調閱八十九年度 執字第一九二八四號執行卷宗查核屬實，自堪信為實在。三、本件原告主張上開房屋租賃契約書雖名為房屋租賃，然該台北市○○路三七七號 房屋自始至終均為原告所有，實則為租用基地之契約等語，經查：本院訊據證人 李林秀鑾證稱：我以前是原告的鄰居，當時我是住在吉林路三三七號，系爭房屋 在二十多年前是原告自己蓋的。另證人林秀琴證稱：伊於六十八年時在台友公司 當會計小姐，當時原告是向地主租土地蓋房子，七十七、八年間地主將土地賣與 原告法定代理人甲○○、吳三德，在買之前原告就已蓋好系爭房屋，對於他們之 後買賣的事情我不清楚，參照原告所提出之土地登記簿影本所載：系爭台北市○
○區○○段二小段七二七地號土地係於七十八年二月二十四日由施西進移轉登記 應有部分五分之三予吳三德，其餘應有部分移轉予原告法定代理人甲○○名下， 嗣於七十八年十一月一日甲○○將該應有部分五分之二移轉登記於被告乙○○名 義等情，上開證人李林秀鑾、林秀琴所證應可採信，再依兩造於七十八年九月十 二日所提出之不動產買賣契約書，其買賣標的物為台北市○○區○○段二小段七 二七地號，面積為四六一平方公尺，權利範圍全部（吳三德持分伍分之參，甲○ ○持分伍分之二），其中並約定：「甲方（即被告）承諾將本買賣土地以無償方 式（乙方甲○○無須付予甲方土地租金）供乙方甲○○使用三個月（自民國七十 八年十月十日至七十九年七月十日止）為遷廠期限，最遲延至民國七十九年二月 十日為乙方遷廠期限，且乙方同意放棄權利由甲方將其地上物視為廢品予以拆除 ，並以地政機關鑑界測量土地之面積為遷廠點交面積，待乙方將地政機關測量面 積內修車廠遷出點交甲方使用當日，甲方即付予乙方新台幣陸佰柒拾貳萬伍仟元 正為尾款付款方式」，是於七十八年間兩造買賣之標的僅為系爭台北市○○區○ ○段二小段七二七地號土地，並不及於房屋部分，足認原告主張兩造間之房屋租 賃契約書實則為土地租賃契約，租賃之標的物為台北市○○區○○段二小段七二 七地號之土地一節為實在。
四、本件被告就台北市○○區○○段二小段七二七地號土地聲請強制執行，係以兩造 訂立系爭房屋租賃契約，約定自八十四年四月二十日起至八十九年四月九日止計 五年，每月租金十四萬元，每月十日以前繳納，惟原告自八十九年二月十日起即 拒不繳納，迄同年四月九日止計已欠二期之租金計二十八萬元，經催討未獲置理 等語為由。查：依公證書所附之房屋租賃契約書第二、三條固有約定租賃期限及 租金，並明文約定每月十日前繳納，惟於第七條其他特約事項有以手寫文字載明 ：「伍年租金，一次付清，免保證金。」，有公證書及房屋租賃契約書可查；又 依原告所提之房屋租賃契約書後附之房租收付款明細欄上方以手寫載明：「支票 號碼CR0000000-CR0000000共20張支票，八十六年元月十日到八十七年八月十日 兩二十張，每張面額柒萬元整，票付乙○○收，代理人呂雪美收。尚欠15張支票 八十七年九月十日至八十九年四月九日。已收呂美雪」等文字，其中最後之文字 雖載尚欠15張支票八十七年九月十日至八十九年四月九日，惟其後又寫明「已收 」，並由呂雪美簽名，是參照公證書及房屋租賃契約書均係由呂雪美代理所為， 並依上開文字所載觀之，足認原告主張被告就系土地租賃契約，其租金確已收至 八十九年四月九日一節為可採。
五、按「執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或 消滅或妨礎債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議 之訴」，強制執行法第十四條第二項定有明文。本件被告所據以對原告所有坐落 台北市○○區○○段二小段七二七之一地號土地強制執行之執行名義即公證書， 而依被告於聲請強制執行所主張係以原告自八十九年二月十日起未繳租金達二期 以上為由，然如前所述，該公證書所公證之房屋租賃契約其實質內涵既係台北市 中山區○○段○○段七二七地號土地之土地租賃契約，而原告業已繳納租金至八 十九年四月九日，上開租賃標的之土地又已於八十九年三月二十九日由原告拍定 取得，並已於八十九年四月十七日登記為原告所有，依民法第三百四十四條規定
，其債權債務同歸原告，兩造間債之關係業已消滅，而被告對原告既已無可主張 之債權，則被告以前開公證書為執行名義，聲請強制執行，其於執行名義成立前 ，兩造間之租賃債權即已消滅而不得再請求，是揆諸首揭法條意旨，原告提起債 務人異議之訴請求撤銷本院八十九年度執字第一九二八四號強制執行程序，為有 理由，應予准許。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 六 日 民事第四庭法 官 蔡政哲
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 七 月 十二 日 法院書記官 官碧玲
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