臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南簡字第1376號
原 告 黃郁婷
被 告 吳正昔
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年1月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應就如附表一所示之土地及建物辦理所有權移轉登記。兩造共有如附表二所示之土地及建物，應予變賣，變賣所得價金依附表三「變賣後土地/建物價金分配比例」欄所示之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟 法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告原 起訴聲明：兩造共有坐落臺南市○區○○段0000地號土地（ 面積403平方公尺、權利範圍10,000分之109，下稱1104地號 土地）、1105地號土地（面積145平方公尺、權利範圍10,00 0分之63，下稱1105地號土地）與其上建物臺南市○區○○ 段000○號即門牌號碼臺南市○區○○路0段00號之5四樓之7 （總面積12.36平方公尺、附屬建物陽台面積1.59平方公尺 ）及同段987建號（總面積1,212.51平方公尺、權利範圍147 分之1，上開建物下稱系爭建物）予以變賣（上開土地及建 物，下合稱系爭房地），所得價金由兩造依應有部分比例分 配。嗣因上開1104地號土地請求分割之權利範圍記載有誤（ 應為10,000分之63），且被告尚未就其拍賣取得上開不動產 所有權（1104、1105地號土地權利範圍各10,000分之32；系 爭建物權利範圍2分之1）辦理移轉登記〔被告於民國82年10 月20日經拍賣取得王佳芬所有1104、1105地號土地（權利範 圍各10,000分之16）、王俊弘所有1104、1105地號土地（權 利範圍各10,000分之16），及其上系爭建物（王佳芬權利範 圍4分之1、王俊弘權利範圍4分之1）〕，分別於105年12月2 7日、106年1月18日具狀及於言詞辯論期日變更訴之聲明為 ：㈠被告應就1104、1105地號土地（權利範圍均10,000分之 32），及其上系爭建物（權利範圍2分之1）辦理所有權移轉 登記㈡兩造共有系爭房地予以變賣，所得價金由兩造依應有 部分比例分配（本院卷第32、33、38頁）。經核就1104地號
土地請求分割權利範圍比例之更改，係更正事實上之陳述， 另追加訴請被告辦理所有權移轉登記，乃基於分割共有物之 同一基礎事實所為之請求，均符合上開法條規定，自應准許 。
二、次按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部 分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另 有約定者，從其約定。專有部分不得與其所屬建築物共用部 分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為 移轉或設定負擔，民法第799條第4項、第5項、公寓大廈管 理條例第4條第2項定有明文。共有人請求分割之共有物，倘 係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須 採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓 大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築 物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為 移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部 分之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單 獨就其中之一請求分割（最高法院89年度台上字第666號判 決意旨參照）。查1104、1105地號土地所有權人除本件原、 被告外，固尚有其他共有人，惟系爭房地係屬公寓大廈管理 條例第3條第1款所稱「公寓大廈」得區分為數部分之建築物 及其基地中之一戶，揆諸前揭說明，系爭建物之共有部分及 其基地（即1104、1105地號土地）之應有部分自應併予分割 ，並以系爭建物及對應1104、1105地號土地應有部分之共有 人為被告，當事人適格即無欠缺，尚無須以上開土地其他全 體共有人為被告，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告因拍定取得1104、1105地號土地權利範圍10,000分之32 、系爭建物權利範圍2分之1所有權，然迄今尚未辦理所有權 移轉登記，為利於本件分割訴訟，原告自得訴請被告就上開 不動產取得所有權部分辦理移轉登記。
㈡系爭房地為兩造所共有，其中1104、1105地號土地原告權利 範圍均10,000分之31、建物權利範圍2分之1，另被告1104、 1105地號土地權利範圍均10,000分之32、建物權利範圍2分 之1。因兩造間並無不為分割之約定，亦無因使用目的不能 分割之情形，惟共有人間無法達成分割協議，故有訴訟請求 判決分割共有物之必要，爰依民法第823條第1項、824條第2 項規定提起本件訴訟，請求裁判分割變賣系爭房地，所得價 金由兩造依應有部分比例分配等語。
㈢並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：被告現在沒有居住在系爭建物，同意變賣，但不 可以便宜賣。如果原告想要這個房子，可以私下談，被告可 以將持分賣給原告等語。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：
