臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一九三號
上 訴 人 德利開發科技建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 林鼎鈞律師（即林東原律師）
被上訴人 甲○○ 住台北市○○區○○街四二號四樓
右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十六日本院
台北簡易庭八十八年度北簡字第一二０一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民 國八十八年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：（一）被上訴人所提客戶交屋驗收單所附交屋應繳款項明細表備註欄部分雖載有「保 留十五萬」等字，然依該記載足知兩造間僅係就十五萬元買賣價金部分之給付 ，附有保留之約定而已，被上訴人將上開價金保留至上訴人補正交屋時瑕疵後 ，被上訴人即應給付該筆價款。
（二）上訴人就被上訴人主張伊所購房屋室內瑕疵部分，上訴人業僱工修繕完成，惟 因被上訴人於原審否認此情，上訴人乃函請被上訴人併同赴現場確認，然被上 訴人均不予置理，其行使權利、履行義務，難謂係依誠實及信用之方法為之。 被上訴人辯稱上訴人所交付房屋之公共消防設施，不符規定云云。惟系爭房屋 之消防設施於八十六年十月間，曾經新竹市政府警察局檢查符合規定，而被上 訴人所提消防安全設備檢修申報表、報告書及改善計劃等，乃係八十八年三月 一日至三十一日之消防設施狀況，然系爭消防設備於上訴人交屋予被上訴人時 ，確係符合規定，縱嗣後另有設施上之缺失，乃係上訴人是否應負保固維修之 責任而已，要不得認係上訴人交屋予被上訴人時，已具有瑕疵，被上訴人據此 請求減少價金，自無理由。被上訴人所指系爭消防設備之缺失，業經系爭房屋 之大廈管理委員會認定已經改善進而向新竹市消防局埔頂消分隊申報在案，僅 該局迄今尚未派員到場檢查而已，被上訴人辯稱該消防設備不符規定乙節，要 非實在。
（三）至被上訴人提出之「梅竹山莊公設缺失表」有關Ｃ棟部分之缺失，依其記載內 容足知係屬交屋後因使用或外力因素所造成之破損，此部分所涉者為上訴人應 否負擔交屋後保固及維修責任之問題，自不得與交屋時即具之瑕疵同視，被上 訴人就此部分主張減價，亦無理由。另關於系爭房屋公共設施未備部分，上訴 人已發補助款予管理委員會，被上訴人以此為由拒絕給付，亦無根據。三、證據：除與原審判決書所載相同者外，另補提下列證據為證，並聲請訊問證人沈
淑華、黃玉瓊、彭志偉、李明武、高志航、陳振榮、曾江河、黃啟峰、黃坤錦、 黃永河、陳昌江、周右寧、杜紹祺、陳慶旺、張鎮洲及何世昌證明上訴人已就系 爭房屋公共設施進行修繕。另聲請訊問黃啟峰、洪坤錦、黃永河、陳昌江、周右 寧、杜紹祺、陳慶旺、張鎮洲及何世昌證明上訴人已依約提供補償金補償上訴人 未依約鋼琴沙龍、韻律教室及健身房予被上訴人之瑕疵。 上證一號：存證信函乙份。
上證二號：新竹市政府警察局檢查報告書乙份。 上證三號：系爭房屋大廈管理委員會申報書乙份。 上證四號：補助費收據四紙。
上證五號：八十六年二月十九日交屋應繳款項明細表乙份。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：（一）上訴人於八十六年六月交屋予被上訴人，由於房屋工程未完成，且有瑕疵，故 上訴人同意暫且保留房屋買賣價金十五萬元，待上訴人將瑕疵修畢後被上訴人 再行給付，詎上訴人並未依約將瑕疵修補完畢，被上訴人當無給付十五萬元之 義務。
（二）上訴人所交付房屋之公共消防設施迄今尚未點交梅竹山莊管委會，該消防設施 經合法之世合消防公司檢驗消防設備，發現有諸多缺失，嚴重影響公共安全， 然未見上訴人負起修繕之責任。上訴人主張Ｃ棟部分之缺失係屬交屋後因使用 或外力因素所造成，此乃上訴人憑空虛構。上訴人稱系爭房屋公共設備未備部 分，其業已補助予管理委員會，然此補助款與系爭房屋之公共設施並無任何關 係。又系爭房屋之消防設備缺失據世合消防公司提出之估價單計三十八萬七千 七百十一元，已超過上訴人請求給付之十五萬元。又系爭房屋之公共設備如健 身房、韻律教室、鋼琴沙龍等社區活動中心，上訴人均未依約交付。（三）從而，上訴人訴請被上訴人給付房屋價金尾款十五萬元，自無理由。三、證據：除援用原審之立證方法，並聲請訊問證人陳正育及補提西園郵局第七七號 存證信函乙份為證。
理 由
一、上訴人起訴主張被上訴人於八十五年十二月間向上訴人購買坐落於新竹市○區○ ○路八十六號十四樓之二房屋及公共設施暨坐落基地乙棟，被上訴人尚積欠十五 萬元價金尾款未給付，爰依兩造間訂定之房屋土地買賣契約訴請上訴人給付十五 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月十日起至清償日止按週年利率百 分之五計算之利息。被上訴人則以系爭房屋室內及公共設施部分有多項如附表所 示之瑕疵，如部分牆壁凹陷，公共設施如鋼琴沙龍、健身房、韻律教室未依約交 付、無故變更被上訴人購買之機車停車位位置、消防設備未通過安全檢查等，兩 造於八十六年六月二十一日辦理交屋時上訴人已同意暫時保留十五萬元，待上開 瑕疵修復後被上訴人再交付尾款十五萬元等語資為抗辯。二、上訴人主張兩造於八十五年十二月二十日簽定房屋土地預定買賣契約書，被上訴 人向上訴人購買門牌號碼新竹市○○路八六號十四樓之二號建物及公共設施暨坐