㈠查系爭房地原由被告及訴外人王佳芬、王俊弘3人共有〔110 4、1105地號土地被告權利範圍均10,000分之31、系爭建物 被告權利範圍2分之1；1104、1105地號土地王佳芬、王俊弘 權利範圍各10,000分之16（即王佳芬、王俊弘權利範圍合計 10,000分之32）、系爭建物王佳芬、王俊弘權利範圍各4分 之1（即王佳芬、王俊弘權利範圍合計2分之1〕，後於82年 間被告經本院強制執行程序（82年南院賢執合字第3315號） 拍賣取得上開登記於王佳芬、王俊弘名下之系爭房地所有權 （即1104、1105地號土地權利範圍均10,000分之32、系爭建 物權利範圍2分之1），並經本院於82年10月20日核發不動產 權利移轉證書在案，惟迄今尚未辦理所有權移轉登記。另系 爭房地原登記於被告名下部分（即1104、1105地號土地權利 範圍均10,000分之31、系爭建物權利範圍2分之1），經原告 於105年4月26日拍賣取得，並於同年5月9日辦理所有權移轉 登記完畢等情，有系爭房地土地、建物謄本附卷可稽（本院 卷第13至16頁），並經本院調取執行事件卷宗核閱屬實，亦 為兩造所不爭執，則依上情及強制執行法第98條第1項「拍 賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之 日起，取得該不動產所有權」規定，被告82年間拍賣取得之 系爭房地權利範圍部分，雖未辦理所有權移轉登記，惟應已 取得不動產所有權，系爭房地為兩造所共有之事實，即堪認 定。
㈡按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行 為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其 物權，民法第759條定有明文。次按分割共有物，性質上為 處分行為，依民法第759條規定，共有不動產之共有人中有 人死亡時，於其繼承人未為繼承登記以前，固不得分割共有 物。惟上訴人因被上訴人劉某就系爭建地尚未辦理繼承登記 ，依法不得為物權之處分。於本件訴訟中，請求劉某等辦理 繼承登記，並合併對劉某等及其餘被上訴人為分割共有物之 請求，不但符合訴訟經濟原則，抑與民法第759條及強制執 行法第130條規定之旨趣無違；共有之不動產之共有人中一 人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見 ，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即 以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該 繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之
不動產（最高法院69年台上字第1012號判例、70年度第2次 民事庭會議決定㈡參照）。準此，因分割共有物性質係屬處 分行為，不動產物權應經登記始得處分，苟囿於繼承、強制 執行等原因於登記前已取得所有權，遲未辦理所有權移轉登 記而影響共有人請求裁判分割共有物之權利，則基於上開判 例、民事庭會議決定意旨及訴訟經濟、訴訟權保護原則，即 有准許共有人提起裁判分割共有物訴訟時，一併訴請因民法 第759條規定取得所有權而尚未辦理登記之其他共有人，辦 理所有權移轉登記之必要。查被告經本院強制執行程序拍賣 取得登記於王佳芬、王俊弘名下之系爭房地所有權部分（11 04、1105地號土地權利範圍合計10,000分之32、系爭建物權 利範圍合計2分之1），並由本院於82年10月20日核發不動產 權利移轉證書，惟迄未辦理所有權移轉登記乙節，業如前述 ，則原告提起本件裁判分割共有物訴訟，參諸前揭說明及判 例意旨，併予請求被告應就上述拍賣取得之系爭房地權利範 圍部分辦理所有權移轉登記，即屬有據，應予准許，爰判決 如主文第1項所示。
㈢次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭房地為兩造 所共有，應有部分如附表二所示，並無不能分割之情形，共 有人間亦無不分割之特約，且兩造前經本院臺南簡易庭通知 調解，就分割方法未能達成協議等情，有系爭房地登記謄本 及本院臺南簡易庭調解事件進行單附卷為憑（本院105年度 南司簡調字第1189號卷第6頁至第10頁、第23頁），據此， 原告依上開規定提起本件分割共有物訴訟請求分割系爭房地 ，於法並無不合，自應准許。
㈣復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文；又分割共 有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量 之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明， 共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。 惟如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有 人（最高法院98年度台上字第2058號、51年台上字第271號
判決意旨參照）。經查，系爭建物面積為12.36平方公尺， 另附屬建物陽臺：1.59平方公尺、共有部分持分面積：8.25 平方公尺〔即1,212.51平方公尺（龍山段987建號面積）×1 / 147（權利範圍）＝8.25平方公尺，小數點第2位以下4捨5 入，下同〕，合計僅22.20平方公尺（約6.72坪）等情，此 觀諸系爭建物謄本即足至明，可見系爭建物室內面積僅約3. 74坪（即12.36平方公尺×0.302 5=3.74坪），供1人生活起 居已顯不足，實無法依兩造權利範圍予以分割而達居住使用 之經濟上目的；且系爭房地係屬公寓大廈中之一戶，對外僅 有單一出入口，有系爭房地外觀照片在卷可稽（本院卷第22 、23頁），原告亦經由法院拍賣取得系爭房地所有權，與被 告間並無任何親屬關係及信任基礎可言，如以原物按權利範 圍面積區隔空間促使兩造利用同一大門進出，不僅各自取得 可使用之室內面積極其狹小，更有害及各自日常生活隱私及 系爭房地之經濟價值。