落基地乙棟，兩造於八十六年六月二十一日辦理交屋，被上訴人保留十五萬元價 金尾款待系爭房屋及公共設施交屋時瑕疵補正完畢後再行給付之事實，為被上訴 人所自認，並據上訴人提出房屋土地預定買賣契約書、建物所有權狀及交屋應繳 款項明細表各乙份為證，堪信為真實。
三、被上訴人向上訴人購買之不動產範圍包括系爭房屋室內面積及公共設施，即關於 系爭房屋之公共設施亦在被上訴人給付價金、上訴人應給付之對價範圍內，則被 上訴人就系爭房屋公共設備之瑕疵自有權依法向被上訴人行使權利。兩造於辦理 交屋時上訴人承諾被上訴人可暫保留十五萬元待系爭房屋及公共設施交屋時瑕疵 全部補正後被上訴人再給付價金尾款十五萬元，則被上訴人自得抗辯待系爭房屋 室內及公共設施瑕疵補正後再交付十五萬元。上訴人既自承系爭房屋及公共設施 於交屋時存有若干瑕疵，惟主張其已將該瑕疵修復補正，則上訴人自應就其已將 該瑕疵修復補正乙節負舉證責任。
四、經查：
（一）被上訴人抗辯上訴人未依約提供鋼琴沙龍、韻律教室及健身房，上訴人亦自認 並未提供上開三項公共設施，惟主張其已與管理委員會已達成和解約定以補償 金之方式補正該部分瑕疵云云。然據上訴人提出之梅竹山莊管理公約第三十條 約定，管理委員會之職權僅包括建築基地及共用部分之保全、維護、修繕、辦 理共用部分之損害保險、管理費收取、維持社區風紀、秩序及安全、政令傳達 與聯絡等關於公共設施部分之管理，而依公寓大廈管理條例第三十四條規定， 管理委員會之職權亦是在上開管理共有及共用部分範圍內，上訴人復未證明被 上訴人另外授權或委任管理委員會就被上訴人所有之公共設施瑕疵即上訴人未 依約提供鋼琴沙龍、韻律教室及健身房部分可與上訴人達成協議，則管理委員 會縱有就上訴人未依約提供鋼琴沙龍、韻律教室及健身房部分與上訴人達成和 解，被上訴人亦不因此受到拘束。況且，據上訴人提出之補助費收據記載之收 款人黃玉瓊到庭證稱，上訴人提出之補助費單據係管理委員會為辦活動要求上 訴人支付，據其所知係上訴人為與住戶和諧相處而支付（參八十九年五月二日 準備程序筆錄）。是上訴人並未舉證其所提出之補助費單據即是因上訴人未依 約提供鋼琴沙龍、韻律教室及健身房，而與管理委員會達成和解同意補助管理 委員會，以補正上訴人未依約提供上開鋼琴沙龍、韻律教室及健身房之瑕疵。（二）再者，據上訴人公司承辦系爭房屋交屋之人員沈淑華到庭證稱，當時之所以未 書寫保留款收回日期，係因有無瑕疵需待客戶主觀認定，故未寫保留款收回日 期（參八十九年四月十四日準備程序筆錄）。上訴人未依約提供鋼琴沙龍、韻 律教室及健身房，且未加以補正，則被上訴人當有正當理由認定系爭房屋之公 共設施存有瑕疵，兩造於辦理交屋時，上訴人既承諾將系爭房屋及公共設施於 交屋時之瑕疵修補後再向被上訴人請求給付十五萬元，上訴人未證明已將系爭 房屋及公共設施之瑕疵補正，自無由訴請被上訴人給付價金尾款十五萬元。五、綜上所述，上訴人訴請被上訴人給付房屋價金尾款十五萬元及自起訴狀繕本送達 翌日即八十八年八月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理 由，不應准許。原判決因此駁回上訴人之訴及假執行之聲請，並無不合，上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、上訴人既未證明其已補正未提供鋼琴沙龍、韻律教室及健身房之瑕疵，上訴人自 不得訴請被上訴人給付買賣價金尾款十五萬元，則關於被上訴人另外抗辯如附表 所示之瑕疵是否存在，上訴人是否補正，即與本件判決結果無涉，是上訴人聲請 訊問彭志偉、李明武、高志航、陳振榮、曾江河、黃啟峰、黃坤錦、黃永河、陳 昌江、周右寧、杜紹祺、陳慶旺、張鎮洲及何世昌證明上訴人已就系爭房屋公共 設施進行修繕，自無訊問必要。又管理委員會縱有與上訴人就被上訴人所有公共 設施瑕疵部分達成和解，亦不得拘束被上訴人，而補助費收款人員黃玉瓊亦到庭 證稱該補助款係上訴人為敦親睦鄰之用，則上訴人聲請訊問黃啟峰、黃坤錦、黃 永河、陳昌江、周右寧、杜紹祺、陳慶旺、張鎮洲及何世昌證明上訴人已提供補 償金補正未提供鋼琴沙龍、韻律教室及及健身房之瑕疵，亦無訊問必要。因本案 事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 二十七 日 民事第二庭
審判長 法 官 丁蓓蓓
法 官 林庚棟
法 官 黃書苑
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十 日 法院書記官 蔡梅蓮
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