故綜合上情及系爭房地條件、因素， 如以原物分割方式予以分配，實非對全體共有人為最有利益 之結果，且被告自承目前未居住在系爭建物，原告亦謂被告 於調解程序時表示出售之價格，與其欲買受之價格有所落差 等語（本院卷第25頁反面、第38頁反面），則為避免補償金 錢恣生糾紛，亦不宜採取將系爭房地全部分配予兩造其中一 方之分割方式。是本院審酌系爭房地之型態、面積、建築結 構、使用情形、經濟效用及兩造之利益等一切因素，認以透 過市場自由競價之變賣方式予以分割，不僅可使系爭房地市 場價值產生量化效益，如變價之價格提高，兩造所受分配之 金額亦隨之增加，反較有利於各共有人，且以變賣方式分割 共有物時，依民法第824條第7項規定，共有人即原、被告仍 有依相同條件優先承買之權，兩造任一方如認經由公開拍賣 機制所拍定之價格，係一合理可接受之價格，亦得經由優先 承買權之行使，取得系爭房地所有權全部，此與原物分配與 其中一造再補償他造之結果尚無不同，並可兼顧共有人對共 有物之特殊情感，應較適合，爰以變賣共有物方式採為本件 系爭房地之分割方法，並判決如主文第2項所示。四、綜上所述，被告因拍賣取得系爭房地部分所有權，然迄未辦 理所有權移轉登記，為利於本件分割訴訟，原告訴請被告辦 理該部分系爭房地所有權移轉登記，即有其必要。又系爭房 地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約 定，惟未能協議分割，原告本於共有人之地位，請求裁判分 割，亦屬正當。從而，原告訴請被告應就拍賣取得系爭房地 權利範圍部分辦理所有權移轉登記，及本院審酌法令限制、 系爭房地使用現狀、分割後之經濟效益及兩造之利益等因素
，認以變價方式將系爭房地予以分割，並按兩造應有部分比 例分配價金，應屬適當之分割方式，爰分別判決如主文第1 、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。查本件分割共有物訴訟，原告與被告間實互蒙其利，且其 所受利益因各別權利範圍多寡而有所不同，如僅由敗訴之被 告負擔，顯失公平，故本院認為本件第一審訴訟費用應由原 、被告各負擔2分之1，較為公允，並判決如主文第3項所示 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 106 年 2 月 10 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林勳煜
上開判決正本核與原本相符。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 2 月 13 日
書記官 吳佩芬
【附表一】
┌──┬─────┬──────────────┬────────────┐
│編號│土地/建物 │地號/建號 │被告應辦理所有權移轉登記│
│ │ │ │之權利範圍 │
├──┼─────┼──────────────┼────────────┤
│ 1 │土地 │臺南市○區○○段0000地號 │10,000分之32 │
│ │ │ │（其中10,000分之16登記於│
│ │ │ │王佳芬名下、10,000分之16│
│ │ │ │登記於王俊弘名下） │
│ │ │ │ │
│ │ ├──────────────┼────────────┤
│ │ │臺南市○區○○段0000地號 │10,000分之32 │
│ │ │ │（其中10,000分之16登記於│
│ │ │ │王佳芬名下、10,000分之16│
│ │ │ │登記於王俊弘名下） │
│ │ │ │ │
├──┼─────┼──────────────┼────────────┤
│ 2 │建物 │臺南市○區○○段000○號即門 │2分之1 │
│ │ │牌號碼臺南市東區東門路1段84 │（其中4分之1登記於王佳芬│
│ │ │號之5四樓之7 │名下、4分之1登記於王俊弘│
│ │ │ │名下） │
└──┴─────┴──────────────┴────────────┘
【附表二】
┌──┬─────┬──────────────┬────────────┐
│編號│土地/建物 │地號/建號 │權利範圍 │
├──┼─────┼──────────────┼────────────┤
│ 1 │土地 │臺南市○區○○段0000地號 │面積：403平方公尺 │
│ │ │ │原告權利範圍10,000分之31│
│ │ │ │被告權利範圍10,000分之32│
│ │ │ │ │
│ │ ├──────────────┼────────────┤
│ │ │臺南市○區○○段0000地號 │面積：145平方公尺 │
│ │ │ │原告權利範圍10,000分之31│
│ │ │ │被告權利範圍10,000分之32│
├──┼─────┼──────────────┼────────────┤
│ 2 │建物 │臺南市○區○○段000○號即門 │原告權利範圍2分之1 │
│ │ │牌號碼臺南市東區東門路1段84 │被告權利範圍2分之1 │
│ │ │號之5四樓之7 │ │
│ │ │（共有部分：龍山段987建號 │ │
│ │ │ 面積：1,212.51平方公尺│ │
│ │ │ 權利範圍：147分之1） │ │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
└──┴─────┴──────────────┴────────────┘
【附表三】
┌──┬──────────┬────────────┐
│編號│共有人 │變賣後土地/建物價金分配 │
│ │ │比例 │
├──┼──────────┼────────────┤
│ 1 │原告 │土地：31/63 │
│ │ ├────────────┤
│ │ │建物：1/2 │
├──┼──────────┼────────────┤
│ 2 │被告 │土地：32/63 │
│ │ ├────────────┤
│ │ │建物：1/2 │
└──┴──────────┴────────────┘